房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
以下是直播實錄（一）：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導、各位來賓、女士們、先生們，大家好！先跟大家問候一聲"圣誕快樂"！非常感謝大家再次相聚北京富力萬麗酒店，出席"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會"的活動現(xiàn)場。我是本次論壇的主持人，財經(jīng)節(jié)目主持人虞瀾。再過七天，我們就正式進入到2021年了，在今天這樣的大環(huán)境下，我們還能在辭舊迎新的時候跟大家匯聚一堂，大家好久不見！
本屆年會主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。2020年，新冠疫情席卷全球，國際經(jīng)貿(mào)摩擦局勢愈演愈烈，我國經(jīng)濟發(fā)展承壓。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石與穩(wěn)定器，"房住不炒"仍是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。在中央"十四五"規(guī)劃建議中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一方面，在雙循環(huán)新發(fā)展格局下，房地產(chǎn)行業(yè)進入理性發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的階段。伴隨市場環(huán)境與政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著包括步入存量市場、需求端升級、現(xiàn)金流管理等一系列挑戰(zhàn)，亟需進行一系列全新的變革。房企轉(zhuǎn)型升級也成為當務(wù)之急，未來企業(yè)應(yīng)該聚焦好產(chǎn)品好服務(wù)，并實施長期主義才是王道。
另一方面，新科技、數(shù)字化的進步和應(yīng)用賦能也為行業(yè)帶來了新的機遇�？梢灶A(yù)見的是，疫情之后，智能化樓宇、低密生態(tài)化園區(qū)、智慧化管控系統(tǒng)將成為新商辦新園區(qū)未來的發(fā)展趨勢，為商業(yè)地產(chǎn)運營管理的提升提供了無限的可能性。
還有一些客套話就不再多說了，因為都是老朋友和好朋友了。今天出席的嘉賓包括800多家全國主流房地產(chǎn)開發(fā)商，金融機構(gòu)、上市公司、代理公司、物業(yè)公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來賓和朋友，讓我們對各位領(lǐng)導和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎。
論壇還將通過新浪樂居網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、和訊網(wǎng)、房訊網(wǎng)進行全程的視頻直播和圖文直播。
這里我特別提示：疫情期間希望大家全程佩戴口罩！!再次感謝大家的配合。
現(xiàn)在，我榮幸的宣布"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第17屆年會"主要領(lǐng)導和嘉賓。他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺先生
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉先生
京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒先生
中交房地產(chǎn)集團 副總經(jīng)理周濟先生
華為公司北京智慧園區(qū)業(yè)務(wù)部部長劉中元先生
中信和業(yè)（中國尊）副董事長兼總經(jīng)理梁傳新先生
中信和業(yè)（中國尊） 副總經(jīng)理羅能鈞先生
富力集團商業(yè)副總裁云彤女士
鐵獅門公司資產(chǎn)管理高級總監(jiān)、北京首獅昌泰總經(jīng)理關(guān)為泓博士
富華置地副總經(jīng)理溫亮先生
成都樓宇經(jīng)濟促進會秘書長張萍女士
北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長馬俊清先生
廣東堅朗五金制品股份有限公司副總裁白寶萍女士
戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長秦晶女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱先生
以上是我們今天出席的重要領(lǐng)導和嘉賓。
接下來進入論壇的正式環(huán)節(jié)，第一部分主辦方致歡迎辭。首先有請主辦方領(lǐng)導--全聯(lián)房地產(chǎn)商會黨委書記、秘書長趙正挺先生上臺致辭，有請！
趙正挺：尊敬的劉洪玉老師，尊重的劉凱董事長，尊敬的各位領(lǐng)導，各位來賓，各位新聞美的的朋友們，大家上午好，首先我代表主辦方全聯(lián)房地產(chǎn)商會對出席中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會表示感謝。
回顧2020年新冠疫情席卷全球，剛才主持人說了房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石和穩(wěn)定器始終沒有改變，"房住不炒"仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。我們今天論壇的主題是：重壓與重生，新格局下新商辦的新未來。在中央提出形成逐步以內(nèi)循環(huán)為主體，國際國內(nèi)雙循環(huán)相互促進的新格局發(fā)展背景下，商業(yè)地產(chǎn)作為樓宇經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的重要一環(huán)，比較主動應(yīng)對，將行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展融入國家發(fā)展戰(zhàn)略。堅定為雙循環(huán)戰(zhàn)略發(fā)揮推動器的作用。
大家知道商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)重要的細分領(lǐng)域，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是承載區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要載體。當前商業(yè)地產(chǎn)正逐步朝著多元化方向發(fā)展，形成獨特的消費新業(yè)態(tài)新物種和新生態(tài)，同時商業(yè)地產(chǎn)以投資、消費、產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展關(guān)系更加密切，是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的新動力。
回顧今年的商業(yè)地產(chǎn)市場，我們看到了行業(yè)發(fā)展充滿了挑戰(zhàn)和機遇。展望未來，我們認為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動融入經(jīng)濟發(fā)展的新格局，把握住新消費和新科技兩大引擎，從五個方面通過商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
首先，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨著下行壓力，但需求以逐步呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢。疫情沖擊下，市場供求平衡被打破，受到存量市場的嚴峻挑戰(zhàn)。而進入下半年以來，隨著經(jīng)濟指數(shù)由負轉(zhuǎn)正，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)信心和市場需求正在快速恢復。
