房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來(lái)"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)500位嘉賓出席論壇，聚焦運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)趨勢(shì)、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來(lái)。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦，從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運(yùn)維管理、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來(lái)和未來(lái)的商辦。年會(huì)采取現(xiàn)場(chǎng)交流+線(xiàn)上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專(zhuān)業(yè)媒體，對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行了直播和報(bào)道，101萬(wàn)人次在線(xiàn)觀看了年會(huì)直播。
以下是論壇直播實(shí)錄（二）：
主持人：感謝京投一直引領(lǐng)TOD領(lǐng)域的科技創(chuàng)新，感謝高總一直以來(lái)對(duì)商會(huì)活動(dòng)的支持。
說(shuō)起潭柘寺大家都清楚，還有一個(gè)建筑物在北京工作和生活的朋友都無(wú)一不曉就是中國(guó)尊。這里有幾個(gè)數(shù)字，中國(guó)尊實(shí)際上是北京的中信大廈，炻暴名中國(guó)尊，首都新地標(biāo)，北京第一高樓。是中國(guó)中信集團(tuán)總部大樓，位于中央商務(wù)區(qū)CBD核心區(qū)，總建筑面積43.7萬(wàn)平方米，建筑總高528米，建筑層數(shù)地上108層，可容納1.2萬(wàn)人辦公，集甲級(jí)寫(xiě)字樓、會(huì)議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務(wù)功能于一體。掌
我們今天準(zhǔn)備了一個(gè)短片，我們先來(lái)看一看視頻當(dāng)中的中國(guó)尊是什么樣子，我們具體了解一下，請(qǐng)看大屏幕。
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掌聲有請(qǐng)信和業(yè)（中國(guó)尊）副總經(jīng)理羅能鈞先生，登臺(tái)演講，講題目：是超高層寫(xiě)字樓運(yùn)維管理創(chuàng)新。
羅能鈞：尊敬的劉洪玉教授，各位同仁嘉賓，大家上午好。很高興來(lái)中國(guó)寫(xiě)字樓論壇分享中信大廈的管理運(yùn)維現(xiàn)狀。
這個(gè)樓現(xiàn)在已經(jīng)投入了運(yùn)營(yíng)，中信大廈是2018年底整體從承包商接過(guò)來(lái)，2019年做了一些調(diào)試和優(yōu)化提升，今年元月份城市投入使用，現(xiàn)在大廈每天的辦公人員在7000人左右。
這個(gè)樓就在我們旁邊的核心區(qū)CBD，當(dāng)初規(guī)劃18棟樓，中信大廈是第一個(gè)投建，也是最高的樓�？偟恼嫉孛娣e11.478平方米，地上108層，地下8層，高度528米及總堿基綿竹43.7萬(wàn)平方米，7區(qū)已經(jīng)投入了運(yùn)營(yíng)，F(xiàn)87-F102是中信集團(tuán)總部。北京中信大廈是全球超高層第10名，中國(guó)第九，九五之尊。對(duì)于超高層寫(xiě)字樓，截止到今年1月份的統(tǒng)計(jì)，150米以上的中國(guó)已經(jīng)有2000多座投入使用的，超高層寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)維。寫(xiě)字樓在我們國(guó)家是真正專(zhuān)業(yè)的管理不到30年時(shí)間，現(xiàn)在這些寫(xiě)字樓基本分布在國(guó)際四大和公司里面，我們北京中信大廈現(xiàn)在自己進(jìn)行管理。
這是大廈參建單位，開(kāi)發(fā)商簽約125加，加上兩個(gè)總包有將近400家公司參與項(xiàng)目。我們蓋完以后做了一些梳理，世界之最，中國(guó)之最，這個(gè)書(shū)已經(jīng)出版了，是不是這樣的？有待于行業(yè)的專(zhuān)家做一些評(píng)估，我們?cè)龠M(jìn)行修改。這是我們自己做的總結(jié)。
以前會(huì)議上經(jīng)常匯報(bào)11年到18年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，今天主要講講運(yùn)維管理，從2018年以來(lái)怎么考慮大廈的運(yùn)維。
