硬科技驅(qū)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展如今已演變成為西安經(jīng)濟轉(zhuǎn)型高質(zhì)量模式的新引擎。據(jù)最新發(fā)布的《2021中國硬科技創(chuàng)新發(fā)展白皮書》顯示，西安市硬科技發(fā)展指數(shù)為62.02，位列全國第七。以此為基石，西安產(chǎn)業(yè)集群不斷壯大，GDP總量持續(xù)攀升，始終維持良好運行狀態(tài)。此外，作為第十四屆全運會承辦地，西安賽事品牌效應逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展新動能有望被進一步激活。
城市經(jīng)濟活躍投射在寫字樓層面，表現(xiàn)為企業(yè)日益旺盛的租賃需求。2021上半年，西安寫字樓市場在無新增項目入市背景下，空置率持續(xù)下降至28.3%，為近四年來最低水平，業(yè)主去化壓力相應減弱。
西安經(jīng)濟穩(wěn)中加固、恢復有力 城市“西納力”進一步提升
以“十四五”開局年及全運會為契機，西安2021上半年經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定恢復的良好態(tài)勢，創(chuàng)新科技及制造業(yè)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，重點項目建設高開穩(wěn)走。
上半年，473個市級重點在建項目完成投資2859億元，達到年計劃的72.4%。159個新開工項目中，已開工132個，開工率達83%。235個省、市、區(qū)重點項目竣工投運，釋放產(chǎn)能943億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位超過6.6萬個。重點項目的快速推進，有力帶動了固定資產(chǎn)投資增長10.7%，兩年平均增長11.7%，分別高于全國、全省7.3和6.8個百分點，持續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭。
數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局
截至二季度末，西安實現(xiàn)生產(chǎn)總值5099.62億元，同比增長7.8%，其中，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步恢復，增加值3336.32億元，同比增長8.8%，兩年平均增長5.0%。總體來看，全市經(jīng)濟運行穩(wěn)中加固、恢復有力、動能增強。
寫字樓市場持續(xù)復蘇 空置率下降至近四年最低
據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2021上半年，西安寫字樓市場無新增供應入市，總體存量共計623萬平方米，其中甲級寫字樓保持201萬平方米。基于全運會發(fā)展契機，寫字樓市場持續(xù)復蘇，租賃需求延續(xù)上季度良好勢能。綜合作用之下，二季度全市空置率環(huán)比下降至28.3%，達到四年來最低水平。
凈吸納量方面，西安寫字樓市場2021年上半年共計錄入4.2萬平方米，較去年同期有大幅上漲。租金方面，本季度仍舊維持平穩(wěn)態(tài)勢，市場平均租金較上季度略有小幅上升，錄得103.5元每平方米每月。
無新增供應環(huán)境下，寫字樓可租賃面積不斷縮減，業(yè)主去化壓力相應減弱，市場信心進一步提振，下半年租金或?qū)⒗^續(xù)上漲。
數(shù)據(jù)來源：58同城、安居客
寫字樓租賃面積方面，據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示：2021年二季度100-200㎡小面積項目關(guān)注度最高，占比34.9%，較去年同期下降2.3%，300—500㎡中型面積項目搜索熱度持續(xù)上升，占比13%，較去年同期上升3.6%。西安市經(jīng)濟態(tài)勢穩(wěn)步恢復，房地產(chǎn)投資占GDP的比重常年維持在30%，促使中小型辦公面積需求相應抬頭。值得注意的是，超過2000㎡大型面積熱度略有下降， 或與在線教育行業(yè)受監(jiān)管影響有關(guān)。
數(shù)據(jù)來源：58同城、安居客
就二季度寫字樓租賃搜索熱度排名TOP10榜單來看，高新區(qū)和未央?yún)^(qū)上榜商圈數(shù)量最多。對比去年，高新區(qū)憑借優(yōu)越的營商環(huán)境及金融利好政策傾向持續(xù)穩(wěn)坐企業(yè)最鐘愛區(qū)域榜首。此外，地鐵十四號線開通后有效提升城北區(qū)域周邊寫字樓交通便利程度，使得未央?yún)^(qū)租賃搜索熱度進一步上升。