第二點，長期來看商業(yè)地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展前景。隨著中國經(jīng)濟恢復發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)、新居住的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。
第三，要以團體標準為契機，推動行業(yè)供給側(cè)改革。全聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的商業(yè)辦公建筑綜合評價標準技術(shù)導則既是推進樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的本質(zhì)需求，也是滿足人民群眾對美好生活向往的迫切需要，希望該標準成為未來樓宇經(jīng)濟發(fā)展的主旋律，將來能夠以適當?shù)姆绞桨l(fā)展成為國家標準。
第四，注重市場需求側(cè)管理和改革，尤其是中小微企業(yè)對租金運營的需求，以需求牽引推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
第五，利用好綠色科技賦能，通過科技化手段構(gòu)建品質(zhì)樓宇，智慧辦公，推動智慧化、生態(tài)化、綠色化、健康化樓宇的構(gòu)建，助力商業(yè)地產(chǎn)駛?cè)敫哔|(zhì)量發(fā)展的新的快車道。
2021年的是"十四五"的開局之年，全聯(lián)房地產(chǎn)商會期待與在座的各位凝心聚力，乘勢而上，共同推動行業(yè)聚焦大循環(huán)，助推新消費，開創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新未來。
最后，預(yù)祝中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會取得圓滿成功，祝各位領(lǐng)導，各位嘉賓，圣誕快樂，身體健康，萬事如意，謝謝大家！
主持人：感謝趙秘書長精彩致辭。感謝您作為寫字樓分會發(fā)起人，長期以來對寫字樓分會和房訊網(wǎng)的大力指導和支持。我們打心眼里跟趙秘書長謝謝您，您辛苦了。
還有一位可以說是為整個峰會的發(fā)展，為今天的活動熬心血，瘦了好多斤。應(yīng)該說如果沒有凱總，大家不會有這樣的緣分在一起。
下面有請主辦方領(lǐng)導--全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長，房訊網(wǎng)董事長劉凱先生為大家致辭。
劉凱：謝謝主持人。剛才主持人說體重的問題，體重的問題是主動減的，不是因為忙這個事，這幾天我們很受煎熬。
首先，我想要感謝大家，在疫情陰霾的影響之下能夠來參加我們這次論壇，剛才我們還開玩笑說今天能來的都是真愛。
尊敬的各位領(lǐng)導，尊敬的趙秘書長，劉洪玉老師，尊敬的梁總，各位領(lǐng)導，各位來賓，各位會員，各位媒體朋友，大家好。首先代表組委會，代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會，代表房訊網(wǎng)對大家的蒞臨表示熱烈地歡迎和衷心地感謝。
今年以來，新冠疫情對整個社會經(jīng)濟，包括房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)這塊都是前所未有的嚴峻考驗。商業(yè)板塊損失是最大的，辦公受的損失也很大。我們一邊忙著抗疫，一邊還要促進復工，所以在今年加速了整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，也倒逼商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和升級。
當前商業(yè)辦公行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要集中在連續(xù)多年的持續(xù)供應(yīng)的高峰，推動空置率走高和售價水平的下調(diào)。根據(jù)寫字樓分會聯(lián)合部分會員的統(tǒng)計，2020年下半年以來，我們一線城市的寫字樓空置率基本上是在20%上下運行，也創(chuàng)了十年的新高。上海跟深圳甚至超過了25%的空置率。全國的寫字樓空置率接近30%，商業(yè)用房高達35%左右。
根據(jù)我們的統(tǒng)計，中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場占比超過60%以上，也是商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園主要的力量。為了進一步貫徹習總書記關(guān)于保障民營企業(yè)合法經(jīng)營講話精神，支持民營企業(yè)發(fā)展，解決民營企業(yè)的困難，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，我們正在向有關(guān)部門提出報告，也是在趙秘書長的親自領(lǐng)導下，建議構(gòu)建商業(yè)辦公的保障體系，助力實體經(jīng)濟的發(fā)展。
主要是三個方面：
第一，穩(wěn)定商業(yè)辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當中關(guān)于面積和資格的限制，讓一部分中小企業(yè)能夠通過自身的努力購買到辦公的場所。
第二，加快商辦租賃市場保障體系的建設(shè)，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過租賃市場租賃到自己滿意的經(jīng)營和辦公場所。
第三，建議由政府部門，包括金融機構(gòu)和商會、協(xié)會、企業(yè)共同成立中小微企業(yè)辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經(jīng)營陷入困境的寫字樓產(chǎn)業(yè)園項目。經(jīng)過更新、改造、包裝以后以最低租金標準投入市場，優(yōu)先提供給符合一定條件的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營住所和辦公住所。
回到今天的論壇，我們今年是第十七屆年會，主題是重壓與重生。我想今年能夠符合行業(yè)的上半年重壓到下半年重生的過程。我們在新格局下，新商辦的新未來，什么是新商辦的新未來？今天上午聆聽商會的領(lǐng)導，經(jīng)濟學家和行業(yè)領(lǐng)袖分別從宏觀、行業(yè)、企業(yè)、市場各個方面進行解讀，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字辦公五大核心話題，就此展開系列的主題演講。
此外，我們下午還安排了一場圓桌對話，就商辦的未來與未來的商辦等熱點話題展開熱烈討論和觀點交鋒，希望對大家有所幫助，有所啟迪。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的大悅城控股、富力、中海地產(chǎn)、中國金茂、金融街和所有的合作伙伴，感謝出席論壇的所有領(lǐng)導、嘉賓、會員及媒體朋友，謝謝大家！
主持人：謝謝劉總。剛才凱總說了我們?nèi)靸?nèi)容很豐富，基本上把整個商辦的發(fā)展，危中有機，化危為機的碰撞，相信每年的年會都會給到達會場的朋友帶來或多或少的感謝，非常感謝房訊網(wǎng)搭建的平臺。
房訊網(wǎng)是不是一個媒體發(fā)布平臺？或者平時組織大家參觀交流？或者交個朋友吃吃喝喝水？當然不是了。我們今年疫情這么大考驗的情況之下，還是有了一些豐碩的成果，比如我們發(fā)布實施了《商業(yè)辦公建筑綜合評價標準技術(shù)導則》，聽這個名就知道這后面有多少人，多長時間的心血，一些專業(yè)的凝聚。正好我們今天借年會的機會，我們要發(fā)布這個導則，同時也要給一些導則的研究員授牌。
下面是今天上午活動的第二個環(huán)節(jié)，我們進行特約研究員的授牌儀式。接下來非常榮幸的邀請到一些嘉賓登臺，念到名字的請您上臺。
首先邀請全聯(lián)房地產(chǎn)商會的副秘書長秦晶女士，她來宣布關(guān)于《商業(yè)辦公建筑綜合評價標準技術(shù)導則》的發(fā)布實施決定。讓我們熱烈掌聲歡迎秦晶女士！
