2022年上半年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場受到新增供應(yīng)及疫情影響，空置率小幅上升；科技互聯(lián)網(wǎng)和金融業(yè)持續(xù)主導(dǎo)市場需求；在供需壓力下，業(yè)主提出更加寬松和靈活的租賃政策，甲級辦公樓租金環(huán)比下降。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，武漢大悅城和武漢萬象城的開業(yè)為武漢的優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場注入了新的活力，“首店經(jīng)濟(jì)”拉動(dòng)消費(fèi)，下半年零售物業(yè)市場會迎來更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。
仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“2022年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場迎來供應(yīng)小高峰，空置率會進(jìn)一步攀升，‘供過于求’的現(xiàn)象預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)延續(xù)。但是隨著疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的推動(dòng)下，有望進(jìn)一步拉動(dòng)市場需求，提振市場活力。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2022年上半年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場迎來一輪供應(yīng)小高峰，市場供需壓力進(jìn)一步凸顯。2022年上半年，受到疫情影響，武漢房地產(chǎn)市場同時(shí)承受集中供應(yīng)與需求放緩雙重壓力。上半年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場共計(jì)迎得11個(gè)項(xiàng)目入市，大部分供應(yīng)集中在漢口區(qū)域，尤其是漢口濱江板塊，導(dǎo)致短期內(nèi)漢口區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公樓市場壓力進(jìn)一步凸顯。其中，漢口板塊新增的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目企業(yè)天地A1以及位于光谷中心城的三棟辦公樓的入市進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的商務(wù)氛圍走向成熟。截止至6月底，全市上半年的新增供應(yīng)約為68.9萬平方米，甲級新增供應(yīng)23.6萬平方米；武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量達(dá)750.8萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為253.4萬平方米。
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求保持活躍，金融業(yè)需求穩(wěn)健。上半年受到疫情影響，辦公樓市場整體需求疲軟。從成交來看，約有35%的成交位于光谷，受益于宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向以及區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)活躍，包括一季度成交的金山軟件以及二季度的斗魚，但與此同時(shí)也有不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)正在縮減，使光谷市場的空置率整體保持穩(wěn)步下降的態(tài)勢。而漢口濱江板塊受到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市以及業(yè)主租賃政策的影響，甲級辦公樓市場約有30%的成交位于該板塊，錄得多宗大面積金融企業(yè)擴(kuò)租，以傳統(tǒng)的保險(xiǎn)和證券行業(yè)為主。
上半年業(yè)主提出更加優(yōu)惠的租賃政策，整體租金下降。第二季度雖受疫情影響，但業(yè)主通過靈活調(diào)整租賃條款、降租、降低企業(yè)進(jìn)駐門檻，及定制裝修交付等手段加速去化，市場需求相對于一季度市場較為活躍。全市空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至38.4%，其中甲級辦公樓由于新項(xiàng)目入市，整體空置率環(huán)比上升2.3%至33.6%，乙級市場由于自用樓以及新入市項(xiàng)目高性價(jià)比的優(yōu)勢，二季度空置率環(huán)比下降1.7%至40.8%。全市吸納量為19.7萬平方米，其中甲級辦公樓5.3萬平方米。租金方面，整體凈有效租金環(huán)比下降2.0%至78.0每平方米每月，其中甲級凈有效租金環(huán)比下降4.2%至95.4每平方米每月，乙級租金環(huán)比下降0.3%至69.0元每平方米每月。降租主要發(fā)生在供應(yīng)較集中的漢口區(qū)域，武昌的中南中北路和光谷子市場的租金依然保持韌性。
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：在疫情和外部多種不確定因素的挑戰(zhàn)下，宏觀經(jīng)濟(jì)層面短期承壓，但從長期來看，政府一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的金融貨幣、科技和基建等相關(guān)利好政策的效果將逐步顯現(xiàn)。上半年，武漢市政府連續(xù)出臺加快推進(jìn)武漢具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心建設(shè)的文件，并于6月發(fā)布了《武漢市建設(shè)全國碳金融中心行動(dòng)方案》，預(yù)計(jì)將有效帶動(dòng)科技互聯(lián)網(wǎng)、金融以及相關(guān)新興行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)政府和國企的引導(dǎo)作用也會進(jìn)一步顯現(xiàn)。
