房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。
疫情發(fā)生以來，房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對房地產(chǎn)市場有何預測和展望？
日前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、房訊網(wǎng)聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創(chuàng)新、預測展望等為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
3月4日，針對疫情對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網(wǎng)采訪了貝殼研究院首席市場分析師許小樂。
貝殼研究院首席市場分析師 許小樂
房訊網(wǎng)：疫情究竟對房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？
許小樂：新房方面，疫情爆發(fā)期新房銷售幾近，停滯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金承壓。由于定金預收款及按揭貸款在開發(fā)企業(yè)到位資金構成中占比接近50%，銷售回款下降沖擊房企的資金鏈，容易陷入現(xiàn)金流和債務困境，開發(fā)銷售收入占企業(yè)收入比重超過90%，高杠桿高周轉企業(yè)的資金困境尤其突出。
二手房方面，經(jīng)紀公司業(yè)務模式重人力投入，受疫情影響也較大。具體來說，此次疫情對二手房流通的沖擊比較大，鏈家重點18城1-2月份成交量同比下降55%，廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺成交量同比降幅超過60%。在業(yè)務停滯，收入顯著減少的情況下，門店租金和人工成本的剛性支出成為企業(yè)巨大的負擔。當前貝殼平臺上已有50家中介機構向平臺提出融資需求。若疫情持續(xù)到4月份乃至更長的時間，預計將有20%的中介門店關閉，我國房產(chǎn)經(jīng)紀人約有150-200萬人，可能會對15-45萬人就業(yè)造成影響。
租賃方面，疫情之下市場上租賃需求的大幅減少對于長租公寓企業(yè)造成巨大沖擊。受疫情和防控措施影響，租賃市場降溫明顯，成交量大幅下降，新增供需減少。今年1-2月鏈家重點18城住房租賃總成交量同比下降 82.7%，重慶、廊坊、合肥、西安和武漢同比下降超過90%。租賃需求的減少對于長租公寓企業(yè)造成巨大沖擊，據(jù)調研，截至 2 月底，自如、蛋殼等長租公寓企業(yè)的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20個百分點；自如房源平均多空置15天；安歆公寓銷售預訂同比減少30%。同時，租賃企業(yè)為保租客安全，采購大量防疫物資，引起成本增加。疫情之下長租公寓企業(yè)對業(yè)主端的付款壓力大大增加。
房訊網(wǎng)：房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？
許小樂：疫情是不可抗力，對于企業(yè)來說是危險，短期需要考慮的是如何渡過這段艱難的時期。從長期看，需要順應趨勢，對業(yè)務作出調整，促進相關能力的建設、增強抗風險和穿越周期的能力。
以經(jīng)紀行業(yè)為例，無論是中國還是美國，我們可以看到房地產(chǎn)市場隨經(jīng)濟波動潮起潮落，交易量在波動，經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人規(guī)模也在波動。以美國數(shù)據(jù)為例，歷經(jīng)四次較大的經(jīng)濟沖擊，執(zhí)照經(jīng)紀人數(shù)量增長12倍。從長期發(fā)展趨勢來看，行業(yè)還是會持續(xù)增長和發(fā)展，企業(yè)需要順應線上化和職業(yè)化趨勢，轉變思維，優(yōu)秀的企業(yè)都能從危機中尋找出路。
以中介公司為例，可以做好以下六大措施，幫助企業(yè)和員工渡過難關：
第一，做好 組織文化建設 。文化建設以信心傳遞為主，拉齊認知，保持隊形，幫助團隊樹立信心。
