房訊網訊 2020年12月25日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產行業(yè)新未來。
論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦，從宏觀經濟形勢與房地產市場出發(fā)，著眼于科技地產與運維管理、產業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
以下是論壇直播實錄（三）：
主持人：各位領導、各位來賓、大家下午好。歡迎大家回到論壇現(xiàn)場。
我們下午的議程邀請五位重要嘉賓針對產業(yè)升級與城市更新、數(shù)字辦公與智慧園區(qū)和中國寫字樓市場回顧與展望進行主題演講，還安排了一場精彩的圓桌對話，對話主題是：商辦的未來與未來的商辦。
首先請向大家介紹下午到場的主要領導和嘉賓
全聯(lián)房地產商會 秘書長 趙正挺先生
全聯(lián)房地產商會 副秘書長 秦 晶女士
全聯(lián)房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長 劉 凱先生
商業(yè)辦公建筑綜合評價標準委員會 主任 張 毅先生
商業(yè)辦公建筑綜合評價標準委員會 秘書長孫鵬陽女士
高力國際華北區(qū) 總經理 嚴區(qū)海先生
鐵獅門公司資產管理高級總監(jiān)、北京首獅昌泰 總經理關為泓女士
CBRE世邦魏理仕項目管理部 董事 吳清舟先生
廣聯(lián)達數(shù)字城市事業(yè)部 總經理 楊相傳先生
實創(chuàng)億達科技發(fā)展有限公司 總經理 官蘭蘭女士
大悅城控股北京大區(qū)寫字樓與產業(yè)管理中心 負責人兼中糧置地廣場 常務副總經理 馬佳音女士
北京中海地產商業(yè)管理公司 副總經理 張存理女士
戴德梁行中國資本市場 總經理 劉 兵先生
IPG中國區(qū) 首席經濟學家 柏文喜先生
遠洋國際中心二期 副總經理 李丹陽女士
嘉豐達資產管理有限公司 董事長 汪 浩先生
萬商俱樂部 創(chuàng)始人 楊澤軒先生
大家保險不動產管理 運營總監(jiān) 黃志達先生
下面我們繼續(xù)進入論壇的第四部分：主題演講環(huán)節(jié)。第一位演講嘉賓來自高力國際。高力國際總部位于美國華盛頓州西雅圖市，在全球63個國家擁有485家分公司，致力為客戶提供最優(yōu)質的服務。在中國，高力國際在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州設有10家分公司，駐場辦事處覆蓋全國超過65個城市，旗下?lián)碛?000位專業(yè)人士，物業(yè)管理面積超過4,900萬平方米。
掌聲有請: 高力國際華北區(qū) 董事總經理 嚴區(qū)海先生。演講題目是：2020年北京商業(yè)地產回顧與2021年展望。
嚴區(qū)海：大家好，我們回顧以下整個北京商辦市場，包括甲級寫字樓，乙級寫字樓和商務園區(qū)，首先講一個概念，北京的寫字樓甲乙級全部存量，一共1873萬平方米，各占一半的比例。
今年我們問一個問題，需求怎么樣？看一下全年的數(shù)據(jù)，整個需求去預租情影響只有7.6萬平方米，還有一些企業(yè)自用，真實的數(shù)據(jù)大概只有3萬平方米，凈吸納量，你可以視為一個客戶的新增需求量，在北京這么大的市場，甲級寫字類新增的凈吸納量只有3萬平米，2002年到現(xiàn)在18年，我們公司的所有的數(shù)據(jù)這是最低的一年。
第二個，今年到底誰有需求呢，特別簡單直接的一個回答，互聯(lián)網公司是繼續(xù)拉動整個市場。
第三個，供應方面，受疫情影響，大概只有60萬平米。但是明年是非�？鋸埖臄�(shù)字，未來的供應量157萬平方米，現(xiàn)存量甲級一千萬，再增加157萬平米，這個比例非常大。