秦晶：各位來賓，大家好，《商業(yè)辦公建筑綜合評價標準技術(shù)導則》由全聯(lián)房地產(chǎn)商會批準立項，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會組織會員單位共同編制，標準編號TCRECC082020。技術(shù)導則歷時三年，期間超過100位專業(yè)人士共同參與，研究和編制，以規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、運營管理三個篇章作為核心，加上前言、總則、術(shù)語、一般規(guī)律、總體目標以及認證體系共29章，約16萬字，涵蓋了商業(yè)辦公樓的開發(fā)建設(shè)、運營服務(wù)、資產(chǎn)管理等全產(chǎn)業(yè)鏈的操作實務(wù)。做到技術(shù)與商業(yè)運營并重，在專業(yè)性、科學性、系統(tǒng)性和可操作性方面均達到了評價標準的指標要求。
《商業(yè)辦公建筑綜合評價標準技術(shù)導則》將有力加強對我國商業(yè)辦公建筑的管理，提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，促進商業(yè)辦公行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展。祝福寫字樓分會，也祝福我們商辦的明天更美好，謝謝！
主持人：下面進行《商業(yè)辦公建筑綜合評價標準技術(shù)導則》特約研究員授牌儀式環(huán)節(jié)，讓我們以熱烈的掌聲邀請以下嘉賓上臺，我們將分三批授牌儀式進行。
李丹陽女士 北京遠翔置業(yè)有限公司 常務(wù)副總經(jīng)理
關(guān)為泓博士 鐵獅門公司資產(chǎn)管理高級總監(jiān)、北京首獅昌泰總經(jīng)理
溫 亮先生 富華置地 副總經(jīng)理
云 彤女士 富力集團商業(yè) 副總裁
羅能鈞先生 中信和業(yè)（中國尊） 副總經(jīng)理
柏文喜先生 IPG中國區(qū) 首席經(jīng)濟學家
王 林先生 前海人壽不動產(chǎn)管理平臺 北京區(qū)域 常務(wù)副總經(jīng)理
趙宏偉先生 北京金泰集團有限公司房屋租賃分公司 總經(jīng)理
孫慧杰先生 佳兆業(yè)（北京集團）/租賃運營總監(jiān)
聶志毅先生 北京中糧廣場發(fā)展有限公司 副總經(jīng)理
第二批 10人
詹德松先生 城建置業(yè)有限公司 副總經(jīng)理
胡小婧女士 北京住總科創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司 總經(jīng)理
李燕濱先生 北辰寫字樓經(jīng)營管理分公司市場部經(jīng)理
李迪新先生 大悅城控股中糖大廈 總經(jīng)理
白寶萍女士 廣東堅朗五金制品股份有限公司副總裁
馬俊清先生 北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長
張曉國先生 天津金鵬集團 副總裁
靳云雁女士 北京和平鋁業(yè)有限公司 副總裁
馮國亮先生 仁居智庫 創(chuàng)始人
馮昊如先生 北京榮成世紀科技發(fā)展有限公司 董事長
第三批 9人
丁 磊先生 世紀二千網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 副總經(jīng)理
劉 兵先生 戴德梁行中國資本市場 副董事總經(jīng)理
周雪峰先生 遠洋集團寫字樓事業(yè)部銳中心項目 運營總經(jīng)理
裴曉紅女士 COSS商業(yè)辦公建筑綜合評價標準委員會 副主任
云 虹女士 北京建機天潤資產(chǎn)管理有限公司IFC項目 總經(jīng)理
馬耀揚先生 中耀盛世(北京)房地產(chǎn)顧問有限公司 總經(jīng)理
吳清舟先生 世邦魏理仕項目管理部 董事
張 萍女士 成都樓宇經(jīng)濟促進會 秘書長
黃純芳女士 中交世通資產(chǎn)管理公司 副總經(jīng)理
全聯(lián)房地產(chǎn)商會 秘書長趙正挺先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱先生
主持人：接下來進行“全聯(lián)房地產(chǎn)商會團體標準發(fā)布儀式” 。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會 秘書長趙正挺先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱先生
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉先生
京投發(fā)展股份有限公司 總裁高一軒先生
中信和業(yè)（中國尊） 副董事長兼總經(jīng)理 梁傳新先生
中交房地產(chǎn)集團 副總經(jīng)理周 濟先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會 副秘書長秦 晶女士
COSS商業(yè)辦公建筑綜合評價標準委員會 主任張 毅先生
COSS商業(yè)辦公建筑綜合評價標準委員會 秘書長 孫鵬陽女士
中國建筑工業(yè)出版社 資深編輯封 毅女士
同時，掌聲邀請剛才所有授牌的三批研究員嘉賓一起上臺來，共同見證這個激動人心的、有可能改變商業(yè)辦公行業(yè)進程的高光時刻。
我宣布全聯(lián)房地產(chǎn)商會《商業(yè)辦公建筑綜合評價標準技術(shù)導則》發(fā)布儀式圓滿成功��！讓我們期待，該標準在規(guī)范商業(yè)辦公建筑的經(jīng)營管理，提高商業(yè)辦公建筑的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，促進我國商業(yè)辦公行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展方面做出新的更大的貢獻。希望成為未來樓宇經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的主旋律，將來能夠以適當?shù)姆绞桨l(fā)展成為國際標準。
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我們的高光時刻暫時的定格在手機當中。
下面就是開幕演講環(huán)節(jié)。首先有請：重量級專家，他創(chuàng)建了清華大學房地產(chǎn)研究所，并從1999年3月獲清華大學管理科學與工程專業(yè)博士生導師資格，全面負責清華大學與房地產(chǎn)有關(guān)的教學、科研工作。2000年5月開始，任清華大學建設(shè)管理系系主任。研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟學房地產(chǎn)金融與投資房地產(chǎn)開發(fā)住房政策土地管理。熱烈掌聲歡迎：清華大學房地產(chǎn)研究所所長、教授、博士生導師劉洪玉先生。演講題目是：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境與高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展。歡迎您！
劉洪玉：尊敬的趙秘書長，尊敬的各位來賓，各位朋友，大家早上好。非常高興能夠今天參加中國寫字樓發(fā)展論壇，尤其是參與重壓與重生這樣一個話題的討論。實際上主辦單位希望我講一講宏觀的經(jīng)濟形勢跟房地產(chǎn)市場發(fā)展，我今天準備講的內(nèi)容沒有特別針對寫字樓和產(chǎn)業(yè)園這個物業(yè)類型，但是也會有一些特殊的提及，重點是從比較宏觀的角度來給大家匯報一下我自己思考和學習的情況。躒肥迪衷謨鐘齙攪艘桓魴碌姆⒄構(gòu)乜凇?
應(yīng)該說2020年即將過去，這一年是非常非常不平凡的一年。前一段時間中央開會講嚴峻復雜的國際形勢，新冠疫情的嚴重沖擊，艱巨繁重的國內(nèi)改革發(fā)展任務(wù)，這一年確實過得非常不容易。
