相比往年，深圳今年的樓市小陽春來得要晚一些。
深圳住建局房產(chǎn)信息平臺顯示，五月新房成交4788套、二手房成交9042套，兩個數(shù)據(jù)同比去年同期相差大約0.1%，出入不大。而放在過往6個月的時間軸內(nèi)比較，深圳目前的成交量已經(jīng)在疫情低谷之后逐漸上揚。樂有家、諸葛找房等多個第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅均價已于今年四月上漲到了6萬+元/㎡，并持續(xù)上行。
量價齊漲的5月，不少人已不滿足于按揭貸，正嘗試利用信用貸來撬動房產(chǎn)，寄望分羹深圳樓市，“買到就是賺到”的投機風開始出現(xiàn)苗頭。
然而硬幣的另外一面，信貸違約的魅影卻在悄然閃現(xiàn)，一些銀行客戶經(jīng)理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業(yè)務(wù)和斷供業(yè)務(wù)開始抬頭。部分銀行已經(jīng)開始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風險；抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來：對小微企業(yè)的貸款審查變嚴格了。
這個夏天繽紛而焦灼。在資金鏈緊張邊緣掙扎的企業(yè)、苦于供樓的個人、正靈活套取各種信貸產(chǎn)品投入樓市打新的淘金客們，共同構(gòu)成深圳樓市魔幻小陽春的一道獨特風景線。
樓市斷供和抵押貸逾期抬頭
在中國農(nóng)業(yè)銀行深圳一支行零售信貸部工作近十年的林麗最近有些煩。服務(wù)中小微企業(yè)客戶近十年，她五月份手頭已經(jīng)接手了兩筆貸款逾期業(yè)務(wù)。過去，她好幾年才會遇到一筆貸款逾期業(yè)務(wù)。這段時間，銀行客戶經(jīng)理們好幾年都不曾遇到的貸款逾期“黑天鵝”業(yè)務(wù)如今開始出現(xiàn)了。
另一銀行經(jīng)理張敏也不幸踩雷。她的這位客戶在深圳寶安區(qū)沙井經(jīng)營了一家四五十人規(guī)模的模具廠。前后十幾年，歷經(jīng)2008年金融危機，工廠業(yè)務(wù)整體平穩(wěn)，老板在今年春節(jié)過后也就沒太在意疫情對業(yè)務(wù)帶來的沖擊。孰料上游大客戶四月底臨時告知訂單要減半，模具廠的經(jīng)營狀況開始斷崖式下滑。
“中型企業(yè)一般預留兩三個月現(xiàn)金。開小廠的老板基本都是一有錢就立刻投入生產(chǎn)了，也很少有心思搞副業(yè)做投資，老板也就預留了一個月現(xiàn)金。現(xiàn)在撐不過來，已經(jīng)辦了貸款展期�！睆埫粞约斑@一切不甚唏噓，以前銀行面臨的企業(yè)抵押貸逾期情形無非是企業(yè)間鬧經(jīng)濟糾紛。如今，經(jīng)手的抵押貸逾期業(yè)務(wù)不少源于產(chǎn)業(yè)鏈傳導而來。
幸運的是，林麗和張敏經(jīng)手的客戶都辦理了貸款展期，這在往年是不大可能的。
今年3月，《關(guān)于對中小微企業(yè)貸款實施臨時性延期還本付息的通知》（下稱“《通知》”）允許小微企業(yè)還本付息日期延至2020年6月30日。這也讓資金緊繃，一時間難以還款付息的企業(yè)獲得了喘氣的機會。
相對于小微企業(yè)逾期，個人按揭貸款暫時穩(wěn)定，但也有國有銀行深圳分行人士向第一財經(jīng)記者表示，按揭違約相比去年同期有增加，多是因公司倒閉失去供房收入。
“以前每個月大概有幾個客戶斷供；最近每個月大概有十幾個客戶咨詢斷供的事情，但是我們也會綜合貸款人情況辦理延長貸款期限、轉(zhuǎn)按揭，走到出售房屋那一步的客戶還不多。”上述國有銀行深圳一分行人士直言，但是這類現(xiàn)象有增多苗頭。
對于部分銀行人士感受到的貸款客戶的微妙變化，經(jīng)營小微企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士、拍賣人士有著類似的感受。
常年活躍在企業(yè)圈、拍賣圈的王昌爾向第一財經(jīng)記者表示，“我們目前接手的拍賣資產(chǎn)比去年同期有增加但不明顯，下半年會慢慢多起來，畢竟走完拍賣流程也需要時間�！�
