4月8日下午，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)“房地產(chǎn)行業(yè)受疫情影響座談會(huì)暨2020年第一次會(huì)長(zhǎng)辦公會(huì)”成功召開(kāi)，會(huì)議以線上網(wǎng)絡(luò)會(huì)議形式召開(kāi)，深度了解新冠肺炎疫情之下房地產(chǎn)行業(yè)受到的沖擊和影響，聽(tīng)取行業(yè)專(zhuān)家和企業(yè)在疫情中的應(yīng)對(duì)和舉措建議，廣泛汲取業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和企業(yè)家智慧，共謀房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展路徑。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、富力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張力，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生出席會(huì)議并講話，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)部分副會(huì)長(zhǎng)及副會(huì)長(zhǎng)單位代表出席并參加討論和交流，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺主持會(huì)議。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生發(fā)言實(shí)錄：
大家好，張會(huì)長(zhǎng)好，各位會(huì)長(zhǎng)好，專(zhuān)家們好。
今天這個(gè)會(huì)開(kāi)得挺好，我也得到很多啟發(fā)，最后讓我發(fā)言，我就說(shuō)說(shuō)對(duì)這件事情我怎么想的。從市場(chǎng)企業(yè)的視角和政府這兩端來(lái)談一談，關(guān)于2020年房地產(chǎn)的形勢(shì)和我們的應(yīng)對(duì)。
從市場(chǎng)企業(yè)視角來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得要強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)充分”。第一個(gè)充分就是充分估計(jì)困難，第二個(gè)充分就是充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。
一、充分估計(jì)困難
2020年整個(gè)的形勢(shì)來(lái)看困難是多重性的，并不是一件事情。比如2019年基本是一件事，就是中美貿(mào)易戰(zhàn)，鬧騰了一年，大家驚心動(dòng)魄，最后我覺(jué)得是打了一個(gè)平手，誰(shuí)都受了傷害，但都還沒(méi)趴下。今年情況不一樣，它是多重性的，一個(gè)是中國(guó)本身的疫情， 1-3月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)受中國(guó)疫情影響非常大，這件事情不是房地產(chǎn)本身造成的，中國(guó)的1-3月份的這個(gè)特殊環(huán)境造成了對(duì)房地產(chǎn)新的挑戰(zhàn)。所以我們1-3月份的銷(xiāo)售量下降很多，房?jī)r(jià)最近也出來(lái)了，大概有60%-70%的城市房?jī)r(jià)是下降的，包括北上廣深等等，這件事情不是房地產(chǎn)本身造成的，那么要想走出這個(gè)局面，也不是房地產(chǎn)自己就能走出去。一季度形成一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)上的GDP的缺口，我們要走出去，要看其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這是第一個(gè)多重性，它不是房地產(chǎn)本身形成的。
第二個(gè)就是新冠肺炎疫情還沒(méi)結(jié)束，輸入型的疫情開(kāi)始了，而且美國(guó)形成的這個(gè)輸入波所涉及的廣度和深度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國(guó)一季度本身的要大，也就是我們二季度面臨的沖擊波比我們一季度中國(guó)本身新冠病毒疫情形成的沖擊波要大的多，因?yàn)閺慕鹑趯用�，美�?guó)無(wú)限制的放水，美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)限制的印鈔救市，這已經(jīng)引起了深度的金融層面風(fēng)險(xiǎn)并已經(jīng)波及全球，美國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能進(jìn)入衰退，這是輸入性的事件。