中國在這一年成為全球唯一實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體，現(xiàn)在看來應(yīng)該是沒有什么懸念。前11個月固定資產(chǎn)投資同比增長2.6，尤其是大家覺得可能進出口可能會拖累，但是現(xiàn)在進出口的總額也實現(xiàn)了正增長。房地產(chǎn)行業(yè)仍然是取得了超預(yù)期的發(fā)展，開發(fā)投資的規(guī)模、銷售額和銷售面積的指標前11個月的數(shù)據(jù)創(chuàng)了歷史新高，一些領(lǐng)先的企業(yè)克服了疫情的影響，又取得了新的增長。這是到11月份的成績單，我們走入了深V型的發(fā)展態(tài)勢。如果從房地產(chǎn)行業(yè)的國房景氣指數(shù)來看，現(xiàn)在的狀態(tài)和一年前比較接近，大家對于市場還是抱有比較強的信心。
我對比了大企業(yè)今年和去年前11個月的銷售業(yè)績發(fā)現(xiàn)又有了新的增長，但是實際上大家可以看到大企業(yè)增長，我們總的規(guī)模適當?shù)脑鲩L就意味著有些中小型的企業(yè)萎縮。這是中國指數(shù)研究院的報告數(shù)據(jù)，越往小一點的企業(yè)，它的增長速度逐漸就是負增長，沒有排到這100家的名單可能情況更嚴重。這個和現(xiàn)在大家的感受也是非常一致的，意味著行業(yè)市場的集中度進一步提高。按照這個數(shù)據(jù)算了一下，我們在前100家銷售額占到市場總份額的四分之三，我們經(jīng)常說有將近3萬個房地產(chǎn)企業(yè)，但是前100家占了四分之三的市場份額，而且這種趨勢如果按照現(xiàn)在的規(guī)則繼續(xù)發(fā)展的話，這個趨勢還是在進一步的發(fā)展加劇過程當中，集中度提高的趨勢還是在往前發(fā)展。
另外從土地市場的角度，企業(yè)拿地的熱情也非常高，前面的這些企業(yè)為了保持它的市場地位，為了有連續(xù)增長的空間可能性也是大規(guī)模的土地購置，所以土地市場今年跟往年比也沒有太多遜色，甚至政府土地出讓收入還有增長，企業(yè)買地花的錢相比去年也有顯著的增加，這是大的宏觀情況。
實際上大家都在思考，因為到了年底又開始琢磨明年的事，明年的宏觀環(huán)境怎么看呢？政策上會有什么變化？什么樣的狀況？行業(yè)有哪些發(fā)展趨勢？我今天跟大家簡單的分享一下我對這個問題的理解，一個是市場發(fā)展的宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境，哪些方面的發(fā)展算是屬于適應(yīng)新的時代需求的高質(zhì)量的發(fā)展。
首先，給大家講講房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境。中央經(jīng)濟工作會議基本上判斷的已經(jīng)非常全面了，疫情變化和外部環(huán)境存在諸多不確定性，從今天的會議上也感受出來了點狀的、零散的情況會經(jīng)常發(fā)生，這是經(jīng)常要遇到的情況。當然今天有防疫的專家說這可能是新的常態(tài)，在沒有徹底有效的解決方案之前這是一個常態(tài)。我們國家的經(jīng)濟恢復，雖然前面說已經(jīng)恢復了正增長了，但是基礎(chǔ)不是非常的牢固。從國際角度看，明年世界經(jīng)濟的形勢仍然非常的復雜、嚴峻，復蘇不穩(wěn)定，不平衡。另外疫情的影響還會有些衍生的風險，等等。
這是國際貨幣基金組織對未來增長的預(yù)測，實際上這個預(yù)測多次調(diào)整，右上角的圖來看，如果有了疫情的二次沖擊可能又會有一個新的發(fā)展圖景，跟最早期的預(yù)測還是有不小的差距。二次沖擊現(xiàn)在看來在有些地方還真是出現(xiàn)了，但是我們國內(nèi)的預(yù)測或者說國際上的相關(guān)專業(yè)機構(gòu)對中國的增長預(yù)測普遍還是比較樂觀，對明年的增長預(yù)測普遍的估計是應(yīng)該在8%左右。因為我們今年增長速度放緩了以后，基數(shù)變小了，完全開足了馬力，速度就會增上去。
如果從具體的判斷上來說，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境一個是進入了新的發(fā)展階段，從十九大開始進入了新的高質(zhì)量發(fā)展階段，這是一個環(huán)境的特征。新的發(fā)展理念現(xiàn)在越來越深入人心，我們做事情要遵循的這些理念越來越深入到每一項事業(yè)當中。綠色非常關(guān)鍵，綠色、健康、共享、創(chuàng)新，這些理念對我們這個行業(yè)也是非常非常的適用的。另外，經(jīng)濟進入了新的發(fā)展格局，國際國內(nèi)雙循環(huán)，以國內(nèi)大循環(huán)為主體的發(fā)展格局特征。經(jīng)濟發(fā)展動力仍然是改革和創(chuàng)新。
從宏觀經(jīng)濟治理的角度，宏觀的貨幣財政政策仍然是比較積極的，我們有些內(nèi)容是應(yīng)對疫情沖擊的。防范系統(tǒng)性金融風險的政策在這里也有所體現(xiàn)。這樣的宏觀治理環(huán)境總體上來說對房地產(chǎn)市場是一個比較有益的環(huán)境，這也是為什么大家可以看到盡管我們有那么精準的不管是財政政策或是貨幣政策，大家都希望對經(jīng)濟的刺激，對很多商業(yè)活動的恢復支持，希望這個錢能夠精準的用到一個方向上去，不讓它向房地產(chǎn)這個方向流動，我們做了很多這方面的工作。但是實際上房地產(chǎn)仍然是受益于這樣的大環(huán)境，取得了非常令人矚目的增長。實際上在疫情初期，我們是受影響非常大的行業(yè)，但是最后的結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們并沒有像當初設(shè)想的那樣有那么大的影響。
宏觀的政策里面一個很重要的政策是不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，最近這一段時間反復的強調(diào)，我自己的理解是我們4萬億的刺激，15年的消化房地產(chǎn)庫存，這次疫情從今年年初就在研究和討論，是不是需要做政策上的調(diào)整來確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。但是到目前為止還沒有選擇這樣做，而且明確的說不這樣做，這里一個很重要的原因，我們的理解還是從防范房地產(chǎn)市場風險，尤其是房地產(chǎn)市場風險傳染到金融體系的風險，從這樣大的維度去思考。從總體上來說，我們的房地產(chǎn)市場資產(chǎn)價值和GDP的關(guān)系，從國際上的數(shù)據(jù)比較來說，從大的宏觀角度來看，我們是處在不能叫失衡，但是是處在比較高的水平上。國際上一般有一個概念叫土地的價值，住房的價值和GDP的比值，我們這個比值目前處在比較高的位置，如果過高就容易出現(xiàn)危機。像日本91年時候的情況，那個比值就是比較高的，現(xiàn)在的比值甚至超過它的情況，所以我們要非常非常的小心。這是經(jīng)濟的大環(huán)境。
社會的環(huán)境，我們說城鎮(zhèn)化速度放緩，我們已經(jīng)走過了發(fā)展最快的階段，過去的一些發(fā)展思路，甚至發(fā)展過程中決策的失誤由于后面有這種快速的城鎮(zhèn)化進程，當然也包括快速經(jīng)濟增長的進程把它掩蓋了。未來要思考如果再超前供應(yīng)，我們的風險就會比原來大了很多。
大家知道疫情期間國際環(huán)境，中美之間的較力將來可能變成長期的話題，他們渲染中國的危險，但是本質(zhì)上還是大國競爭的問題。全球化未來發(fā)展的方式會發(fā)生改變。因為中國得益于改革開放，得益于全球化的發(fā)展，我們?nèi)谌氲饺蚧倪^程當中，但是實際上現(xiàn)在有一股力量要調(diào)整這個角色。麥肯錫也做過一次全球化的轉(zhuǎn)型研究，原來我們是靠勞動力成本的優(yōu)勢和資本自由流動的優(yōu)勢獲得了增長和發(fā)展，包括我們的技術(shù)在過程當中也得到了提升。但是未來技術(shù)的發(fā)展可能讓勞動力成本不再是一個競爭優(yōu)勢，可能會有新的格局變化。剛才提到的新的疫情的影響，英國這次首先爆發(fā)出二次疫情的影響，又會出現(xiàn)最近股市的波動也反映了大家的擔憂。
