第一太平戴維斯近日發(fā)布2020年第一季度北京房地產市場研究成果，全面解讀在疫情沖擊下北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新發(fā)展動態(tài)，并就北京房地產市場如何轉危為機，走向復蘇之路做出預判與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示："2020年開年，新型冠狀肺炎疫情的發(fā)生，對中國的經濟帶來了較大影響。房地產行業(yè)作為中國經濟的重要組成部分，也受到不同程度的影響。就一季度而言，北京房地產市場整體呈現出被抑制的趨勢，各個細分市場的表現均弱于去年同期水平。盡管如此，作為全球第二大經濟體，中國的經濟正走在高質量發(fā)展的正確道路上。對比2003年的非典疫情與2008年的全球金融危機之后的國內經濟情況，可以預判：盡管此次疫情會直接影響到國內的消費、服務等行業(yè)，延遲復工也對制造及出口行業(yè)造成一定的沖擊，但鑒于中國經濟規(guī)模巨大且韌性十足，可以有效保障整體經濟形勢不會出現斷崖式下降，且在疫情得到全面控制的情況下迅速修復并反彈。"
寫字樓市場方面，受疫情影響，北京寫字樓市場在第一季度的大部分租賃活動不得不暫�；驍R置，租金和吸納等關鍵指標持續(xù)走弱，無論是業(yè)主方還是租戶方均面臨一定的運營壓力。由于疫情期間無法進行客戶帶看及簽約，導致租賃成交活動大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，這也是自2010年以來的最高值。北京甲級寫字樓平均租金承壓下行，連續(xù)第五個季度出現環(huán)比下滑，為每月每平方米人民幣363.0元，平均租金指數環(huán)比、同比分別下降0.2%、2.6%。在此情況之下，北京市政府于一季度發(fā)布了一系列扶植企業(yè)的指導性政策，減免企業(yè)運營負擔。隨著未來疫情逐步得到控制，寫字樓的需求或將逐步改善。
此外，原計劃于2020年二季度開始交付的項目不得不調整入市時間，交付日期預計推遲至下半年，供應的集中放量也會給市場帶來一定壓力。當前市場由于疫情的原因基本停滯，市場需求預計會在疫情得到徹底控制之后于下半年逐步回歸正軌，全市整體空置率仍將保持上升態(tài)勢。
商業(yè)零售市場方面，由于疫情爆發(fā)于春節(jié)假期期間，直接導致實體商業(yè)消費受到較大沖擊，特別是娛樂和餐飲業(yè)等體驗類業(yè)態(tài)。2020年1-2月，北京市的社會消費品零售總額為1,861.9 億元，同比下降17.9%，其中，商品零售和餐飲收入分別為1,788.4億元和117.5億元，分別同比下降15.8%和39.8% 。
疫情時期，眾多購物中心運營方和商業(yè)地產開發(fā)商第一時間做出反應，迅速出臺租金減免優(yōu)惠的臨時方案，攜手租戶共克時艱。隨著三月份疫情逐步得到控制，部分購物中心陸續(xù)恢復營業(yè)，消費與客流有所回升。同時，北京市為鼓勵全市百貨、購物中心等大型商場疫情期間正常經營，擬對采取減免租金舉措的運營單位給予適度補貼，也為零售運營商提供了有力援助。值得一提的是，由于疫情期間居民出行受限，生活配套的相關消費大多在社區(qū)購物中心完成，因此社區(qū)型購物中心受到疫情的沖擊相對較小。同時，線上線下結合的新零售業(yè)態(tài)閉環(huán)在此次疫情中實現逆周期發(fā)展，有效對沖了此次疫情帶來的影響，也進一步印證了新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿Α?/P>
商品住宅銷售方面， 2020年北京新房市場開局不利、供需兩端均受到一定抑制。一季度，全市商品住宅新增供應量約為48.2萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑81%、55%。同期商品住宅成交量為54.6萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑58%、42%。受疫情影響，住宅開發(fā)中的施工、拿證、蓄客、線下銷售等環(huán)節(jié)均暫停運營，對住宅供應與銷售均形成沖擊，可以說一季度房地產銷售受到了較大影響。與此同時，中央保持房地產調控力度，堅持"房住不炒"定位不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。值得關注的是，北京土地市場受疫情影響不明顯，仍然保持井然有序，一季度北京市土地市場共成交17宗，累積成交金額達602億元。
高端租賃市場方面，鑒于新冠疫情在全球范圍快速蔓延，中國政府出臺多項嚴控政策管控境外人員來華，如暫時停止外國人持目前有效來華簽證和居留許可入境等，因此部分境外人員目前處于定點隔離或暫時推遲入境，間接導致租房需求下滑。雖然國內新增確診人數大幅回落，但境外輸入病例風險依然存在。短期來看，市場情況仍舊不容樂觀，業(yè)主方為了入住率會根據其所在區(qū)域采取相應的策略，預計短期內入住率及租金或將繼續(xù)下調。長期來看，隨著疫情緩解，市場將逐步開始復蘇，北京服務式租賃市場有望回暖。
北京大宗投資市場依舊保持平穩(wěn)。一季度北京大宗市場共完成4宗投資交易，合計成交148.8億元，同比下降21.5%。為了應對疫情帶來的影響，中央政府出臺了極具針對性的貨幣政策，其中，在2020年3月13日、4月3日中國人民銀行連續(xù)兩次降準，合計共釋放9,400億元流動性。此次逆周期降準操作釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機構資金成本。此外，降準對銀行流動性有較大支持，有助于間接利好大宗投資市場。
總體而言，在2020年初爆發(fā)的新冠疫情對房地產行業(yè)造成了較大的沖擊，寫字樓市場、零售市場、住宅市場等均有不盡相同的供需格局。在三月份，包括北京在內的部分城市而正逐步復工復產，這對于當前經濟的恢復來說無疑是利好信號。短期內房地產市場壓力的凸顯，主要源于疫情集中爆發(fā)帶來的影響，隨著疫情防控取得實質性成效，房地產市場調整幅度將會明顯緩和，預計這一向上調整的趨勢會在二季度末逐步顯現。面對突發(fā)事件對行業(yè)所帶來的波動，房地產從業(yè)者也需要做好全方位準備，將疫情所帶來的"威脅"轉化為下一階段發(fā)展的新"機遇"，順利地度過疫情的考驗。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
