2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)常務(wù)會(huì)長、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司 董事長郭瑩輝在演講中表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有四大功能，第一個(gè)功能是資源集聚。第二個(gè)功能是企業(yè)孵化。第三個(gè)功能是科技研發(fā)。最后一個(gè)功能是通過技術(shù)產(chǎn)品、技術(shù)工藝和組織結(jié)構(gòu)帶來整個(gè)產(chǎn)業(yè)的升級。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)常務(wù)會(huì)長、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝演講實(shí)錄：
今天的分享主題是：產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸與創(chuàng)變。希望與各位一起回顧一下我們國家在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程中有哪些階段性的特點(diǎn)，下一步我們行動(dòng)的一些方向，給大家做一些分享。
第一部分，關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的認(rèn)知
什么叫產(chǎn)業(yè)園區(qū)？我們今天自己講的產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)際上是微觀的定義，就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，但是更加宏觀的定義是我們國家主導(dǎo)的各種經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)，這些在城市尺度的高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)是從國務(wù)院到地方政府親力親為，為經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展所做的更大的國家部署。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，我們有四大功能，大家可以看一看。
第一個(gè)功能是資源集聚功能，關(guān)于我們園區(qū)發(fā)展過程中的人力、財(cái)力、物力、信息、組織和政策資源進(jìn)行集聚，形成園區(qū)的高度集聚效應(yīng)。
第二個(gè)功能是企業(yè)孵化功能，新技術(shù)成果、科技小企業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)者的孵化培育作用，這是園區(qū)最基本的功能，就是成果轉(zhuǎn)化和企業(yè)孵化。
第三個(gè)功能是科技研發(fā)功能，新技術(shù)、新場景、新應(yīng)用等等在園區(qū)中找出它的未來的市場。
最后一個(gè)功能是技術(shù)產(chǎn)品、技術(shù)工藝和組織結(jié)構(gòu)帶來整個(gè)產(chǎn)業(yè)的升級。尤其今年以來，大家都耳熟能詳?shù)漠a(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群等等，就是通過一個(gè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群，形成園區(qū)內(nèi)的示范和拉動(dòng)效果。
第二部分，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是從國家對外發(fā)展的新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，我認(rèn)為分成四個(gè)階段。第一階段是1979到1991年，這是探索起步階段，主要是應(yīng)對改革開放在沿海地區(qū)建立國家級的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，以生產(chǎn)制造業(yè)為主，形成的我們的資源要素，形成新的產(chǎn)能，對出口形成創(chuàng)匯作用。
第二階段快速發(fā)展階段，就是1992到2002年，這十年就是小平同志南巡講話開始，在各地沿海地區(qū)形成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高潮，也啟動(dòng)了我們國家園區(qū)的高速發(fā)展階段。
第三個(gè)階段是03年到09年，因?yàn)樵谶@個(gè)階段最為突出的特點(diǎn)是園區(qū)發(fā)展過度，園區(qū)亂象叢生。國務(wù)院開始整頓園區(qū)，以提升質(zhì)量為核心，對各種國家、省市、縣域各類園區(qū)進(jìn)行了統(tǒng)籌和整治。
最后一個(gè)是創(chuàng)新升級階段，2010年到目前，這十多年從整頓變成國家系統(tǒng)的分層、分級、分地區(qū)、分產(chǎn)業(yè)建立不同類型的園區(qū)，結(jié)構(gòu)化、體系化的發(fā)展。
這是我們國家40年來，四大特別明顯的階段，給大家做一個(gè)普及，讓大家有一些認(rèn)識。
第三部分，20年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的突出特點(diǎn)
從進(jìn)入新世紀(jì)的20多年，我們國家園區(qū)，尤其是市場化園區(qū)里面有什么特點(diǎn)，剛才講的大的背景是歷史脈絡(luò)，國家發(fā)展園區(qū)中的部署和作為。作為市場化的園區(qū)企業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中有哪些特點(diǎn)呢，我總結(jié)了幾個(gè)。
第一，園區(qū)經(jīng)濟(jì)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生力軍。從2021年為例，國家級經(jīng)開區(qū)230家，國家高新區(qū)169家，總共兩類園區(qū)加起來399家。它們達(dá)到國內(nèi)GDP的29萬億，占國內(nèi)GDP的29.3%，納稅收入4.5萬億元，占全國稅收中總額的27.7%。對我們國家經(jīng)濟(jì)和民生做出了巨大貢獻(xiàn)。
