根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米·天，環(huán)比微幅上漲0.02%。從商圈來看，一季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占57.5%，較上季度增加38.8個百分點；租金環(huán)比下跌的商圈占41.3%，較上季度減少28.8個百分點；1.3%的商圈租金環(huán)比持平，較上季度減少10.0個百分點。
從市場環(huán)境來看，進(jìn)入一季度以來，受2020年同期基數(shù)較低等因素影響，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增速較高；扣除基數(shù)影響，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢平穩(wěn)。從三大需求來看，出口較快增長，投資和消費穩(wěn)步恢復(fù)。2021年1-2月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)69737億元，同比增長33.8%，比2019年1-2月增長6.4%，兩年平均增長3.2%。全國1-2月固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為45236億元，同比增長35.0%，比2019年1-2月增長3.5%，兩年平均增速為1.7%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長38.3%，兩年平均增長7.6%。貨物進(jìn)出口總額實現(xiàn)54418億元，同比增長32.2%；進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差6759億元，貿(mào)易結(jié)構(gòu)改善。
從服務(wù)業(yè)運行情況來看，2021年1-2月服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長31.1%，比2019年1-2月增長14.1%，兩年平均增長6.8%。隨著疫情防控成果鞏固，服務(wù)業(yè)加快恢復(fù)，3月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為55.2%，為近期較高水平。
整體來看，進(jìn)入一季度以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持恢復(fù)性增長，積極因素繼續(xù)增多。寫字樓租賃市場活躍度隨經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有所提升，需求有序釋放，季內(nèi)租金環(huán)比微幅上漲。分城市等級來看，一線城市寫字樓租金環(huán)比微幅上漲，二線城市環(huán)比微幅下跌。
寫字樓租金變動情況
根據(jù)全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比微幅上漲0.02%，平均租金為4.76元/平方米·天。
2021年一季度，一線城市中，63.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，36.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，上海漕河涇、上海南京西路、上海五角場等23個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；廣州環(huán)市東、北京燕莎、北京科技園區(qū)等13個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。
2021年一季度，二線城市中，52.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，45.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈環(huán)比持平。11個城市44個主要商圈中，長沙樣本商圈寫字樓租金環(huán)比均上漲；天津、南昌樣本商圈寫字樓租金環(huán)比均下跌；其他城市樣本商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)。
租金漲跌幅較大的商圈
2021年一季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫·寫字樓版
2021年一季度，受益于服務(wù)業(yè)以及消費市場的快速回復(fù)，TMT產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)對寫字樓需求加速釋放，帶動此類企業(yè)較為集中的商圈寫字樓租金回升。在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，上海漕河涇商圈漲幅最大，為0.95%；上海南京西路、蘇州湖東、蘇州獅山等11個商圈漲幅亦在0.5%（含）以上；海口國興、深圳地王等25個商圈漲幅在0.1%-0.5%之間；深圳后海、重慶解放碑、重慶觀音橋等9個商圈漲幅在0.1%以內(nèi)，基本保持平穩(wěn)。
2021年一季度，寫字樓市場加速分化，硬件設(shè)施較好、價格相對較低的新興商圈持續(xù)吸收周邊外溢需求，部分樓齡相對較長的次核心商圈寫字樓市場恢復(fù)較慢；同時，受制于世界經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性，部分外資企業(yè)較多的商圈寫字樓需求亦有所減弱。在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，天津華苑商圈跌幅最大，為1.51%；天津小白樓、南京奧體等9個商圈跌幅亦在1.0%以上；杭州錢江世紀(jì)城、廣州北京路、天津友誼路等23個商圈跌幅在1.0%以內(nèi)。
租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看，2021年一季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，部分行業(yè)表現(xiàn)出較高的景氣水平，推動寫字樓市場較快恢復(fù)。從需求端來看，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點城市市場活躍度有所提升，需求有序釋放，除新增需求外，部分自年前已有租賃意向的企業(yè)亦于一季度成交；在加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、加快數(shù)字化發(fā)展和促進(jìn)國內(nèi)國際雙循環(huán)的背景下，TMT、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等相關(guān)行業(yè)企業(yè)對寫字樓需求進(jìn)一步增加，這種趨勢在一線城市體現(xiàn)得較為明顯。從供應(yīng)端來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疊加疫情防控持續(xù)顯效，部分因疫情而延遲入市的項目于一季度交付使用，且年內(nèi)將有更多項目陸續(xù)入市，形成供應(yīng)小高峰。從租金表現(xiàn)來看，2021年一季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環(huán)比基本平穩(wěn)，但由于市場整體仍呈供大于求態(tài)勢，市場是否迎來“觸底反彈”機(jī)遇尚待觀察。
