2021年已經(jīng)過半，縱覽今年上半年的成都寫字樓市場，呈現(xiàn)出總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢。其中，二季度相較于一季度而言，成都寫字樓租賃市場整體需求提振，熱門商圈寫字樓租賃需求持續(xù)攀升。
截至2021年上半年，成都甲級(jí)寫字樓存量已超340萬平方米。由于上半年新增供應(yīng)相對(duì)較少，全市整體空置率下降至20.8%。同時(shí)，二季度租賃需求行業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持穩(wěn)定，新增需求仍集中于信息技術(shù)、金融、消費(fèi)者服務(wù)三大行業(yè)。整體來看，成都企業(yè)的活力和經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)向好。
人口增長紅利持續(xù)釋放 數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展
上半年，成都經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中加固，穩(wěn)中向好。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年上半年，成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9602.72億元，同比增長13.1%，兩年平均增長6.7%。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口變動(dòng)起著決定性的作用。據(jù)四川省第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，成都全市常住人口為2093.78萬人，成為繼重慶、上海、北京之后，全國第四個(gè)人口邁入“2000萬+”的城市。與2010年“六普”相比，增加了581.9萬人，增長38.49%，年平均增長3.31%，人口增速僅次于深圳、廣州。
在人口持續(xù)流入的同時(shí)，成都招才引智政策也紛紛落地。4月初，成都圍繞電子信息、醫(yī)藥健康、綠色智能網(wǎng)聯(lián)汽車、航空航天等14個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，推出“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈人才計(jì)劃”，旨在推動(dòng)創(chuàng)新資源向產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈高效聚集。
除此之外，高新區(qū)“金熊貓人才計(jì)劃”、天府新區(qū)“天府英才計(jì)劃”等區(qū)域性人才政策也持續(xù)發(fā)力。就現(xiàn)階段來看，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口人才流入的良性循環(huán)正在形成。
近年來，在新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革的推動(dòng)下，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展期。所謂新經(jīng)濟(jì)，就是利用“互聯(lián)網(wǎng)+”、“雙創(chuàng)”等培育新動(dòng)能，改造升級(jí)傳統(tǒng)動(dòng)能。
成都在新經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)尤為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，截至6月，成都累計(jì)注冊新經(jīng)濟(jì)企業(yè)52.1萬家，平均每天有200余家新經(jīng)濟(jì)企業(yè)在成都誕生。僅今年上半年，成都新登記新經(jīng)濟(jì)企業(yè)數(shù)量增長43.9%，這些企業(yè)共同推動(dòng)了新經(jīng)濟(jì)成為成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主動(dòng)能。
土地市場方面，本季度，成都今年首輪集中供地收官，共有40宗地獲成交，成交金額達(dá)355億元，住宅與商辦用地均呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢。大成都范圍內(nèi)，共有20宗總計(jì)約58.5萬平方米的純商辦土地掛牌成交。其中，天府新區(qū)和東部新區(qū)為供應(yīng)主力，分別供地4宗和3宗，隨著兩大新區(qū)的建設(shè)步伐的加快，不排除未來還將繼續(xù)加大商辦土地供應(yīng)的可能。
寫字樓空置率環(huán)比下降 租金自疫情后首次增長
后疫情時(shí)期，成都經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，各行各業(yè)生產(chǎn)需求日益強(qiáng)勁，推動(dòng)寫字樓市場活力提升。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，成都上半年錄得多單一千平方米以上的寫字樓租賃成交，全市凈吸納量約為13.5萬平方米。
在市場新增方面，二季度錄得華潤大廈B座一宗甲級(jí)寫字樓，推動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓存量超過340萬平方米。目前成都寫字樓市場存量處于高位，去化周期較長，考驗(yàn)市場消化能力。
