優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
——市場問詢量恢復(fù)，金融主導(dǎo)新租需求；成熟市場空置租金雙向承壓
2023年第一季度，北京寫字樓市場未錄得新項(xiàng)目入市。受前期疫情影響，原計(jì)劃本季度交付的兩個(gè)項(xiàng)目均延期，全年主要新增供應(yīng)有望在下半年集中放量。
在疫情政策優(yōu)化后，租戶問詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升態(tài)勢(shì)。但企業(yè)在不確定的經(jīng)營環(huán)境和租賃市場環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復(fù)，從而導(dǎo)致本季度全市新租總面積環(huán)比下降 21%。新租交易中，近七成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或臨近區(qū)域的遷移為主；而租戶擴(kuò)租需求仍較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降 6%，且平均的擴(kuò)租面積環(huán)比從 1,700 平方米下降至 1,400 平方米。金融繼續(xù)引領(lǐng)新租需求占整體 29%，其中 CBD、金融街、東二環(huán)為傳統(tǒng)金融租戶的主要落位區(qū)域。TMT 行業(yè)需求位列第二，軟件開發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域租戶在市場下行周期中，抓住機(jī)會(huì)窗口進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)；醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)在北京醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的帶動(dòng)下，升級(jí)需求持續(xù)放量；能源化工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電類國有企業(yè)擴(kuò)租和搬遷活動(dòng)較為活躍，新租占比攀升至第四位。
得益于國企和地緣性租戶的升級(jí)搬遷和擴(kuò)租，新興子市場季度凈吸納量表現(xiàn)最佳，共計(jì)錄得 6.1 萬平方米。但企業(yè)以成本為導(dǎo)向的搬遷、業(yè)務(wù)調(diào)整和整合至自用樓宇等活動(dòng)所造成的多宗大面積騰退交易使得成熟子市場，如 CBD、中關(guān)村、望京和奧體的凈吸納量均錄得負(fù)值，從而導(dǎo)致全市季度凈吸納量亦轉(zhuǎn)為負(fù)值，錄得 -5.9 萬平方米。整體空置環(huán)比攀升至 19.1%：中關(guān)村空置率增幅最大，環(huán)比上漲 3.8 個(gè)百分點(diǎn)至 15.7%；望京和奧體空置率也已超全市平均水平，上升至 20% 以上。平均成交租金面價(jià)仍在下行通道，同樣本比環(huán)比下降 0.5% 至每月每平方米 304.7 元。除新興區(qū)域租金保持平穩(wěn)外，其余子市場均錄得不同程度降幅，其中中關(guān)村和望京跌幅靠前。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部負(fù)責(zé)人 袁慧指出：" 未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有近 67 萬平方米新增寫字樓面積將集中在多個(gè)子市場投放。高供應(yīng)量短期內(nèi)將推升空置率，租金仍有下行壓力。但另一方面，可租空間增加和租金成本降低，也有助搬遷需求放量。北京市政府本季度發(fā)布的《重點(diǎn)任務(wù)清單》強(qiáng)化了金融業(yè)穩(wěn)健發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)新一代信息技術(shù)、人工智能、醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域構(gòu)建新的增長引擎也將進(jìn)一步支撐和提振寫字樓市場需求。"2、 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
——租賃需求回暖態(tài)勢(shì)初顯；年內(nèi)開發(fā)升級(jí)齊頭并進(jìn)，供給需求兩側(cè)修復(fù)
2023年第一季度，北京零售物業(yè)市場持續(xù)存量盤活，開年則有 SKP 旗下定位年輕潮流的改造更新項(xiàng)目—— DT51 華麗入市，以近乎滿鋪的開業(yè)率有效填補(bǔ)當(dāng)?shù)厥袌龅纳虡I(yè)空白，提升奧體商圈的商業(yè)氛圍。
防疫政策解除對(duì)消費(fèi)場所的人流量限制后，隨著商場復(fù)業(yè)、客源復(fù)流，北京零售物業(yè)市場整體租賃需求初見復(fù)蘇跡象，并主要體現(xiàn)在餐飲業(yè)態(tài)上，餐飲以 24% 的新增店鋪比例超過其他業(yè)態(tài)成為關(guān)鍵需求引擎。地方口味特性較強(qiáng)的多元化餐飲品牌首店多有落地在核心及次級(jí)商圈（如韓式烤肉、日式燒肉、歐式西餐及小吃快餐等）。零售業(yè)態(tài)雖回暖態(tài)勢(shì)較慢，但其中奢侈品、黃金珠寶、高化、輕奢等高端消費(fèi)品類持續(xù)在改造項(xiàng)目及高奢定位項(xiàng)目中優(yōu)化升級(jí)或新增鋪面（如 Bottega Veneta、Chloe、Lola Rose、老廟黃金、六福珠寶等）。教培及娛樂等兒童體驗(yàn)類業(yè)態(tài)反彈表現(xiàn)較佳，重新開業(yè)或新增鋪面在人口密度較大、生活屬性較強(qiáng)的次級(jí)商圈項(xiàng)目上多有發(fā)生，例如金源新燕莎 · MALL、朝陽合生匯、藍(lán)色港灣等。Jordan、DESCENTE、波司登、The North Face 等戶外運(yùn)動(dòng)品牌拓店節(jié)奏依舊穩(wěn)健。咖啡茶飲（如林里 · 手打檸檬茶、奈雪的茶、Manner）及烘焙甜品（如 Don Nino、茉酸奶、蘭熊鮮奶）等年輕化、高頻率、低價(jià)位的網(wǎng)紅大眾品牌持續(xù)布局。
