商業(yè)地產(chǎn)大宗交易是當(dāng)下的一大熱點。商業(yè)地產(chǎn)進入存量周期后，大宗交易與其間的資本運作越發(fā)繁榮。始于2000年初的中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易在2005年時達到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。
近年來，受到經(jīng)濟增速下行、中美貿(mào)易戰(zhàn)、寫字樓租金下跌等因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易有所降溫，2019年上海市場成交總額四年來首次跌破千億大關(guān)。但是未來不乏積極的信號。
1、辦公樓面臨競爭
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，承接2018年大宗交易的活躍氛圍， 2019年Q1的交易額占全年的44%，但受經(jīng)濟形勢和中美貿(mào)易戰(zhàn)等眾多因素影響，Q2交易額出現(xiàn)下降，Q3及Q4市場開始回暖。
由于穩(wěn)定的回報和資產(chǎn)管理模式，辦公樓向來是全國大宗交易市場最主要的投資標(biāo)的。根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2019年全國辦公項目成交金額占總交易額的67%。酒店、公寓、零售、綜合體類交易占比有所下降。在不確定性大的環(huán)境下，投資人仍然偏好帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流、且運營相較其他業(yè)態(tài)成熟的辦公樓。
2017-2019全國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額占比
資料來源：高力國際
不過，寫字樓的地位也面臨著競爭。重點城市優(yōu)質(zhì)寫字樓出售標(biāo)的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。同時，重點城市寫字樓租金平均漲幅普遍低于其資產(chǎn)價值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉(zhuǎn)向增值型資產(chǎn)。
但今年釋放了不少積極信號，包括中美磋商第一階段協(xié)議簽署、國內(nèi)頭部企業(yè)擴張、零售消費品牌型企業(yè)加速布局國內(nèi)、金融業(yè)進一步開放等，這將提振信心并利好未來寫字樓需求。
2、上海成交金額下跌
2019年上海市場成交總額相比往年略有下調(diào)，四年來首次跌破千億大關(guān)。這主要是受中美貿(mào)易摩擦的宏觀政經(jīng)環(huán)境及上海寫字樓市場供應(yīng)量過大、租金下跌等原因影響。據(jù)CBRE世邦魏理仕報告數(shù)據(jù)，2019年四季度上海錄得了22筆大宗交易，總計160.8億元人民幣；2019年全年累計錄得68筆交易，總金額累計達847.2億元人民幣，同比下降了33.8%。
縱觀2019年全年，上海交易的活躍度呈現(xiàn)了高開低走的態(tài)勢，但其中也不乏積極的信號。首先，企業(yè)買家積極購置自用型寫字樓。CBRE報告顯示，2019上海全年寫字樓交易中，企業(yè)購置占比40%，其中以銀行、生物醫(yī)藥及TMT產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最為活躍；在自用型企業(yè)表現(xiàn)積極的助力下，2019年寫字樓相關(guān)交易仍為成交的主流。其次，在線下零售市場告別寒冬的背景下，有成熟零售管理團隊的投資者們已經(jīng)開始積極布局。
從外資的凈投資金額也可看出外資對上海商業(yè)地產(chǎn)的中長期發(fā)展仍充滿信心：相比2016至2018年連續(xù)11個季度的負(fù)凈投資額，近5個季度的外資凈投資金額轉(zhuǎn)正。
3、商業(yè)地產(chǎn)大宗交易展望
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管仍在持續(xù)，市場資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的各類渠道都遭到嚴(yán)格限制，但也絕不存在以房地產(chǎn)打壓經(jīng)濟的意圖。因此，在本輪貨幣寬松周期中，商業(yè)資產(chǎn)大宗交易雖然很難達到2016年“錢多搶購”的狂熱程度，但會比2016年的行情更持久，更穩(wěn)健，市場會更加注重資產(chǎn)質(zhì)量和專業(yè)能力。
觀察全年商務(wù)園區(qū)寫字樓租賃成交，TMT企業(yè)仍為第一需求來源。回顧2019年，科創(chuàng)板開板、世界人工智能大會順利舉辦、5G商用牌照正式發(fā)放等里程碑，記錄著科技行業(yè)引領(lǐng)創(chuàng)新驅(qū)動型經(jīng)濟發(fā)展的瞬間。上海力爭到2020年形成科創(chuàng)中心基本框架，隨著國家重大科技基礎(chǔ)設(shè)施群的逐步完善，科技產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)有望帶動商務(wù)園區(qū)寫字樓持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
展望2020年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場，在寫字樓投資上需采‘防御性’策略，可多關(guān)注核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的商務(wù)園區(qū)寫字樓及新興市場中的標(biāo)桿項目。而零售投資需為投資者積極關(guān)注的焦點，尤其是人口密集區(qū)及人口凈流入?yún)^(qū)的社區(qū)型或區(qū)域型商業(yè)。
來源：海銀財富
編輯：wangdc