多位銀行人士在接受第一財經(jīng)記者采訪之際均有表達，抵押貸逾期、個人房貸斷供的現(xiàn)象開始慢慢“抬頭”了，但是斷供“潮”尚未到來。這其中的原因在于，深圳的房價抗跌性強。即便企業(yè)主無路可走將房子入市也能錄得一個看漲的估值，不至于走到面臨破產(chǎn)起訴查封拍賣及繳納違約利息、個人征信上榜銀行“黑名單”的窘境。
即便如此，部分銀行已經(jīng)開始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風險。
“我們支行行長在周會上也提到了這點，讓大家最近多梳理手頭的中小微企業(yè)客戶，摸底企業(yè)的經(jīng)營情況、產(chǎn)業(yè)鏈上下游狀況，跟企業(yè)客戶溝通頻度要密一點�！绷蛀愔毖浴�
抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來：對小微企業(yè)的貸款審查變嚴格了。
“三四月，有小微企業(yè)貸款貼息政策支持的時候，銀行貸前審查需要到企業(yè)經(jīng)營場所拍照存檔，審核紅本房屋估價的七成、公司一年流水的六成能否覆蓋貸款額度，才能敲定放款與否；現(xiàn)在我們還會查驗小微企業(yè)上年度營業(yè)收入及凈利潤、上年度納稅額、員工人數(shù)、近兩年納稅證明及近三年財務(wù)報表等資料。”
一位不愿具名的股份制商業(yè)銀行福田區(qū)支行的負責人士透露，悄悄收緊放款門檻是考慮到企業(yè)展期、續(xù)貸現(xiàn)象開始增多，不想造成銀行不良資產(chǎn)增多。
“淘金客”套用信貸資金
即便風險隱現(xiàn)，個人按揭貸仍是深圳各大銀行的香餑餑。
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2019年至2020年4月深圳一共交易了15萬套房子。其中一次性付款占比不到1成，15萬套房子里有13萬套便采用了按揭貸款的支付方式。而不需要抵質(zhì)押或者第三方進行擔保的信用貸在部分銀行的風頭甚至蓋過了按揭貸。
“我手頭就排著四五個信用貸客戶，都是些貸款信譽記錄不錯且個人收入來源有保障的客戶�！泵裆y行深圳一支行的劉姓客戶經(jīng)理告訴第一財經(jīng)記者。
如今的信用貸熱度明顯高于往年。多家銀行人士言及信用貸，只是感受不一，但均向第一財經(jīng)記者表示，信用貸相比去年有增加。
其實，受到不少人追捧的信用貸用起來也不是沒有風險的。如果貸款人申請了信用貸并且已經(jīng)用了，會在貸款人征信記錄上有所體現(xiàn)。在申請住房按揭貸的時候銀行可能會要求貸款人說明首付款的來源，如果提供不了首付款來源的證明，銀行可能會要求貸款人提前結(jié)清貸款，甚至直接拒批。與此同時，深圳的多家銀行都要求信用貸款三年內(nèi)還清，少數(shù)銀行要求貸款人的信用貸業(yè)務(wù)于一年內(nèi)結(jié)清。
第一財經(jīng)記者了解到，對于沒有公司沒有房產(chǎn)的貸款客戶來說，一般銀行提供的信用貸上限是三十萬元，貸款人可以選擇向兩三家銀行申請信用貸，籌得百萬元資金。
換言之，貸款人通過信用貸工具適度加杠桿可以助力自身搭上買房的車；但另一方面，它的還款期限又會給到貸款人還款壓力，信用貸不良也會直接影響個人按揭貸業(yè)務(wù)的申請、個人的征信記錄等。
鑒于信用貸的諸多限制，這些敢于同一時間去找兩三家銀行申請信用貸，湊足百萬元資金投向樓市的客戶，多半都對深圳樓市報以極高的熱忱，且具有更強的購買力和更穩(wěn)定的支付力。
“我經(jīng)手的信用貸客戶，一次性貸到三十萬上限的基本上都是奔著二套房去的�！鄙钲谝患夜煞葜沏y行黃姓人士表示，深圳樓市這幾個月價格持續(xù)上行給了不少剛需客和投資客上車的動力。
“信用貸一旦出現(xiàn)貸款逾期，因為缺乏抵押物清收很困難，我們審批辦理要求一直很嚴。但是深圳優(yōu)質(zhì)客戶多，至少我經(jīng)手的客戶這兩個月有增多，基本上都是在大企業(yè)工作的金領(lǐng)人群，去買房投資的�！秉S姓人士續(xù)稱，樓市的投資回報率給了加杠桿客戶人群信心。
第一財經(jīng)采訪了一位憑借信用貸搭上二套房快車的淘金者張弛，在深圳打拼的十年，他親眼見證了深圳樓市的快速上漲。
