近日，湖南省長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價(jià)/溢價(jià)競自持租賃住房實(shí)施細(xì)則(試行)》（以下簡稱：細(xì)則）。
細(xì)則指出，長沙需配套建設(shè)租賃住房的商住經(jīng)營性用地，將采取“限地價(jià)/溢價(jià)+競自持面積+搖號”方式掛牌出讓。
“長沙土拍增加競自持面積，有利于長沙商住市場的穩(wěn)定發(fā)展，倒逼房企提升產(chǎn)品運(yùn)營和服務(wù)力，但會加大開發(fā)商開發(fā)成本，壓縮利潤空間，對小品牌企業(yè)、操盤能力弱的企業(yè)形成進(jìn)一步的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，房企拿地可能將更加謹(jǐn)慎�！�
商住經(jīng)營性用地自持設(shè)門檻
細(xì)則規(guī)定，土地網(wǎng)上掛牌交易時(shí)土地限價(jià)地塊達(dá)到最高限價(jià)、不限價(jià)地塊溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)停止競價(jià)，如有兩個(gè)及兩個(gè)以上競買人同意當(dāng)前報(bào)價(jià)并以競自持租賃住房建筑面積方式繼續(xù)競買的，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為競自持租賃住房建筑面積的競買方式，競報(bào)面積最小幅度根據(jù)掛牌地塊大小按300平方米-600平方米確定，每次競報(bào)面積不得高于最小幅度的10倍，競報(bào)建筑面積最高者確定為最高報(bào)價(jià)人。
如競買人不申請競自持租賃住房建筑面積，則確定最先達(dá)到最高報(bào)價(jià)的競買人為最高報(bào)價(jià)人，競自持租賃住房建筑面積達(dá)到宗地可建建筑面積100%后，仍有兩個(gè)及兩個(gè)以上競買人要求繼續(xù)競買的，采取現(xiàn)場搖號方式確定競得人；如競買人不申請搖號，則確定最先達(dá)到競自持租賃住房建筑面積100%的競買人為最高報(bào)價(jià)人。
同時(shí)，商住經(jīng)營性用地按要求建設(shè)的租賃住房，產(chǎn)權(quán)由土地競得人全部自持，自持起始日為取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起，住宅性質(zhì)租賃住房需自持運(yùn)營滿10年，商業(yè)性質(zhì)租賃住房需自持運(yùn)營滿5年，期滿后可向房產(chǎn)交易主管部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)后可按市場價(jià)格上市銷售。
“短期內(nèi)會大量增加出租房源的供應(yīng)量，減少新建商品住宅的供應(yīng)量，對租房群體來說是好事，租金會平抑或穩(wěn)中有降�！本皶熤菐焓紫�(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，長沙土拍新政會改變開發(fā)商的開發(fā)運(yùn)作模式和財(cái)務(wù)模型，開發(fā)回收周期會極大延長，對開發(fā)商的資金實(shí)力以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了更高的要求。
土拍新政下拿地?zé)崆榛蚪禍?/STRONG>
值得關(guān)注的是，今年以來長沙土拍持續(xù)升溫，6月底連續(xù)三天三個(gè)地塊接踵刷新各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價(jià)。9月下旬，一宗土地更是因23家房企爭相競拍觸發(fā)熔斷。
6月28日至6月30日的三天里，長沙市洋湖片區(qū)、梅溪湖片區(qū)、開福區(qū)掛網(wǎng)的限價(jià)地價(jià)格，分別以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片區(qū)毛坯住宅的最高限價(jià)。
9月22日，長沙[2020]望城區(qū)019號地塊在當(dāng)天9時(shí)30分，就有23筆報(bào)價(jià)，競價(jià)階段正式開始后僅2輪便達(dá)到熔斷價(jià)。公開信息顯示，該地塊最高競價(jià)為9.67億元，折合樓面價(jià)為3200元/平方米，溢價(jià)23%。9月29日，該地塊在長沙市公共資源交易中心通過搖號方式抽取出最終競得人。
長沙土拍的火爆從今年上半年土地的公開交易數(shù)據(jù)上亦有跡可循。據(jù)樂居湖南統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，長沙市內(nèi)六區(qū)一縣（長沙縣）土拍市場總成交面積約275.4萬平方米，同比增長15.7%；總成交金額265.3億元，同比增加26.1%。最新數(shù)據(jù)顯示，9月長沙共成交28宗地，成交金額為153.76億元。
限價(jià)地的價(jià)格刷新、土拍的持續(xù)火爆也引來了一些市民的吐槽。對此，長沙市自然資源和規(guī)劃局在市長信箱中回應(yīng)稱：“長沙市住宅用地地價(jià)2020年一季度、二季度增長環(huán)比漲幅分別為0.43%和0.82%，監(jiān)測成果數(shù)據(jù)顯示，長沙市地價(jià)水平和地價(jià)變動情況符合國家宏觀調(diào)控政策要求�！�
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為長沙市自然資源和規(guī)劃局的上述說法提供了佐證。最新數(shù)據(jù)顯示，長沙房價(jià)均價(jià)約1.1萬元/平方米，在武漢、長沙、合肥、鄭州、太原、南昌這6個(gè)中部地區(qū)的省會城市中，長沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第二，但房價(jià)卻是其中最低的。
一位接近長沙住建部的人士表示：“長沙房價(jià)本來就是中部省會城市的價(jià)格洼地，性價(jià)比較高的地塊通常都會引來很多開發(fā)商角逐�！�
不過，長沙土拍新政的出臺似是要給高漲的拿地?zé)崆榻到禍�。上海立信會�?jì)金融學(xué)院孫文華博士表示：“土拍新政的出臺應(yīng)該是為了抑制土地價(jià)格的快速上漲從而達(dá)到房價(jià)穩(wěn)定的效果，因?yàn)樾抡䦟ψ猿植糠钟惺甑囊�，不僅僅只考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力，還要考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)營實(shí)力，中小房企在拿地方面未來或?qū)⒏又?jǐn)慎�！�
來源：證券日報(bào)
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