在新增較少的情況下，上半年全市甲級(jí)寫字樓市場整體空置率下降至20.8%。放眼華西四城（成都、重慶、西安、貴陽）寫字樓市場，成都回暖態(tài)勢明顯。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，上半年重慶甲級(jí)寫字樓總存量為253萬平方米，空置率達(dá)28.0%；西安甲級(jí)寫字樓總存量為201萬平方米，空置率達(dá)28.3%；貴陽優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量為225萬平方米，空置率達(dá)30.9%。對(duì)比之下，成都寫字樓市場空置率處于低位，成都作為西部商業(yè)龍頭城市的地位凸顯。
租金方面，在需求增加和供應(yīng)放緩入市的情況下，上半年成都甲級(jí)寫字樓市場平均租金環(huán)比微漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，約為人民幣101.3元每平方米每月。這是自去年疫情以后，成都寫字樓市場租金首次出現(xiàn)正增長，實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。
據(jù)58同城、安居客在線搜索數(shù)據(jù)顯示，本季度成都寫字樓租賃市場內(nèi)，租金3元/m /天以內(nèi)的寫字樓搜索熱度最高，市場需求仍以低單價(jià)寫字樓為主。從租賃面積段搜索熱度來看，本季度100m -200m 的辦公空間所受關(guān)注度最高，占所有面積段搜索量的29.9%，證明小面積、低總價(jià)的辦公房源依然是當(dāng)下市場主流需求。
△ 2021年二季度成都寫字樓租賃面積段/價(jià)格段熱度
與此同時(shí)，成都投資市場較去年同期更加活躍。據(jù)CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，上半年成都共錄得兩筆位于金融城板塊的甲級(jí)寫字樓的大宗投資交易，合計(jì)成交金額約25億元，推動(dòng)成都投資市場迎來一波躁動(dòng)期。
主城區(qū)老商圈熱度降溫 世紀(jì)城關(guān)注度顯著提升
58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，本季度，成都新老商圈寫字樓市場熱度分化明顯。
從區(qū)域來看，本季度寫字樓租賃搜索量排名前五的區(qū)域是錦江區(qū)、高新區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)；從商圈來看，租賃搜索量前五的是世紀(jì)城、孵化圈、金融城、春熙路、大源。
值得注意的是，在最受關(guān)注的商圈前五中，除了春熙路商圈位于傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)以外，其余四個(gè)全部位于高新區(qū)新興商圈。一季度中市場關(guān)注度很高的琉璃廠、廣福橋、芳草在本季度跌出前五，這表明本季度內(nèi)，主城區(qū)的老商圈所受關(guān)注降溫，高新區(qū)所受的市場關(guān)注度依然遙遙領(lǐng)先。
△ 2021年二季度成都各商圈寫字樓租賃市場供需熱度TOP10
其中，世紀(jì)城商圈在本季度內(nèi)關(guān)注度顯著提升。據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)城商圈關(guān)注度位列第一，用戶搜索占比為34.8%，環(huán)比提升8.7%。其中，面積小于100平方米的辦公空間最受市場青睞。
據(jù)58同城、安居客均價(jià)排名顯示，在高新區(qū)主流商圈中，金融城寫字樓出租均價(jià)為3.19元/㎡，孵化園為2.86元/㎡，南延線為2.86元/㎡，而世紀(jì)城為2.49元/㎡。世紀(jì)城商圈開發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，但所享受的配套資源與高新區(qū)其他高租金商圈有較高的重合度，因此世紀(jì)城商圈小面積、低單價(jià)的辦公空間，對(duì)于初創(chuàng)者而言更為友好，也更具有吸引力，助推世紀(jì)城商圈熱度提升。
△ 2021上半年高新區(qū)主流商圈寫字樓出租均價(jià)
TMT行業(yè)領(lǐng)跑需求端 科技互聯(lián)網(wǎng)獨(dú)占鰲頭
繼一季度金融、信息技術(shù)、消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)占據(jù)成都甲級(jí)寫字樓租賃活躍度前三的位置之后，本季度這三個(gè)行業(yè)再次成為新增租戶行業(yè)來源前三位。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，信息技術(shù)、金融、消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)寫字樓成交面積約占新增成交總面積的50%。
總體而言，TMT行業(yè)領(lǐng)跑成都寫字樓需求端。這得益于成都正在加快建設(shè)網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)市、數(shù)字成都，創(chuàng)新“大數(shù)據(jù)+”等為重點(diǎn)的新經(jīng)濟(jì)、新形態(tài)、新場景。