再就是這個(gè)病毒會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)，今年四季度或者明年一季度又來(lái)一出，所以這種不確定性和多重性既是中國(guó)本身的又是國(guó)際的、全球的。房地產(chǎn)本身的問(wèn)題疊加了經(jīng)濟(jì)的、全球的、金融的風(fēng)險(xiǎn)就形成不確定性。最后結(jié)果如何？現(xiàn)在很難估計(jì)，對(duì)這種多重疊加的困難要充分估計(jì)，不能只看房地產(chǎn)。
還有就是不確定性。病毒的突發(fā)性很厲害，比如說(shuō)一季度的時(shí)候我們中國(guó)這邊是非常的緊張，而美國(guó)那邊看笑話。結(jié)果現(xiàn)在中國(guó)基本上過(guò)去了，美國(guó)那邊又不得了，所以它的突發(fā)性極強(qiáng)，9.11是一個(gè)突發(fā)性事件，過(guò)后形成一個(gè)很大的沖擊波，后來(lái)加強(qiáng)了反恐和預(yù)防，但是新冠病毒的不確定性有些防不勝防，有點(diǎn)看不清楚且還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，貿(mào)易戰(zhàn)也沒(méi)完，當(dāng)全球走出這一輪新冠病毒陰霾后，還可能對(duì)中國(guó)反來(lái)一次更嚴(yán)重的制裁、把這個(gè)事加罪到中國(guó)，更加封鎖，更加制裁，這都是有可能的。所以對(duì)于不確定性我們要有充分的思想準(zhǔn)備。
另外美國(guó)資本市場(chǎng)現(xiàn)在的大振蕩，中國(guó)能夠獨(dú)善其身嗎？美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)底線放水救市，一般來(lái)說(shuō)不是通脹就是通縮，大概率是通縮，如果是通縮就麻煩了，那就是經(jīng)濟(jì)上的癌癥了，很可能造成全球性經(jīng)濟(jì)衰退。所以這個(gè)不確定難以估計(jì)，估計(jì)不好這個(gè)不確定性，應(yīng)對(duì)的措施就很難，現(xiàn)在也是大國(guó)救市政策的博弈期。所以我覺(jué)得要充分估計(jì)困難的多重性和不確定性，請(qǐng)大家多看一年，不要只看2020年，2020年我們要準(zhǔn)備安全渡過(guò)，能夠過(guò)得去，能夠活下來(lái)，我覺(jué)得就很好，包括房地產(chǎn)多看一年，看2021年，備足干糧，如果形成了經(jīng)濟(jì)衰退和通縮，我不相信這種大范圍的放水沒(méi)有后遺癥，房地產(chǎn)不可能獨(dú)善其身的。那就要安全渡過(guò)2020年，備足干糧過(guò)2021年，多看一年比較好。這是第一個(gè)要講的充分估計(jì)困難。
二、充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)
剛才三位專(zhuān)家說(shuō)的我受益很多，他們?nèi)齻�(gè)人講的內(nèi)容是互相呼應(yīng)的。充分應(yīng)對(duì)，首先要充分應(yīng)對(duì)今年GDP增加值到底是多少？這是一個(gè)大的底線。去年中美打貿(mào)易戰(zhàn)，打完了以后，GDP最后到6.1%，還可以，所以我們房地產(chǎn)還可以沒(méi)大事，還不錯(cuò)。今年還能6.1%嗎？如果今年是6.1%，甚至于5%-6%，房地產(chǎn)也不會(huì)有大事，但是如果今年掉到3%，跌下去50%，房地產(chǎn)的房子賣(mài)不賣(mài)得動(dòng)？GDP掉到3%，甚至小于3%，房地產(chǎn)會(huì)怎么樣？我希望劉琳博士那邊抓緊做一個(gè)預(yù)測(cè)。就是中國(guó)房地產(chǎn)從2019年GDP增速6.1%掉到2020年3%甚至于之下，房地產(chǎn)會(huì)怎么樣？做一個(gè)預(yù)判。剛才那兩個(gè)例子我覺(jué)得非常有道理，一個(gè)是鄂爾多斯，它的GDP往下降，房地產(chǎn)就成了一地雞毛，溫州也是由于外貿(mào)型的經(jīng)濟(jì)原因牽動(dòng)GDP往下降，其結(jié)果就是房地產(chǎn)下滑超預(yù)期�，F(xiàn)在不是大家樂(lè)觀不樂(lè)觀的問(wèn)題，我們需要認(rèn)真定量研判。房地產(chǎn)脫不開(kāi)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，脫不開(kāi)全球經(jīng)濟(jì)，要有充分的應(yīng)對(duì)，安全渡過(guò)今年。