空置率是現(xiàn)在達到全市平均值的19.4%，也是過去十年最高的一個值。當然了，大家可能有問題，明年的空置率會繼續(xù)增加么，我們的判斷應該是在25%左右。
整個租金表現(xiàn)，人民幣是350塊錢每月每平米，這個值比2017年第二季度北京的歷史最高值400每平米每月降低了13%左右，可以視為兩年跌了13%。好消息是中國大部分地區(qū)，平均甲級寫字樓最高的城市還是北京。
同比2019年的一年，降了8.4%，也是按照年計算的話，也是十年最大的降幅。
這是各個商圈的表現(xiàn)，我想我們挑幾個特別有意思的商圈，一個是麗澤，今年下半年有非常大的起色，我們看到一個數(shù)據(jù)，麗澤的租金一個季度上漲了5.9%，這個是比較少見的�？赡芤灿信笥芽吹禁悵傻目罩寐世^續(xù)在上升，因為這個季度新增的項目大部分都在麗澤，所以空置率在上升。
麗澤最近的成交，一個金融企業(yè)租了4萬平米，還有一個中國領頭的高科技公司，租賃了5.7萬平米，這兩個交易提升了整個市場的信心。
我們再看另外一個商圈，亞奧，整個去化不錯，租金在比較高的情況下，去化還是可以的。我們再說望京酒仙橋，租金略漲，空置率一個季度下降了5.2%，也是來自于一個互聯(lián)網公司，租了三四萬平米。
比較嚴重的一個商圈是燕莎，租金在一年下降了11.8%，因為燕莎的商圈沒有特別主力的產業(yè)，是以德國企業(yè)聚集的。
大家看供應量會發(fā)現(xiàn)16到19年相比，2020年供應量并不是特別夸張，60萬平米，但是灰色的部分是凈吸納量，第二季度負的，第一季度幾乎為零，整體來講今年的凈吸納量非常的不好，這是第一個想講的。
第二個，我們看右邊的圖，比較好的商圈有幾個，麗澤、亞奧和望京前三，其他的商圈都不好，包括CBD都表現(xiàn)的不好。
大家可以看到這張明確的是一個供應量和凈吸納量之間的反差，之前基本是交錯，有供應，有吸納，但是今年是有供應，吸納非常不好。
這個圖是表明了供應和吸納的兩個比例，可以看到過去的十年，幾乎是有供應、有吸納，比值是1或者2的比例，但是今年非常嚇人，今年是1：5，形勢非常嚴峻。
租金圖走勢，2018年第二季度達到了404元，19年開始直線下降，到350元人民幣每平米，我們看空置率也是在2018年年底之后繼續(xù)攀升，一直攀升到19.4%。
我們對整個市場規(guī)模的判斷，可以看到通過甲級、乙級和商務園區(qū)存量租金的比值計算出一個理論的北京市作為商業(yè)辦公的形態(tài)，市場規(guī)模有多大，我們計算是893億人民幣。也就是說我們的行業(yè)一年吸納的租金理論規(guī)模是893億，但是我們的實際值有729億，為什么100多億沒有了，是因為空置造成
的，所以看到藍色和深藍色之間的差距會變得更大。
這是我們對整個"十四五"期間的分析，2021年到2024年，市場的量是54萬平方米，受到2020年疫情的影響，部分項目延遲，保持2021年單量的供應量達到157萬平方米，主要的供應量來自于麗澤區(qū)，59萬平方米。
需求方面講，我們認為2020年下半年開始，疫情的壓抑的需求也是在釋放。第二點，北京的需求主要來自于金融和互聯(lián)網。我們對2021年的看法是什么呢，我們覺得市場對存量租戶的競爭將越來越激烈，這種激烈不僅存在與市場和市場之間，也存在于不同級別的，甲乙級別以及產業(yè)園之間的競爭。
我們對未來做了一個展望，首先是空置率預測，我們認為2021年北京的空置率會到頂，目前放的是25%，我們預測2021年到頂之后，空置率呈現(xiàn)下降的趨勢。
甲乙級的辦公市場趨勢非常接近，但是我們今年看到一個現(xiàn)象，上半年的時候大量的甲級客戶向乙級流動，下半年的時候，因為甲級的租金不斷的下降，我們發(fā)現(xiàn)部分乙級的客戶希望在這個時候升級自己的辦公樓，又有一部分需求從乙級搬遷到甲級。