2010年的深圳新房價格是2字頭（2萬+）。其中變化最大的當屬2015-2016年，深圳房價從3字頭直接跳到到5字頭，主因是2015年330政策放松了限購限貸，以及深圳整體經(jīng)濟大環(huán)境的迅猛發(fā)展。自2017年開始，政府嚴控樓市，打擊炒房投資客，為保障剛需權(quán)益推出了系列新政，才促使深圳新房價格漸趨平穩(wěn)，近3年漲幅僅3%。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，十年間深圳房價總漲幅178%，領(lǐng)先國內(nèi)諸多城市。今年疫情期間，深圳樓市仍呈上漲之勢。此前，深圳二手住宅均價還在5.7萬元/㎡水平，到2020年4月，均價上漲到了6萬+元/㎡。同時，樓市成交也快速回暖，5月深圳二手住宅過戶量再度突破8000套，創(chuàng)近半年新高，但距離去年末還略有差距。
在張弛及他身邊的人看來，房子無疑是實現(xiàn)財富快速增值及拉開階層差距的第一大法寶。這也令他及身邊人動用信用貸撬動二手房的信心和興趣度大增。
高漲的樓市看不到終點
敢于加杠桿背后，是大多數(shù)深圳人篤信深圳樓市供需不平衡的局面暫時難以得到改變。
根據(jù)深圳市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2006-2019年間，深圳累計住宅供應(yīng)730578套，年均5.2萬套，放在長時間周期中，年住宅供應(yīng)呈曲線下行之勢；與之對應(yīng)的是，常住人口從2006年的846.43萬人，增加到2019年的1343.88萬人，累計增加接近500萬人，呈整體上行之勢。
同時，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡，工業(yè)、商業(yè)類用地供應(yīng)多、住房用地供應(yīng)少的局面十余年間并未得到扭轉(zhuǎn)。美聯(lián)物業(yè)根據(jù)官方公開出讓的土地數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，過去14年里，深圳居住、商業(yè)、工業(yè)三類用地結(jié)構(gòu)的分別占比分別是：17%、10%和53%。
結(jié)構(gòu)性失衡推導下，深圳購房需求在三月疫情緩和后便密集釋放，市場快速從四月份的部分片區(qū)過熱到現(xiàn)在量價齊升。
同時，房企們的拿地信心也正在快速被點燃。5月，深圳房企龍光地產(chǎn)拿下的深圳前灣片區(qū)地塊，以總價116億元占據(jù)5月全國住宅用地成交總價榜首，每平米可售樓面價超過8萬元。
樓市熱情不褪，投機風開始出現(xiàn)苗頭，給調(diào)控再度加壓。以5月為例，深圳市住建局的調(diào)控動作接二連三。
5月22日，住建局親臨地產(chǎn)中介機構(gòu)現(xiàn)場檢查，TaTa公寓、鴻榮源·壹方中心、星河丹堤、金亨利首府等一批掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源被迫下架。5月26日，針對網(wǎng)友投訴網(wǎng)紅盤華強城捂盤惜售、沙井海岸城偷收喝茶費等問題，深圳市寶安住建局要求片區(qū)所有住宅新盤采取委托公證公開認籌籌錢選房的形式予以銷售。
高價房源下架、捂盤惜售內(nèi)定房源被約談，再到近兩日福田區(qū)棚改炒作遭住建局打壓……主管部門操作基本上對癥下藥，步步緊跟，以防樓市過熱。
住房“盤子小”的深圳也正在通過增大住宅供應(yīng)，寄望打破樓市過熱困局。
5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，年內(nèi)計劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較往年有所上升，年內(nèi)計劃供應(yīng)面積較2019年實際供應(yīng)面積增加了50%。
這個6月，備受矚目的光明金融界項目已經(jīng)開放展示中心，而全民矚目的潤璽一期年內(nèi)也將會入市。整體來看，“買到就是賺到”投機心理、剛需客的快速上車心理、開發(fā)商的拍地熱情等都給深圳樓市按下了快進鍵。但平抑深圳房價增長，徹底打破供求不平衡的主邏輯仍將是一個漫長的過程。
來源：第一財經(jīng)網(wǎng)
編輯：wangdc