供應(yīng)方面，2021年1-2月，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市辦公樓新開工面積共計223.4萬平方米，受2020年同期基數(shù)較低影響，同比增長較快，增幅達(dá)56.5%；但與2019年同期相比，仍下降41.0%。分城市等級來看，一線城市辦公樓新開工面積為96.3萬平方米，較2020年同期增長32.8%，較2019年同期小幅下降9.4%；二線城市辦公樓新開工面積為127.2萬平方米，較2020年同期增長80.9%，較2019年同期下降53.3%。整體來看，本季度一線城市寫字樓市場恢復(fù)情況優(yōu)于二線城市，帶動開發(fā)企業(yè)在一線城市開工積極性更快提升。
2021年1-3月，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計1061.8萬平方米，同比增長16.7%；其中一線城市成交面積為195.0萬平方米，同比下降35.0%；二線城市成交面積為866.8萬平方米，同比增長42.1%。
整體來看，部分因疫情原因延遲入市的項目將在2021年集中入市，年內(nèi)寫字樓市場將迎來供應(yīng)小高峰。但由于辦公樓新開工面積仍未恢復(fù)至疫情前水平，未來2-3年，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市辦公樓供應(yīng)或?qū)⒂行》陆怠?/P>
需求方面，進(jìn)入一季度后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)性增長，投資、消費穩(wěn)步恢復(fù)，出口增長較快，尤其是作為寫字樓市場需求主力的服務(wù)業(yè)加快恢復(fù)，增勢良好。2021年3月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)回升至55%以上較高水平；鐵路運輸、航空運輸、電信廣播電視衛(wèi)星傳輸服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)軟件及信息技術(shù)服務(wù)、貨幣金融服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)運行在60.0%以上高位景氣水平，業(yè)務(wù)總量增長較快；受年初局部疫情影響較大的住宿、租賃及商務(wù)服務(wù)、居民服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)回升至景氣區(qū)間，行業(yè)經(jīng)營狀況明顯改善。從市場預(yù)期看，服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)為62.9%，連續(xù)兩個月位于60.0%以上高位景氣區(qū)間，表明服務(wù)業(yè)企業(yè)對近期市場發(fā)展持續(xù)看好。服務(wù)業(yè)的加快恢復(fù)亦帶動寫字樓市場需求有序釋放。
從租戶結(jié)構(gòu)來看，一季度，TMT依舊是寫字樓租賃市場需求主力，但占比較2020年四季度有所下降；受益于消費市場的快速恢復(fù)，本季度零售業(yè)企業(yè)寫字樓租賃需求顯著增長，專業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)需求亦進(jìn)一步恢復(fù)。從租賃類型來看，一季度仍以搬遷和新設(shè)立企業(yè)居多；從企業(yè)類型來看，內(nèi)資企業(yè)仍為主力。
展望未來，宏觀環(huán)境方面，2020年中國GDP增速為2.3%，成為全球唯一保持正增長的主要經(jīng)濟(jì)體，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)延續(xù)去年持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。政策方面，2021年一季度，國家出臺相關(guān)政策推動經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，例如1月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方案》，出臺有序擴(kuò)大服務(wù)業(yè)市場開放，改善提升市場環(huán)境與質(zhì)量等方面措施，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。
一季度，外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊減弱，各項積極因素推動寫字樓市場需求持續(xù)恢復(fù)，租金保持平穩(wěn)。經(jīng)濟(jì)形勢的變化加速了寫字樓市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多租戶開始關(guān)注辦公場地的使用靈活性，拎包入住的需求持續(xù)增強(qiáng)，相應(yīng)部分業(yè)主積極采用靈活租賃、智慧物業(yè)及增值服務(wù)等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。但由于年內(nèi)將迎來較多新增供應(yīng)，供大于求態(tài)勢整體并未得到有效緩解，部分城市仍將面臨去化壓力，寫字樓市場全面迎來“觸底反彈”尚需時間，短期來看，寫字樓租金仍將保持目前的平穩(wěn)態(tài)勢。
“十四五”期間，科技創(chuàng)新被提到越來越重要的地位，一線城市及杭州、成都、重慶、武漢等核心二線城市將加快建設(shè)科技創(chuàng)新中心，為未來寫字樓市場的發(fā)展提供了較大增長空間，帶動寫字樓市場持續(xù)復(fù)蘇。同時，在資產(chǎn)證券化方面，以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的CMBS/CMBN,類REITs規(guī)模逐年擴(kuò)大。2020年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行以辦公物業(yè)類REITs產(chǎn)品和CMBS/CMBN產(chǎn)品金額共計237億元，累計發(fā)行單數(shù)共15單，呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。通過金融手段打通資金循環(huán)鏈，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，將有助于推動寫字樓市場良性發(fā)展。長期來看，寫字樓市場將穩(wěn)步恢復(fù)至疫情前的水平，租金有望實現(xiàn)上漲。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