第二，有選擇地聚焦業(yè)務。包括六點：業(yè)務結構上舍棄非核心業(yè)務，減少不必要支出、拓展租賃業(yè)務、提升新房滲透，但有針對性選擇結傭周期快項目或者墊傭產(chǎn)品、做好業(yè)主維護與線上委托、聚焦降價急售房、鑰匙房源、學區(qū)房、高度配合業(yè)主、聚焦線上活躍客戶與疫情前持續(xù)看房的客戶、高配合度客戶
第三，做好人員保留和績效。對于資金相對充裕的企業(yè)，可以全員提供保障性薪資，維持員工生活和生活信心，保持團隊穩(wěn)定。同時，針對核心員工可以提供加薪、提高傭金點、利潤分紅等方式實現(xiàn)長期綁定；對于資金緊張對的企業(yè)，可以與員工協(xié)商延遲有息支付（即向員工進行工資的有償借款）、有償按比例發(fā)放等政策，同時提供遠期季度（年度）分紅協(xié)議，樹立遠期目標，通過企業(yè)文化、組織建設維持人員穩(wěn)定。
第四，管理好業(yè)務指標。例如重新梳理經(jīng)紀人的作業(yè)場景，把培訓、線上工具更好地滲透、融合到作業(yè)場景里面，加強以VR為代表的線上工具(VR 看房、掌上售樓部)的學習、互動和模擬。
第五，調整戰(zhàn)略及公司管理。在公司管理與戰(zhàn)略布局上，建立遠程管理能力，根據(jù)財力情況，適時看準收并購機會，做好融資應對策略，謀全局而顧遠期。
第六，抓住特殊時期社區(qū)共建的機會。在特殊時期，加大社區(qū)共建，發(fā)揮門店“城市補給站”的價值，配合社區(qū)服務體系、配合街道、配合社區(qū)，提供我們的志愿者服務，可借鑒餐飲業(yè)“共享員工”，加入志愿者團隊，進行社區(qū)內困難老人的定點捐助與幫扶。
房訊網(wǎng)：對房地產(chǎn)市場有何預測和展望？
許小樂：第一，疫情后房企大概率降價跑量，二手房市場受此影響恢復速度更慢。高杠桿高周轉的開發(fā)模式對現(xiàn)金流的要求高，非典時期的新房價格累計下跌 10%左右，新冠疫情結束后開發(fā)商降價促回款是大概率事件。疫情后市場的變化路徑是：新房“以價換量” 新房優(yōu)勢突出分流二手放需求二手房價格壓力大，成交周期繼續(xù)延長，目前大部分城市重點城市房源交易周期已經(jīng)超過120天。當然，如何能夠經(jīng)過精耕細作，給業(yè)主和消費者提供更加專業(yè)的服務、更精準的信息，這是經(jīng)紀人面臨的新課題，也是有能力的經(jīng)紀人脫穎而出的機會點，服務者價值將持續(xù)崛起。
第二，未來房地產(chǎn)線上化趨勢不可逆，數(shù)字化進程加速。正如當年非典催生了像淘寶、京東這種線上的電商平臺一樣，我們可以合理判斷出這次的疫情也將深刻改變房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)——未來商機線上化、作業(yè)線上化、管理線上化、培訓線上都將成為趨勢。此次疫情加速住房消費線上化趨勢并提高了消費者對品質服務的偏好。疫情期間消費者需求需要在線上被滿足，這對房產(chǎn)交易平臺及房企的線上基礎設施建設能力及管理能力提出挑戰(zhàn)。2月前三周貝殼平臺 VR 總帶看量達655萬次，人均VR帶時長達10分鐘。重點18城市線上客戶占比超過70%，較2019年50%有顯著提升。非典改變的是小額高頻消費的線上習慣，隨著互聯(lián)網(wǎng)對產(chǎn)業(yè)的改造，新冠疫情將大大影響購房等大額低頻消費的線上習慣。房地產(chǎn)行業(yè)商機線上化、作業(yè)線上化、管理線上化、培訓線上都將成為趨勢。此外，貝殼研究院發(fā)起的相關調研顯示疫后6成消費者購房將更關注社區(qū)物業(yè)品質，未來物管行業(yè)迎來機遇。
第三，消費者行為偏好會發(fā)生變化。從需求度看，需求并沒有消失，而是被延后滿足。對購房人來說，計劃普遍延長3-6個月，疫情對換房人群的沖擊可能會更大，調研數(shù)據(jù)表明將會延長4-6個月。從配套角度看，物業(yè)和醫(yī)療配套價值被放大。很多消費者經(jīng)過這次疫情，可能會更加看重物業(yè)管理好的、低密度的、周邊配套完善和交通便利的小區(qū)。
�。ㄗⅲ烘溂抑攸c18城分別為北京、長沙、成都、大連、廣州、杭州、合肥、濟南、廊坊、南京、青島、上海、深圳、天津、武漢、西安、煙臺、重慶）
來源：房訊網(wǎng)
