自1月下旬以來，新冠肺炎疫情席卷全國，對我國經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無法置身事外。本次疫情對房地產(chǎn)市場的影響將有多大？房地產(chǎn)業(yè)如何積極應(yīng)對疫情才能在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮促進(jìn)就業(yè)、保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用？中歐經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)兼職教授盛松成從歷史和現(xiàn)實的角度出發(fā)，通過翔實的數(shù)據(jù)分析，給出了10條中肯的建議。
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時期
具有五方面不同
盡管本次疫情和2003年“非典”疫情有類似之處，為我們提供了可資借鑒的經(jīng)驗，但歷史不一定會簡單地重演。目前房地產(chǎn)業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色與2003年已有很大不同，房地產(chǎn)業(yè)自身的特點、發(fā)展趨勢等也發(fā)生了 諸多變化，必須謹(jǐn)慎對待歷史經(jīng)驗，不能簡單利用2003年的情況來分析當(dāng)前的問題，否則很有可能作出錯誤的預(yù)判。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的情況與2003年相比至少有以下五方面不同：
一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同。2003年我國房地產(chǎn)市場仍處于初始發(fā)展階段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放，潛力巨大。當(dāng)時，城市居住環(huán)境遠(yuǎn)不如現(xiàn)在，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為23.7平方米，而目前，我國戶均住房已超過1.1套，2018年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到了39平方米，是2003年的1.65倍。
二是不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段賦予了房地產(chǎn)業(yè)不同的定位。就在“非典”疫情結(jié)束不久的2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文）將房地產(chǎn)業(yè)定位為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”，我國房地產(chǎn)業(yè)隨之迎來了房改之后的首次迅速發(fā)展。而如今，在經(jīng)歷了2014-2016年的快速發(fā)展后，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議正式提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；2019年7月30日政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)業(yè)的這一政策導(dǎo)向，決定了目前的行業(yè)發(fā)展定位與2003年不同。我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。
三是房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不同。無論是“非典”爆發(fā)前的2002年，還是“非典”疫情發(fā)生的當(dāng)年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售均呈現(xiàn)快速上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速分別為21.9%和29.7%，房地產(chǎn)銷售額同比增速分別為23.7%和34.1%，銷售面積同比增速則分別為20.2%和29.1%�，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售同比增速已經(jīng)掉頭向下，基本呈現(xiàn)“倒U型”的態(tài)勢。2019年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長9.9%，而銷售額和銷售面積分別增長了6.5%和-0.1%，均處于十幾年來的相對低位。
四是房企負(fù)債水平和杠桿率不同。房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債規(guī)模由2003年的30698.56億元上升到了2018年的674333.36億元，房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債與行業(yè)增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地產(chǎn)行業(yè)總體負(fù)債率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬一級行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)），大幅提高了38.28%。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)較之前明顯增加，對融資的依賴度也比以往更高。
五是居民對住房的購買力不同。巨大的債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)嚴(yán)重削弱了居民對住房的購買力。2003年我國居民部門杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢。而中國經(jīng)濟(jì)整體杠桿率也較高，繼續(xù)加杠桿則風(fēng)險較大。此外，收入增長預(yù)期帶動房屋銷售增長的趨勢也今非昔比。2003年我國正處于剛加入WTO后的貿(mào)易井噴期，同時也迎來了人口紅利窗口。2000-2005年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長率為10.81%，而2014-2019年為7.99%。
本次疫情對房地產(chǎn)市場的影響
從房地產(chǎn)開發(fā)看，最差的情況下，疫情可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資下降37.53%。這是因為，受疫情影響，我國大部分地區(qū)的土地交易已暫時中止，同時，假期延長和防疫措施都會影響房地產(chǎn)開發(fā)。盡管2020年前已開工項目會陸續(xù)復(fù)工，但原定今年新開工項目將可能受到較大影響。2019年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，土地購置費(fèi)用占比為29.12%，建安工程和設(shè)備工器具購置占65.71%（其中新開工面積占比約5.54%）。因此，今年一季度因土地交易中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)投資可能下降29.12%，因新開工中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)投資則可能下降3.64%（65.71%*5.54%），同時假期延長或?qū)е略诮椖客顿Y下降4.77%，合計下降37.53%。
房地產(chǎn)銷售形勢也十分嚴(yán)峻。受疫情影響，全國多個城市針對房地產(chǎn)市場下發(fā)了“暫停經(jīng)營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也發(fā)出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過后再自行恢復(fù)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，自1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量比往年春節(jié)期間暴跌95%。分區(qū)域看，截至2月4日24時，新冠肺炎確診人數(shù)最多的10個省份為湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川，這些地區(qū)的商品房銷售面積和銷售量分別占全國的60.31%和61.78%（截至2019年11月末）。
而住房是難以通過線上進(jìn)行銷售的。因為房屋價格較高，且對人們的生活具有長期影響，很難像普通消費(fèi)品一樣，可以不經(jīng)現(xiàn)場查驗就直接交易。況且大多數(shù)消費(fèi)者和廠商對房地產(chǎn)線上銷售模式也并不十分熟悉。此外，購房還涉及貸款、過戶等須購房者親自辦理的手續(xù)。
即使因疫情而延遲的購房需求有望在疫情過后迎來反彈，疫情對房地產(chǎn)銷售的短期沖擊也是巨大的。2019年一季度，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計，2020年一季度，房企銷售額將達(dá)到28796.29億元。若按損失50%的銷售額計算，一季度的損失將高達(dá)14398.14億元。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將受到嚴(yán)重沖擊。銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金中的占比達(dá)到了49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時，由于嚴(yán)厲的融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點。
由于部分房企負(fù)債水平較高，2019年前三季度總體負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到了80.26%，如果不能快速回籠資金，將可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)的并購與房企資金鏈風(fēng)險有較大關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，2002年，我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例僅27個，并購規(guī)模為18.95億元。“非典”疫情發(fā)生的2003年，并購案例則為36個，并購規(guī)模達(dá)到39.90億元，增長了110.55%。2004年，并購規(guī)模進(jìn)一步提高至49.58億元，直到2005年后才逐漸縮小。而2019年我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例221個，并購規(guī)模1840.64億元。如果疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險爆發(fā)，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過程可能持續(xù)2年，甚至更長時間。長期來看，這還會進(jìn)一步提高我國房地產(chǎn)市場集中度，并可能加大我國房地產(chǎn)調(diào)控難度。