首先，管理模式，現(xiàn)在超高層寫(xiě)字樓基本三種模式，一種開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型自己來(lái)管，第二種模式委托專(zhuān)業(yè)公司，第三種模式是專(zhuān)業(yè)公司和開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)成立合資公司。我們當(dāng)初通過(guò)多次論證，參與了第一種模式，我們當(dāng)初的開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在大廈還有28個(gè)人，22個(gè)人轉(zhuǎn)入運(yùn)維團(tuán)隊(duì)。從技術(shù)方面，當(dāng)初策劃的主要基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧樓宇，這個(gè)后面會(huì)做一個(gè)說(shuō)明，其實(shí)我們?cè)?1年的時(shí)候?qū)χ行糯髲B的智慧管理也做了整體的策劃，14年的時(shí)候做了對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，16年進(jìn)行了更新，主要想基于物聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)互通，感知技術(shù)，來(lái)源提高大廈對(duì)運(yùn)維過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知和預(yù)判能力，以及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題以后及時(shí)的處置能力。通過(guò)設(shè)備設(shè)施的數(shù)字化和信息特征的傳輸構(gòu)建我們的平臺(tái)。
2018年10月份正式成立了運(yùn)維管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在整個(gè)團(tuán)隊(duì)管理和技術(shù)人員有110人，我們當(dāng)初在部門(mén)設(shè)置上考慮了團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型，招聘了很多在設(shè)備設(shè)施運(yùn)維管理方面有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士。
第三個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)，我們國(guó)內(nèi)有一些，包括今天也發(fā)布了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超高層建筑的細(xì)分領(lǐng)域其實(shí)還存在好多可以深化的，特別是300米以上的超高層。
我們拿中信大廈來(lái)說(shuō)，我們?cè)谥锌厥铱梢钥吹降闹饕刂频脑O(shè)備系統(tǒng)12個(gè)，30余項(xiàng)新技術(shù)，信息控制點(diǎn)65萬(wàn)個(gè)，重要的設(shè)備設(shè)施34000多臺(tái)，它更像工業(yè)型的管理體系，對(duì)技術(shù)和專(zhuān)業(yè)要求很高。每年中信大廈的管理2個(gè)億，三分之一是能源，三分之一人工，這兩個(gè)億在團(tuán)隊(duì)配置上，我們500個(gè)人的規(guī)模來(lái)算，在同類(lèi)的體量基本配置在700人左右，我們現(xiàn)在做的人力資源計(jì)劃是500人左右，它的產(chǎn)值就是40萬(wàn)，核心的管理和技術(shù)人員如果是50人的話(huà)就是400萬(wàn)。我們現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)是50塊錢(qián)，如果折合到40塊錢(qián)，大概是400萬(wàn)。所以超高層寫(xiě)字樓的管理一定是管理技術(shù)導(dǎo)向型的。
從開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，這些技術(shù)人員的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到運(yùn)維以后怎么來(lái)體現(xiàn)他的價(jià)值？怎么通過(guò)價(jià)值的驅(qū)動(dòng)來(lái)保證一個(gè)超高層寫(xiě)字樓的高品質(zhì)運(yùn)維其實(shí)是我們目前行業(yè)面臨的非常重要和緊迫的問(wèn)題，懂技術(shù)的人不愿意改運(yùn)維和物業(yè)，這是我們目前商辦行業(yè)里面非常突出的問(wèn)題。我希望通過(guò)中信大廈這樣解剖麻雀式的案例，能夠?yàn)樾袠I(yè)出來(lái)一些數(shù)據(jù)和指標(biāo)。
因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我可能不能展開(kāi)講我們的體系怎么落地，有幾個(gè)點(diǎn)大家可以感受一下。
第一，整個(gè)大廈的運(yùn)維，超高層寫(xiě)字樓能耗是重中之重，能占到三分之一的費(fèi)用。我們請(qǐng)了一家日本咨詢(xún)公司，借助日本的能源管理系統(tǒng)構(gòu)建了中國(guó)尊的能源管理系統(tǒng)，叫Z-BEMS�，F(xiàn)在已經(jīng)投入使用了，它的主要特點(diǎn)是三項(xiàng)，第一個(gè)是超高層寫(xiě)字樓它的能耗消耗基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我們是拿了日本的100多個(gè)寫(xiě)字樓的植入進(jìn)去。第二個(gè)專(zhuān)家系統(tǒng)，機(jī)電的設(shè)備設(shè)施管理故障和運(yùn)行的最佳狀態(tài)是什么。第三個(gè)，我們自己的設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)實(shí)時(shí)運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)提取，大約55000多個(gè)數(shù)字，我們分析目標(biāo)也上萬(wàn)個(gè)可視化的報(bào)表。九個(gè)能耗評(píng)估體系，現(xiàn)在我們已經(jīng)投入使用八個(gè)月以上了。這個(gè)系統(tǒng)投入使用，能在項(xiàng)目上用起來(lái)，我覺(jué)得得益于好的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)和比較好的咨詢(xún)公司，更得益于我們的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和專(zhuān)業(yè)工程師全面參與和實(shí)施。