這次疫情對房地產(chǎn)的影響，這是德勤的報告，對房地產(chǎn)市場不同方面的影響，大部分情況下是負向的影響。那個是美國REITs收入水平的狀況，很多酒店和零售類型的收益變化負增長情況非常多。這當中一些新的物業(yè)類型在疫情下反而有一定增長，因為大家不能夠見面了，不能夠靠網(wǎng)絡(luò)、信息、技術(shù)來實現(xiàn)交流，這個時候它的數(shù)據(jù)中心，那些鐵塔的收益就提升了。但是更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)類型是在下邊，實際上疫情的發(fā)展應(yīng)該會對我們行業(yè)是一個負面的影響。
還有一個技術(shù)環(huán)境，房地產(chǎn)的技術(shù)最近這幾年是新的發(fā)展領(lǐng)域，大家都希望通過技術(shù)，尤其是現(xiàn)在的新一代技術(shù)改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)當中的流程，產(chǎn)品和服務(wù)，提升效率，降低成本，改善服務(wù)的品質(zhì)。這個領(lǐng)域的發(fā)展也是從宏觀上講的變化，是一個比較大的值得重視的。尤其對行業(yè)未來的高質(zhì)量發(fā)展有重大的影響因素。
前面說宏觀，實際上政策也應(yīng)該是宏觀，我這里講的第二個問題是政策環(huán)境，更多是我們國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策。這些也都深入人心了，剛才主持人開場時候講的一些話已經(jīng)總結(jié)的非常精辟了，我自己對十九大以后歷次對相關(guān)政策的梳理，目前為止總結(jié)了幾條：
首先，住房的目標新的認識就是住房關(guān)系民生福祉。2000年我去日本開會的時候他們送過我一本書，題目是《住房是民生福祉》。我們現(xiàn)在也開始深切認識到了這樣的問題，要建成一個小康社會也好，要中等發(fā)達的水平也好，住有所居這是一個非常非常重要的任務(wù)目標，這個目標現(xiàn)在越來越清晰了。
第二，十九大的時候，在2016年的中央經(jīng)濟工作會議出來的房子是用來住的，不是用來炒的定位。這個定位大家還會有一些爭論，但是越來越覺得這是一個不能夠變的東西。每次的政策宣釋都要說毫不動搖，要牢牢堅持這樣的定位。因為過去曾經(jīng)有領(lǐng)導講話說你看我們每次開會都是說要有一些變化，這次變成了毫不動搖，要牢牢堅持這樣的定位，我們簡稱叫"房住不炒"。
長效機制這件事，因為過去把房地產(chǎn)市場當做一個工具，最早時候房地產(chǎn)市場住房商品化的過程目標是解決住房問題，但是每次重大的改革在早期都是為了經(jīng)濟的目的，包括98年住房分配的，大規(guī)模建設(shè)以經(jīng)濟適用性住房為主的住房，用此帶動新的經(jīng)濟增長點。因為我們一會兒強調(diào)它的民生屬性，一會兒強調(diào)它的經(jīng)濟屬性，或者金融投資的屬性，實際上我們政策目標不是特別一致。在這個方面也形成了一個概念，要想保持市場的穩(wěn)定，防范市場風險，這是一個重要的任務(wù)。防范風險就要用長期有效的制度來管理風險，要不斷地完善政策工具箱，最近大家關(guān)注的是開始加強房地產(chǎn)金融相關(guān)的管控。
最近韓正副總理講的時刻緊繃，這根弦不能松懈，至少證明現(xiàn)在風險的管控還沒有結(jié)束，還沒有覺得這是一個安全的市場，還是有風險的，所以還要時刻的緊繃。
另外一個正式宣釋就是關(guān)于住房制度的設(shè)計，我們簡稱租購并舉，完善住房保障和住房市場這么兩個體系。政府重點還是做住房的保障，現(xiàn)在把租賃住房當做保障性住房的著力點，完善政策和制度安排。這里到目前為止還是在探索政府跟市場兩個之間的關(guān)系到底應(yīng)該怎么做，到目前為止還沒有把它搞的非常清楚，尤其是在保障領(lǐng)域里面怎么充分發(fā)揮市場的作用，基本保障還是政府在做。但是社會的力量怎么參與？怎么變成可持續(xù)的保障體系？供應(yīng)的體系？這個還是在做探索。
租購并舉過程當中就是怎么發(fā)展住房租賃市場。大家看最下面的這一行這是當前的重要任務(wù)，這次中央經(jīng)濟工作會議把租賃市場的發(fā)展提高到了一個非常非常高的位置，包括要單列租賃住房用地計劃，土地工銀要向租賃住房的建設(shè)傾斜。因為地方政府覺得建了商品房，開發(fā)商把商品房賣了，有人買商品房，去租，拿回來租也挺好，誰的利益都照顧到了。但是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)我們這個市場上最大的問題是房子的價格太高，租金和價格之間是失衡的，我們怎么去縮小這個差距呢？就是希望能夠降低租賃住房供應(yīng)成本，包括現(xiàn)在閑置的、自用土地的利用，包括集體建設(shè)用地的利用，包括整個租賃住房發(fā)展過程當中的稅費減免，金融支持怎么落實到位，這都是我們現(xiàn)在關(guān)注的問題。通過租賃市場的建設(shè)目的是希望能夠真正實現(xiàn)租購并舉，讓大家在租和買之間可以不用再去擠買房這一條道，變成了比較長期解決住房問題的另外一種選擇。
"十四五"期間一個比較重要的工作任務(wù)就是老舊小區(qū)的改造，城市更新，這是大的政策環(huán)境，只要是和老舊小區(qū)改造、城市更新相關(guān)的內(nèi)容就能夠得到政策的支持。這是金融環(huán)境，大家都知道了，我就不多說了，也是從防范風險的角度，但是它確實會讓我們房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式會發(fā)生一些變化。這種變化是你的資金是有約束的，不是一個開放的條件，可能會限制一些企業(yè)發(fā)展的速度。這是金融的政策。
當然金融的政策后面還會講，包括發(fā)展不動產(chǎn)信托投資基金，實際上在調(diào)整結(jié)構(gòu)。
這是國外雜志上發(fā)表的一篇有關(guān)中國的房地產(chǎn)市場研究，實際上在解釋我們的政策為什么會是那樣的，對市場的調(diào)控為什么那么堅決，可能從這篇文章上得到啟示。按照國際的標準衡量，我們是存在泡沫的，但是它認為我們的泡沫是剛性泡沫，因為我們有不一樣的購買者，不一樣的開發(fā)商，不一樣的政府和銀行，尤其是政府和銀行不可能像美國的銀行那樣會收回來抵押物，然后馬上就可以處置，這樣短期造成的市場上大量供應(yīng)，而且價格是垮塌式的下降。我們?nèi)齑娴臅r候，政府減少賣地，購買商品房補貼大家購買商品房，補貼買房。不像美國市場危機的時候，持有土地的人也受不了，也要降價賣掉，市場之間形成了大量的供應(yīng)，對未來又沒有信心，所以價格會比較快的下降。這個泡沫的問題似乎不是個大問題，我覺得我們在發(fā)展過程中大家都覺得沒事，所以就往上積累價格，當價格和人們的支付能力，和國家經(jīng)濟發(fā)展的水平脫節(jié)的時候，這個時候我們的發(fā)展壓力就會非常的大。我這里寫的侵蝕城市經(jīng)濟社會發(fā)展的能力，沒有泡沫破滅的風險不等于沒有風險，從這里可以理解政策的環(huán)境為什么會是這樣，我的理解是這么一個邏輯。
最后，給大家講講我所理解的高質(zhì)量的創(chuàng)新發(fā)展。對行業(yè)基本上公認的幾個不變，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿久孢�是向好的，房地產(chǎn)業(yè)和住房消費在經(jīng)濟當中的重要性未改變。我們國家房地產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占的比重只有6%，但是實際上在很多發(fā)達國家這個都是到了12%，超過10%。為什么要叫穩(wěn)定器？為什么叫壓艙石？實際跟經(jīng)濟當中占有的份額是密不可分的。我們現(xiàn)在名義上的份額比較低，但是實際上還是影響非常大，這個地位不會改變。另外中國人擁有住房的傳統(tǒng)也不會輕易的變，未來還有很多的空間，但是這個空間可能跟過去那個發(fā)展的需求是有了新的變化。
