“本季度辦公樓租賃市場新增需求趨緩，市場壓力尚存，加劇租金向下調(diào)整�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，首店經(jīng)濟和夜經(jīng)濟激發(fā)市場活力，高新區(qū)首家購物中心如期開業(yè)；住宅市場方面，本季度市場成交量價呈穩(wěn)定態(tài)勢，土地市場熱度減退，逐步回歸正常水平。
辦公樓市場
本季度新增需求趨緩，市場壓力尚存。在經(jīng)歷過第一季度的市場交易速凍和二季度的需求延遲釋放后，疫情對于辦公樓市場新增需求活躍度的影響在本季度得以充分體現(xiàn)。青島辦公樓市場整體凈吸納量回落至負1,900平方米，整體空置率為28.6%，市場需求穩(wěn)中偏弱，部分中小型貿(mào)易、金融類企業(yè)仍有不同程度的退租情況。雖然市場壓力尚存，但并非不可承受，以律所為主的專業(yè)服務(wù)企業(yè)和以保險為主的金融企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定托底市場，以新媒體、線上教育為代表的等新興行業(yè)則憑借疫情催生的紅利積極地拓展和擴張。
本季度無新項目入市，未來供應(yīng)主要集中于市南和嶗山區(qū)。全市整體辦公樓市場存量維持在474萬平方米。全年新增供應(yīng)量因部分項目的延遲交付回落至約28萬平米，與去年基本持平。未來供應(yīng)主要集中于市南區(qū)香港中路沿線及嶗山區(qū)金家?guī)X金融新區(qū)，以高品質(zhì)自持型的甲級及乙級辦公樓項目為主。
租金處于下行通道，需求疲軟加速市場調(diào)整。作為傳統(tǒng)的租賃旺季，三季度的需求表現(xiàn)不盡人意，市場壓力加劇了租金的向下調(diào)整。整體市場平均有效租金為83元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%，同比下降2.8%。甲級辦公樓市場平均有效租金為117元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降3.2%，波動更為明顯。“短期內(nèi)市場租金持續(xù)下行已成為不可避免的趨勢，這將有助于市場重新確認未來走勢，進而步入更具可持續(xù)性的上升通道。同時，隨著新基建、新經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，新興需求有望帶動深度調(diào)整后的市場迎來轉(zhuǎn)折與機遇�！敝倭柯�(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示。
零售地產(chǎn)市場
整體市場需求偏弱，首店經(jīng)濟和夜經(jīng)濟激發(fā)活力。本季度，青島零售地產(chǎn)市場凈吸納量約為4.4萬平米，新增需求主要來自于新交付的購物中心項目。然而，在各個商圈持續(xù)錄得不同程度的關(guān)店情況，主要集中于餐飲、服飾等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。餐飲品牌同時也是新開店鋪中較為活躍的商戶，其新租與退租比例相當(dāng)，疫情使餐飲品類的優(yōu)勝劣汰呈現(xiàn)加速趨勢，大型連鎖餐飲品牌表現(xiàn)出較強地擴張意愿。
首店概念成為推動市場情緒回升的有效手段，網(wǎng)紅和新興品牌成為首店的主流業(yè)態(tài)。完美日記青島首店于CBD萬達廣場正式開業(yè)，定位于“互聯(lián)網(wǎng)+健康”醫(yī)療服務(wù)的企鵝醫(yī)生亦將在凱德廣場開出青島首店。在新能源汽車風(fēng)口下，以小鵬、哪吒、比亞迪為代表的汽車展廳在購物中心擴張的跡象已然興起。
此外，三季度是青島的傳統(tǒng)旅游旺季，多個購物中心推出特色夜間集市，憑借“夜經(jīng)濟”收獲了較高的客流和市場表現(xiàn)。例如萬象城舉辦的以文創(chuàng)產(chǎn)品為主的天空集市、新城吾悅廣場的后備廂市集、卓越大融城的橙炸說唱音樂節(jié)等，成為今夏零售物業(yè)市場提升客流、刺激消費的有力手段，而購物中心充分發(fā)揮其環(huán)境與品牌優(yōu)勢、專業(yè)的運營管理經(jīng)驗，也為夜經(jīng)濟帶來新氣象。
高新區(qū)首家購物中心世茂52+如期開業(yè)。本季度，位于高新區(qū)的首家社區(qū)型購物中心——世茂52+正式開業(yè)，其超過90%的開業(yè)率推高市場吸納量。這也是今年如期開業(yè)的第一家位于產(chǎn)業(yè)新區(qū)的購物中心，標(biāo)志著高新區(qū)通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入推動人口素質(zhì)的提升后，正在進入產(chǎn)、城、人融合發(fā)展的新階段。截至第三季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場存量為436萬平方米。
市場租金進一步承壓下滑，分級消費將加劇零售市場的分化表現(xiàn)。本季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為232元/平方米/月，環(huán)比下降2.2%，同比下降6.1%。除少數(shù)核心項目仍維持穩(wěn)定的全年租金預(yù)期以外，多數(shù)零售業(yè)主在租金價格、交付形式、租賃條款上表現(xiàn)的更為靈活，市場需求疲軟帶來的下行壓力使得業(yè)主方紛紛采取以價換量的租賃策略。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽展望道：“預(yù)計市場整體租金將在中短期內(nèi)維持低位運行，少數(shù)高端零售項目或?qū)⒛軌蚓S持穩(wěn)中有升的租金表現(xiàn)，而多數(shù)中低端零售項目需要在此輪租金調(diào)整中重新找準(zhǔn)市場定位，迎接市場挑戰(zhàn)�！�
住宅市場
累積需求集中釋放后，當(dāng)前市場成交量價呈穩(wěn)定態(tài)勢。一季度受疫情影響市場進入冰點期，隨后累積的需求拉動市場短期修復(fù)，并在7月達到成交量高點。之后市場逐漸降溫，但整體依然處于穩(wěn)定態(tài)勢。
土地市場熱度減退，逐步回歸正常水平。繼二季度土拍市場掀起小熱潮后，本季度住宅用地成交量有所回落。一方面是年中房企疲軟，資金吃力；另一方面是八月份釋放的房企融資收緊政策，使得房企紛紛謹慎拿地，以調(diào)低負債率。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