這里有些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。最下面跟日本做了一個(gè)，國(guó)內(nèi)因?yàn)榈貐^(qū)的差異和數(shù)據(jù)的缺乏。同日本做了一個(gè)比較，我們的出租率達(dá)到75%，出租率達(dá)到60%以上的寫(xiě)字樓能耗，日本在2019年每平米每年大約是1470億，我們是886，這個(gè)運(yùn)行狀態(tài)良好。這是實(shí)際提取的各個(gè)節(jié)點(diǎn)的株距。在機(jī)電系統(tǒng)里面大廈的舒適度，空調(diào)是一個(gè)龍頭，我們的空調(diào)控制系統(tǒng)選擇了工業(yè)的控制方式PLC。我們目前的控制系統(tǒng)也投入了實(shí)際運(yùn)行，對(duì)每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的辦公室，特殊的空間，比如會(huì)議室，它的新風(fēng)量和溫濕度中控室可以做到調(diào)控。
第三個(gè)物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。從現(xiàn)在來(lái)看，我覺(jué)得技術(shù)上都沒(méi)有太大的問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)寫(xiě)字樓管控的技術(shù)和專(zhuān)業(yè)需求，我們目前的技術(shù)已經(jīng)足夠，主要是什么原因？主要是對(duì)應(yīng)用場(chǎng)景，就是對(duì)平臺(tái)的提供者不懂得大廈運(yùn)維管理的具體場(chǎng)景，互聯(lián)互通有時(shí)候要根據(jù)實(shí)際需求來(lái)的，好多時(shí)候不需要互聯(lián)互通，各個(gè)子系統(tǒng)運(yùn)行的很好就很好了。
我們現(xiàn)在的漏水報(bào)警，每個(gè)地方漏水，跑水漏水超高層里面是非常容易發(fā)生和造成災(zāi)害的現(xiàn)象。我們有漏水報(bào)警系統(tǒng)，一旦激發(fā)，最近的智慧閥可以關(guān)閉，我們的安防系統(tǒng)激發(fā)，攝像頭可以打到漏水報(bào)警的現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了。我們模仿這樣的場(chǎng)景會(huì)不斷地做一些開(kāi)拓。
第四個(gè)數(shù)字化運(yùn)維，尊E管，我們的保修、巡檢、工單派出所有這些都可以在平臺(tái)上運(yùn)行，而且基于手機(jī)端的APP非常方便。我們大廈原來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候全過(guò)程應(yīng)用了虛擬建造，在現(xiàn)場(chǎng)中信大廈現(xiàn)場(chǎng)有虛擬運(yùn)營(yíng)，我們基于BIM的巡檢和維修，運(yùn)維的工人可以拿著PAD很方便的找到已經(jīng)進(jìn)入精裝修面的各種背后的基點(diǎn)零部件。
很遺憾沒(méi)辦法到線(xiàn)上跟大家做詳細(xì)的講解，以后再找機(jī)會(huì)，再次感謝。
主持人：謝謝羅能鈞先生！讓我們現(xiàn)場(chǎng)感受到北京的高度，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理的高度！
下面掌聲有請(qǐng): 中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理周濟(jì)先生，演講題目：讓精益思想的光芒照耀中國(guó)房地產(chǎn)。
周濟(jì)：劉老師，秘書(shū)長(zhǎng)，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，上午好。剛剛我看了一下，這屆年會(huì)的主題重壓與重生，新發(fā)展與新未來(lái)，我覺(jué)得特別的能夠命中當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主題和形勢(shì)。我就以這個(gè)主題為主線(xiàn)，來(lái)展開(kāi)我今天跟大家的匯報(bào)。讓精益思想的光輝照耀中國(guó)房地產(chǎn)。
我的匯報(bào)分成三個(gè)部分，從"三會(huì)"說(shuō)起，關(guān)于精益思想和這個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理的體會(huì)。
首先從"三會(huì)"說(shuō)起。大家知道最近大家熱議的五中全會(huì)這是一個(gè)對(duì)中國(guó)的未來(lái)發(fā)展具有劃時(shí)代意義的一次會(huì)議。不僅是"十四五"規(guī)劃，還有2035年的遠(yuǎn)景規(guī)劃。再有中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，它是對(duì)明年全年的戰(zhàn)略部署，接下來(lái)就是我們行業(yè)的問(wèn)題，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)，決定了未來(lái)至少一年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)。