我們將來在哪兒發(fā)展？哪些地方需要空間？我們要去深圳、北京、上海這些一線城市去找這種空間越來越困難，但是圍繞著這些區(qū)域的城市群、城市圈。因為城市群、城市圈的發(fā)展戰(zhàn)略變成了國家的戰(zhàn)略，在這個過程當中有很多協(xié)同的問題，最近我有些學生一起做城市圈發(fā)展的時候，這些公共服務(wù)到底怎么去協(xié)同？怎么讓它形成一個可以共存的空間發(fā)展的體系？實際上會在這里邊給我們從空間的選擇上提供很多的機會。這次新的"十四五"和2035年的發(fā)展規(guī)劃當中也提到了相關(guān)內(nèi)容，建設(shè)一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，推動多中心、郊區(qū)化發(fā)展，推進以縣域為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。而且在這個過程當中，大家現(xiàn)在越來越重視所謂交通導向的開發(fā)，這種開發(fā)大家普遍認為是一種符合可持續(xù)發(fā)展要求的，高質(zhì)量的發(fā)展模式，有很多優(yōu)點�？梢詼p少開車的依賴，讓居民在同一個區(qū)域工作、生活，減少碳排放，更便捷的服務(wù)，對經(jīng)濟增長有刺激，讓大家的生活、休閑娛樂更加便捷，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，促進城市的復興。這是在新型城鎮(zhèn)化，發(fā)展當中的機會。
另外一個機會是商業(yè)房地產(chǎn)管理市場發(fā)展能力，我們寫字樓分會是商業(yè)地產(chǎn)，大家從這個里面可以看中國商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模，我們這么大的國家跟版圖很小的日本比起來比它小。這邊是商業(yè)房地產(chǎn)在專業(yè)管理下的商業(yè)房地產(chǎn)占的比重有多少。我們基本排在底下。我得到的結(jié)論是中國商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的水平是比較低的，專業(yè)管理下的，可以供投資者參與的這些房地產(chǎn)水平更低。今天趙正挺秘書長也來了，實際成都在這方面做了很多有益的嘗試，房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)也是我們行業(yè)非常有希望發(fā)展的方向，但是這個過程當中有一些校友回來座談的時候講，做商業(yè)地產(chǎn)和居住類不一樣是我們更加細膩了，因為這種項目要長期持有，它對成本管理的顆粒度更細了，開發(fā)商賣商品住宅的思維開發(fā)100萬，房價調(diào)一點就回來了，利息高低、快周轉(zhuǎn)、杠桿也不是大問題。但是商業(yè)地產(chǎn)要持有很多年，它對成本的敏感度很高，包括成本多花十萬塊錢要在運營當中收回來是很困難的事，這是很長期的事。實際上這也要求我們行業(yè)提升管理的水平。
對我們行業(yè)有一個比較好的概念，就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成了也可以做REITs的試點。我這里列出來了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模還是比較大的，據(jù)說第一批的試點項目里面就有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目。我們現(xiàn)在要避免給大家一個支持房地產(chǎn)的概念，所以最早的REITs試點主要還是高速公路這樣一些跟地、跟房沒有什么直接關(guān)系的，或者說即便是科技園也是非房地產(chǎn)企業(yè)持有的科技園。但是我覺得我們有一個開始非常的重要，開始了慢慢去豐富完善它的品類，它的模式，有利于房地產(chǎn)企業(yè)沿著這樣的一個發(fā)展思路，我們說未來的開發(fā)商不僅僅是開發(fā)商，還應(yīng)該是一個資產(chǎn)的管理者，應(yīng)該是一個基金的管理者，這個試點也為我們描繪出來了一個前景，有條件的企業(yè)還是要積極的參與。
城市更新也是非常重要的話題，通過更新提升了行業(yè)的專業(yè)價值，我們有專業(yè)能力，一個老的房子改造以后，它的價值有大大的提升。從經(jīng)濟的維度，從社會政治的維度，從生態(tài)環(huán)境這些角度都有非常重要的貢獻，這是我們?yōu)槭裁凑f更新要比外延式的開發(fā)更重要。
這是我們校友活動的時候華潤朋友過來講他們的更新案例，還有一個從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，更新實際上是企業(yè)在優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，在好的位置上獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)的非常重要的途徑。因為第一輪的時候可能錯過了，但是只要你有能力，通過更新的參與你可以獲得非常多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
還有一個未來的發(fā)展方向就是剛才提到的技術(shù)的發(fā)展，最近大家非常關(guān)注數(shù)字經(jīng)濟，數(shù)字經(jīng)濟在經(jīng)濟當中占的比重越來越高，它在經(jīng)濟增長當中的貢獻越來越明顯，除了數(shù)字產(chǎn)業(yè)化，我們這個行業(yè)關(guān)聯(lián)的就是產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化，房地產(chǎn)行業(yè)通過它的數(shù)字化也會帶來產(chǎn)出的增長和效率的提升。我們這個行業(yè)數(shù)字化的過程當中，主要的載體應(yīng)該就是經(jīng)常說的地產(chǎn)科技，這些地產(chǎn)科技可以在我們的整個開發(fā)流程當中，開發(fā)、建設(shè)、管理、運行、維護、更新，整個流程當中都會扮演非常非常重要的角色。而且現(xiàn)在有很多企業(yè)都做了非常多的探索，還是剛才說的華潤置地做的智慧社區(qū)、智慧寫字樓、智慧商場，實際已經(jīng)有了非常明確的地產(chǎn)科技的戰(zhàn)略，也認識到了數(shù)字化給這個社會和企業(yè)帶來的價值，從業(yè)主、客戶和經(jīng)營者多個維度，這種技術(shù)的應(yīng)用都會給我們帶來價值。另外，它還會引領(lǐng)一些小的科技類型的創(chuàng)新企業(yè)共同發(fā)展。像辦公領(lǐng)域會議的，辦公的，包括預(yù)約通行的系統(tǒng)，這些新的技術(shù)應(yīng)用。這也是我們校友做的工作，當時他說有了這套系統(tǒng)以后，數(shù)字化管理的系統(tǒng)每個人管理的面積可以潮流2000平米，提高了效率，也提升了服務(wù)的質(zhì)量，實現(xiàn)了人們當今對寫字樓空間、辦公空間的要求，更好的滿足了這些需求。
今天我聽說也有中國金茂，他們做了很多研發(fā)，蓋了會呼吸的房子，會思考的房子。他們自己的認識是說以研發(fā)創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化成了他們公司核心發(fā)展動力。我們可以看到越來越多的企業(yè)把這些技術(shù)當做它轉(zhuǎn)型發(fā)展的非常重要的驅(qū)動力，或者說一個突破口。
最近大家關(guān)注的貝殼平臺公司，它也是用了大量的技術(shù)，它的技術(shù)支撐了同時100多萬套房子的驗真，2億多套的房源大數(shù)據(jù)，它有非常完善的經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)，讓不同的經(jīng)紀人可以通過這個網(wǎng)絡(luò)進行合作，這樣做的結(jié)果就可以使得房源和買房、租房的客戶和經(jīng)紀人的撮合三者之間能夠得到最高效率的，最好的匹配。我們傳統(tǒng)的門店幾套房子，幾個經(jīng)紀人，來訪的客戶規(guī)模很小，所以很難配上，匹配的效率比較低。但是有了這些大數(shù)據(jù)的技術(shù)支撐就會大家提升。
因為它也是一個平臺，現(xiàn)在也在受到當前平臺出現(xiàn)問題的困擾，但是這些問題將來也可以找到發(fā)展的路。