從TMT細(xì)化行業(yè)來看，成都為搶占信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地的發(fā)展策略帶來了信息技術(shù)企業(yè)租賃需求的持續(xù)擴(kuò)張。同時(shí)，來自于為金融機(jī)構(gòu)搭建數(shù)據(jù)平臺(tái)的金融科技企業(yè)需求顯著增加，金融城商圈是此類企業(yè)租賃最強(qiáng)勁的供給源。此外，教育服務(wù)和餐飲服務(wù)成為了消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)的成交主力，占據(jù)整個(gè)消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)的新增租賃面積的78%。
其中，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比逐年提升。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021年華西甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶Top50報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)已成為成都甲級(jí)辦公樓頭部企業(yè)的“最大客戶”，其面積已達(dá)到17.2萬平方米。
另外，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)實(shí)現(xiàn)新租近9萬平方米，成為增量需求首要來源。從企業(yè)個(gè)體來看，頭部企業(yè)擴(kuò)張明顯，全市錄得知名科技公司成交超4萬平方米。
當(dāng)前，阿里巴巴西部基地、騰訊新文創(chuàng)總部、網(wǎng)易數(shù)字產(chǎn)業(yè)基地、字節(jié)跳動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)中心、京東西南總部大廈紛紛落戶成都，Camera360 、百詞斬、Tap4fun等成都本土互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也多點(diǎn)開花，成都互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。
值得一提的是，以游戲、直播為代表的娛樂傳媒行業(yè)在上半年租賃需求旺盛，尤其是直播企業(yè)的需求增長顯著，折射出成都互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
城市規(guī)劃多管齊下 賦能成都商業(yè)發(fā)展
成都，作為成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈核心城市、中國西部地區(qū)重要的中心城市，已大步邁進(jìn)了高質(zhì)量發(fā)展的道路。
從2011年的“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”到 2016年“成渝城市群”，再到如今的“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”，成都在唱好“雙城記”的同時(shí)，也加速推動(dòng)了自身營商環(huán)境的優(yōu)化。今年，成都將推進(jìn)優(yōu)化營商環(huán)境立法工作，形成《成都市優(yōu)化營商環(huán)境條例（草案）》，并啟動(dòng)營商環(huán)境4.0版政策體系建設(shè)，爭創(chuàng)國家營商環(huán)境創(chuàng)新試點(diǎn)城市。
6月27日，地處成都和重慶之間的天府國際機(jī)場正式通航，成都進(jìn)入“雙機(jī)場”時(shí)代。在此背景下，不僅有利于引領(lǐng)成都成為國際性綜合交通樞紐，還將推動(dòng)成都的物流、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)步入一個(gè)全新的發(fā)展周期，同時(shí)帶動(dòng)圍繞“臨空經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)生的服務(wù)業(yè)向成都“東進(jìn)”區(qū)域聚集。
同時(shí)，成都還將持續(xù)探索城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路。在諸如《成都市促進(jìn)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)政策》等產(chǎn)業(yè)扶持文件的指導(dǎo)下，將加速成都芯谷、新川創(chuàng)新科技園、瞪羚谷數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地等數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展基地的成型成勢，進(jìn)一步推動(dòng)這些區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨蟮奶嵘?/P>
據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測，下半年成都甲級(jí)寫字樓市場將會(huì)迎來超過20萬平方米的新項(xiàng)目入市，全年新增供應(yīng)量有望超過2020全年供應(yīng)水平。
回顧上半年，成都的商業(yè)環(huán)境穩(wěn)步發(fā)展，接下來，隨著更多的政策利好釋放以及商業(yè)環(huán)境的升級(jí)優(yōu)化，可以預(yù)見，下半年成都寫字樓市場發(fā)展具備廣闊的想象空間。
來源：58同城、安居客
編輯：wangdc
