3月25日，高力國(guó)際在北京北投投資大廈召開"高力國(guó)際華北區(qū)2021第一季度新聞發(fā)布會(huì)"，就2021年第一季度北京商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2021全年做出展望。
十四五規(guī)劃綱要已于2021年3月向全社會(huì)發(fā)布。此次規(guī)劃已經(jīng)從指標(biāo)設(shè)定上進(jìn)一步淡化了經(jīng)濟(jì)增速，追求高質(zhì)量發(fā)展成為最核心要點(diǎn)。高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的含義非常廣泛，結(jié)合十四五的主要內(nèi)容，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展體現(xiàn)在效率經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)的六大方面。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的十四五發(fā)展也將以高質(zhì)量為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、綠色建筑、城市更新等商業(yè)地產(chǎn)核心趨勢(shì)將在未來(lái)五年更加深刻地影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
經(jīng)歷了跌宕起伏的2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2021年第一季度迎來(lái)了強(qiáng)勢(shì)的開門紅。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示，一季度全市場(chǎng)凈吸納量超過(guò)23萬(wàn)平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高。得益于強(qiáng)勁的需求反彈，空置率在有20萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量的情況下環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至18.8%。在租金方面，市場(chǎng)平均租金依然處于下降通道，但降幅持續(xù)收窄，達(dá)到346.4元每月每平米，個(gè)別子市場(chǎng)的租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，市場(chǎng)新增需求表現(xiàn)超預(yù)期主要有以下三個(gè)原因：
第一，宏觀經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇為企業(yè)擴(kuò)張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在去年的季度報(bào)告中，高力國(guó)際就曾指出疫情的有效防控和宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的恢復(fù)是企業(yè)擴(kuò)張的前提，也是寫字樓新增需求持續(xù)釋放的前提。2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正增長(zhǎng)，以及疫情恢復(fù)期間相對(duì)寬松的貨幣和信貸環(huán)境，都為企業(yè)在2021年持續(xù)擴(kuò)張奠定了良好基礎(chǔ)。
第二，受抑制的企業(yè)擴(kuò)張需求持續(xù)釋放。去年年初我們就曾指出，市場(chǎng)新增需求將會(huì)隨著疫情的有效防控而逐漸恢復(fù)。與非典對(duì)于北京寫字樓市場(chǎng)的影響類似，疫情后寫字樓需求將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)式的恢復(fù)期。然而，由于此次疫情影響相對(duì)較長(zhǎng)，短期內(nèi)的不確定性延長(zhǎng)了租戶的租賃決策時(shí)間。因此，市場(chǎng)新增需求在2020年呈現(xiàn)逐季緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，并未出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。同時(shí)，根據(jù)我們的觀察，2021年一季度簽約的很多大宗租賃成交也都來(lái)源于去年下半年開始洽談的在途項(xiàng)目，只是最終簽約確定時(shí)間發(fā)生在2021年一季度。因此，今年一季度所呈現(xiàn)的新增需求爆發(fā)式復(fù)蘇也可以說(shuō)是去年需求復(fù)蘇的強(qiáng)勢(shì)延續(xù)。
第三，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張助力新增需求爆發(fā)�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)在一季度需求中依然表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。除一季度已經(jīng)簽約的交易外，我們觀察到目前在談的大宗租賃項(xiàng)目也以金融和互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)為主，并可能會(huì)在未來(lái)的2-3個(gè)月內(nèi)完成交易。