這是北京的產業(yè)園的數(shù)據(jù)，首先看北京的產業(yè)園有多大的存量，我們只統(tǒng)計了成熟的產業(yè)園，有一定規(guī)模的，有一定歷史的，北京現(xiàn)在產業(yè)園1442萬平方米，是第一個概念。
我們可以看到整個空置率是將近21%，在這個產業(yè)園里面兩個商圈，包括望京，這幾個商圈展現(xiàn)了非常不同尋常的市場吸納量的情況，最震驚的是上地，一個季度整個的租金還是在上漲的，第三季度167，第四季度171。第二個空置率三季度是9.9%，四季度是7.3%。
上地是在我看來如果把甲級和乙級以及產業(yè)園都放進去，上地是吸納驚人的，如果是一個新樓，剛剛建好就全部滿足了，而且租金非常不錯。望京稍微差一些，但是相對整個北京其他的市場還是好的，所以一個大概的規(guī)律就是北京的北邊，整體來講表現(xiàn)都不錯，西北、東北都不錯，其他的地區(qū)，比如說豐臺會表現(xiàn)不是很好。
這個市場2021年誰去化了辦公樓的面積，我們按照面積計算，不是租賃個數(shù)計算，數(shù)據(jù)非常明確，互聯(lián)網公司占了今年的42.1%，教育培訓占9.5%，如果都算在一起，互聯(lián)網的吸納量50%左右。
第二個是支柱性行業(yè)，金融，金融占了18%，這兩個行業(yè)全部加起來占了70%的比例，非常高。
這個對我們的啟示是什么呢，將來我們的辦公樓服務也好，很多的建筑也好，我們覺得這兩個行業(yè)對我們來說是很重要的，金融和互聯(lián)網的想法。
這是我們整體的回顧，"十三五"期間北京的寫字樓經歷了市場的平穩(wěn)期，平穩(wěn)過渡，五年的時間空置率水平上漲了10個百分點。同時受到經濟下行、經濟結構調整和疫情防控三期疊加的影響，市場租金也出現(xiàn)了大幅度的下降。第三點，我們認為當前的市場租金調整在合理的范圍，租金的合理的回調有利于北京城市競爭力的進一步的提升。
我們再看"十四五"期間的研判，2021年作為"十四五"的開局之年，北京的寫字樓市場肯定是迎來供應高峰，單年新增量會達到歷史峰值，157萬平方米。
第二點，高供應量的推動市場的空置率水平進一步的提升，租金下降、空置率達到頂點。
2022年開始，北京寫字樓市場進入了三到四年的去化周期，同樣來說，最后的結論是目前過去的兩個月，整體市場是非常明確的回暖，租賃的交易是比較活躍的，所以整體來講，北京也迎來了很重要的利好，就是我們的服務業(yè)擴大開放和自貿區(qū)，兩區(qū)建設，所以在這種情況下我們對整個北京未來的去化，對整個市場的繁榮還是有非常強的信心的。
謝謝大家！
主持人：感謝嚴區(qū)海先生的精彩演講。經濟在快速恢復，寫字樓市場也在快速恢復。 第二位演講嘉賓擁有商業(yè)地產及資產管理領域近20年的國內國際經驗，曾在皇庭商管集團、凱丹置地、中景恒基商管公司世邦魏理仕購物中心，世貿天階購物中心等任高層領導，2020年4月加入美國鐵獅門，全面負責位于世界在建的最大城市復興地標項目首鋼園六工匯的開發(fā)、建設、招商、推廣、運營及物業(yè)管理等全面的房地產開發(fā)及資產管理工作。
掌聲有請:鐵獅門公司資產管理 高級總監(jiān)、北京首獅昌泰總經理關為泓博士。演講題目:"城市更新"的價值機遇與實踐路徑。
關為泓：尊敬的趙秘書長，劉秘書長，各位嘉賓，同行們大家下午好！非常高興參加中國寫字樓產業(yè)園的發(fā)展論壇，第十七屆，有幸跟大家分享一下城市更新的價值機遇與實踐路徑的主題研討。
我分享的內容以下四個部分：
第一個，簡單的論述一下城市更新對地產行業(yè)帶來的機遇和價值的思索。
第二個，北京首鋼園是如何由工業(yè)遺存到城市復興的轉變。
第三個，首鋼園的城市更新明星項目，六工匯。
最后，探尋城市更新的新未來。
