隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步恢復(fù)。前幾期我們?nèi)娣治隽艘咔閷?duì)住房需求，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資和融資的影響，本期我們著重分析疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的影響。
集中度提升是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近十年的顯著趨勢(shì)，2016年930調(diào)控以來(lái)進(jìn)一步提速。2011-2016年，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1.5、2.7和3.2個(gè)百分點(diǎn)，而2017-2019年分別加速至3.3、9.2和12.9個(gè)百分點(diǎn)。
1. 疫情之下，行業(yè)加速分化，集中度短期大幅提升。
2020年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分別較2019年提升10.0、11.0和7.8個(gè)百分點(diǎn)。主要有兩方面原因。第一，疫情考驗(yàn)房企資金鏈，占資金來(lái)源50%的銷(xiāo)售回款減少、資金支出2/3的剛性支出仍然可觀。抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日，節(jié)后65天內(nèi)共84家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算，同比增加25.3%，均為地方中小房企。第二，大房企加大線上營(yíng)銷(xiāo)和折扣促銷(xiāo)力度，銷(xiāo)售受疫情沖擊相對(duì)小。2020年1-3月TOP10、50和100房企，銷(xiāo)售金額平均同比增速遞減，分別為-15.7%、-28.7%和-37.2%；而銷(xiāo)售均價(jià)平均同比增速遞增，分別為-1.8%、3.3%和4.1%。
隨著疫情逐步被控制，住房需求平穩(wěn)釋放。在穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，大房企銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)，將推動(dòng)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。2020年，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額15.3萬(wàn)億元，同比小幅回落4.1%。而公布銷(xiāo)售目標(biāo)的33家TOP50房企，總金額比2019年增長(zhǎng)9.5%，預(yù)計(jì)市占率比2019年提升6.5個(gè)百分點(diǎn)。
2. 疫情過(guò)后，大房企土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品品質(zhì)、融資能力、成本控制、項(xiàng)目布局五大核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，保障業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。
首先，疫情直接強(qiáng)化了大房企的土儲(chǔ)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。第一，疫情促使地方政府放松拿地政策、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。大房企抓住拿地窗口獲取優(yōu)質(zhì)土地，拿地集中度提升。2020年一季度，拿地金額TOP100房企中，排名前20拿地總金額占比29.9%，較2019年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，疫情加速小房企退出，大房企順勢(shì)并購(gòu)。2020年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)金額368.6億元，同比增長(zhǎng)702.4%。第二，疫情使居民更注重居住品質(zhì)。品牌房企的項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林綠化、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等方面均具有顯著優(yōu)勢(shì)，去化更容易、溢價(jià)更明顯。
其次，疫情后的政策和行業(yè)環(huán)境，有利于大房企充分發(fā)揮融資、項(xiàng)目布局和成本優(yōu)勢(shì)。第一，疫情后房企融資的流動(dòng)性環(huán)境改善，但房地產(chǎn)金融政策仍將保持“連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”，各融資渠道難以顯著放松。一是開(kāi)發(fā)貸、信托融資、信用債、海外債等主要渠道均有較高門(mén)檻，大房企融資渠道更豐富；二是大房企低成本融資通道更通暢，抵押物充足、信用資質(zhì)更好，融資利率也更低。以2019年TOP100中的上市房企為例，2016-2018年，前10名平均綜合融資成本分別為5.4%、5.3%、5.7%，顯著低于后10名的8.1%、6.7%和7.1%。
第二，大型房企在拿地、建安、融資和管理成本上具有全方位優(yōu)勢(shì)，其項(xiàng)目能在滿(mǎn)足一定投資回報(bào)基礎(chǔ)上騰挪更大的讓利空間。疫情后“房住不炒”基調(diào)不變，剛需和改善購(gòu)房者決策審慎、價(jià)格敏感度高，大型房企項(xiàng)目性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯。
第三，疫情加大了單一市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。2020年一季度，86個(gè)樣本城市中有55個(gè)城市商品房成交面積降幅超25%。大房企項(xiàng)目多、布局廣，可靈活調(diào)整銷(xiāo)售安排、有效對(duì)沖單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。疫情后住房需求平穩(wěn)釋放，區(qū)域市場(chǎng)容量有限、競(jìng)爭(zhēng)壓力增加。大型房企單城貢獻(xiàn)低，可通過(guò)加大布局城市的項(xiàng)目拓展力度實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。百?gòu)?qiáng)房企2019年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，銷(xiāo)售金額和布局城市數(shù)量顯著正相關(guān)，且每多布局一個(gè)城市、銷(xiāo)售金額增加30.1億元。
3.歷經(jīng)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，大房企將擁有更好的成本控制能力、產(chǎn)品打造能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、改善居民居住水平
政策制定應(yīng)順應(yīng)房企優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)，保障居民住房消費(fèi)升級(jí)，維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。一是鼓勵(lì)大房企通過(guò)收并購(gòu)等方式消除中小房企資金鏈斷裂造成的不良影響，支持合理的并購(gòu)融資。二是保障居民合理住房消費(fèi)，在供給端增加熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)、繼續(xù)推進(jìn)棚改、加大舊改和老舊小區(qū)改造力度、發(fā)展租賃住房等；在需求端適度修正不合時(shí)宜的調(diào)控措施，賦予地方更大自主權(quán)，因城施策支持剛需和改善。三是可建立房地產(chǎn)調(diào)控模范房企指標(biāo)體系，推廣標(biāo)桿房企經(jīng)驗(yàn)。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)從拿地、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)三個(gè)維度持續(xù)升級(jí)。一是優(yōu)化拿地，以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高周轉(zhuǎn)、控制成本；二是升級(jí)產(chǎn)品，更好地匹配市場(chǎng)需求；三是創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，推廣和完善線上全流程營(yíng)銷(xiāo)。
�。ㄏ睦� 恒大研究院副院長(zhǎng)）
來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