我國人口凈流出區(qū)域的房地產(chǎn)市場將因疫情而面臨更大的風(fēng)險。我國不少三、四線城市存在住房供給過量的問題，這原本就使房地產(chǎn)市場面臨較大風(fēng)險，而且棚改政策的逐步退出將使這些城市的風(fēng)險進(jìn)一步上升。隨著疫情發(fā)展，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)也很難實現(xiàn)。再者，此次疫情也反映出三、四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理上的劣勢，在當(dāng)前大中城市開放落戶的情況下，未來人口流出三、四線城市的情況可能更為嚴(yán)重，三、四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險有進(jìn)一步上升的趨勢。
疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊
將拖累整體經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)水平
房地產(chǎn)投資回落帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力相當(dāng)明顯。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右。2017-2019年資本形成總額分別拉動我國經(jīng)濟(jì)增長2.3、2.2和1.9個百分點，均值為2.13個百分點。2017-2019年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計算，過去三年房地產(chǎn)投資平均每年拉動我國經(jīng)濟(jì)增長約0.43個百分點（20.09%*2.13%）。如果我國2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降37.53%（根據(jù)前文計算），房地產(chǎn)投資下行造成的GDP增速下降就達(dá)0.16個百分點（0.43*37.53%）。由于目前我國GDP增速為6%左右，難以忽視房地產(chǎn)投資回落帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力。
房地產(chǎn)投資下行還可能直接或間接影響就業(yè)。2018年我國房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)就業(yè)人口為466萬人。據(jù)此測算，疫情會影響房地產(chǎn)行業(yè)的城鎮(zhèn)就業(yè)174.9萬人（466.01*37.53%）。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)很多，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)與國家統(tǒng)計局分類的42個行業(yè)均有不同程度的關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此，疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響也會傳導(dǎo)到這些行業(yè)。以建筑業(yè)為例，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)估算，將間接導(dǎo)致建筑業(yè)73.4萬人的就業(yè)受到影響�？紤]到建筑業(yè)自身受疫情的沖擊，受影響的就業(yè)人口會更多。
應(yīng)對房地產(chǎn)市場
受疫情沖擊的政策建議
為了應(yīng)對疫情對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出以下政策建議。
給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧�，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。目前，無論從存量還是增量看，我國房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。因而對房地產(chǎn)融資的限制不應(yīng)繼續(xù)收緊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險的前提下，應(yīng)適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。
繼續(xù)貫徹落實“房住不炒”的方針。房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會帶來一時的快速發(fā)展，但會透支未來發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。這種短期行為并不可取。
強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段。當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房價上漲。因此，在未來一段時期內(nèi)，更要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價的相對穩(wěn)定。一是核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是土地拍賣方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開工、復(fù)工的，可以延期開工，推遲竣工時間。
支持剛需和改善需求。從未來城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來看，房地產(chǎn)市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施。一是不利于剛需和合理改善需求的有關(guān)政策可做適當(dāng)調(diào)整，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；二是金融機(jī)構(gòu)要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時間等。
因城施策，對限價政策做適當(dāng)調(diào)整。適當(dāng)增加市場調(diào)節(jié)的力度。高端項目的限價原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項目也要給予房企合理的自主定價空間。在限價政策適當(dāng)調(diào)整后，繼續(xù)落實“房住不炒”政策，可以對某些項目實施“限售”的約束，一松一緊，防止市場出現(xiàn)大幅波動，保持房價基本穩(wěn)定。
長期內(nèi)仍然要應(yīng)對房價上漲的壓力。一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房價就會快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達(dá)的城市，“穩(wěn)房價”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點。
要關(guān)注部分三、四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重打擊了返鄉(xiāng)置業(yè)，三、四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關(guān)注。隨著大中城市落戶放開，以及疫情暴露出三、四線城市在物流、公共衛(wèi)生資源和應(yīng)急管理等方面的劣勢，未來三、四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策，防控三、四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)期管理。保持政策定力，堅持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長期以來形成的政策預(yù)期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。
適度發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。目前投資對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費(fèi)和對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。
避免房企大量倒閉沖擊整個房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)前房企負(fù)債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險進(jìn)一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了對房企拿地、房企定價等政策做出適當(dāng)調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費(fèi)減免等方面與其他企業(yè)相同的待遇。
我們不能把合理支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的政策視為對房地產(chǎn)調(diào)控的放松，這是在遵循“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”原則下，應(yīng)對疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、保障民生的相機(jī)抉擇政策手段。
作者盛松成系中歐國際工商學(xué)院教授、上海市人民政府參事，作者宋紅衛(wèi)、汪恒為同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員（本文僅反映作者觀點，不代表所供職機(jī)構(gòu)意見）。
來源：中歐視角