2022年下半年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場供應(yīng)將處于高位，市場持續(xù)承壓，預(yù)計(jì)下半年新增73平方米，其中甲級辦公樓為50萬平方米，部分樓宇預(yù)計(jì)會存在延期交付的可能。仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“下半年受到供應(yīng)影響，武漢甲級辦公樓市場空置率會持續(xù)上升，但是相較于上半年，武漢的整體需求會隨著全國疫情得以控制逐步回暖，租金降幅放緩。預(yù)計(jì)2022年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場將進(jìn)一步承壓，但從需求來看，除了科技互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、金融業(yè)以及基建類的地產(chǎn)會持續(xù)支撐市場需求，第三方聯(lián)合辦公受益于更加寬松的租賃政策和客戶成本控制的需求，有機(jī)會進(jìn)一步擴(kuò)張。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
第二季度華潤萬象城開業(yè)，全市新增供應(yīng)為16.7萬平方米。2022年第二季度，武漢市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場又迎來一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目入市，即位于江漢區(qū)青年路商圈的華潤萬象城。武漢萬象城作為全國首座萬象城3.0旗艦商業(yè)，也是華潤置地在武漢落地的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固了漢口商圈的商業(yè)地位。截至到二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場總體量達(dá)到811.3萬平方米，環(huán)比增加2.1%。
市場需求活躍度下降，新項(xiàng)目以首店經(jīng)濟(jì)賦能商業(yè)。第二季度受到疫情的影響，整體需求活躍度較低，全市凈吸納量為12.4萬平方米，其中新入市項(xiàng)目為需求主力。全新啟幕的萬象城首進(jìn)品牌和高級別店鋪的占比超過30%，通過首店經(jīng)濟(jì)有效拉動(dòng)了消費(fèi)。從業(yè)態(tài)來看，時(shí)尚零售類業(yè)態(tài)占比最大，其中AcquaDi Parma、CharlotteTilbury、Carven首進(jìn)武漢；餐飲類方面， Mortons莫爾頓扒房、八閩、悅得閑、花廚等品牌均為華中首店。此外，電子產(chǎn)品品牌二季度表現(xiàn)也較為亮眼，其中武漢首家蘋果直營店于今年五月在國廣正式開業(yè)，華中首家華為旗艦店落地萬象城。首店經(jīng)濟(jì)充分迎合當(dāng)下零售市場以新鮮豐富的購物體驗(yàn)來吸引客流量的發(fā)展導(dǎo)向，也反映出品牌對于武漢潛在消費(fèi)水平的信心。從存量市場來看，武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場進(jìn)一步承壓，餐飲擴(kuò)張需求放緩。
全市零售物業(yè)租金整體走勢平穩(wěn)，空置率小幅上升。受到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的影響，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金上調(diào)至388元每平方米每月，整體上漲1.9%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，租金整體走勢保持平穩(wěn)。截至到季末，全市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)的空置率小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.6%。二季度錄得多個(gè)商圈多個(gè)項(xiàng)目都出現(xiàn)空置率小幅上漲，尤其是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較集中的解放大道商圈，和以游客消費(fèi)為主的江漢路商圈。
2022年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望
武漢零售業(yè)市場下半年預(yù)計(jì)將有7個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目合計(jì)91.4萬平方米入市，大部分集中在在洪山區(qū)光谷商圈和白沙洲商圈，有望迅速提升洪山區(qū)的商業(yè)活力和消費(fèi)體驗(yàn)。從短期來看，2022年及2023年處于武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場的供應(yīng)高位，年均新增入市零售業(yè)體量約115萬方，市場壓力持續(xù)上行。但湖北省政府將于2022年6月至10月分批向武漢市民發(fā)放3.5億“惠購湖北”電子消費(fèi)券，其中覆蓋商場、超市、餐飲等多個(gè)商業(yè)類別，將有效刺激市場，釋放消費(fèi)潛力。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，受到新增供應(yīng)的影響，2022年下半年武漢零售物業(yè)市場將迎來更多的首店，商業(yè)業(yè)態(tài)以及品牌將更加多樣化。與此同時(shí)，進(jìn)入存量時(shí)代的零售市場，馬太效益將日趨明顯，空置率將相應(yīng)走高。業(yè)主將更加重視自身招商運(yùn)營能力的提升以及現(xiàn)有商戶的維護(hù)，通過提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策、打造自有IP和差異化的購物體驗(yàn)來提升產(chǎn)品的商業(yè)生命力，以便在競爭中突破重圍。
注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