我簡(jiǎn)要的命幾個(gè)題，有關(guān)"三會(huì)"的精神，最近幾天還在不斷地學(xué)習(xí)，目前僅僅是一些很粗淺的認(rèn)識(shí)。
首先，國(guó)內(nèi)大循環(huán)。這是第一次中央能夠把生產(chǎn)分配、流通消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)第一次打通，劃時(shí)代的。
第二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。高質(zhì)量發(fā)展是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題，離不開(kāi)高質(zhì)量發(fā)展，無(wú)論哪個(gè)行業(yè)。
第三，全面深化改革。大家已經(jīng)看到了蘇州等幾個(gè)城市在上個(gè)星期戶(hù)籍全面放開(kāi)，牽一發(fā)動(dòng)全身。
再看看城市的高質(zhì)量發(fā)展，這次城市高質(zhì)量發(fā)展第一次提出了歷史文化的保護(hù)，塑造城市的風(fēng)貌，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社群。全面、完整、塑造。我記得我在18年前從事北京市歷史文化區(qū)保護(hù)改造的時(shí)候認(rèn)識(shí)還沒(méi)到這個(gè)深度，后來(lái)我到每個(gè)城市跟每個(gè)市長(zhǎng)、市委書(shū)記提的第一句話(huà)就是千萬(wàn)別做城市的總體規(guī)劃，包括控規(guī)。如果你沒(méi)有對(duì)一個(gè)城市的過(guò)去，歷史文化的走向摸不清楚的話(huà)千萬(wàn)不要做，你會(huì)毀于一旦的，你會(huì)把整個(gè)城市的未來(lái)都損失掉，很多人不信。今天信了吧？沒(méi)有歷史，沒(méi)有文化，就沒(méi)有城市，沒(méi)有過(guò)去就沒(méi)有今天，沒(méi)有今天哪有未來(lái)？所以城市的高質(zhì)量發(fā)展這次認(rèn)識(shí)的非常到位。
還有一個(gè)很重要的堅(jiān)決落實(shí)常態(tài)化機(jī)制，什么是常態(tài)化機(jī)制？我自己理解"四化"，科學(xué)化、系統(tǒng)化、市場(chǎng)化、保障化�？赡苓�有幾化，但是離不開(kāi)這"四化"。什么叫科學(xué)化？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是僅僅只有一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，不僅是一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，不僅是二級(jí)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有一個(gè)豐富的租賃市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)包括四級(jí)市場(chǎng)，哪能稱(chēng)得上科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？再有每個(gè)市場(chǎng)之間是有緊密聯(lián)系的，沒(méi)有一個(gè)充分發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)就沒(méi)有一個(gè)完整的租賃市場(chǎng)，這是一個(gè)邏輯關(guān)系，過(guò)去大家沒(méi)有注意到。再比如說(shuō)剛才我說(shuō)的投資跟租賃，沒(méi)有投資就沒(méi)有租賃。當(dāng)然了，里面還涉及到租賃房分成保障房和市場(chǎng)投資房。大家每個(gè)人買(mǎi)的房子都是投資人的，既是居住，同時(shí)也拿來(lái)租賃，如果我們大家投資之后就拿出來(lái)租賃，租賃市場(chǎng)何愁不建立起來(lái)呢？
當(dāng)然低收入階層，年輕人還是要住保障性的長(zhǎng)租房。但是同時(shí)更多的職住平衡的問(wèn)題，不是通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)，是通過(guò)換房實(shí)現(xiàn)。目前全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)是誰(shuí)？不是開(kāi)發(fā)企業(yè)，是愛(ài)彼迎，是什么？換租模式。每個(gè)人的房子都是拿出來(lái)可以交換居住權(quán)的。如果居住權(quán)充分交換之后，我們的職住平衡就實(shí)現(xiàn)了，我們可以隨意到別處工作，換城市，換區(qū)域，不用每天住在西三環(huán)到東三環(huán)上班，把西三的房子交出去換租，到東三環(huán)來(lái)住，這是一個(gè)基本的共享。
我覺(jué)得未來(lái)住房產(chǎn)權(quán)的獨(dú)占意識(shí)一定被打破。當(dāng)然我們一些富有階層，中產(chǎn)階級(jí)以上是可以擁有一套兩套三套，第一套就是租產(chǎn)，第二套、第三套拿出來(lái)交換。下一步隨著整個(gè)配套改革在改變住房投資和居住觀念方面還有很長(zhǎng)的路要走，但是畢竟已經(jīng)啟動(dòng)了。
