近段時(shí)間，杭州陸續(xù)發(fā)出一份份成績單，2020年新增境內(nèi)外上市公司、2020年新房及二手房樓市表現(xiàn)等等，無一不在展示杭州這座新一線城市向著一線城市進(jìn)擊的決心。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的主動(dòng)力支持下，2020年杭州寫字樓市場經(jīng)歷了第一季度的短暫低谷期之后，逐漸復(fù)蘇，甚至在第四季度實(shí)現(xiàn)了吸納量創(chuàng)2年新高的成績。
PART 1
杭州人才流入預(yù)超40萬 上市公司增數(shù)再創(chuàng)新高
回顧杭州在2020年的發(fā)展態(tài)勢，“改革”是貫穿始終的重要發(fā)展紅利，開年之初便確定的16項(xiàng)經(jīng)濟(jì)體制重點(diǎn)改革任務(wù)全力推進(jìn)，共同影響著城市各方面的發(fā)展。
一年光景，碩果累累，從中國（浙江）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)杭州片區(qū)正式掛牌，到獲國家發(fā)改委首部《中國營商環(huán)境報(bào)告2020》認(rèn)可并躋身營商環(huán)境評價(jià)總體排名全國第五，以及不斷“納新”拓展的企業(yè)總部集聚區(qū)，吸引了四川航空、OPPO全球研發(fā)總部、世界500強(qiáng)企業(yè)林德集團(tuán)林德工程亞太區(qū)總部、德勤阿里云全球事業(yè)部以及螞蟻集團(tuán)全球總部等先后落地。杭州的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展態(tài)勢，有目共睹。
不僅如此，在資本市場杭州企業(yè)也交出了一份精彩答卷——2020年，杭州新增境內(nèi)外上市公司28家，比2019年增加了6家，上市公司增數(shù)再次達(dá)到歷史最高紀(jì)錄。除此之外，據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院大數(shù)據(jù)庫顯示，截至2020年底，杭州161家境內(nèi)上市公司累計(jì)市值達(dá)2.81萬億元。其中，52家上市公司市值超100億元，11家上市公司市值超500億元，4家上市公司市值超1000億元。
產(chǎn)業(yè)的增量離不開人才，如此精彩的答卷背后是杭州對人才的重視程度。2020年2月，杭州市推出“戰(zhàn)疫引才、杭向未來”八大舉措，含金量極高。因此，人才流入數(shù)據(jù)同樣表現(xiàn)亮眼，僅2020年1-10月，新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生30.9萬人，比2019年全年總數(shù)增長45.84%。甚至有數(shù)據(jù)預(yù)測，2020年杭州新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生數(shù)量預(yù)計(jì)將超過40萬，或達(dá)到43萬。其中僅7月杭州新增應(yīng)屆高校畢業(yè)生在杭就業(yè)15530人，相比2019年7月新增的11088人，增幅達(dá)到了41.07%。
產(chǎn)業(yè)和人才的快速增長勢必會(huì)對寫字樓市場產(chǎn)生影響，在年初短暫的疲軟期過后，隨著疫情得到控制，四季度寫字樓的租賃需求已基本復(fù)蘇，租金情況維持穩(wěn)定。金融業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和IT科技行業(yè)依舊是全市寫字樓租賃需求的來源。相信未來，上述企業(yè)總部陸續(xù)落戶杭州，IT科技類承租面積占比將進(jìn)一步擴(kuò)展。
同樣在2020年，在仲量聯(lián)行2020年全球《優(yōu)質(zhì)寫字樓租金追蹤指數(shù)報(bào)告》中，杭州今年首次進(jìn)入全球排名并位列51，最貴租金水平已超過韓國首爾、美國芝加哥等城市。
此外，隨著2020年杭州軌道交通運(yùn)營線路突破307公里，正式邁入“300公里時(shí)代”之后，一些原本處于交通劣勢的寫字樓通勤條件得以改善，將被市場重新考量并接納，為寫字樓市場帶來不一樣的另類城郊活力。
PART 2
四季度去化速度創(chuàng)新高 頭部科技新媒體企業(yè)承租力增強(qiáng)
2020年，杭州全年商辦用地出讓金額263.85億元，出讓面積546.01萬㎡，均位居全國重點(diǎn)城市TOP3。在疫情影響之下，盡管部分寫字樓入市時(shí)間有所推遲，全年寫字樓新增供應(yīng)依舊保持了11%的增速。同時(shí)，整體空置率達(dá)到18.1%，較2019年同比小幅上調(diào)0.6個(gè)百分點(diǎn)。聚焦于2020年寫字樓市場中的供需變化及價(jià)格動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，主要呈現(xiàn)出以下3大特點(diǎn)：
四季度去化表現(xiàn)搶眼，整體空置率小幅上調(diào)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020全年杭州有5個(gè)新增項(xiàng)目入市，共計(jì)31萬平方米，較2019年全年增加近11%。除2020年二季度入市的財(cái)通雙冠大廈和濱綠大廈兩個(gè)項(xiàng)目，下半年包括天目里、華夏之心及奧體萬科中心在內(nèi)三個(gè)項(xiàng)目入市。截止2020年第四季度，杭州寫字樓市場存量達(dá)277.6萬㎡。