受疫情的滯后影響，退鋪現(xiàn)象在核心和次級(jí)商圈項(xiàng)目中仍有發(fā)生，在此過渡期間各項(xiàng)目品牌調(diào)整活動(dòng)亦較為頻繁，全市空置率環(huán)比上浮 1.0 個(gè)百分點(diǎn)至 8.7%。供需兩側(cè)緩慢修復(fù)期間，業(yè)主積極招募新品牌，本季購物中心首層平均租金持續(xù)小幅走低，同樣本比環(huán)比下調(diào) 0.6% 至每天每平方米 33.5 元。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人 宋海燕表示：" 未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有京西大悅城、遠(yuǎn)洋樂堤港等新開發(fā)購物中心和五棵松萬達(dá)廣場、朝外 THE BOX 年輕力中心、龍湖 · 北苑天街等重裝升級(jí)商業(yè)體共計(jì) 67.1 萬平方米入市，加上政府近期出臺(tái)的北京消費(fèi)季、綠色消費(fèi)券等提振消費(fèi)措施，北京零售物業(yè)市場將重新煥發(fā)活力。"3、 倉儲(chǔ)物流市場
——京內(nèi)產(chǎn)業(yè)需求復(fù)蘇明顯；津廊市場需求仍處恢復(fù)期
2023年第一季度，北京倉儲(chǔ)物流市場迎來密云第一個(gè)高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目交付，帶來 6.9 萬平方米的新增面積。消費(fèi)回暖疊加產(chǎn)能增加影響下，租賃活力穩(wěn)步增強(qiáng)。本季度錄得多筆產(chǎn)業(yè)相關(guān)大面積成交，涉及汽配、醫(yī)藥、其他制造業(yè)等，同期第三方物流占據(jù)了新租總面積的 43%，季內(nèi)凈吸納量達(dá) 8.7 萬平方米，帶動(dòng)空置率環(huán)比回落 0.8 個(gè)百分點(diǎn)至 15.6%。傳統(tǒng)核心子市場順義空港、亦莊經(jīng)開區(qū)及馬駒橋?yàn)橹饕钴S區(qū)域，新興子市場平谷馬坊及大興空港亦有表現(xiàn)。租戶出于成本考量從亦莊經(jīng)開區(qū)及大興京南搬遷至其他區(qū)域的現(xiàn)象有所上升。
租金漲幅環(huán)比持穩(wěn)，平均租金同樣本比環(huán)比上漲 0.5% 至每月每平方米 56.9 元，其中順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場漲幅仍舊保持領(lǐng)先。
廊坊連續(xù)第八個(gè)季度供應(yīng)放量，本季于廣陽入市 14.5 萬平方米的高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目。成交租賃不再局限于第三方物流而開始向多元化發(fā)展，即除 66% 新租面積來自于第三方物流外，34% 來自工業(yè)制造業(yè)。季內(nèi)凈吸納量錄得 4.1 萬平方米，除來自于近京的廊坊經(jīng)開區(qū)子市場外，安次及固安亦有表現(xiàn)。
天津在薊州竣工第一個(gè)高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來 16.5 萬平方米的新增供應(yīng)。市場新增需求持續(xù)低迷，疊加環(huán)京供應(yīng)持續(xù)增加，以成本為導(dǎo)向的搬遷活動(dòng)成為近期租賃成交主力，主要體現(xiàn)在消費(fèi)品及第三方物流，兩者各占據(jù)新租總面積的 40%。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人 李虹：" 未來六個(gè)月，北京順義及大興京南等子市場將迎來合計(jì) 18.8 萬平方米的新增供應(yīng)。而在物流用地市場，一季度全市土地出讓總量已超 2022 全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。充沛的新增供應(yīng)將有效緩解全市長期供應(yīng)不足的市場狀態(tài)。環(huán)京市場，預(yù)計(jì)將有 83.2 萬及 84.6 萬平方米的新增供應(yīng)分別交付在廊坊及天津市場，租戶議價(jià)能力依然較高。"4、 優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場
——生命科學(xué)園區(qū)租賃表現(xiàn)亮眼 硬科技需求將繼續(xù)攀升
2023年第一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場迎來兩個(gè)生命科學(xué)園區(qū)項(xiàng)目交付使用，分別位于北清路和亦莊子市場，共計(jì)體量 14.1 萬平方米。新項(xiàng)目均定位明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，在政府招商引資的助力下，入市即滿租，帶動(dòng)整體市場凈吸納量環(huán)比上升至 7.2 萬平方米。
商務(wù)活動(dòng)以及帶看量出現(xiàn)回暖跡象，但新租成交尚未完全恢復(fù)，疊加互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)騰退和整合，致使整體市場既有項(xiàng)目錄得凈吸納量 -6.9 萬平方米，空置率環(huán)比上漲 0.6 個(gè)百分點(diǎn)至 21.1%。各子市場受其產(chǎn)業(yè)定位影響，租賃表現(xiàn)分化。一直受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)青睞的上地、中關(guān)村軟件園子市場空置率環(huán)比繼續(xù)攀升，但大面積騰退現(xiàn)象已經(jīng)接近尾聲；而定位集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等高精尖科技研發(fā)的北清路子市場，既有項(xiàng)目保持韌性的同時(shí)新項(xiàng)目快速去化；其他子市場中，電子城子市場在互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)制造行業(yè)新租需求疲軟和面積整合騰退增加下，凈吸納量亦錄得負(fù)值；而亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)生命科學(xué)、裝備制造、汽車以及電子信息產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目去化的同時(shí)，衍生產(chǎn)業(yè)對(duì)辦公類物業(yè)的新租需求以及相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立區(qū)域分部的需求。