再一個(gè)高品質(zhì)生活，這次五中全會(huì)沒(méi)有提出這個(gè)概念，但是在遠(yuǎn)景目標(biāo)中提出了人均國(guó)內(nèi)生活總值要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人民生活更加美好，人的全面發(fā)展，全體人民共同富裕，取得明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這是高品質(zhì)生活，有別于已經(jīng)完成或者基本完成的小康生活。小康已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，中國(guó)人民下一步往哪兒奔？奔完了小康就要奔高品質(zhì)生活了。什么是高品質(zhì)生活？我個(gè)人對(duì)高品質(zhì)生活的理解16個(gè)字，衣食住行，這是人類(lèi)永恒的命題。醫(yī)教康養(yǎng)基本配套，用觀文體，用的要好，戴的要好。觀觀賞，我們看到的城市風(fēng)貌。文藝體育全面發(fā)展。還有產(chǎn)辦購(gòu)游，生產(chǎn)、辦公、購(gòu)物、旅游，16個(gè)字都要全面的提升。這才是高品質(zhì)生活。
至少有四權(quán)，剛剛提到了正義空間，自然人文的全面升級(jí)，物質(zhì)與精神的全面升級(jí)。感知和認(rèn)知的前面升級(jí)。我們過(guò)去做房地產(chǎn)地段好，景觀好，精神呢？如何讓人每天開(kāi)心？遇到開(kāi)心的人？用上高品質(zhì)的工具、設(shè)備、轎車(chē)，這才是高品質(zhì)。再有全城市領(lǐng)域的全面升級(jí)。我們不僅是社區(qū)，出門(mén)、辦公，在城市的每一個(gè)角落都要全面升級(jí)。還有全供應(yīng)鏈全面升級(jí)，上下游、鋼鐵行業(yè)、建材行業(yè)，包括中國(guó)尊的管理行業(yè)、運(yùn)營(yíng)行業(yè)都要全面升級(jí)，差一個(gè)行業(yè)都不行。全經(jīng)濟(jì)部落的全面升級(jí)，目前沒(méi)人提部類(lèi)了，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代提部類(lèi)的，每個(gè)部類(lèi)之間的關(guān)系和比例都非常精準(zhǔn)，形成平衡，那才是高質(zhì)量的發(fā)展。它強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)之間、行業(yè)之間的互聯(lián)互動(dòng)，不是一個(gè)房地產(chǎn)就能包打天下的，房地產(chǎn)是整合資源的，后面的資源不好，你這個(gè)飯也做不好。好處是背后一定要有好原料，好配方，好菜單，這才能把高質(zhì)量真正做起來(lái)。
實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)生活靠什么？房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)化時(shí)代到來(lái)了，生存靠什么？中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)保持長(zhǎng)青不衰靠什么？城市的高質(zhì)量發(fā)展，具體的實(shí)踐操作靠什么？我給的命題是要靠精益思想，要讓精益思想的光輝照耀中國(guó)房地產(chǎn)。
我們首先去思考這三個(gè)問(wèn)題，關(guān)于普遍聯(lián)系的觀點(diǎn)。世界上任何事物都是普遍聯(lián)系的，沒(méi)有割裂的。事物是運(yùn)用發(fā)展的，沒(méi)有靜止的。而恰恰在中國(guó)房地產(chǎn)二十年的道路都被忽視了，處處是靜止，處處是絕對(duì)，處處是單一，處處是自我，這個(gè)行業(yè)哪會(huì)有重生？哪會(huì)有新的發(fā)展？所以我們要在新格局下才會(huì)有新的發(fā)展。
"三會(huì)"精神都是對(duì)上述哲學(xué)思想在整個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的非常好的運(yùn)用，大家看我們現(xiàn)在的每一個(gè)全會(huì)，每一個(gè)中央文件里面都閃耀著哲學(xué)思想的光芒。什么是精益思想？這是我最近幾年一直在思考的問(wèn)題。我簡(jiǎn)單的用一些晦澀的語(yǔ)言給大家做一個(gè)匯報(bào)。
以帶動(dòng)自身，包括內(nèi)部的專(zhuān)業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的臺(tái)階式不斷創(chuàng)新為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，以客戶(hù)思維為產(chǎn)品營(yíng)造目標(biāo)，以行善向上為員工培養(yǎng)目標(biāo)，以凝聚組織全員的優(yōu)秀企業(yè)文化為核心價(jià)值觀，以促進(jìn)組織持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略策劃和創(chuàng)新思維為核心方法論，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐所形成的一整套前后有機(jī)聯(lián)系，上下左右貫通的，持續(xù)指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)管理，以及構(gòu)成企業(yè)在市場(chǎng)交易中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使組織永葆青春和生命力的價(jià)值與文化體系，戰(zhàn)略與架構(gòu)體系，品牌與產(chǎn)品體系，資源組織與生產(chǎn)服務(wù)體系，管控與執(zhí)行體系。很晦澀，很管用，因?yàn)樨S田、華為、蘋(píng)果就是靠這個(gè)核心思想來(lái)穿越了無(wú)數(shù)個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，取得了一個(gè)又一個(gè)勝利。