在子市場(chǎng)的表現(xiàn)方面，高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明表示，我們驚喜的發(fā)現(xiàn)東部市場(chǎng)和新興市場(chǎng)為此次需求復(fù)蘇的主要區(qū)域。東部的CBD、燕莎和望京酒仙橋以及新興的麗澤區(qū)域，在本季度均出現(xiàn)不同程度的快速去化。從2018年二季度市場(chǎng)租金觸及高點(diǎn)后，CBD，燕莎和望京酒仙橋的租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，累計(jì)降幅為12.3%、20%和10.3%。一方面，租金的回調(diào)進(jìn)一步凸顯出東部市場(chǎng)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；另一方面，近年來(lái)東部市場(chǎng)中的優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目也為大面積租戶提供了更多選擇。值得注意的是，望京-酒仙橋區(qū)域受益于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的持續(xù)快速擴(kuò)張，整體市場(chǎng)空置率在本季度降至7.7%，并從租戶市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主市場(chǎng)。同時(shí)，區(qū)域平均租金本季度逆勢(shì)上漲3%，成為首個(gè)租金出現(xiàn)明顯觸底企穩(wěn)回升的子市場(chǎng)，進(jìn)一步凸顯了該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。麗澤區(qū)域的快速去化一方面源于區(qū)域的高性價(jià)比，另一方面得益于華為的入駐，其引領(lǐng)和帶動(dòng)效應(yīng)將在未來(lái)2-3個(gè)季度進(jìn)一步顯現(xiàn)。
市場(chǎng)新增需求釋放的可持續(xù)性依然是未來(lái)市場(chǎng)的核心關(guān)注點(diǎn)。雖然本季度新增需求出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的強(qiáng)勢(shì)反彈，但并未從根本上改變整體市場(chǎng)處于供大于求的現(xiàn)狀。因此新增需求增長(zhǎng)的可持續(xù)性將決定整體市場(chǎng)空置率的上升幅度以及租金探底企穩(wěn)所需的時(shí)間。我們認(rèn)為大幅的季度新增需求反彈或?qū)⒉豢沙掷m(xù)，季度新增需求后續(xù)將會(huì)逐步回歸到疫情前的水平。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說(shuō)，我們依然維持市場(chǎng)處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)宏觀條件，并預(yù)計(jì)空置率在2021年觸頂和租金探底的基本研判。
在大宗交易方面，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部董事總經(jīng)理汪蓓指出，北京投資市場(chǎng)逐步回暖，得益于境內(nèi)自用買家及投資者活躍度的快速恢復(fù)，本季度北京市場(chǎng)共錄得9筆大宗交易，成交數(shù)量超過(guò)2020年下半年之和。雖然成交總額環(huán)比減少約22%，共計(jì)約人民幣67億元，但通過(guò)對(duì)投資類交易的成交數(shù)量及金額占比的分析，我們發(fā)現(xiàn)投資者的交易活力已然回暖，其交易數(shù)量約占56%，交易金額則約占83%，投資交易占比已基本恢復(fù)至疫情前的水平。
市場(chǎng)活力的恢復(fù)也體現(xiàn)在外資投資者的表現(xiàn)上，本季度北京外資大宗交易額約為人民幣28億元，占交易總額的41%，雖然交易總額占比低于去年同期，但環(huán)比來(lái)看正呈現(xiàn)逐漸增加趨勢(shì)。隨著全球疫苗接種規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，新冠疫情在年內(nèi)預(yù)計(jì)將得到控制，而各國(guó)普遍加大的財(cái)政刺激疊加全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，外資機(jī)構(gòu)針對(duì)包括中國(guó)在內(nèi)的亞洲新興市場(chǎng)的配資比例預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提高。
從物業(yè)的角度來(lái)看，本季度辦公樓物業(yè)依然是最主要的成交標(biāo)的，主要得益于北京市場(chǎng)有限的未來(lái)供應(yīng)及快速?gòu)?fù)蘇的辦公需求。高和資本、金茂資本及首開股份以約26.5億元完成了對(duì)位于中關(guān)村板塊的啟迪科技大廈D棟辦公樓的收購(gòu)，該交易也成為了本季度北京單筆金額最大的交易，該項(xiàng)目位于中關(guān)村板塊門戶位置，此前主要租戶為知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，上述買家將在交易后對(duì)該物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，預(yù)期將其租金提升至市場(chǎng)水平。本季度還錄得在朝陽(yáng)區(qū)核心位置的一筆公寓交易，即由鐵獅門以約21億元收購(gòu)的輝盛閣國(guó)際公寓，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越且可散售退出，因此得到了投資者的青睞，而值得注意的是近期在上海也同樣發(fā)生了類似交易，即投資者收購(gòu)位于核心板塊的可散售高端公寓項(xiàng)目。
隨著北京甲級(jí)辦公供應(yīng)低谷期的臨近及投資窗口期的縮短，高力國(guó)際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部副董事閆寒認(rèn)為，投資者對(duì)于北京大宗交易市場(chǎng)依然持續(xù)看好，而來(lái)自于包括國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的自用買家依然持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域，但主要仍然受限于稀缺的交易標(biāo)的。受益于線上經(jīng)濟(jì)發(fā)展及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張需求，中關(guān)村、上地板塊的辦公物業(yè)有望持續(xù)吸引市場(chǎng)關(guān)注，而部分被疫情影響延緩交易的項(xiàng)目有望延緩至2021年中下旬完成交易。
來(lái)源：高力國(guó)際
編輯：wangdc