供應(yīng)新增的同時(shí)，杭州寫字樓市場的去化有所承壓，不同級別的物業(yè)呈現(xiàn)差異化的表現(xiàn)。由于四季度單季吸納量創(chuàng)近兩年新高，2020年全市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場錄得凈吸納量13萬平方米，同比增長51.2%。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，四季度甲級寫字樓空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至22.4%，而乙級寫字樓空置率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至14.7%�；仡櫲瓯憩F(xiàn)，至2020年末，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率達(dá)到18.1%，較2019年同比小幅上調(diào)0.6個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見，盡管在疫情和供應(yīng)新增的雙重影響下，杭州寫字樓市場在過去的一年中表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。這與前文中提及的杭州新增上市、高新企業(yè)以及近40萬的高素質(zhì)人才流入息息相關(guān)。
小面積物業(yè)租賃熱度不減，頭部科技新媒體企業(yè)承租力進(jìn)一步增強(qiáng)
2020年上半年杭州寫字樓租賃需求出現(xiàn)短暫疲軟階段，但疫情利好行業(yè)如線上辦公教育、游戲、醫(yī)療等為租賃市場注入強(qiáng)心劑。2020年下半年杭州商辦市場顯著回暖，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，下半年度租賃交易數(shù)量較上半年上漲近150%。
得益于交通設(shè)施的完善（地鐵6、7號線的開通運(yùn)營），以及高品質(zhì)寫字樓的入市，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，濱江和錢江世紀(jì)城商圈第四季度寫字樓去化成效顯著，其空置率分別環(huán)比下降了5.3%和6.3%。
據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，從四季度寫字樓租賃價(jià)格來看，杭州5元/平方米/天以下的寫字樓房源搜索熱度最高，占比超80%。隨著租金價(jià)格的增加，對應(yīng)的搜索熱度有所減少。
從寫字樓租賃面積來看，100-200平方米的房源搜索熱度最高，占比27.8%，其次為100平方米以下房源，占比20.7%，200-300平方米及300-500平方米面積的寫字樓房源搜索熱度不相上下，占比分別為16.1%與16.7%，與三季度相比略有上升。可見中小面積辦公空間成為當(dāng)下主流，且呈現(xiàn)向大面積辦公空間發(fā)展的趨勢。
從行業(yè)細(xì)分來看，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，下半年頭部科技新媒體企業(yè)承租力進(jìn)一步增強(qiáng)，擴(kuò)張面積增大，超越傳統(tǒng)核心需求驅(qū)動(dòng)的金融服務(wù)業(yè)，立足甲級辦公樓新增租賃需求行業(yè)首位，需求比例達(dá)22%。金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)建筑及貿(mào)易零售緊隨其后，需求占比均超10%。
掛牌價(jià)格再度居于新一線城市首位，高端寫字樓投資前景獲市場認(rèn)可
與2020年第三季度表現(xiàn)相同，在58同城、安居客《2020年Q4寫字樓價(jià)格地圖》中，杭州寫字樓掛牌價(jià)格在新一線城市中依舊處于首位。
總體來看，四季度杭州寫字樓掛牌價(jià)格為23351元/㎡，環(huán)比微漲0.05%。其中，江干區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格達(dá)到29549元/㎡，領(lǐng)先其他區(qū)域，西湖區(qū)、濱江區(qū)和下城區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格分別以26569元/㎡、24827元/㎡、24268元/㎡的水平排在江干區(qū)之后。蕭山區(qū)、上城區(qū)和拱墅區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格也均超2萬元/㎡。
據(jù)58同城、安居客四季度數(shù)據(jù)顯示，從寫字樓出售面積來看，300-500平方米的房源搜索熱度最高，占比18.1%，其次是100-200平方米的房源，占比15.32%。比較特別的一點(diǎn)是，＜100平方米和1000-2000平方米的房源在出售市場上的關(guān)注度不相上下，分別占比為14.1和14%。小面積寫字樓物業(yè)受歡迎并不意外，但是大面積物業(yè)的關(guān)注度占比增加，可以視為城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的表現(xiàn)之一，計(jì)劃購買辦公空間的企業(yè)，能夠撥出更多的預(yù)算用以其中。