有人問(wèn)了，你的精益思想跟工匠精神什么關(guān)系？我們經(jīng)常在講要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，有人說(shuō)學(xué)加工制造業(yè)的工匠精神？對(duì)也不對(duì)，工匠精神是一種表象，是用來(lái)說(shuō)的，不是用來(lái)做的。精神是思想的表現(xiàn)，思想方能體現(xiàn)作為體系指導(dǎo)組織的行為。因此精益思想可以比喻為幾十個(gè)，乃至幾千個(gè)匠心的系統(tǒng)集成，比如說(shuō)我們有設(shè)計(jì)的匠心，有運(yùn)營(yíng)的工匠，管理的工匠，建造的工匠，但是一個(gè)工匠是不夠的，要幾十個(gè)工匠用一個(gè)思想串起來(lái)，這才是真正的工匠，這才是精益思想。
掌握了精益思想的組織和企業(yè)就可以做到全員如一人，全企一桿槍?zhuān)环N文化，一個(gè)信仰，一個(gè)規(guī)則，一個(gè)尺度，一個(gè)頻道。大家看看豐田是不是這樣？華為是不是這樣？蘋(píng)果是不是這樣？全都如此。所以說(shuō)系統(tǒng)思想是科學(xué)管理的各個(gè)專(zhuān)業(yè)，財(cái)務(wù)管理、品牌管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、制造管理、管理之上的管理，形成了一條主線(xiàn)精益思想。
回到房地產(chǎn)企業(yè)，作為一個(gè)企業(yè)如何來(lái)運(yùn)用這種精益思想呢？我們提出了價(jià)值樹(shù)的理念。首先土壤要肥沃，要優(yōu)質(zhì)，你的企業(yè)文化要好，要優(yōu)秀，才能保證你的基因不斷地向上輸送。接下來(lái)戰(zhàn)略根基要扎實(shí)，才能讓你走得遠(yuǎn)，樹(shù)干是什么？品牌體系，是將文化和戰(zhàn)略的基因和血液吸收向上生長(zhǎng)的重要環(huán)節(jié)，是一個(gè)很寬厚的體系。供應(yīng)鏈把你企業(yè)的文化、戰(zhàn)略、品牌繼續(xù)向上輸送，我們供應(yīng)的不是簡(jiǎn)單的材料設(shè)備，是流淌著你企業(yè)基因和血脈的血液，是肉是血，形式精益化產(chǎn)品體系，這些枝葉和果實(shí)就是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，不是簡(jiǎn)單的制造，是上下貫通的關(guān)系。 它構(gòu)成了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)三位一體的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所謂精益就是解決最大和最小的關(guān)系，最小的庫(kù)存，零庫(kù)存，最低的成本，實(shí)現(xiàn)最多的功能，最大的收益。這就是精益思想。
在價(jià)值觀確立之后，我們要提出方法論的問(wèn)題。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)該怎樣去形成自己的方法論呢？積極心理學(xué)思維、經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)思維、新時(shí)代規(guī)劃思維、綠色科技融合思維、柔性開(kāi)發(fā)思維，每一種思維我可以匯報(bào)半天的時(shí)間，我不展開(kāi)了。
我們首先說(shuō)積極心理學(xué)思維。房地產(chǎn)人是干什么的？不是蓋房子售樓的，房地產(chǎn)人是悅?cè)说娜�，因�(yàn)槲覀兘ㄔ斓拿恳粋�(gè)空間，無(wú)論是物質(zhì)空間還是精神空間，無(wú)論看到的燈光還是色彩，都是使人悅，而不是使人哀。所以房地產(chǎn)人身上的擔(dān)子非常重，你傳遞的心理學(xué)符號(hào)都是影響一個(gè)人，一個(gè)家庭，一個(gè)社區(qū)，一個(gè)辦公樓，乃至一個(gè)城市，而且逐代傳下去。因此積極心理學(xué)思維是每個(gè)房地產(chǎn)人首先應(yīng)該具備的基本思維，你是干什么的？你是悅?cè)说�，你不是賣(mài)樓蓋房子的。
柔性開(kāi)發(fā)思維，我們不能做簡(jiǎn)單的復(fù)制了，我們要把強(qiáng)大的供應(yīng)鏈、成本，經(jīng)過(guò)模塊化的組合來(lái)建造出給這些特定的客戶(hù)和客群。
中交房地產(chǎn)集團(tuán)的品牌體系，我們的價(jià)值觀、愿景、產(chǎn)品觀、經(jīng)營(yíng)觀。你的產(chǎn)品級(jí)別，供應(yīng)鏈體系，傳統(tǒng)的供應(yīng)鏈很簡(jiǎn)單，低價(jià)、高效就夠了，但是后來(lái)還有自主研發(fā)，比如萬(wàn)科為主的，聯(lián)合研發(fā)，投資研發(fā)的金茂，我覺(jué)得更重要的是精益化道路相匹配的命運(yùn)共同體之路。供應(yīng)鏈?zhǔn)莾r(jià)值樹(shù)的環(huán)節(jié)，我們作為房地產(chǎn)企業(yè)要與我們的供應(yīng)商達(dá)成五個(gè)共同體，不僅是合作共同體，也是文化共同體，也是品牌共同體，也是發(fā)展共同體，更重要的是命運(yùn)共同體，我們拴在一起的。我們一起前后打造，最終通過(guò)B2B到C，共同來(lái)打造一個(gè)美好的產(chǎn)品呈現(xiàn)給最終的客戶(hù)，這才是供應(yīng)鏈的真正價(jià)值所在。
精益化產(chǎn)品體系，要有大綱、導(dǎo)則、標(biāo)準(zhǔn)化的指引。