整體來看，政府助力招商引資的項(xiàng)目或者具有特定產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的項(xiàng)目，在去化速度和租戶品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)明顯，而純市場化租賃項(xiàng)目去化相對(duì)緩慢。
由于新租活躍度尚未達(dá)到預(yù)期，外加近兩年新項(xiàng)目的密集入市，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以緩解去化壓力，致使全市商務(wù)園區(qū)租金依舊在下降通道，全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降 0.5% 至每月每平方米 158.7 元。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗：" 未來六個(gè)月，北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計(jì)會(huì)有五個(gè)項(xiàng)目共計(jì)體量 66.7 萬平方米投放到市場上。隨著《關(guān)于推動(dòng)北京互聯(lián)網(wǎng) 3.0 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的工作方案（2023 — 2025 年）》的頒布，全市將著力發(fā)展國產(chǎn)軟硬件技術(shù)，從而推動(dòng)一批新一代信息技術(shù)以及相關(guān)硬科技企業(yè)的發(fā)展，并推動(dòng)北京商務(wù)園區(qū)市場需求釋放。另外，各區(qū)政府紛紛開始明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，加速落實(shí)產(chǎn)業(yè)引入，亦對(duì)市場需求端釋放積極信號(hào)。"5、 物業(yè)投資市場
——長租公寓持續(xù)升溫 REITs 利好政策的集中出臺(tái)或推升投資熱度
2023年第一季度，北京物業(yè)投資市場活躍度尚在恢復(fù)中，落地交易仍然有限。季內(nèi)共錄得七筆交易，共計(jì)金額 51.9 億元，交易額環(huán)比下降 67.1%，但較去年同期交易額漲幅高達(dá) 168.1%。
盡管只有兩宗交易進(jìn)賬，地產(chǎn)基金仍貢獻(xiàn)了 57% 的交易額。其中凱德投資的單一人民幣基金 CCOP 以 28.1 億元的交易額購入東四環(huán) CBD 商圈的綜合體項(xiàng)目蘇寧生活廣場，成為季內(nèi)單筆金額最高的成交，項(xiàng)目經(jīng)過對(duì)商業(yè)部分的改造，辦公面積將增加至 5.5 萬平方米。該項(xiàng)目成交也反映了外資地產(chǎn)基金設(shè)立人民幣專項(xiàng)基金，憑借其主動(dòng)管理能力和經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)合國內(nèi)資本，持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。險(xiǎn)資對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置的關(guān)注亦是日漸凸顯，季內(nèi)錄得平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其中包含北京海淀一棟寫字樓和一個(gè)園區(qū)辦公項(xiàng)目。整體看，租賃市場表現(xiàn)尚未回暖，使得大部分投資者對(duì)市場依舊持觀望態(tài)度。自用買家繼續(xù)鎖定非核心區(qū)域?qū)懽謽腔蛏虅?wù)園區(qū)物業(yè)，本季度北清路子市場的萬科翠湖國際和石景山區(qū)域的華遠(yuǎn)中心寫字樓錄得企業(yè)購入自用，面積體量均在 1.5 萬平方米以下。從資產(chǎn)類別看，在 REITs 不斷擴(kuò)容以及租賃市場表現(xiàn)日益活躍的推動(dòng)下，以長租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺(tái)區(qū)域連續(xù)第二個(gè)季度錄得以長租公寓為目的用途的項(xiàng)目交易。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人 李浩：" 北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對(duì)投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。寫字樓和零售物業(yè)市場基本面恢復(fù)未達(dá)預(yù)期，使得買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期仍存在較大差距。另一方面，本季度國家發(fā)布 REITs 底層資產(chǎn)擴(kuò)容、擴(kuò)募、下調(diào)申請(qǐng)門檻和支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行 REITs 等多項(xiàng)政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇 REITs 作為退出渠道，進(jìn)一步推升相關(guān)類別不動(dòng)產(chǎn)的投資熱度，加速交易落地。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
