近日，湖南省長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《長(zhǎng)沙市商住經(jīng)營(yíng)性用地出讓限地價(jià)/溢價(jià)競(jìng)自持租賃住房實(shí)施細(xì)則(試行)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：細(xì)則）。
細(xì)則指出，長(zhǎng)沙需配套建設(shè)租賃住房的商住經(jīng)營(yíng)性用地，將采取“限地價(jià)/溢價(jià)+競(jìng)自持面積+搖號(hào)”方式掛牌出讓。
“長(zhǎng)沙土拍增加競(jìng)自持面積，有利于長(zhǎng)沙商住市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，倒逼房企提升產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)和服務(wù)力，但會(huì)加大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本，壓縮利潤(rùn)空間，對(duì)小品牌企業(yè)、操盤(pán)能力弱的企業(yè)形成進(jìn)一步的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，房企拿地可能將更加謹(jǐn)慎。”
商住經(jīng)營(yíng)性用地自持設(shè)門(mén)檻
細(xì)則規(guī)定，土地網(wǎng)上掛牌交易時(shí)土地限價(jià)地塊達(dá)到最高限價(jià)、不限價(jià)地塊溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)停止競(jìng)價(jià)，如有兩個(gè)及兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人同意當(dāng)前報(bào)價(jià)并以競(jìng)自持租賃住房建筑面積方式繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房建筑面積的競(jìng)買(mǎi)方式，競(jìng)報(bào)面積最小幅度根據(jù)掛牌地塊大小按300平方米-600平方米確定，每次競(jìng)報(bào)面積不得高于最小幅度的10倍，競(jìng)報(bào)建筑面積最高者確定為最高報(bào)價(jià)人。
如競(jìng)買(mǎi)人不申請(qǐng)競(jìng)自持租賃住房建筑面積，則確定最先達(dá)到最高報(bào)價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人為最高報(bào)價(jià)人，競(jìng)自持租賃住房建筑面積達(dá)到宗地可建建筑面積100%后，仍有兩個(gè)及兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，采取現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人；如競(jìng)買(mǎi)人不申請(qǐng)搖號(hào)，則確定最先達(dá)到競(jìng)自持租賃住房建筑面積100%的競(jìng)買(mǎi)人為最高報(bào)價(jià)人。
同時(shí)，商住經(jīng)營(yíng)性用地按要求建設(shè)的租賃住房，產(chǎn)權(quán)由土地競(jìng)得人全部自持，自持起始日為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，住宅性質(zhì)租賃住房需自持運(yùn)營(yíng)滿(mǎn)10年，商業(yè)性質(zhì)租賃住房需自持運(yùn)營(yíng)滿(mǎn)5年，期滿(mǎn)后可向房產(chǎn)交易主管部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后可按市場(chǎng)價(jià)格上市銷(xiāo)售。
“短期內(nèi)會(huì)大量增加出租房源的供應(yīng)量，減少新建商品住宅的供應(yīng)量，對(duì)租房群體來(lái)說(shuō)是好事，租金會(huì)平抑或穩(wěn)中有降。”景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，長(zhǎng)沙土拍新政會(huì)改變開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式和財(cái)務(wù)模型，開(kāi)發(fā)回收周期會(huì)極大延長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了更高的要求。
土拍新政下拿地?zé)崆榛蚪禍?/STRONG>
值得關(guān)注的是，今年以來(lái)長(zhǎng)沙土拍持續(xù)升溫，6月底連續(xù)三天三個(gè)地塊接踵刷新各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價(jià)。9月下旬，一宗土地更是因23家房企爭(zhēng)相競(jìng)拍觸發(fā)熔斷。
6月28日至6月30日的三天里，長(zhǎng)沙市洋湖片區(qū)、梅溪湖片區(qū)、開(kāi)福區(qū)掛網(wǎng)的限價(jià)地價(jià)格，分別以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價(jià)。
9月22日，長(zhǎng)沙[2020]望城區(qū)019號(hào)地塊在當(dāng)天9時(shí)30分，就有23筆報(bào)價(jià)，競(jìng)價(jià)階段正式開(kāi)始后僅2輪便達(dá)到熔斷價(jià)。公開(kāi)信息顯示，該地塊最高競(jìng)價(jià)為9.67億元，折合樓面價(jià)為3200元/平方米，溢價(jià)23%。9月29日，該地塊在長(zhǎng)沙市公共資源交易中心通過(guò)搖號(hào)方式抽取出最終競(jìng)得人。
長(zhǎng)沙土拍的火爆從今年上半年土地的公開(kāi)交易數(shù)據(jù)上亦有跡可循。據(jù)樂(lè)居湖南統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)一縣（長(zhǎng)沙縣）土拍市場(chǎng)總成交面積約275.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%；總成交金額265.3億元，同比增加26.1%。最新數(shù)據(jù)顯示，9月長(zhǎng)沙共成交28宗地，成交金額為153.76億元。
限價(jià)地的價(jià)格刷新、土拍的持續(xù)火爆也引來(lái)了一些市民的吐槽。對(duì)此，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局在市長(zhǎng)信箱中回應(yīng)稱(chēng)：“長(zhǎng)沙市住宅用地地價(jià)2020年一季度、二季度增長(zhǎng)環(huán)比漲幅分別為0.43%和0.82%，監(jiān)測(cè)成果數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市地價(jià)水平和地價(jià)變動(dòng)情況符合國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策要求�！�
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局的上述說(shuō)法提供了佐證。最新數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)均價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米，在武漢、長(zhǎng)沙、合肥、鄭州、太原、南昌這6個(gè)中部地區(qū)的省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第二，但房?jī)r(jià)卻是其中最低的。
一位接近長(zhǎng)沙住建部的人士表示：“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)本來(lái)就是中部省會(huì)城市的價(jià)格洼地，性?xún)r(jià)比較高的地塊通常都會(huì)引來(lái)很多開(kāi)發(fā)商角逐�！�
不過(guò)，長(zhǎng)沙土拍新政的出臺(tái)似是要給高漲的拿地?zé)崆榻到禍�。上海立信�?huì)計(jì)金融學(xué)院孫文華博士表示：“土拍新政的出臺(tái)應(yīng)該是為了抑制土地價(jià)格的快速上漲從而達(dá)到房?jī)r(jià)穩(wěn)定的效果，因?yàn)樾抡䦟?duì)自持部分有十年的要求，不僅僅只考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，還要考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，中小房企在拿地方面未來(lái)或?qū)⒏又?jǐn)慎�！�
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)
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