做一個(gè)產(chǎn)品，你至少要用系統(tǒng)化的思維從幾個(gè)維度去思考你的產(chǎn)品，我們中交提出五個(gè)維度，產(chǎn)品主題的維度，客群維度，風(fēng)格維度，地域差別維度和經(jīng)濟(jì)效益的維度，順序非常重要。過(guò)去幾個(gè)行業(yè)把經(jīng)濟(jì)效益、價(jià)格、人才收入放在第一層次，在那個(gè)時(shí)期是可以理解的。但是在高品質(zhì)生活面前就不對(duì)了，因?yàn)檫@會(huì)形成同樣收入的不同人群住在同一個(gè)社區(qū)，住在同一屋檐下坐同一個(gè)電梯，這是非常不人性的。那就會(huì)造成收入相同，文化不同，性格不同，品位不同，品格不同，會(huì)造成孟母三遷。大家目前買(mǎi)了房子之后花了很多錢(qián)，最后一看周?chē)従硬幌胱×�，為什么？我們把�?jīng)濟(jì)效益、價(jià)格成本放在第一位了，沒(méi)有把主題和客群放在前面。我們不是不考慮成本價(jià)格關(guān)系，但是首先考慮哪些人住在一起。這不是悅?cè)藛幔恳屪≡谶@個(gè)社區(qū)的人開(kāi)心，每天都開(kāi)心。
在精益化產(chǎn)品體系下，我們要做的很多，包括做對(duì)，做準(zhǔn)，做活，包括實(shí)現(xiàn)五個(gè)平衡。剛才有嘉賓已經(jīng)講到了。
最后對(duì)運(yùn)營(yíng)管理，我談幾點(diǎn)粗淺的體會(huì)。
要把我們的不動(dòng)產(chǎn)，包括辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一類(lèi)房地產(chǎn)做好，我個(gè)人覺(jué)得是一條主線(xiàn)，兩個(gè)邊界，一條主線(xiàn)就是資產(chǎn)管理的全過(guò)程，包括什么？融資、投資、定位、設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)、退出。一個(gè)是融資的邊界，融資周期和利率，政策邊界，土地、規(guī)劃、銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)、稅收、金融。沒(méi)有人會(huì)逃離這一個(gè)主線(xiàn)兩個(gè)邊界。
接下來(lái)最重要是什么？三句話(huà)，頭尾相連，以后定前。用后面定前面，剛剛中國(guó)尊提到了創(chuàng)新物業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理，我覺(jué)得一定在投資建造之初，定位的時(shí)候已經(jīng)想到了管理創(chuàng)新。如果都建成了今天再說(shuō)管理創(chuàng)新一切都晚了。接下來(lái)前后循環(huán)，聚焦租金。沒(méi)有租金的定價(jià)，你的設(shè)計(jì)、成本、功能等等一系列都無(wú)從談起。最后專(zhuān)業(yè)集成，系統(tǒng)控制。一個(gè)寫(xiě)字樓幾十個(gè)專(zhuān)業(yè)，一定是系統(tǒng)集成的，但是最終要有系統(tǒng)控制。最后一個(gè)，持有型物業(yè)或者不動(dòng)產(chǎn)關(guān)注的幾個(gè)指標(biāo)，首先是運(yùn)營(yíng)成本的費(fèi)用率，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率，EBITAD，ROIC，這才是站在投資人的角度思考問(wèn)題的關(guān)鍵所在。為什么？時(shí)刻為REITs準(zhǔn)備著，時(shí)刻準(zhǔn)備把它賣(mài)掉，但不是現(xiàn)在賣(mài)，是把它設(shè)計(jì)好，定位好，建造好，運(yùn)營(yíng)好再去賣(mài)，你才有賣(mài)的機(jī)會(huì)。
最后三點(diǎn)。
中國(guó)的房地產(chǎn)空間廣闊，內(nèi)容豐富，發(fā)展無(wú)限。當(dāng)下，我們要學(xué)三會(huì)精神，觀大勢(shì)，找方向，定目標(biāo)。但是怎么做？要用創(chuàng)新的價(jià)值觀和方法論，就是精益思想，大家記住精益思想，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
新年快樂(lè)，謝謝大家！
主持人：謝謝周濟(jì)先生的精彩演講。讓精益思想的光輝照耀中國(guó)房地產(chǎn)，愿中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)保持常青不衰！
上午最后一位演講嘉賓來(lái)自華為，智慧園區(qū)解決方案源于華為自有園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型實(shí)踐，以園區(qū)為場(chǎng)景，聯(lián)合生態(tài)伙伴 ，對(duì)準(zhǔn)客戶(hù)戰(zhàn)略，解決客戶(hù)問(wèn)題。掌聲歡迎：華為公司北京智慧園區(qū)業(yè)務(wù)部部長(zhǎng)劉中元先生。演講題目是：科技賦予園區(qū)新生命。有請(qǐng)！
劉中元：各位領(lǐng)導(dǎo)，大家上午好。我介紹一下和之前大家分享的關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容不太相似，因?yàn)槿A為公司聚焦于ICT產(chǎn)業(yè)很多年，我們更多提供使能的工具和平臺(tái)產(chǎn)品，幫助我們未來(lái)智慧社區(qū)、智慧建筑方面起到一個(gè)飛躍的作用。
現(xiàn)在ICT技術(shù)已經(jīng)非常成熟，無(wú)論是5G、大數(shù)據(jù)、人工智能，這些數(shù)據(jù)已經(jīng)走進(jìn)我們的生活當(dāng)中。我們有些遠(yuǎn)程醫(yī)療的，有數(shù)字執(zhí)法，5G礦山，還有智慧交通，實(shí)際上未來(lái)的場(chǎng)景已經(jīng)來(lái)到我們的生活之中。在這個(gè)情況下，華為提出了4H未來(lái)的解決方案。
