房價漲，房租降。讓不少人感到疑惑？尤其是今年以來，上漲的房價與持續(xù)下跌的房租，形成了明顯的背離。從西安來看，來自機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，西安房屋的租金已經(jīng)連續(xù)十個月出現(xiàn)環(huán)比下降。
來自國家統(tǒng)計局公布的全國CPI數(shù)據(jù)顯示：2020年3月和4月CPI漲幅都在3%以上，但租賃房房租同比分別下降0.2%和0.3%，創(chuàng)下改革開放以來最低水平。即使在2008年金融風波中，也沒有出現(xiàn)全國房租同比負增長的情況。
房子太多，租客太少？還是租客收入下降，沒錢租房？
西安房租連續(xù)10個月下降
據(jù)易居方面發(fā)布的《2020年5月中國城市住房租賃價格指數(shù)報告》顯示，監(jiān)控的35個城市中，有74%的城市租賃價格指數(shù)出現(xiàn)不同程度下降，西安就是其中之一。
西安5月份租賃價格指數(shù)環(huán)比下降0.02%。當然，今年因為疫情影響，一些租房關系中的供求心態(tài)可能發(fā)生變化，導致有些議價能力不強的房子在出租時做出讓步，但往前追溯，在上面提到的這份監(jiān)測中，從2019年8月起，西安租賃價格指數(shù)就一直環(huán)比下降。
就是說，西安房租已連續(xù)下跌了10個月，這與房價走勢背道而馳。
在國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)里，今年3、4月份，西安新建商品住宅價格分別環(huán)比上漲0.5和0.6%。而在此之前，除了今年2月份停漲，新房價格連漲了近4年。
去年下半年以來，西安房價漲幅逐漸收窄，但扭頭向下更明顯的卻是房租。
諸葛找房公布的一份全國大中城市租金掛牌價統(tǒng)計表中，西安5月份租金掛牌均價為27.16元/平方米/月，相比2019年5月份已經(jīng)下降了3.11%。
全國租賃房房租連續(xù)兩月下降
僅僅是西安如此嗎？其實全國許多核心城市都存在類似情形。
統(tǒng)計局公布的全國CPI數(shù)據(jù)顯示，2020年3月和4 月CPI漲幅都在3%以上，租賃房房租同比分別下降0.2%和0.3%，創(chuàng)下有數(shù)據(jù)以來最低水平。
即使在2008年金融風波中，也沒有出現(xiàn)全國房租同比負增長的情況。
具體到核心城市看，諸葛找房統(tǒng)計，與一年前相比，5月份房租跌幅較大的五個城市：三亞下降13.98%，杭州下降6.56%，深圳下降5.94%、鄭州下降5.21%，武漢則下降4.19%。
有報道稱，深圳不僅房租走跌，甲級寫字樓租金也出現(xiàn)明顯下滑，空置率有所提升。
與之截然相反，目前大中城市的房價正在企穩(wěn)，深圳、杭州熱度居高不下。
前一段時間，深圳因經(jīng)營貸流入樓市而受到關注，打響了2020年樓市調控第一槍，要求各商業(yè)銀行“緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市”。
杭州則出現(xiàn)了6萬家庭搶900多套房的盛況，“因申請人數(shù)太多，開發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧，24小時不間斷審核購房資質�！�
房價漲、房租跌，房地產(chǎn)泡沫風險增加？
不久前，社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院提及該現(xiàn)象時稱，按一般分析邏輯，租金下跌房價上漲，表明房地產(chǎn)泡沫風險增加。但市場風險是否可控，還要看2020年下半年房價和租金走勢。
今年上半年，疫情對房租的影響是明顯的。許多寫字樓、住宅和商鋪，租金都處在停滯甚至下降狀態(tài)。同時，由于跨區(qū)域旅游尚未恢復，短租和民宿壓力山大，也阻礙了房租向上空間。
另一方面，房價與房租，向來都不同步，經(jīng)常會出現(xiàn)背離，根本原因在于兩者定價機制不同。
一般房價可能受資金、地價和信貸水平影響，在杠桿支持下一路上行。房租卻始終受到供求關系影響，也容易受到居民實際收入和消費約束。換句話說，人口流入、就業(yè)和收入等都可能影響租房市場。只有在需求不斷提高的前提下，房租才會有進一步上漲的動力。
當然在租房市場中，由于中介機構轉接一次就能從中賺取中介費用。那么假設這樣一種形態(tài)：如有中介機構能夠對租賃房源構成壟斷，他們可能成為推高房租的左右手。不過，在零散的租房市場下，這是一種很難出現(xiàn)的理想狀態(tài)。總而言之，與房價相比，房租的推手有所不及。
租房收益率面臨考驗
如何看待房租下跌？有專業(yè)人士認為，某種程度上，房租走勢可以視為經(jīng)濟運行先行指標。近日，中央提出“六穩(wěn)”、“六�！�，將“穩(wěn)就業(yè)、保民生”放在首位，不是沒有原因。
與此同時，房租下跌，房價上漲，還將帶來租房收益率的下降。
易居公布的《一季度50城租金收益率報告》顯示，北上廣深四個一線城市租金收益率均不足2%，最低的廈門更是只有1.2%。而且，在租金收益率不足2%的14個城市里，除了北上廣深和廈門，三亞、青島、天津、福州、唐山、南京、寧波、石家莊和無錫多是大中城市。
一般來說，影響租金收益率走高的重要前提是：房租漲幅超過房價。當然對一些投資者來說，只要房價能一路上漲，租金收益率再低也不怕，因為房子空置也在升值。
然而就中遠期來看，房價持續(xù)上漲潛力也遇到爭議。從基本面看，國內許多城市房地產(chǎn)結構化不平衡正得到改善，也就是說，不再缺房子。在市場橫盤狀態(tài)下，并不是所有房子都能像過去一樣，輕松就跑贏了通脹或者與GPD增速保持同步。
如果一個連房子都租不出去的區(qū)域，或者租金遠遠低于周邊樓盤的區(qū)域，很可能存在一定的問題，比如投資的下降、企業(yè)活躍度降低、人口的流出、消費的萎縮等等。假如租金收益率持續(xù)面臨下降壓力，也可能說明一種情況：房租漲幅正在接近承受極限，而且隨著供應增加和其他一些原因，租房需求也在減少。
來源：華商網(wǎng)
編輯：wangdc