前面講到的REITs很復雜，但是實際上大家擔心，那么復雜的結(jié)構(gòu)，那么低的收益，經(jīng)濟這么多層的消耗，最后到了投資人手上還有啥？ 現(xiàn)在有些新的技術(shù)，大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈設(shè)計一種新的投資方式，能不能讓這些人直接投資到項目當中去，避免當中的環(huán)節(jié)？無非就是透明信息的過程，通過新的技術(shù)如果能夠?qū)崿F(xiàn)的話，豈不也是對于房地產(chǎn)投資、交易環(huán)節(jié)突破性的革命。最近也有一些朋友說幫我們研究研究怎么做，這個在美國已經(jīng)做了，中國也有企業(yè)開始在這方面做探索。
總的來說，技術(shù)應(yīng)該是一個價值增長的非常關(guān)鍵的動力，認識這個新的價值增長新動能的企業(yè)會獲得競爭的優(yōu)勢。我們高質(zhì)量發(fā)展過程當中，技術(shù)將會扮演非常重要的角色。
時間關(guān)系就講這么多，謝謝大家！
主持人：感謝謝教授的百忙當中參加我們的活動。你是局中人不能唱衰，不管外面有什么聲音，更何況剛才圖文并茂強邏輯性的分析下來這個行業(yè)是充滿機會的，只不過你有什么創(chuàng)新的內(nèi)容，有什么具有競爭力的產(chǎn)品和競爭力的能力，在市場當中披荊斬棘，乘風破浪，這才是能力。
當中有一個小的內(nèi)容跟我們小一個要演講的話題不謀而合，就是關(guān)于TOD。TOD專業(yè)翻譯過來就是軌道交通導向的開發(fā)，從劉教授的演講可以看到他也是比較認可這樣的一種模式，這樣的模式有沒有成功的案例？在TOD的運營之下有什么樣的心得？今天我們也請來一位相關(guān)的專家，當然我要先介紹一下下面演講的這位嘉賓。
接下來這位演講嘉賓被稱為中國房地產(chǎn)少帥，北京市政協(xié)委員，畢業(yè)于中國人民大學商學院土地資源管理專業(yè)，并取得美國波特蘭州立大學城市與區(qū)域規(guī)劃專業(yè)碩士學歷。2007年起任職于京投銀泰股份有限公司，現(xiàn)任京投發(fā)展股份有限公司黨委書記、副董事長、總裁。同時擔任全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、中經(jīng)聯(lián)第九任輪值主席等社會職務(wù)。掌聲歡迎京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒先生。演講題目是：TOD開發(fā)建設(shè)的新邏輯。有請高總！
高一軒：特別感謝全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分論壇的邀請，今天給我定的題目是TOD的開發(fā)，因為京投如大家所知一直致力于做地鐵TOD的智慧生態(tài)圈的探索。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中和我們面臨的困境是一樣的，智慧、生態(tài)、幸福這樣的理念在房地產(chǎn)逐漸從增量市場到存量市場轉(zhuǎn)化的過程中，我們在商業(yè)模式的創(chuàng)新上，和對客戶的認知上如何理解時代和理解我們的客戶，如何進行商業(yè)創(chuàng)新的？今天跟大家分享的并不是傳統(tǒng)的怎么做TOD，而是從理念上認知這個新的時代。
檀谷是我們一個生活方式品牌，目前它的載體在北京的潭柘寺鎮(zhèn)，我們十年前進入，從土地開發(fā)逐漸從房地產(chǎn)的項目向產(chǎn)城融合的，有明顯社群運營的生活方式品牌過渡。在這樣的過渡過程中，我們發(fā)現(xiàn)了一些跟TOD發(fā)展的共同規(guī)律，今天我想給大家分享的實際是我們在檀谷的探索。
這里會提出一個命題叫什么是理想的未來生活的樣式？確實任何的場景和實踐，我想都離不開我們所處的時代和所鏈接的人群。在這樣的時代和人群背景下，京投發(fā)展以城市發(fā)展觀作為驅(qū)動力，用創(chuàng)新的手段構(gòu)建新的場景，營造新的生活。過去一年無論在國家宏觀層面，在行業(yè)中觀層面，還是個人的微觀層面都在經(jīng)歷巨大的時代變局。過去四十年，我們從物質(zhì)極度短缺的時代過渡到了物質(zhì)豐富的時代，剛剛結(jié)束的十九屆五中全會和中央經(jīng)濟工作會議，到2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，到2050年全面實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，標志物質(zhì)世界的營造進入了尾聲，我們會有一個鮮明的特征是物質(zhì)世界的財富增加，物質(zhì)世界的體驗增加給我們帶來的邊際效益已經(jīng)開始逐漸的遞減了，我們一定進入一個時代，這是什么時代呢？我們越來越多的追求情感生活，追求情感生活的價值，精神生活的價值，這是商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型的背景。
第二個特征是互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的便捷和效率加速改變著我們的生活，也深刻改變我們的場景。我引用吳聲的一句話，我們正在經(jīng)歷場景的革命，一切都在被重構(gòu)，一切也在被重新的定義。我們以前的很多場景構(gòu)建都是單一分辨率或者單一顆粒度的，但是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展鏈接、便捷，導致我們線下場景的構(gòu)建必須進入高分辨率和高顆粒度的時代。
第三，即使到今天還在不停地受它的影響就是新冠疫情的事件，新冠疫情的發(fā)生實際上給我們的生活態(tài)度和生命態(tài)度都帶來了很大的沖擊。隔離帶來的孤島效應(yīng)加劇了手機屏幕給我們的線上鏈接導致的線下孤島效應(yīng)，這些孤島的效應(yīng)在不斷滋生我們的孤獨感。一方面這種孤獨感會加速表達欲，催生新的商業(yè)模式，我們看到B站就是典型的孤島感催生表達欲的商業(yè)模式。同時反過來催生一個場景，我們更渴望有質(zhì)量的線下相聚，這是過去一年我們對整個時代變化的三個重要特征帶給我們的背景。
這樣一個時代背景和這樣一個社會發(fā)展的階段，我想催生了一個很大的痛點，就是我們逐漸發(fā)生最深刻的需求是心靈的安放，是向里走安放自己，也是重新尋找家園的概念。我們今天所處的公寓房，今天所生活的種種場景是不是心靈意義上的家園？反思總書記在浙江講的一句話，叫做"記得住山，記得住水，記得住鄉(xiāng)愁"，我們心里的鄉(xiāng)愁是什么？鄉(xiāng)愁是精神意義上，情感意義上的概念，這是從后物欲時代回到精神時代必須回答的問題，是商業(yè)轉(zhuǎn)型中最大的痛點，也是最大的需求。
我想起比德德魯克說過的一句話，企業(yè)是社會的器官，任何一家企業(yè)都是為了某種使命和解決特定的社會問題而存在的。我們自己的使命和戰(zhàn)略，和自己解決特定社會問題必須具備的能力和功能必須隨之發(fā)展調(diào)整，商業(yè)的轉(zhuǎn)型也意味著企業(yè)愿景的轉(zhuǎn)型。
京投發(fā)展始終致力于成為一家社會企業(yè)，不以盈利作為唯一的目標，我們更要追求解決社會問題，滿足人民的深層次需要，保持企業(yè)與資源的可持續(xù)發(fā)展。這個回答第二個問題，我們提出了京投發(fā)展的城市觀，先有空間正義，再有城市效率。我們過去三十年房地產(chǎn)的發(fā)展有一個很鮮明的特征，具有資源主導權(quán)和占有權(quán)的企業(yè)特別容易將自身的利益最大化作為唯一的追求。很多時候廣義人群的幸福感和狹義的資源占有是對立的，但是隨著新時代的到來，我們發(fā)現(xiàn)了資源占有模式下是有通病的，新時代下如何提升人們的幸福感，追求理想的生活樣式，反而可以讓城市資源和人際交往變得可持續(xù)，這恰恰是我們構(gòu)建新場景，新體驗和新場景模式的全新起點。這句話很拗口，但是我一說大家就明白，我們過去的房地產(chǎn)交易不管是寫字樓出租還是商品房買賣都是一次性交易為主，所以我對資源的占有一定要最大化的，但是未來更壓的關(guān)注人在情感、社交和可持續(xù)發(fā)展上的追求會導致商業(yè)模式從一次性交易變得可持續(xù)，而這種可持續(xù)基于社群和社區(qū)運營的，基于情感和交往的可持續(xù)需求也催生了可持續(xù)的商業(yè)模式，變一次交易變成多頻的有黏性的交易。