首先我們面向最小的單元是我們自己的全屋智能，我們也叫智慧家居，然后到了智能建筑，再進(jìn)一步向外是智慧園區(qū)，最外側(cè)是智慧城市，最終整個(gè)方案是支撐國(guó)家號(hào)召的數(shù)字中國(guó)。我們把它簡(jiǎn)稱(chēng)為4H的全場(chǎng)景解決方案。
我今天主要針對(duì)智慧園區(qū)，華為提出了自己對(duì)智慧園區(qū)的架構(gòu)，我們?nèi)A為公司有一個(gè)理念叫做上不碰客戶(hù)的應(yīng)用，下不碰客戶(hù)的應(yīng)用，我們提供中間的平臺(tái)比作園區(qū)或者建筑的操作系統(tǒng)，它把我們已有的很多功能進(jìn)行封裝，這些視頻的、AI的，物聯(lián)網(wǎng)的，云的，大數(shù)據(jù)的這些技術(shù)封裝以后作為一個(gè)可以調(diào)用的ATI給上面的開(kāi)發(fā)者用，下面的IoT兼容各種協(xié)議，通過(guò)這些協(xié)議把所有的住建部，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的38個(gè)子系統(tǒng)統(tǒng)一管理起來(lái)。
華為公司的研發(fā)員工做三塊工作，一塊是最左邊紅色的叫做HiCampus的載體，是一個(gè)軟硬件結(jié)合的，也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜的產(chǎn)品。下面靠右邊叫做Link，它會(huì)改變傳統(tǒng)以私有協(xié)議為主的市場(chǎng)，未來(lái)會(huì)和霍尼韋爾可能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)槿A為公司已經(jīng)受到美國(guó)的打壓，作為江森和霍尼韋爾都是美國(guó)的品牌，我們所有的業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)付了錢(qián)，但是這些合同沒(méi)辦法執(zhí)行了，我們通過(guò)自己的實(shí)力打造自己的Link產(chǎn)品，革新原有的格局。第三塊是Core主要是基于能力的封裝，通過(guò)它支撐千行百業(yè)的應(yīng)用。
除了我自己對(duì)于平臺(tái)投入大量的力量研發(fā)以外，我們也在標(biāo)準(zhǔn)之上和住建部合作，和中國(guó)建筑科學(xué)研究院合作，我們從去年到今年發(fā)布了兩本園區(qū)建設(shè)的白皮書(shū)。
接下來(lái)講講華為對(duì)于智慧園區(qū)的認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為智慧園區(qū)應(yīng)該具備四個(gè)特征，我們認(rèn)為園區(qū)應(yīng)該為它的使命者，也就是它的客戶(hù)打造極致的體驗(yàn)，包括從停車(chē)到上樓，到最后的離開(kāi)整個(gè)一天的生活，智慧技術(shù)帶給他的極致體驗(yàn)。
對(duì)于建設(shè)者來(lái)說(shuō)，希望未來(lái)實(shí)現(xiàn)軟件和硬件的解耦，軟硬件各自發(fā)展在平臺(tái)之上，給房地產(chǎn)的建設(shè)方提供更多的選擇。
第三塊，針對(duì)信息化管理，我們的運(yùn)維管理上希望把ICT技術(shù)和傳統(tǒng)的OT技術(shù)進(jìn)行融合，同時(shí)對(duì)PLC的控制也進(jìn)行了改進(jìn)，我們現(xiàn)在提出了一款華為新的產(chǎn)品叫做iDDC，可能明年開(kāi)始會(huì)陸續(xù)看到一些案例出來(lái)，現(xiàn)在在華為自有的園區(qū)做一些實(shí)驗(yàn)。
最后是對(duì)傳統(tǒng)能效模式，因?yàn)楝F(xiàn)在評(píng)綠色建筑大家很關(guān)心，國(guó)家提出了碳達(dá)峰和碳中和，對(duì)于能耗都提出了很高的要求，我們會(huì)在能耗管理方面給出我們的解決方案。這是智慧園區(qū)的四個(gè)特點(diǎn)。
接下來(lái)看看華為自有園區(qū)改造方面，我們做了什么樣的體驗(yàn)?zāi)�？基本上做到連接無(wú)處不在，管理無(wú)處不在，感知無(wú)處不在。這三個(gè)照片最后一張是松山湖小鎮(zhèn)的5G火車(chē)。我們經(jīng)過(guò)華為園區(qū)的改造，這種方式是從2017年底開(kāi)始的，經(jīng)過(guò)兩年多的建設(shè)，基本達(dá)到的效果是各種效率的提升和能耗的下降。
除了自有的以外，在北京今年非常榮幸和北京中關(guān)村一號(hào)開(kāi)展了比較深入的合作，今天下午有一號(hào)的總經(jīng)理給大家分享一下建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。
最后這頁(yè)是講華為在整個(gè)園區(qū)解決方案上面站位是什么，我們的站位是平臺(tái)+生態(tài)。華為向下不碰客戶(hù)的數(shù)據(jù)，向上不開(kāi)發(fā)自己的應(yīng)用，對(duì)于這兩個(gè)方面客戶(hù)有自己的供應(yīng)商或者有他自己的經(jīng)驗(yàn)，我們可以聯(lián)合起來(lái)共同打造一個(gè)完整的解決方案。
我的演講就到這兒，謝謝。
主持人：謝謝劉總。以上就是我們今天上午所有嘉賓，各位老總、專(zhuān)家的精彩演講，為我們分享了他們的精彩觀點(diǎn)，相信我們還是很有收獲的。
今天上午的議程就到此結(jié)束了，下午論壇會(huì)在兩點(diǎn)整準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始，精彩也將繼續(xù)，請(qǐng)大家?guī)Ш秒S身物品，大家下午見(jiàn)。
未完待續(xù)……