今年怎么樣去充分應(yīng)對(duì)？今年GDP三駕馬車(chē)有一駕要失速，或者基本熄火。三駕馬車(chē)第一是投資，第二是進(jìn)出口，第三是內(nèi)需消費(fèi)。實(shí)際上今年靠什么呢？我個(gè)人看肯定要抓1+3，第一駕馬車(chē)+第三駕馬車(chē)，使整個(gè)車(chē)的動(dòng)力不至于熄火，不至于失速。失速是大概率事件，熄火呢？那就是0或者負(fù)增長(zhǎng)，美國(guó)今年GDP基本就快要到負(fù)數(shù)了，或者到0，我們不至于熄火的話，那么就是說(shuō)1+3補(bǔ)上第2，基本上是投資，包括新基建加上內(nèi)需消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。那在這種情況之下，我們房地產(chǎn)要有怎樣一個(gè)自救思路？如果今年GDP增速掉到3%，需要用第一駕馬車(chē)+第三駕馬車(chē)?yán)瓌?dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)跨了一和三，和進(jìn)出口沒(méi)有太大關(guān)聯(lián)。
現(xiàn)在出現(xiàn)好的一些苗頭，值得我們關(guān)注和重視。
1、網(wǎng)上銷(xiāo)售。疫情之下居家禁足，減少人口流動(dòng)情況之下大概封閉了2個(gè)多月，房地產(chǎn)網(wǎng)上銷(xiāo)售原來(lái)是推不動(dòng)的，結(jié)果這次恒大把網(wǎng)上銷(xiāo)售一腳給踹開(kāi)了，給大家很多啟發(fā)，恰恰像恒大、碧桂園和在座的都不再輕視這個(gè)，原來(lái)說(shuō)房子肯定不能網(wǎng)上銷(xiāo)售，看不到房子誰(shuí)敢買(mǎi)？但通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和AI技術(shù)銷(xiāo)售，就能把不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)邊界的互聯(lián)網(wǎng)連接起來(lái)，這是第一個(gè)成功自救案例。
2、人+家+社區(qū)，物業(yè)社區(qū)在這次抗擊新冠病毒疫情里起了非常大的作用。如果沒(méi)有社區(qū)這一塊，恐怕整個(gè)社會(huì)都運(yùn)轉(zhuǎn)不起來(lái)，所以關(guān)于人、家、社區(qū)的各種場(chǎng)景飛快形成，并快速成長(zhǎng)�，F(xiàn)在咱們能夠在這兒開(kāi)會(huì)，而不是在酒店里面開(kāi)會(huì)，這個(gè)變化多大啊，而且在這里能放PPT，能上視頻，這一下子就把人們習(xí)以為常的觀念扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。所以人+家+社區(qū)，這個(gè)鏈條通過(guò)這次疫情打通了，并會(huì)繼續(xù)創(chuàng)造新的價(jià)值和增值。這次將列入新基建重點(diǎn)發(fā)展的5G和新型信息技術(shù)在1、2、3月的抗疫戰(zhàn)當(dāng)中起了非常大的作用，也將支持我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以我們必須要把人+家+社區(qū)和互聯(lián)網(wǎng)、和5G連通，創(chuàng)造出新的價(jià)值和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，也就是說(shuō)數(shù)字社區(qū)或者我們叫做智慧社區(qū)迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，例如小區(qū)門(mén)禁這次就起了作用，原來(lái)的有接觸門(mén)禁要改成無(wú)接觸，如刷臉，電梯按鈕也需要更新，深入小區(qū)管理的硬、軟件大有發(fā)展空間。
3、綠色健康的產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)這一次疫情得到了很大的支持。尤其是室內(nèi)居家的健康環(huán)境，還有關(guān)于綠色建材的系統(tǒng)應(yīng)用，今天參會(huì)的有我們產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，綠色健康產(chǎn)業(yè)鏈迎來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇，綠色建筑我們說(shuō)了好多年，通過(guò)這次疫情，大家不約而同認(rèn)為這件事必須做，因?yàn)檎f(shuō)到底人的健康是最重要的，而且還不僅是健康問(wèn)題，還變成了死亡率問(wèn)題了，這是新的認(rèn)知。
