近一個(gè)時(shí)期，景暉智庫關(guān)注到各地出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策調(diào)整的舉措，但很多又很快地撤回或修改，說明在當(dāng)前復(fù)工復(fù)產(chǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景之下，我們對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否要做調(diào)整和如何調(diào)整，還充滿了糾結(jié)和困惑。
景暉智庫認(rèn)為：在堅(jiān)持“房子是用來住的不是用來炒的”的大原則不變，堅(jiān)持防止房?jī)r(jià)過快上漲的宏觀調(diào)控大方向不變，堅(jiān)持“因城施政，一城一策”的調(diào)控方式不變的基礎(chǔ)上，應(yīng)該適度調(diào)整房地產(chǎn)具體政策，從而發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)刺激消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極作用，鼓勵(lì)合理的自住型需求的釋放，切實(shí)改善老百姓的居住條件，促進(jìn)勞動(dòng)力要素的在城市間的有效流動(dòng)，同時(shí)帶動(dòng)土地交易的活躍，緩解因減稅降費(fèi)，擴(kuò)大財(cái)政開支給地方政府帶來的財(cái)政壓力。
從2017年3月房地產(chǎn)宏觀調(diào)控加碼至今，事實(shí)上房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭在大多數(shù)城市已經(jīng)得到了有效的抑制，某些城市還出現(xiàn)了相當(dāng)程度的回落。以北京為例，2020年3月的二手房實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)比2017年3月的峰值實(shí)際上回落了25%左右。因此，即便我們對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策做出適度的調(diào)整，也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的情況，反而能避免房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。過往出現(xiàn)的房?jī)r(jià)快速上漲，往往是因?yàn)槲覀冊(cè)谡呱献隽?80度的調(diào)頭或幅度過大的調(diào)整，所以我們建議的調(diào)整是適度的調(diào)整，而不是徹底松綁和開倒車。
過往3年，我們?cè)凇爸蛔〔怀础狈矫嬗行У淖龅搅恕安怀础�，但是�?duì)“只住”所指的合理的自住型需求鼓勵(lì)不夠，這也為我們當(dāng)前做出適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整留出了空間。從目前執(zhí)行的五限——“限購、限價(jià)、限貸、限售、限商”來看，“限售”是最有效狙擊炒房的政策，需要堅(jiān)持；“限商”可以依據(jù)不同城市的具體情況適度調(diào)整；其它三項(xiàng)限制措施都有比較大的調(diào)整空間。具體建議如下：
1、 限購
目前，伴隨著一二三線城市之間和大城市圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，許多二線、三線城市和大城市圈的外圍縣市承接了一線城市轉(zhuǎn)移的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，急需吸引相關(guān)人才落戶就業(yè)。因此，調(diào)整這些城市和地區(qū)的限購政策，對(duì)于在這些城市和地區(qū)獲得穩(wěn)定工作和收入的人才給予戶籍待遇，不受個(gè)稅或社保繳納年限的限制就變得非常合理和必要。
2、 限價(jià)
目前的限價(jià)主要集中在土地出讓環(huán)節(jié)和新建商品房預(yù)售證發(fā)放環(huán)節(jié)。其實(shí)，只要我們大力增加土地出讓的供應(yīng)量，特別是努力加強(qiáng)農(nóng)村集體用地的轉(zhuǎn)化，在市場(chǎng)供求關(guān)系的自動(dòng)調(diào)節(jié)下，即便取消“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，放寬新房銷售預(yù)售證價(jià)格審批，也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的快速上漲。
3、 限貸
目前執(zhí)行的首次置業(yè)3-4成的首付比例，二次購房7-8成的首付比例，以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，都阻礙了合理的自住型購房需求，特別是改善型購房需求的釋放，特別是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致會(huì)出現(xiàn)“名下實(shí)際無房，有過兩次貸款記錄但貸款已還清”的購房人無法獲得按揭貸款的尷尬局面。所以，我們建議取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套購房首付比例調(diào)整為20%，二套購房首付比例調(diào)整為50%。
4、 限商
商住兩用房的交易限制各地可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快，新房供應(yīng)嚴(yán)重不足的城市，可以解除限制，放開交易，以增加住房供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)。其他城市，可以結(jié)合“職住平衡”，改造成分散式辦公和人才公寓相結(jié)合的新型業(yè)態(tài)出租，以滿足小微企業(yè)“職住一體化”的需求。
5、 限售
作為有效狙擊投機(jī)炒房的措施應(yīng)該堅(jiān)持。因?yàn)闃O少有居民家庭在2-3年之內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)改善型置業(yè)升級(jí)。
6、 其它建議
考慮到房地產(chǎn)本身具有的投資屬性，考慮到疫情得到有效控制后老百姓對(duì)于旅游度假，郊區(qū)休閑式房產(chǎn)需求偏好的加強(qiáng)，考慮到養(yǎng)老地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，應(yīng)盡快推出房地產(chǎn)信托投資基金（REITS），讓普通百姓以間接投資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，既可以讓老百姓分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資收益，又避免了以往老百姓直接投資，無序買房帶來的房?jī)r(jià)上漲。
（景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 胡景暉）
來源：樂居財(cái)經(jīng)