第二，催生了產(chǎn)城融合理念及其開發(fā)模式。這點(diǎn)各位都非常熟悉，因?yàn)樵趪掖罅χС謭@區(qū)的過程中，市場化的園區(qū)就隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，園區(qū)缺少商住配套，商住配套中間缺少產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，所以產(chǎn)城融合，尤其在近十年，就是2010年以后風(fēng)生水起。在這期間，早期的園區(qū)已形成了各種混合功能，尤其衍生出了像華夏幸福、大連億達(dá)和北科建集團(tuán)等等，這些優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)成為了產(chǎn)城融合模式的主要建設(shè)者，為我們的園區(qū)和我們的園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人提供了非常豐富的產(chǎn)品，也形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新的盈利模式。
第三，最近幾年，隨著一線城市土地資源日益稀缺，政府建立了自己的城投公司、園區(qū)平臺(tái)公司，親自下場招商建園區(qū)，所以我們市場化的園區(qū)開發(fā)企業(yè)尤其是以產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為核心的市場化企業(yè)受到了很大的擠壓。過去耳熟能詳?shù)囊恍┬袠I(yè)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，這幾年可以說基本上都退出江湖了。因?yàn)檫@些主要是由于土地供應(yīng)上優(yōu)先政府平臺(tái)供應(yīng)，長線資本市場化尤其是民營企業(yè)沒有這么多長線資本來支撐。還有招商手段，政府招商和市場化招商，政策傾斜度又不一樣。還有一塊就是配套的住宅用地，產(chǎn)業(yè)配住宅這種模式也徹底行不通了。因此，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為核心的開發(fā)企業(yè)基本難以為繼，這就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一細(xì)分行業(yè)由盛極一時(shí)到現(xiàn)在基本上又落落寡歡了。
第四，各級政府平臺(tái)公司成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的操盤手，這就是我今天所講的主題所謂的“回歸”，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)是源自于國家、源自于政府的一種行為，正是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)受到政府平臺(tái)公司作為產(chǎn)業(yè)重大項(xiàng)目的規(guī)劃落地，還是規(guī)劃實(shí)施的載體，都是政府從區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體出發(fā)而考慮的，包括它要考慮到城市的設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施的投入，包括產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)招商的配套體系等等，而且算的是綜合的賬，不是我們的物業(yè)租售的賬，所以政府平臺(tái)公司代表政府作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)算的是產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的賬、綜合稅收的賬，它不一定考慮資產(chǎn)的增值或者出售。所以在目前經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)的情況下，我們有能力出手做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，這幾年就是城投或政府的園區(qū)產(chǎn)業(yè)公司，這是由政府發(fā)起園區(qū)，目前又基本上回歸到政府行為的一種趨勢。
第四部分，2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇
經(jīng)濟(jì)的弱復(fù)蘇背景下，園區(qū)領(lǐng)域也表現(xiàn)出非常明顯的兩個(gè)特點(diǎn)。
第一個(gè)特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營愈加困難。北京已經(jīng)是非常高勢能的城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商，尤其是大家看到有些園區(qū)退租率挺高的，尤其是我們在觀察廣州、深圳地區(qū)，也發(fā)現(xiàn)了今年很多園區(qū)在去年招租的客戶合同契約基礎(chǔ)上有很多毀約的，很多企業(yè)客戶不入園了，租金也斷崖式下降，所以今年園區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢，這個(gè)園區(qū)的招商和運(yùn)營遇到了前所未有的壓力，這是一個(gè)特點(diǎn)。
第二個(gè)特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市更新日益活躍，這又是我們另外看到的一個(gè)希望之處。尤其今年我走訪了全國好幾個(gè)政府，包括福州、浙江、深圳、廣州、鄭州等等，都能看到地方政府今年在產(chǎn)城更新層面上快速發(fā)力，建立了城市更新標(biāo)準(zhǔn)，比如按照畝均多少劃定必須更新，就產(chǎn)業(yè)而推出，而且還成立了專班，甚至還成立了城市更新的平臺(tái)公司等等，政府再利用存量土地、存量園區(qū)做產(chǎn)城更新，讓產(chǎn)業(yè)置換，讓城市更加美好。
所以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的另外一個(gè)趨勢里，就是政府又引起了新一輪的產(chǎn)城更新給我們帶來新的投資和開發(fā)運(yùn)營機(jī)會(huì)。
第五部分，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢
趨勢一，從園區(qū)功能來看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)理念將被政府和社會(huì)認(rèn)可。近兩年，政府端和開發(fā)企業(yè)多數(shù)也提到了，在過去的產(chǎn)業(yè)園和住宅社區(qū)這個(gè)夾層中間有沒有一種產(chǎn)業(yè)入城、社區(qū)帶產(chǎn)業(yè)這種趨勢，到街區(qū)這個(gè)層面其實(shí)是可行的，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分在郊外，而城市里面往往產(chǎn)業(yè)空心化，我們可以看看海淀區(qū)目前的中關(guān)村區(qū)域，產(chǎn)業(yè)都到了海淀北部了，現(xiàn)在面臨著城市中心區(qū)缺高端的科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，所以現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)人口都大量外溢。還有西城的崇盛百貨改成孵化器，大家都看到了城里面核心區(qū)需要大量新產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，所以這個(gè)特點(diǎn)也非常明顯，也可能是未來城市更新和社區(qū)運(yùn)營中的一大亮點(diǎn)。
趨勢二，從園區(qū)投資角度看，產(chǎn)業(yè)新勢力成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的另類投資商。我們從去年已經(jīng)看到了在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)調(diào)整的情況下，互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車這些新的龍頭在自己做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以自己的企業(yè)總部為核心，作為鏈長帶動(dòng)上下游生態(tài)圈，形成企業(yè)級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且地方政府對這種模式非常推崇。隨著制造業(yè)強(qiáng)國和科技創(chuàng)新戰(zhàn)略的深化，可能新興起的產(chǎn)業(yè)龍頭真的就會(huì)變成產(chǎn)地產(chǎn)新的趨勢。
趨勢三，從園區(qū)運(yùn)行管理來看，智慧和低碳園區(qū)將成為園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置�，F(xiàn)在我們國家對低碳、能源的高效利用也非常關(guān)注，有些地方作為法規(guī)、作為政府的考核指標(biāo)，園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)載體、作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最大的排放源頭，從智慧化和能源物聯(lián)網(wǎng)化的管理都能互補(bǔ)，還有各種場景的深入，所以園區(qū)的智慧和低碳絕對成為城市管理的重要方向。
第六部分，中科產(chǎn)城公司園區(qū)的實(shí)踐
剛才講了這么多宏觀的行業(yè)特點(diǎn)，我也講講我這幾年如何做的園區(qū)運(yùn)營，給各位以啟發(fā)。
案例一，我們作為龍頭企業(yè)的服務(wù)商，怎么讓這些龍頭企業(yè)能夠進(jìn)入目標(biāo)市場，能夠拿地建設(shè)，能夠獲得企業(yè)發(fā)展的比較好的條件？我們做了一個(gè)非常大的儀表企業(yè)，上市公司企業(yè)，在北京大興生物醫(yī)藥基地，幫助他們進(jìn)北京，拿到了200畝工業(yè)用地，其中100畝土地已經(jīng)建設(shè)完成了。這期間怎么服務(wù)于大產(chǎn)業(yè)客戶，幫它投資顧問，幫它做它的園區(qū)策劃，怎么幫它跟政府來做商務(wù)談判，最后幫它拿到了很好的商務(wù)條件。這些三個(gè)階段的顧問業(yè)務(wù)，是我們受客戶之托，作為專業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)園區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，幫產(chǎn)業(yè)客戶形成互補(bǔ)，這個(gè)是非常成功的一個(gè)幫產(chǎn)業(yè)客戶做園區(qū)的案例。同時(shí)，也相當(dāng)于給地方政府招了一個(gè)龍頭企業(yè)入園，形成了雙向的服務(wù)效果。
這是我們公司給客戶做的實(shí)景圖和效果圖，以及我們功能的安排，相當(dāng)于把一個(gè)衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園從平鋪的狀態(tài)豎起來放在樓宇里面，所以產(chǎn)業(yè)園和寫字樓不可分割在這個(gè)項(xiàng)目上完全體現(xiàn)出來，寫字樓形態(tài)，產(chǎn)業(yè)功能。
這是我們在樓宇內(nèi)部署的產(chǎn)業(yè)的研發(fā)平臺(tái)，而且可以告訴大家，因?yàn)槲覀冾A(yù)見性地幫企業(yè)做了小事和研發(fā)平臺(tái)，這個(gè)企業(yè)在今年8月份，云南省委書記親自到企業(yè)掛牌，命名為云南疫苗實(shí)驗(yàn)室，如果沒有預(yù)見性的建立這樣的研發(fā)平臺(tái)，他們也不能獲得這樣的殊榮。
案例二，我們在廣州番禺區(qū)幫助香港上市公司，200多畝土地，根據(jù)自我更新的要求和當(dāng)?shù)卣龊眯聟^(qū)的未來的規(guī)劃，我們把它定位為怎么做好一個(gè)園區(qū)的整體規(guī)劃，形成一個(gè)很好的未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖景，給政府做匯報(bào)，最后取得政府的認(rèn)可，形成了企業(yè)、政府和運(yùn)營商完美的合作。政府按照我們的條件，完全給予認(rèn)可，形成了未來產(chǎn)城融合、職住平衡、產(chǎn)教、創(chuàng)新多功能的園區(qū)，這個(gè)也是非常成功的一個(gè)案例，企業(yè)按照這個(gè)方向正在進(jìn)行建設(shè)和招商。
通過今天的行業(yè)趨勢以及我們公司的一些運(yùn)營的案例，希望通過我們寫字樓分會(huì)形成大家的智慧，在每個(gè)會(huì)員中用主理人的機(jī)制，我們每人都是主人，大家相互幫扶，讓我們大家共同發(fā)展。
來 源：房訊網(wǎng)
