CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示：“第三屆西洽會圓滿舉辦，其給西部地區(qū)在促進高質(zhì)量對外開放上，提供新思路、注入新動能，也見證重慶‘內(nèi)陸’變‘前沿’。未來，‘開放’將深刻改變重慶，科技創(chuàng)新、金融市場規(guī)模擴大與開放有望為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來強勁動能。此外，成渝經(jīng)濟圈積極建設(shè)，以科技主導的產(chǎn)業(yè)鏈升級和人口紅利也將吸引更多投資者在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行布局。”
2021上半年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應回升，迎來兩個甲級寫字樓合計約12.9萬平方米的新增供應面積，分別是位于照母山的光環(huán)中心和位于解放碑的復星國際中心。著眼需求端，受線上行業(yè)調(diào)整影響，需求于第二季度略有放緩，上半年凈吸納量共12.4萬平方米，半年環(huán)比下降34.5%。其中，甲級寫字樓吸納量約8.2萬平方米，需求貢獻率達66%，繼續(xù)主導市場。截至二季度末市場整體空置率下降至26.4%，系近十年新低。
按新租需求行業(yè)看，科技新媒體（TMT）、消費服務(wù)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為上半年前三大需求來源，分別占比36.9%、14.1%、13.2%；且主要是頭部企業(yè)的擴租需求，占比上半年辦公策略的43.2%，并集中在江北嘴和大化楊區(qū)域。值得注意的是，在線行業(yè)邁入調(diào)整期，擴張需求于二季度明顯放緩，目前該行業(yè)于重慶的承租面積主要分布在解放碑（57.2%）、大化楊（25.4%）及江北嘴（17.5%）。此外，上半年如中國西部國際投資貿(mào)易洽談會等國家級展會于重慶成功舉辦，推動重慶內(nèi)陸開放高地加快建設(shè)，寫字樓市場也見證中資企業(yè)的持續(xù)擴張，特別是科技、金融及房地產(chǎn)建筑業(yè)等；以及外資辦公需求的明顯反彈，錄得多宗外資金融、貿(mào)易、高端制造業(yè)的新設(shè)及升級成交案例。
租金方面，盡管重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金持續(xù)下行，較去年末下降0.4%，但跌幅顯著收窄，且部分區(qū)域租金逐步趨穩(wěn)。如大化楊區(qū)域，受德勤、今日頭條等企業(yè)的頭部效應加持，區(qū)域商務(wù)氛圍愈發(fā)成熟，而近年來無新增供應，區(qū)域可租賃面積逐步收緊，截至二季度末空置率降至21.3%，系全市最低；另一方面，二房東對市場定價的影響也逐步消除，市場回歸理性。因此，業(yè)主開始從關(guān)注樓宇去化邁進到調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)、樓宇升級等運營層面。
展望2021下半年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應繼續(xù)走高，預計約38萬平方米的樓宇交付。6月，“解放碑—朝天門”重慶綠色金融大道發(fā)展規(guī)劃出爐，計劃舊址煥新顏，將“西起解放碑，東至朝天門”這條全長約1.7公里的大道在2025年集聚200家綠色金融領(lǐng)域的機構(gòu)，打造出重慶未來的綠色金融核心區(qū)，煥發(fā)金融新活力，這也標志著渝中半島升級啟航。
“2021上半年，以科技和金融為主的中資頭部企業(yè)于重慶積極擴張，同時外資企業(yè)的需求也明顯回暖。未來，隨著重慶內(nèi)陸開放高地加速建設(shè)，市場有望見證更多企業(yè)進駐重慶，釋放活躍需求。另一方面，城市更新積極開展，而業(yè)主也越發(fā)重視資產(chǎn)管理，上述市場格局的變革和運營專業(yè)度的提升將引導需求新流向�！�
2021上半年，重慶零售物業(yè)市場迎來3個購物中心開業(yè)，合計新增供應36.3萬平方米。其中，位于照母山的光環(huán)購物公園是香港置地商業(yè)品牌“光環(huán)”的首個亮相項目，其室內(nèi)植物園“沐光森林”引發(fā)市場熱議；大渡口萬象匯攜眾多區(qū)域首店的開業(yè)推動該板塊消費升級等。隨著城市商業(yè)活動、旅游業(yè)的逐步恢復，市場進一步回暖，整體空置率較去年末下降0.6個百分點至9.1%；購物中心首層平均租金跌幅繼續(xù)收窄，較去年末僅下降0.3%。
分區(qū)域看，核心商圈加速煥新，其中觀音橋緊抓消費復蘇、回流趨勢，積極升級租戶，進一步鞏固重慶第一商圈的地位。觀音橋上半年新進品類有奢侈品、美妝、運動服飾、潮玩等，如Louis Vuitton、Loewe、NARS、資生堂、Lee、Fila及Top Toy等。就解放碑而言，其商圈更新進程加速并上升到新高度，包括改善街道條件及盤活存量等，如龍湖通過輕資產(chǎn)模式計劃將重慶日月光中心改造成“天街”購物中心等。在次級商圈，隨著體驗及餐飲業(yè)態(tài)去年被抑制的需求于上半年全面釋放，其也成為域內(nèi)業(yè)主調(diào)整的重要方向之一。
展望2021下半年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將迎來約80萬平方米的新增供應，其中超八成落于中央公園商圈區(qū)域，包括龍湖公園天街與悠方等標桿項目。同期，觀音橋、解放碑、楊家坪等商圈的城市更新效果也將在2021年進一步呈現(xiàn)。與此同時，重慶成為全國率先培育建設(shè)的五大國際消費中心城市之一。因此，在政策利好的加持之下，伴隨著主城區(qū)城市更新和新商圈加快建設(shè)，未來重慶的消費引領(lǐng)及帶動作用有望隨消費資源的加速聚集而顯著提高。
“重慶零售物業(yè)市場即將迎來發(fā)展新機遇，一方面，國際消費中心城市的獲批極大地提升重慶的品牌號召力；另一方面，老牌商圈改造升級，物業(yè)條件不斷優(yōu)化，而集聚眾多頭部運營商的中央公園新興商圈也即將呈現(xiàn)，為品牌加速落地提供基礎(chǔ)。因此，未來重慶商業(yè)將釋放新活力�！�
2021上半年，重慶倉儲物流市場供應維持高位，錄得4個項目交付，合計新增倉儲面積26萬平方米。著眼需求端，需求較去年下半年略有下滑，但仍錄得約30萬平方米凈吸納量，處高位。因此，截至二季度末全市高標庫空置率較去年末下降3.2個百分點，為29.6%。租金方面，鑒于充沛的供應，業(yè)主當前仍以去化面積為首要目標，使得全市高標庫平均租金較去年末下跌1.5%至每月每平方米21.8元，但跌幅進一步收窄。
按需求行業(yè)看，以社區(qū)生鮮團購為主的電商需求持續(xù)活躍，吸納量貢獻率達38.1%。另一方面，制造業(yè)需求顯著回暖，吸納量貢獻率躍升至第二位，占比24.5%，其中汽車零部件企業(yè)的需求最為活躍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，重慶支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)固發(fā)展，汽摩、電子兩大產(chǎn)業(yè)增加值同比分別增長23.7%和33.0%，其中汽車產(chǎn)業(yè)同比增長25.3%，摩托車產(chǎn)業(yè)同比增長17.3%。
展望2021下半年，重慶倉儲物流市場仍將維持高位供應，預計約53萬平方米的新增項目交付，市場供應壓力猶存，租金走勢或繼續(xù)下探。盡管如此，重慶傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的成效有望進一步投射到倉儲租賃市場。
“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與樞紐能級提升是未來重慶工業(yè)物流市場發(fā)展的大趨勢。因此，由于高端制造業(yè)所需求的單層標準廠房設(shè)施在渝較為稀缺，且在倉儲供應充沛的市場周期之下，存量標準倉庫通過適當?shù)碾娏Ω脑煲晕圃鞓I(yè)租戶不失為加速存量去化的可選方向之一”
來源：第一太平戴維斯
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