1月11日，高力國際舉行新聞發(fā)布會，就2021年上海寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)物流和產業(yè)園區(qū)等地產市場做出回顧及展望。
高力國際認為，經歷疫情大考后，上海經濟繼續(xù)呈現出高質量發(fā)展的良好態(tài)勢，特別體現在新基建強勢推出、新動能快速成長、新消費強勁迸發(fā)等方面。2021年上海物業(yè)市場租賃需求亦將伴隨國內經濟復蘇持續(xù)釋放，總體凈吸納量將有望超過疫情前水平。此外，地產投資機構的重心正從傳統(tǒng)的寫字樓、零售物業(yè)以及酒店等標的逐步轉向在當前市場情況下可提供穩(wěn)定現金流的物流地產、產業(yè)園區(qū)及數據中心等資產類別。企業(yè)購置自用寫字樓的情況明顯增多，交易將持續(xù)活躍。
寫字樓供應高峰將至 內資企業(yè)成需求主力
高力國際數據顯示，2020上海寫字樓市場總供應量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高；平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。2020年上半年上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯，凈吸納量錄得十年最低。進入下半年市場需求強勢反彈，凈吸納量達到25萬平方米，大幅超過2019年下半年的17萬平方米，同比上漲46%。全年數據顯示，2020年全年凈吸納量為34萬平方米，僅較上年同期下降11%。
受進一步放寬外資金融業(yè)準入限制利好，2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場熱點，前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區(qū)子市場全年成交亦較為活躍。各行業(yè)吸納量占比中：金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛，達24%；科技行業(yè)超越專業(yè)服務業(yè)，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源；醫(yī)療健康行業(yè)（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企業(yè)性質區(qū)分，內資企業(yè)（56%）仍為需求主力。
高力國際指出，2021-22年上海寫字樓新增供應將迎來高峰，年均有超過200萬平方米的新增供應量入市，將使市場空置率進一步上揚，租金也將承受較大壓力，“以價換量”或將成為未來兩年辦公樓租賃市場的主要策略。
餐飲運動品牌回暖 零售物業(yè)料5年租金增速1.4%
2020年，為消除疫情帶來的客流量減少等負面影響，零售物業(yè)業(yè)主快速反應，積極利用國內外品牌“首店”、主題活動、展覽等形式制造熱點，吸引消費者。得益于休閑餐飲和潮流運動品牌需求的快速回暖，以及新能源汽車、盲盒集合店與美妝生活方式集合店的迅猛擴張，2020年下半年上海零售物業(yè)市場凈吸納量39萬平方米，空置率半年環(huán)比下降1.0%。然受疫情影響整體市場需求未完全恢復，2020全年錄得空置率12.2%，同比增長4.2%；租金方面，2020年上海零售物業(yè)市場平均租金為人民幣33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。
從業(yè)態(tài)來看，2020年下半年，餐飲，個人護理和生活方式的需求增長明顯。截止2020年底，餐飲業(yè)態(tài)半年環(huán)比增加200多個店鋪，占比為36%，其需求上漲對整體市場的回暖起到重要影響。餐飲類品牌尤其是快餐、休閑餐飲 （如：7分甜，Tims，松鶴樓和湊湊）和潮流運動類品牌（如：adidas，MLB和FILA）回暖速度較快。
高力國際預計2021年上海全年凈吸納量有望達到73萬平方米。北外灘來福士、前灘太古里以及位于核心區(qū)改造入市的中信泰富廣場等共約99萬平方米新增供應即將入市，全市平均租金或將下降，預計同比下降4.1%。 2022-2025年間，伴隨成熟區(qū)域項目的計劃入市，整體零售市場租金將保持平穩(wěn)增長。未來5年租金平均增速或將達1.4%。
冷鏈倉儲成新增長點 上海物流地產租金十年首現微幅下跌
受全球范圍內的新冠疫情影響，制造業(yè)供應鏈中斷以及全球貿易停擺，2020年全年上海物流地產凈吸納量164,400平方米，凈新增供應435,300平方米，全市物流地產整體空置率13%，租金增長率-0.9%，為十年來首次下跌，主要原因是疫情影響和電商自用倉的啟用。但是上海作為一個日益成熟的市場，未來供應持續(xù)收緊，但是需求依然強勁，預期今年租金會反彈。
上海一直是開發(fā)商和投資方青睞的物流市場，租金價格長期處于高位，預計未來5年每年租金漲幅平穩(wěn)，增長率在0.6-3%。長期高位的租金和長三角日益完善的基礎設施建設，為上海需求的外溢提供了條件，我們可以預見周邊城市的租金仍有很大的增長空間。
細分領域內，目前上海地區(qū)整體高標倉庫存量較高，市場競爭日趨激烈，但未來五年仍將呈現供求相對平衡，租金小幅上升，空置率小幅下降的良好態(tài)勢。此外，冷鏈倉庫尚處于供不應求的狀態(tài)，尤其是今年在生鮮電商和生物醫(yī)藥的催化下對冷鏈倉儲空間的需求明顯增加。高力國際預計，冷鏈倉儲有望成為未來物流地產新的增長點。電商巨頭和快遞巨頭如京東、蘇寧和順豐紛紛布局冷鏈物流市場，無接觸式冷鏈物流預計將成為市場趨勢。
產業(yè)園區(qū)展強大韌性， “金色中環(huán)發(fā)展帶”成發(fā)展重點
2020年上海產業(yè)園區(qū)市場展現強大韌性。TMT、醫(yī)療健康行業(yè)逆勢增長，帶動上海產業(yè)園區(qū)租賃市場于第二季度迅速回暖，全年凈吸納量高達68萬平方米；新增供應95.8萬平方米；空置率22.8%，同比微升0.4個百分點；租金表現穩(wěn)健，第一季度出現短暫下降后迅速回升，至年末已追平2019年水平，全年平均租金人民幣3.76元每平方米每天，租金增速同比下滑0.4%。產業(yè)園區(qū)各級市場表現分化明顯，核心子市場如金橋、張江、漕河涇、臨空和市北的凈吸納量在2020年下半年超過2019年下半年，達到31萬平方米，整年凈吸納量占總吸納量的比重為73%。而成熟中子市場，浦江、外高橋、紫竹、嘉定、松江、周浦和桃浦南大，在2020年下半年的凈吸納量僅相當于2019年下半年的四分之一。
線上購物、游戲、教育等行業(yè)租賃需求強勁，騰訊、字節(jié)跳動、喜馬拉雅、叮咚買菜等巨頭紛紛擴張。各行業(yè)吸納量占比中，軟件服務行業(yè)占比高達48%。此外，醫(yī)療健康、集成電路也成為新的增長點，有望帶動產業(yè)上下游的集聚和擴張，對園區(qū)的功能定位進行進一步的優(yōu)化與整合。高力國際預計2021年，上海產業(yè)園區(qū)市場需求將持續(xù)回暖，推動空置率持續(xù)走低。
另外，作為“十四五”時期的發(fā)展重點，“金色中環(huán)發(fā)展帶”總投資約6240億元。其中，張江與金橋作為“金色中環(huán)發(fā)展帶”上的重要節(jié)點，將由產業(yè)園區(qū)向城市副中心的發(fā)展轉型和能級提升，助力其片區(qū)內產業(yè)創(chuàng)新能力再上新臺階。未來產業(yè)園區(qū)內相關物業(yè)品質預計也將進一步提升，有望吸引更多細分行業(yè)頭部企業(yè)聚集。
來源：高力國際
編輯：wangdc