首先第一部分，什么是城市更新？我們時常會在一些論壇里面提到城市更新和城市復興的概念，可以說城市的發(fā)展從不間斷的新陳代謝的過程，城市更新作為城市的自我調解的機制，始終存在與城市發(fā)展的整體的全過程�？梢哉f城市經過最初的重建，然后經由城市更新再經過城市的再開發(fā)，最后能夠實現(xiàn)的是城市復興的最終的結果。
下面跟大家分享一下城市更新在各個形態(tài)中的特色的案例，首先是在資源重組方面，我們找到的是持久知名的東京六本木的項目，這個項目早在1960年以商業(yè)街區(qū)的形式開業(yè)了，經過20年的運營，衰敗了，后來又經過20年的修繕，2000年4月重新籌備對外營業(yè)，可以說經過這么多年的城市舊改和資源組合的過程，最后六本木項目建成集住宅、辦公、城市花園、商業(yè)、會展中心于一體的城中城的巨無霸的概念，所以我們說它是運用資源重組的城市更新的典型案例。
第二個案例，大阪難波公園，是非常具有獨特特色的城市更新的項目，總的占地面積大約25萬平方米，將城際列車、交通樞紐、辦公住宅融合在一起，將自然成功的搬進了城市，是在生態(tài)優(yōu)化方面極具城市特色的案例。
世界范圍內有很多工業(yè)遺存的項目，德國魯爾工業(yè)區(qū)，美國的西亞煤氣工廠公園，北京的798，還有北京的首鋼園。
著重跟大家說兩個特色的案例，作為工業(yè)遺存的典型代表，也是世界范圍內跟中國的首鋼園直接對標的兩個項目，一個是美國的伯利恒，位于濱州，原來是鋼廠，經過改造之后形成了藝術文化的園區(qū)，集音樂、文化，大型的文娛場所，平均每年召開一千多場的音樂會，大量的引進人才，創(chuàng)造非常好的就業(yè)機會，并且成功的把很多的客流轉移為當?shù)氐木频甑娜胱�，所以說帶來了大量的營收收入，對當?shù)氐恼矌砹舜罅康亩愂铡?/P>
另外一個案例是德國的魯爾工業(yè)園區(qū)，它是在德國范圍，乃至全世界范圍內非常知名的工業(yè)園區(qū)，經過成功的工業(yè)遺存的改造過程，目前已經成為歐洲工業(yè)文化旅游的新名片，2001年魯爾工業(yè)新區(qū)也被聯(lián)合國科教文組織收入世界文化遺產名錄，也是非常知名的工業(yè)遺存改造案例。
通過以上的城市更新的案例，可以得出城市更新早已不在是對物理空間推倒重建的簡單的概念，而是對經濟、民生、科技、文化、生態(tài)的系統(tǒng)的提升，今天上午清華大學的劉教授也在城市更新的方面非常精準的研究，我們有研討了他的專業(yè)的理論，這個結論也是跟劉教授的理論不謀而合。
第二部分分享一下北京首鋼園前世今生。北京首鋼建于1919年，截止到去年正好完成了百年華誕，百年的首鋼如何涅槃重生邁向 城市更新的步伐呢，我們可以看到它跟整個歷史的發(fā)展三個節(jié)點緊密相連，第一個是在1919年建廠，目前已經成為全中國十大鋼廠之一，第二個節(jié)點是2001年的時候申辦奧運會成功，為迎來2008年在北京奧運會的開幕，國家決定將首鋼的鋼廠從北京石景山區(qū)移到河北的曹妃甸。第三個時間點，2015年的時候中國重新申請冬奧會成功，首鋼園作為冬奧組委辦公場地之一，同時作為北京唯一能夠產生四塊奧運金牌的舉辦地，以城市更新的新的形態(tài)回歸到大眾的視野中。
從此可以說首鋼園完成和工業(yè)性到城市性的蛻變。
首鋼園作為世界級工業(yè)遺產的成功的改造典范，目前可以說華麗轉身，與冬奧緊密相連。首鋼園總占地面積8.63平方公里，是目前世界在建的最大的城市更新項目，可以說從工業(yè)遺存經歷了有機更新，最終邁向了城市復興的階段和步伐。
第三部分，首鋼園林的城市更新的明珠項目六工匯，是由美國鐵獅門和首鋼基金聯(lián)合打造投資建造運營的，項目位于首鋼園區(qū)的北區(qū)最核心的地塊，項目的名稱六工來源于禮記，也是對各行各業(yè)的工種的統(tǒng)稱，各行各業(yè)的聚集，slogan也來自于鋼廠火花四濺的典故，寓意著項目未來熠熠生輝。
