房訊網(wǎng)訊 2023年3月17日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進(jìn)化：商業(yè)辦公新勢(shì)力"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)800位嘉賓出席論壇，聚焦產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新、營(yíng)銷渠道、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品力重塑的新路徑，探尋商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)的新模式，攜手商業(yè)地產(chǎn)新勢(shì)力共同推動(dòng)行業(yè)新發(fā)展模式下的"迭代與進(jìn)化"！
高力國(guó)際華北區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部副董事 吳軍
高力國(guó)際華北區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部副董事 吳軍出席論壇"優(yōu)術(shù)--產(chǎn)業(yè)園招商運(yùn)營(yíng)新勢(shì)力"為主題的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，他表示：市場(chǎng)是很低迷的，租金下滑，空置率上升這是2022年總體的表現(xiàn)。從目前來(lái)看，只能說(shuō)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)反彈，只有弱勢(shì)重啟，很明顯感覺(jué)到信心不足。要么提前退租、要么縮租，要么影響到產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，根本沒(méi)有得到解決。
以下為部分武軍發(fā)言整理：
從對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)講基本是工業(yè)土地上面建設(shè)的以研發(fā)、辦公、輕生產(chǎn)這樣一類物業(yè)形態(tài)為標(biāo)的的產(chǎn)業(yè)。2022年北京市全年產(chǎn)業(yè)園存量是1436萬(wàn)平方米，其中把它分成了核心子市場(chǎng)主要是四個(gè)，包括中關(guān)村、北清路、上地、豐臺(tái)麗澤。
大概2022年整個(gè)北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)總體的評(píng)價(jià)就是非常地乏力，因?yàn)橐呀?jīng)是疫情第三個(gè)年頭了。市場(chǎng)是很低迷的，租金下滑，空置率上升這是2022年總體的表現(xiàn)。2023年今年已經(jīng)進(jìn)入第一季度最后一個(gè)月，從目前來(lái)看，只能說(shuō)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)反彈，只有弱勢(shì)重啟，很明顯感覺(jué)到大家的信心不足。
京津冀協(xié)同發(fā)展也好，還是各種政策性的調(diào)整也好，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈大規(guī)模的調(diào)整，還有由于各種原因?qū)е庐a(chǎn)業(yè)的重新布局，形成的產(chǎn)業(yè)空白，還有產(chǎn)業(yè)政策平凡的出臺(tái)導(dǎo)致的核心的龍頭企業(yè)發(fā)展失速，都導(dǎo)致北京過(guò)去十幾年以來(lái)形成的龍頭企業(yè)招商，產(chǎn)業(yè)鏈招商的傳統(tǒng)思維模式全都打爛沒(méi)有，龍頭企業(yè)沒(méi)有了，核心產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有了。由此來(lái)形成一個(gè)帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)于每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)主都是非常艱難的一個(gè)選擇。今年可以出來(lái)的是鋰電池、新能源汽車、生物醫(yī)藥，再也看不見(jiàn)曾經(jīng)耳熟能詳?shù)男畔⑼ㄐ蓬惖漠a(chǎn)品，原因大家都知道。這樣的變化導(dǎo)致必然產(chǎn)業(yè)在北京的布局，上下游企業(yè)都會(huì)發(fā)生根本變化。
再一個(gè)企業(yè)活力明顯下滑。北京市和監(jiān)管體系提出來(lái)，比如專精特新的產(chǎn)業(yè)體系，包括最近也提出來(lái)加強(qiáng)基礎(chǔ)科學(xué)研究，在一定程度上一定是利好產(chǎn)業(yè)園區(qū)的某一類物業(yè)，比如研發(fā)有一定程度是利好的，但是在這個(gè)問(wèn)題上還得提醒所有，因?yàn)椴皇敲總�(gè)園區(qū)都有那么好的政府資源，那么好的政策資源，那么好的政商關(guān)系，大多數(shù)是轉(zhuǎn)型民營(yíng)企業(yè)或者拿地建了一個(gè)園區(qū)等等，這種情況下，這些一定程度利好的政策能不能形成市場(chǎng)的需求，形成實(shí)實(shí)在在的帶動(dòng)的作用。
再有一個(gè)問(wèn)題就是從目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，把物業(yè)形態(tài)做簡(jiǎn)單劃分，我們可以看得到，包括我自己探知的需求也是這樣，研發(fā)類的物業(yè)，包括輕生產(chǎn)物業(yè)的需求的確在上升的。而辦公類物業(yè)需求依舊下滑，建在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里的辦公樓高不高、低不低、該沒(méi)人看還是沒(méi)人看，如果能夠轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，可以變成一個(gè)用于輕生產(chǎn)和研發(fā)還好說(shuō)�，F(xiàn)在全北京市，甚至全華北生物醫(yī)藥企業(yè)不夠分的，實(shí)際做高生物醫(yī)藥企業(yè)的選址和落地就會(huì)知道他們對(duì)一個(gè)物業(yè)要求有多么地高，這也就是亦莊細(xì)胞產(chǎn)業(yè)園一次成功的原因，就是它在建設(shè)之初就去張江、東莞做調(diào)研，把整個(gè)設(shè)計(jì)最簡(jiǎn)單的一些生物醫(yī)藥企業(yè)要求的設(shè)備層等等做得非常好，這些企業(yè)就愿意來(lái)花溢價(jià)租你的房子。至于研發(fā)類的就很難說(shuō)了。
最后一點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于REITs的出現(xiàn)確實(shí)受到了追捧，但是在我看來(lái)要注意為了購(gòu)買而購(gòu)買，真正的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目還是非常稀缺，最終資產(chǎn)證券化的過(guò)程還會(huì)非常漫長(zhǎng)。