從寫字樓出售價(jià)格來看，價(jià)位在2000萬元及以上的房源搜索熱度最高占22.5%，居于首位。寫字樓物業(yè)價(jià)格受空置率影響的低谷期，市場熱度反而上漲，可見高端寫字樓的投資前景是被市場所認(rèn)可的。
PART 3
新增供應(yīng)持續(xù)走高 2021成差異化競爭之年
盡管過去的一年，有過艱難和不易，在政策支持、物業(yè)主積極的租賃政策以及強(qiáng)勁的數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)聯(lián)合支持下，杭州寫字樓市場挺過了2020年。展望2021年，寫字樓市場或?qū)⒚媾R更大的挑戰(zhàn)，供應(yīng)的持續(xù)走高，或是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動(dòng)等諸多變動(dòng)都有可能成為一道道難關(guān)。
01.供應(yīng)或創(chuàng)歷史新高 新興園區(qū)拉動(dòng)去化
未來幾年杭州寫字樓市場將面臨供應(yīng)大年，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全年新增供應(yīng)量將達(dá)177萬平方米，為2020年的1.4倍。其中未來科技城、濱江及拱北板塊預(yù)計(jì)將有超50萬平方米體量入市。鑒于未來供應(yīng)走高的預(yù)計(jì)，2021年全年租金波動(dòng)浮動(dòng)預(yù)計(jì)在正負(fù)0.5%以內(nèi)。如此大量的集中供應(yīng)入市將使寫字樓的租金和出租率都將承受下行壓力，杭州寫字樓市場將進(jìn)入差異化競爭階段。
另外，2021年另有5條新線計(jì)劃開通，持續(xù)利好城北及濱江板塊，通勤時(shí)間進(jìn)一步壓縮。在交通利好紅利的持續(xù)兌現(xiàn)下，新興板塊園區(qū)潛在客戶接受度穩(wěn)步提升，將拉動(dòng)整體優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)市場租金持續(xù)走穩(wěn)，對寫字樓去化產(chǎn)生一定的競爭壓力。
02.區(qū)域發(fā)展贏得新契機(jī) 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型迎新機(jī)遇
2020年，杭州區(qū)域發(fā)展上動(dòng)作不斷。在2020年4月官宣的三江匯（錢塘江、富春江、浦陽江）未來城市實(shí)踐區(qū)，拉開了南啟的序幕，完成了杭州提出“西優(yōu)、東整、中塑、北建、南啟”五大目標(biāo)的最后一環(huán)；以及8月正式公布的云城（東面緊鄰紫金港科技城、北面接良渚文化村一帶，南面則是未來科技城），這兩大區(qū)域承載了城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的重任，其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/P>
自2020年杭州政府啟動(dòng)實(shí)施“六新”發(fā)展行動(dòng)之后，以數(shù)字基建為核心的新基建正在加速布局，新消費(fèi)、新制造、新電商、新健康、新治理，增強(qiáng)城市吸引力、創(chuàng)造力、競爭力。
可以預(yù)見的是，未來一年內(nèi)，TMT行業(yè)、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)將在“六新”發(fā)展行動(dòng)的支持下，持續(xù)發(fā)展，所以也將是杭州甲級寫字樓市場最主要的租賃需求來源。此外，部分前期積極擴(kuò)張的企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)將出現(xiàn)退租或搬遷的現(xiàn)象。在疫后新的市場形勢之下，市場話語權(quán)將繼續(xù)向租戶方傾斜。對于業(yè)主方而言，應(yīng)該不斷優(yōu)化租賃策略和提高核心競爭力，來應(yīng)對后期持續(xù)的去化壓力。
結(jié) 語
誠然，杭州這座城市依舊處于快速擴(kuò)張期，城市骨架不斷拉伸，寫字樓市場發(fā)展只是其中展示的一個(gè)維度，但也被視為產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的“晴雨表”。因?yàn)閷懽謽峭ㄟ^新增供應(yīng)、吸納量等數(shù)字，為所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣做出評分。2020年，的確有些城市的寫字樓表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但希望能夠通過對當(dāng)年市場表現(xiàn)和數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的復(fù)盤，以助力2021年更好地前行。杭州如此，其他城市亦然，期待新的一年有更多城市的寫字樓市場加速復(fù)蘇，交出一份滿意的答卷！
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