六工匯位于世界最大的城市更新項目之內，沿襲了百年首鋼的工業(yè)文明，首發(fā)2022年冬奧會期間開業(yè)，匯聚了多功能空間和大型的室外廣場與一體的世界級的都市的社區(qū)。整個體量占地22.5萬平方米，11棟辦公產業(yè)和11棟獨棟的旗艦商業(yè)和購物中心組成，容積率1.2，項目的時間節(jié)點預計2021年6月工程竣工驗收交付，預計在一年之后圣誕試營業(yè)，然后在2022年2月與冬奧會同期開放。
可以說六工匯具有非常特殊的意義，第一個是政治意義，首鋼園的六工匯作為北京市的重點項目之一，同時也是北京未來城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重要的組成部分，冬奧的意義是它位于首鋼冬奧廣場的最核心的地塊，與冬奧會同期面世，并且產生了四塊冬奧金牌的北京的唯一誕生地。另外城市更新的意義，首鋼園六工匯不僅是首鋼城市升級的先行者，同時引領石景山政府對于石景山區(qū)域商業(yè)和產業(yè)升級的期許，同時將為北京工業(yè)遺產的改造升級作出前所未有的顛覆與改變。
六工匯的亮點，經常有客戶和企業(yè)跟我們咨詢，我們總結了以下六大亮點：第一個，匯戰(zhàn)略，美國鐵獅門和首鋼基金強強聯(lián)手，共同投資，并且組建了國際化、專業(yè)化的資產運營管理團隊，從項目最初的策劃、投資、設計、建造到定位、招商、市場運營，推廣、物業(yè)管理，我們會進行全產業(yè)鏈的全程的資產管理工作。
第二個亮點，匯生活。它有兩大特色，生態(tài)的特色，第一個是絕無僅有的自然生態(tài)特色，可以成為北京城市的后花園。第二個是百年工業(yè)遺址，獨一無二的DNA，成功入選了大量的國內國外的生態(tài)的獎項。
第二個特色，匯創(chuàng)新。位于石景山現(xiàn)在極具競爭力和經濟不是很樂觀的前提下，怎么把產品做出差異化也是非常具有挑戰(zhàn)性的，經過大量的市調和分析，我們將商業(yè)傳承百年首鋼工業(yè)遺址，打造具有時尚工業(yè)風的京西商業(yè)新地標。
產業(yè)辦公方面，我們將吸引來自高科技、互聯(lián)網、體育之金融、教育、文娛頭部企業(yè)，打造低密度具有非常好的生態(tài)感受和辦公環(huán)境的高品質辦公社區(qū)。
第三個特點，匯生活。我們的項目一半是辦公，一半是商業(yè)，辦公方面我們提出了六工匯工作的概念，重新定義一個多元化和新潮的工作與生活、消費的環(huán)境，周邊大家入住以來看到的都是百年工業(yè)遺址高爐的自然景觀，充分的享受周邊獨一無二的生態(tài)和低密度的環(huán)境。
另外，我們重新定義了微度假的概念，我們希望在北京能夠給所有的在住的京西，全北京提供一個距離天安門16公里，集觀光、旅游、文化、娛樂、運動等于一體的一站式的全家庭的體驗。
最后一個亮點是匯人氣。因為六工匯將與冬奧會同期開業(yè)，我們勢必享受到冬奧帶來的開業(yè)的超高的曝光率和對外的國際化的關注度，同時我們將通過長期的國際化、職業(yè)化的專業(yè)化的運營，形成商業(yè)、產業(yè)、度假、生態(tài)鏈的整體的資源的整合，相互賦能，相互聯(lián)動，廣聚人氣。
可以說延續(xù)了城市更新的脈絡和鑄就了工業(yè)遺產的轉型，我們致力于將六工匯打造成為未來北京城市的新地標，成為北京城市的新名片。
最后探尋一下城市更新的新未來和新形態(tài)。城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然的訴求，目前我國正處于一個從城市擴張向城市更新轉型的關鍵的時期，可以說探尋城市更新的新思路、新形態(tài)和新未來，掀起了目前特色城市建設的新風潮。