這里回答什么是空間正義？空間正義是人本主義的概念，指的我們要尊重區(qū)域內(nèi)每個人的基本權(quán)利，提供均等和自由發(fā)展的機會，其核心是兼顧效率公平、政府與市場，實現(xiàn)整體和長遠利益的可持續(xù)化。我念大學的時候有一句話效率優(yōu)先，兼顧公平，但是今天我們看所有的政策導向都是在兼顧效率和優(yōu)先的平等地位，也就是逐漸從一個高速發(fā)展的只重效率不重公平，不重質(zhì)量的時代，五中全會講的高質(zhì)量發(fā)展，其中指的是從單一增長的時代已經(jīng)逐漸過渡到效率與質(zhì)量并重，人的權(quán)利和空間、企業(yè)的利益并重，政府和市場并重，而且整個利益和長遠利益并重的時代。
不可否認的是過去中國的城鎮(zhèn)開發(fā)就是蓋房子和賣房子的邏輯，開發(fā)商積累的能力就是建房的邏輯。隨著都市圈的發(fā)展，我們開始什么樣的市鎮(zhèn)安得了人心？解得了鄉(xiāng)愁？剛才劉洪玉老師也講到新的城市化的建設(shè)，郊區(qū)城鎮(zhèn)化可能是將來中國城市化從最后70到80%非常重要的步驟。這里在發(fā)達國家很多大都市圈附近的小鎮(zhèn)是生活水平最高的地方，這些場景一定是比城市更安寧，比城市更自然，也比城市更精致的環(huán)境。有調(diào)性的焰火氣和精致的生活感，具備生活美學和城市美學的樣式。
以空間正義為視角，我們開始探索人的幸福生活為核心的理想生活樣式，以下的PPT里面每一頁的圖片95%都是來源于我們在檀谷生活方式品牌里面展開的各種各樣生活方式的真實場景記錄。
我們有一個基本的認識，職住學一體的新型城鎮(zhèn)是未來的樣式，我們營造一個新城鎮(zhèn)，再造一個新家園。北京的朋友們都熟悉，它坐落在潭柘寺鎮(zhèn)，離北京城大概金融街開車25分鐘，中間沒有任何紅綠燈，一條城市的快速路可以直接通達，是距離北京最近的古鎮(zhèn)，有1700年的歷史。我們在檀谷倡導回歸自然、回歸家庭和回歸內(nèi)心，本真自我的生活方式。因為有1700年傳統(tǒng)厚重的人文底蘊，我們保持對偉大文化傳統(tǒng)的敬意，同時探索充滿時代精神和創(chuàng)造力的新生活方式。我們目標構(gòu)建一個知識精英的理想家園，大家想見在北京給比較有調(diào)性，比較有學歷，有著體面的知識精英他們還生活在各種小區(qū)里面，我們希望構(gòu)建一個基于需求理論的理想物質(zhì)和精神家園。我們從物理世界的營造，逐漸上升為情感世界的家園，最后到達精神世界的家園，從自然山水到風格的調(diào)性，從溫暖的體驗到親密的社交，最后實現(xiàn)的是自我實現(xiàn)和終身成長的過程。這個實際上是從物質(zhì)世界到精神世界過渡的非常完整的需求鏈。
我們提出了一個新的觀念，也要構(gòu)建新的場景。新的場景之下會形成新的關(guān)系，從而展開新的生活，這是方法論上的四部曲。
首先檀谷應(yīng)該滿足人的多元需求，關(guān)注人的全面發(fā)展。作為一個可持續(xù)的理想家園，我們要注重的就是滿足人的多重需求，不僅關(guān)注，而且促進人的發(fā)展。這里我們尊重文化傳統(tǒng)，文化傳統(tǒng)會讓我們找到真正的歸宿，檀谷既然在北京的西山腳下，人文厚重的地，我們與偉大的傳統(tǒng)保持鏈接，同時用未來的眼光看待過去，讓每個人活得踏實安寧，這是檀谷的責任和追求。
我們培育小鎮(zhèn)精神，創(chuàng)新生活樣式，立足長遠和可持續(xù)發(fā)展。因為小鎮(zhèn)的精神并不是簡單的物質(zhì)世界的營造，而是基于生活在這兒的人有他的生活方式，通過這種生活方式逐漸凝聚成為一種小鎮(zhèn)精神，這些精神又會引領(lǐng)著我們逐漸創(chuàng)新生活樣式，立足長遠發(fā)展可持續(xù)。
基于上述的觀念，我們構(gòu)建一些新的場景。大家可以看到主要聚焦四個生活，運動生活、品質(zhì)生活、智性生活和創(chuàng)意生活。我們叫高品質(zhì)日常生活，這是整個檀谷的底色。因為我們有沒有高品質(zhì)生活？我們一定有，到酒店吃一餐很好的飯，到文旅小鎮(zhèn)過一個度假的生活。但是北京最大的問題是高品質(zhì)和日常生活是脫節(jié)的，你的日常生活還是中低品質(zhì)的生活，我只是點狀的有高品質(zhì)的生活，我們希望打造一個高品質(zhì)的日常生活。運動生活是特色，不管它處的環(huán)境，包括知識精英的人，跑馬拉松、騎行，帶著孩子做各種各樣的生活體驗，其中運動都是連接人的物質(zhì)和精神的重要載體。智性生活是亮色，我們不僅有物質(zhì)的世界，還有精神世界，像我們很多業(yè)主每個月都要讀四本書，有朗讀的社群，有讀書的社群，不斷地在精神上可以催生人的精神內(nèi)化，這種精神內(nèi)化和外溢又會逐漸指導我們物質(zhì)世界的形成。最后創(chuàng)意生活，是我們的亮色。我們通過檀谷會、美學的生活街區(qū)，內(nèi)容型的商業(yè)綜合體構(gòu)建品質(zhì)生活。
這些圖片都是檀谷生活會里面每周開展的社區(qū)和品質(zhì)活動。
運動生活，這是一張真實的圖片，一個爸爸帶著一個孩子。因為日本和中國合作的RE騎行俱樂部的騎行，我們會逐漸把整個運動生活向外進行延展。
智性生活是很重要的特色，因為大家可以看到左邊這張圖是檀谷論金，周榮老師、吳聲老師，那位是手游公司英雄互娛的總裁，生活何為？如何讓生活變得更美？有這樣的智性生活的載體，檀谷論金的沙龍作為指導我們的精神載體，它源源不斷產(chǎn)生的能量讓我們不僅關(guān)注物質(zhì)世界，同時關(guān)注人的精神世界的構(gòu)建。同時我們引入了清華大學15年的附中、附小幼兒園的一體化教育，這里的孩子不僅在郊區(qū)的分校上學，我們有一流的生活方式，從創(chuàng)意到美學的俱樂部，這些孩子參加社會實踐變得非常簡單，真正的做到知行合一。
創(chuàng)意生活是我們的聚落，創(chuàng)意生活是商業(yè)模式向外發(fā)展的很重要的載體，雖然很多時候都是失敗的，需要付出代價，不能馬上形成一個可盈利的商業(yè)模式，但我想這樣的創(chuàng)意生活也會成為我們社區(qū)發(fā)展源源不斷的推動力。我們跟奔馳、特斯拉、路虎搞了很多創(chuàng)意生活的非常重要的活動，不斷地催生整個社區(qū)的活躍度。
我們和業(yè)主之間從買賣房子構(gòu)建了一種新的關(guān)系，我們作為開發(fā)商而言不僅是開發(fā)者，也是承擔總體運營的角色，我們和小鎮(zhèn)居民，合作的商家來此度假的游客，以及當?shù)卣餐瑯?gòu)成了新的生活方式的利益相關(guān)群體。大家首先要重新定義關(guān)系，成為新型的共同體，共同創(chuàng)造價值增量，才能實現(xiàn)小鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。逐漸這些業(yè)主就會從參與者變成品牌的擁護者，最后有一些很好的KOL或者小鎮(zhèn)的單獨群體成為這樣的分享者。
因為有這樣的載體，我們重新定義了檀谷和北京的關(guān)系，在大都市圈周邊具有精致的調(diào)性和焰火氣的小鎮(zhèn)，實際上是和北京是相互補充和相互支援的關(guān)系。我們希望找到這樣一個場所，至少開車四個小時以上，可能去到阿那亞，在北京周邊很難有這樣高頻次生活的高品質(zhì)生活小鎮(zhèn)，這也是我們基于北京的大都市圈，在35公里范圍內(nèi)需要打造的全新的世界。
基于剛才上述的提出的新觀念，營造的新關(guān)系，我們展開了新生活。此心安處既是故鄉(xiāng)，我們用全新的價值主張和生活方式的倡導，匯集北京新的知識階層，用全新的生活場景和內(nèi)容，凝聚市鎮(zhèn)文化和親密關(guān)系。這是我們瑜珈課、露營課，包括運動生活。
汪丁丁曾經(jīng)講過"基于場景的記憶，人類有了歷史感，又因為有了歷史感，中西皆然"。我們用一個小鎮(zhèn)給大家做出一個最近的遠方和最想像的鄉(xiāng)愁。我們要涌現(xiàn)更多豐富的場景記憶，你生活在小鎮(zhèn)中有值得記憶的點，而不是進了小區(qū)最多在樓下散散布和遛遛狗。沒有這些場景，你的生活實際在非常低的分辨率和非常低的維度進行。這樣的小鎮(zhèn)打造不是一朝一夕之功，我們已經(jīng)有十年時間了。
為什么要做這件事呢？這是整個京投發(fā)展，也是我們生活方式轉(zhuǎn)型的旗艦店。這個概念車，旗艦店做好了以后，反向指導我們體量非常大的TOD的智慧生態(tài)圈的載體營造，我們完全可以做到降維打擊。希望得到大家的關(guān)注和支持，檀谷剛剛上路，讓我們一同成長，謝謝。
未完待續(xù)……