4、城市更新、城鄉(xiāng)一體化，這是我們自己自救的方案。剛才張會(huì)長(zhǎng)也講到關(guān)于城鄉(xiāng)一體化城市更新的事情。如果第一駕馬車(chē)+第三駕馬車(chē)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，城鄉(xiāng)這一塊拉動(dòng)了廣泛的內(nèi)需，我們自己救自己是非常、非常重要的。剛才說(shuō)的這幾方面我們都有儲(chǔ)備，都能夠發(fā)揮更大的作用。
三、到底新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)有多大的影響？
我覺(jué)得現(xiàn)在的估計(jì)很不一致，有些非常樂(lè)觀，認(rèn)為沒(méi)事，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，好像是可以高歌猛進(jìn)，地價(jià)也會(huì)升高。另一種認(rèn)為很可能最后是有驚無(wú)險(xiǎn)；還有認(rèn)為現(xiàn)在困難已經(jīng)過(guò)去了，也就是1、2、3月份困難些，謹(jǐn)慎樂(lè)觀；第三種估計(jì)是大幅下滑，大幅下滑的情況之下就是怎么樣求生。第四種估計(jì)就是房地產(chǎn)泡沫會(huì)破滅。到底怎么估計(jì)是比較合理的？是有驚無(wú)險(xiǎn)？謹(jǐn)慎樂(lè)觀？大幅下滑斷臂求生？還是泡沫破裂？我希望大家都能認(rèn)真仔細(xì)的想一想，給決策部門(mén)送一份什么樣的報(bào)告？如果是有驚無(wú)險(xiǎn)、謹(jǐn)慎樂(lè)觀我們房地產(chǎn)就別在這兒添亂，房地產(chǎn)還那么好，還漲房?jī)r(jià)，你鬧什么呀。如果是大幅下滑，那么對(duì)經(jīng)濟(jì)有什么影響？如果說(shuō)是斷臂求生，到底是怎么樣一個(gè)情況，房?jī)r(jià)會(huì)下降30%？還是最后要泡沫破裂？如果是寫(xiě)兩會(huì)提案就不能信息這么不對(duì)稱(chēng)，這可能是和地域差別有關(guān)，總之，需要做更深入的研究，做好思想準(zhǔn)備。
房地產(chǎn)不能出大事，但是要預(yù)計(jì)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出大事？目前看來(lái)還沒(méi)出破壞性大事，但不等于未來(lái)沒(méi)有。到現(xiàn)在政府層面還沒(méi)有調(diào)整房地產(chǎn)政策，那是因?yàn)榉康禺a(chǎn)目前還扛得住，但是及時(shí)的調(diào)整宏觀政策是必須的，政策儲(chǔ)備是必要的，政策建議也要一語(yǔ)中的落在實(shí)處。
1、關(guān)于及時(shí)的調(diào)整房地產(chǎn)政策。關(guān)于取消限價(jià)、限購(gòu)、限售，這需要更詳細(xì)的數(shù)據(jù)來(lái)支撐，怎么個(gè)取消法。不能光說(shuō)要取消，要說(shuō)說(shuō)不取消會(huì)怎么樣，取消了以后會(huì)怎么樣，要做一些更深入的研究，提一些具體的意見(jiàn)。我覺(jué)得政府政策制定部門(mén)從來(lái)沒(méi)有忘記房地產(chǎn)，就像彈鋼琴，因?yàn)槟闶侵匾翩I，彈沒(méi)彈到你這兒要看需要，但絕對(duì)不會(huì)讓房地產(chǎn)去影響中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)。所以我覺(jué)得“雙限”這個(gè)事確實(shí)應(yīng)該仔細(xì)的研究，剛才張力會(huì)長(zhǎng)提的這件事情很重要。
2、關(guān)于房地產(chǎn)的政策儲(chǔ)備。我覺(jué)得以往對(duì)房地產(chǎn)的政策儲(chǔ)備大部分是在調(diào)控房?jī)r(jià)上，房?jī)r(jià)不降就再出什么政策，全都是往下壓的政策儲(chǔ)備，刺激的政策儲(chǔ)備相對(duì)來(lái)說(shuō)不夠。那么在今年的形勢(shì)之下是不是兩個(gè)方向都要有？如果房地產(chǎn)今年還是高歌猛進(jìn)，像當(dāng)前有幾個(gè)城市房?jī)r(jià)上升，為什么會(huì)這樣的高歌猛進(jìn)，到底是什么原因？要分析一下。政策儲(chǔ)備當(dāng)中要有房地產(chǎn)承壓能力的政策儲(chǔ)備。要看宏觀經(jīng)濟(jì)、看結(jié)構(gòu)調(diào)整、看投資、看金融風(fēng)險(xiǎn)，這幾個(gè)方面都還需要我們和政府之間來(lái)做更大幅度、更深入的溝通，而不只是在喊我們不行了，我們扛不住了。你們扛不住了，為什么長(zhǎng)三角的這幾個(gè)城市，反而還要控制，漲得太厲害了，這個(gè)到底怎么回事？我覺(jué)得我們還要做更深入的研究，才能夠把這問(wèn)題說(shuō)清楚。
歡迎大家在這個(gè)會(huì)議之后有更多討論，我也一定會(huì)盡我的綿薄之力和大家一起來(lái)應(yīng)對(duì)這個(gè)特殊的挑戰(zhàn)。
謝謝大家！
來(lái)源：房訊網(wǎng)