城市更新，第一我們認為它會為解決地產行業(yè)產品同質化提供一些新的思路，因為大家都是在商業(yè)地產的同行，我們非常能夠嚴重的意識到全國范圍內所有的地產形態(tài)的產品存在著嚴重的同質化和競爭性，城市更新可以作為新的產品凸顯歷史文化的底蘊，借助自己獨特的DNA，將綠色、生態(tài)和資源重新整合，通過梳理城市與項目的歷史建筑和城市的文脈，空間結構的肌理，賦予城市特色項目的美學和新概念，突破同質化的瓶頸。
第二點，城市更新可以擴大城市的內需空間，構建新發(fā)展、新格局�？梢哉f城市更新是適應城市發(fā)展的新趨勢，它也是推動城市高品質、高質量發(fā)展的必然的要求。
城市更新可以形成整個城市和特色項目的新的經濟的增長點，培育發(fā)展新動能，暢通國內大循環(huán)和國際國內雙循環(huán)，同時促進我國經濟長期持續(xù)的健康發(fā)展。
第三點，城市更新可以打破存量市場的現(xiàn)狀，可以滿足需求端的新的要求。可以說城市發(fā)展進入到目前城市更新的重要時期，也可以解決大量大規(guī)模的增量建設轉化為存量趨勢的改造和增量的結構。其實我們將對城市所有的產品和項目，目前的衡量是從有沒有轉向好不好的評估。
同時滿足未來需求端的新趨勢都包括什么呢，一個是融合化，我們將提供更好的產品滿足到需求端對個性化、融合化的要求。體驗化方面我們將增加城市更新的主題氛圍，形成一體化的主題生態(tài)。最后是數(shù)字化，可以在線上線下的全端提供服務和支持，滿足消費者的最高，最新的需求。
第四點，我們認為城市更新未來在環(huán)境、運營、服務和人文交流方面還存在著很多未盡的探索，我們簡單的拋磚引玉，城市更新項目可以強化歷史文化的保護，能夠塑造城市的新的風貌，在運營方面，可以將一些特色地產的改造運營融入到城市更新的項目中，服務方面我們需要滿足消費者的多樣化的需求，將商業(yè)、辦公綜合體的運營與物業(yè)還有客戶的服務整個的鏈接起來，在人文方面將歷史文化和現(xiàn)代潮流相結合，保留原有的人文的情感的交流，最后升級成城市的互動的體驗。
我們希望通過六工匯項目自身的摸索、建造和未來的運營，將六工匯項目作為國內城市更新的新典范案例，對未來在國內外探尋城市更新的新未來、新形態(tài)拋磚引玉。
今年經過了疫情的時代，今年是非常復雜和變化的一年，無論是商業(yè)地產還是辦公地產都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，當然了也有機遇。但是我們相信通過我們的不斷的突破和摸索，通過對城市更新的新理念的新的想法和實踐，我們也是希望六工匯項目和城市更新一樣，會切合到我們的slogan，我們相信火花定會閃耀。
最后跟大家分享一下六工匯項目的視頻，將比較形象和生動的展示出一個城市更新項目過去的幾年，未來如何我們利用工業(yè)遺存在人文方面、生態(tài)方面，產業(yè)和辦公的定位和建筑以及運營方面我們的有機的融合。也非常歡迎各位嘉賓和同行們能夠有時間來首鋼園六工匯參觀指導，謝謝大家！
（VCR）
主持人：感謝關總的精彩演講，期待六工匯新一代園區(qū)辦公生態(tài)樣板點亮首鋼，點亮北京，點亮中國！下面演講嘉賓在房地產領域有14年的工作經驗，工作地點遍及歐洲，非洲及亞洲。他于2012年加入世邦魏理仕，迄今為止服務了諸多國內國際企業(yè)，如谷歌，愛彼迎，思科，麥肯錫，德國中心，大眾，電通安吉斯，麥格理銀行，嘉實基金，趣家，明略科技等。
掌聲有請：CBRE世邦魏理仕項目管理部董事吳清舟先生。演講題目：辦公場所裝修趨勢及智能化運用。
吳清舟：大家好，首先感謝主辦方的邀請。很高興見到大家。今天看了很多樓宇、工業(yè)園區(qū)、大型地產的開發(fā)案介紹，下面利用CBRE在今年比較難過的一年，從市場一線搜集到的關于室內部分的趨勢和數(shù)據(jù)的分享，希望對大家未來的工作有所幫助，市場上別的企業(yè)做什么，大家花多少錢，別人的辦公室為什么那么好看，提了很多問題。