第三方辦公品牌活躍度上升 在線教育行業(yè)租賃需求降低
從租賃需求行業(yè)占比來看，2021上半年西安寫字樓新增租賃最為活躍的前三大行業(yè)分別為房地產(chǎn)、金融、信息技術(shù)，占比24%、13%、11%。
與上季度相同，房地產(chǎn)行業(yè)租賃需求始終獨占鰲頭，這與西安樓市連續(xù)數(shù)月保持高熱狀態(tài)息息相關(guān)。盡管二季度西安宣布繼深圳、成都之后第三個實施二手房指導價，但目前仍未看到較大成效。相信未來房地產(chǎn)行業(yè)還將成為租賃市場主要來源及支撐力量。
此外，第三方辦公空間運營商租賃需求于本季度上升，占比達10%，位列第四。其中，偉邦資產(chǎn)、恒創(chuàng)嘉逸等入駐保利中心，進一步去化大面積房源。憑借高水準的運營服務水平及靈活的租賃模式，第三方運營商備受青睞，未來租賃需求及面積或?qū)⒊掷m(xù)攀升。
值得注意的是，隨著監(jiān)管政策的逐步收緊，在線教育企業(yè)大受影響，擴張步伐收緩，部分企業(yè)宣布大批量裁員，行業(yè)租賃需求隨之降低。但另一方面行業(yè)整改也將為寫字樓市場釋放大量空置房源，有升級及擴張需求的企業(yè)可及時關(guān)注變動。
二季度寫字樓掛牌價格上漲 中心城區(qū)碑林區(qū)迎頭趕上
據(jù)58同城、安居客《2021年Q2寫字樓價格地圖》顯示，二季度西安寫字樓掛牌價格為14875元/㎡，環(huán)比上漲4.02%。分區(qū)域來看，曲江新區(qū)以17108元/㎡的掛牌價格排名靠前，雁塔區(qū)以16033元/㎡的水平排在其后。
從具體成交數(shù)據(jù)來看，2021年二季度西安一手寫字樓市場成交套數(shù)2085套，成交面積18.15萬㎡，上半年累計成交5304套，成交面積42.24萬㎡。2021年上半年，寫字樓市場逐步復蘇，成交量大幅增長，全市一手寫字樓成交面積環(huán)比增長709.20%，同比增長126.97%。
據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示：寫字樓出售搜索熱門區(qū)域前三名分別為高新區(qū)、曲江新區(qū)、碑林區(qū)。此次中心城區(qū)碑林區(qū)迎頭趕上位居第三，與其持續(xù)提升金融服務實體經(jīng)濟能力，助力企業(yè)上市密不可分。
細化到商圈范圍來看，高新管委會周邊熱度持續(xù)攀升。依托于管委會周邊政策優(yōu)勢，高新區(qū)企業(yè)辦事流程大幅簡化，2021年區(qū)域內(nèi)營商環(huán)境再次提升。
此外，曲江新區(qū)雁展路附近熱度有所上升，隨著區(qū)域內(nèi)全國第二座萬象天地開業(yè)，周邊商務氛圍將會更加濃厚，寫字樓需求還將繼續(xù)遞增。
結(jié) 語
2021年樓市一大關(guān)鍵詞即為“變局”，然而西安寫字樓市場能始終以“韌性”為主調(diào)不斷穩(wěn)步發(fā)展實屬不易。想必這一切都得益于西安龐大的經(jīng)濟基礎、優(yōu)質(zhì)的人口基數(shù)及行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展三座馬車并駕齊驅(qū)的影響。
在“十四五”開局之年及全運會的雙重機會窗口下，西安將加快基礎設施建設，不斷完善“6+5+6+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動全行業(yè)健康發(fā)展壯大，使得企業(yè)辦公需求不斷釋放。
展望2021下半年，西安寫字樓市場將迎來20余萬平方米新增供應，主要集中在高新及城北區(qū)域。盡管短期內(nèi)空置率或?qū)⑸仙S著西安版圖的不斷擴張，核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎赓U需求仍將活躍，租金或?qū)⑿》嵘?/P>
此外，國家超算西安中心下半年建成投入使用后將輻射虹吸更多信息技術(shù)類企業(yè)。在互聯(lián)網(wǎng)飛速迭代發(fā)展的當下，寫字樓運營商是否能夠提供相應水準的空間規(guī)劃及服務水平成為了企業(yè)擇址的新訴求。
值得注意的是，西安住宅市場不斷收緊，各項調(diào)控政策頻出，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硇滤{海。加之西咸一體化外，西安都市圈不斷東拓與渭南共建西渭東區(qū)，產(chǎn)城融合范圍不斷擴大，西安寫字樓市場有望迎來新的機遇及挑戰(zhàn)。
來源：58同城、安居客
編輯：wangdc