我們先列舉了今年在北京市場上商業(yè)化的內裝項目，我們做了59個，也是行業(yè)這塊的一手數(shù)據(jù)。2020年我們節(jié)選了一些企業(yè)，像字節(jié)跳動已經在全國150萬平米的總體量，包括快手今年應該達到了20萬，我們一直在重復這些項目。
從國家的類別看，還是中國和美國現(xiàn)在是世界上兩大巨頭。企業(yè)的分布來看，中資今年也回應了剛剛說到的租賃市場的情況，還是集中在互聯(lián)網和高科技，包括基金公司、投行。
中國的互聯(lián)網，獨角獸企業(yè)和超級獨角獸企業(yè)今年表現(xiàn)的也非常好，不受疫情太大的影響，很多人窩在家里玩游戲，所以游戲的控制特別火。
美國這塊，很多是因為19年做了財年的計劃，今年的項目還是正常往前推進，明顯看到北京加州地區(qū)過來的高科技企業(yè)，也是占到了大部分的主流。
另外投行，摩根大通、瑞銀、高盛、摩根史丹利也有一個項目在北京做，醫(yī)藥的企業(yè)，強生、輝瑞都非�；�，他們也在大連和北京做了不少的辦公室的裝修項目。體育用品類，阿迪、耐克包括NB，能源類的少一些，歐洲和日本的企業(yè)在中國也有一定的活躍度。
我們的數(shù)據(jù)主要從這邊取材，大家看項目的分布圖，也回應了剛剛說的租賃的情況，東三環(huán)或者CBD國貿地區(qū)還是集中了大部分的項目，有高科技、投行、能源企業(yè)，醫(yī)藥企業(yè)，體育企業(yè)。西城區(qū)基本上是清一色的投資企業(yè)，包括高盛、高華。東北區(qū)域有一些德資和日企，燕莎一帶，望京的北擴區(qū)有不少的IT企業(yè)，包括阿里的園區(qū)，還有蘋果。另外一大片在西北區(qū)域，西北旺，上地，海淀科技園，字節(jié)跳動、快手，便利蜂，美團都扎堆在那里，這是今年進入到市場化的裝修企業(yè)的項目分布。
說到成本，也是三個方面，一個是錢，一個是時間，一個是高科技，明年是怎樣的趨勢，全球的裝修成本情況來看，我們是以倫敦作為基準點，全球最貴的裝修城市是法蘭克福，德國不管是工人還是材料都是最貴的。最便宜的是印度，在孟買。上海和香港基本上也是全球的中高端，首先租賃的成本很高，裝修成本也比較高，北京相對于上海來說，裝修的成本更高，上海有得天獨厚的優(yōu)勢，上海也算是中國這邊基準的參考點。
另外裝修成本，十年前外資開始大量進入中國以來，到現(xiàn)在一直都是下降的趨勢，包括我們有大量的材料廠商的本土化，我們不需要太多的進口材料，這塊今年趨勢還在持續(xù)當中，今年的裝修成本比去年進一步的下降，大家看到下面，裝修的施工成本，我們一般說裝修和機電，在今年有明顯的提升，主要是說今年的疫情，防疫方面，工人的成本提高，施工的成本提高。地毯、活動家具、系統(tǒng)家具、老板桌這些都沒有什么太大的變化，另外很多的企業(yè)投入了大量的錢做高科技的東西，搬遷的成本也比較高，另外我們說一些設計、機電和項目管理的費用也處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。
首先裝修這塊，行政會問老板，我要錢，要裝修，老本會問多少錢，很多老板認為裝修就是施工加上機電，我們說的是整個項目的涵蓋的，當時我們說設計費用，管理費用，另外一些最基本的裝修機電、地產家具，弱電那邊沒有太大的概念，但是機房的建設，包括室內辦公空間的路線，包括音視頻系統(tǒng)，投影、電視、安防系統(tǒng)，我們是根據(jù)全盤的概念，北京和上海，還有廣州提供了這樣的比較，高檔裝修這塊集中的企業(yè)還是外資互聯(lián)網或者外資金融，他們的預算整體偏高，Google最高達到1.2萬一平米。大部分的企業(yè)基礎裝修會往下走，一般1500元到2000塊錢一平米，這個我裝修不含家具、地毯、弱電智能化的東西。
配比也想說一下，今年和明年總體的趨勢，機電工程和建筑工程這塊一直往低處走，23%和29%的占比，家具中國的量產比較厲害，占16%，軟成本在10%，安防和音視頻還是維持比較穩(wěn)定的狀態(tài)，大概占22%左右。
說到周期，也有比較大的不同，我們也是統(tǒng)計了今年大概5000平米的室內裝修，像北京大家知道，審批的時間越來越長，包括施工許可證的申請，前后大概占兩個月的時間，另外包括設計的時間、施工的時間，互聯(lián)網這塊，中資互聯(lián)網依然非常的激進，可能三四個月要交出來，他沒有時間等，包括武漢或者成都，開一個點3000多人在樓下等著入住，互聯(lián)網給大家的壓迫感比較強，時間長、成本低。
中資的金融企業(yè)，像中信、保險類的，他們的裝修都在六到七個月，他們愿意花更多的時間給到施工，金融那邊總體來說時間的壓力沒有那么大。
另外像美資來看，我們說時間節(jié)點相對比較理智一些，設計和施工分開，或者把整體的施工期加長，報審期間也不會刻意的壓縮，渣打銀行的周期可能會達到1年到1.5年，他們的運營系統(tǒng)貨期非常長，亞馬遜他們的IT的機柜從美國運過來就需要六個月，所以他們不會特別激進的時間周期。
我不太想特別多聊智能化的具體的某一項，因為太多了，什么都有，各種智能化，各種工位預定，人臉識別、機器人，我主要是做了簡單的總結，取材主要是市場上幾種類型的公司，像Google，代表的是美資互聯(lián)網企業(yè)，戴姆繳是歐洲的制造企業(yè)，HP美資的互聯(lián)網等等。我們可以看到基礎的智能化的東西使用還是比較常見的，但是人臉可以看到中資企業(yè)對人臉比較鐘愛，外資很少用臉部，因為這個涉及到個人的隱私的東西，可以看到剩下的幾家美資的不采用人臉，云打印、訪客管理系統(tǒng)都屬于常規(guī)的智能化的手段，一卡通，Google的卡可以全球通，對信息的安全標準要求比較高，會議預定大家都有，一鍵控制，控制燈、空調等等系統(tǒng)都有做，無線投屏，涉及到行政管理的資產管理，通過一些APP保修，這幾年在企業(yè)里面還是比較常見的。
我們也想說下一步室內裝修會朝哪一個方向發(fā)展，我們近兩年會分成兩種類型，關于舊資產的升級改造，像我們剛剛完成的貴賓樓的改造，長安街邊上，我們可以讓大家看到變更的結合，很多是先把模型建起來，VR探訪，3D的展示，貴賓樓把樓宇的消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)都依托在1：1的3D模型里面進行管理。
簡單一個例子，樓宇智控系統(tǒng)，幕墻西邊會有一個攝像頭，但是并的管理下，離幕墻往左多少厘米會有一個攝像頭，哪一個廠家的，什么時候裝的，這是關于樓宇的改造部分。
室內裝修這塊大量的應用建筑信息建模，避免機電打架的情況，這是貴賓樓做的BIM系統(tǒng)，大家可能會說這個模型我們見過，這個模型是通過3D的機器人的掃描，大概1.5的直徑這塊，都是通過掃描完全1：1復原這個建筑，精準度和一般的3D情況有本質性的需求，電梯可以時時的監(jiān)控到里面幾個人坐，承重多少，哪一個品牌廠家的，所有的照明、燈光，消防系統(tǒng)大概是什么樣的情況，可以在后臺了解到每個智能化相關系統(tǒng)，只要是兼容的話，運行的狀況和報修，都可以通過這個平臺管理完成。
另外室內裝修，我們也看到很多客戶也是希望說在完成之后，可以把建筑信息建模帶到運營中，各種大項目上面指導設計+施工，一定會運用到BIM，室內裝修今年了應用看到了比較大的趨勢，大家開始使用，這個里面的家具、系統(tǒng)隔斷都是1：1用材料廠商提供的模型，放到這個空間中，包括那些弧形之間的距離和現(xiàn)場完全是1：1復制的，這個對管理來說，就比較容易進行后期運營方面的改進。
總結下來，裝修這塊在2021年還是有很多的更新的科技的應用，包括我們的裝修成本一直在下降，這個趨勢也是不可逆轉的，施工的周期來講，大部分的企業(yè)都比較理性化了，另外1：1模型運用，明年的市場應該會見的比較多一些。感謝大家！
