9月24日，高力國際（ColliersInternational）在北京亞洲金融大廈召開“高力國際華北區(qū)物業(yè)市場2020年第三季度Q3新聞發(fā)布會”，正式宣布高力國際被委任為全球頂級辦公物業(yè)“亞洲金融大廈”的首席租賃代理，并就2020年第三季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、零售地產(chǎn)四大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對2021年做出展望。
截止到今年8月底，投資增速逐月回升向好增長8.4%，連續(xù)5個(gè)月保持正增長；社會消費(fèi)品零售總額在8月首次轉(zhuǎn)正，同比增長0.5%；出口額也在八月達(dá)到自去年3月以來的新高，同比增長12%，整體經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)計(jì)在三季度持續(xù)反彈。除了宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)逐漸向好，恰逢北京舉辦服貿(mào)會之際，國家主席習(xí)近平指出，將支持北京設(shè)立以科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主要特征的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平開放平臺，帶動(dòng)形成更高層次改革開放新格局。此后，國務(wù)院又公布了對《深化北京市新一輪服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點(diǎn)建設(shè)國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)工作方案》的批復(fù)。北京成為中國第19個(gè)自貿(mào)區(qū)，與之前不同的是，北京的自貿(mào)區(qū)不是以貨物流通貿(mào)易為主，而是以服務(wù)貿(mào)易為主。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的實(shí)施范圍119.68平方公里，涵蓋三個(gè)片區(qū)：科技創(chuàng)新片區(qū)31.85平方公里，國際商務(wù)服務(wù)片區(qū)48.34平方公里（含北京天竺綜合保稅區(qū)5.466平方公里），高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)39.49平方公里。在2019年四季度的報(bào)告中，高力國際就曾指出“處于轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟(jì)，服務(wù)業(yè)將會是中國經(jīng)濟(jì)挖掘深層增長潛力的重要抓手。服務(wù)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)高品質(zhì)寫字樓市場發(fā)展的核心動(dòng)力之一。”可以說，自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項(xiàng)政策東風(fēng)，將會進(jìn)一步刺激北京寫字樓市場的潛在需求釋放。
高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，截止到三季度，供需失衡依然是北京甲級寫字樓市場的核心問題。本季度新增供應(yīng)一共12萬平方米左右，新項(xiàng)目分別位于燕莎和CBD。在需求方面，單季度凈吸納量約4.2萬平方米，剔除自用面積之后的實(shí)際市場凈吸納量約為1.6萬平方米，在今年首次轉(zhuǎn)正。整體市場需求持續(xù)回暖，但需求復(fù)蘇依然比較弱。本季度空置率繼續(xù)攀升到17.5%，環(huán)比上漲約1%，租金繼續(xù)下降2.6%至357元每月每平米。
對于2020年全年的預(yù)測，高力國際依然延續(xù)市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步復(fù)蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)宏觀基礎(chǔ)條件，并預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢仍會加劇并會延續(xù)到2021年，以及空置率明年觸頂?shù)难信�。在四季度，若新�?xiàng)目如期入市，整體市場單季度新增供應(yīng)將接近50萬平方米，空置率大概率突破20%。2021年的新增供應(yīng)將接近140萬平方米，剔除自用的影響，對市場的沖擊大概在110萬平方米。因此，在未來的15個(gè)月，北京將迎來近200萬平方米的新增供應(yīng)，因此我們預(yù)計(jì)北京的空置率將在2021年觸及最高點(diǎn)，達(dá)到接近25%的水平。CBD核心區(qū)的中服地塊和麗澤區(qū)域的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年全部入市，2021年將是北京第二輪高供應(yīng)期的最后一年。在需求端，我們預(yù)計(jì)四季度會延續(xù)三季度持續(xù)回暖的態(tài)勢，但全年凈吸納量創(chuàng)有歷史記錄以來的新低已經(jīng)幾乎沒有任何懸念。
在乙級寫字樓方面，整體空置水平上升1.4%到14.9%左右，租金下降1.9%到241元每月每平米。同時(shí)，本季度出現(xiàn)負(fù)13萬的凈吸納量，意味著乙級樓宇在本季度有大量空置面積出現(xiàn)。究其原因可能主要是兩方面，一方面，隨著甲級樓宇的租金逐步降低，市場已經(jīng)出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶開始從乙級搬到甲級的現(xiàn)象；另一方面，疫情對于中小企業(yè)的持續(xù)性影響最終在三季度數(shù)據(jù)上有了明顯體現(xiàn)，中小企業(yè)開始搬遷或縮減面積或退出市場等。
在產(chǎn)業(yè)園方面，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出疫情后的整體產(chǎn)業(yè)園市場相對來說是受沖擊最小的。本季度產(chǎn)業(yè)園市場依然保持著2.5萬的凈吸納量，雖然空置率小幅上升0.7%到22.2%，主要原因還是由于接近20萬的新項(xiàng)目入市所致。值得一提的是，上地子市場單季度凈吸納量達(dá)到6.5萬平方米，空置率下降接近2%，租金上漲3%。上地單獨(dú)一個(gè)子市場的凈吸納量領(lǐng)跑北京所有的甲級，乙級和產(chǎn)業(yè)園子市場，甚至比全部甲級寫字樓市場凈吸納量之和還要多。上地市場需求旺盛的主要原因就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴(kuò)租意愿非常強(qiáng)烈，例如在線教育，在線視頻等。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海，自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項(xiàng)新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，也將會為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。高力國際預(yù)計(jì)，示范區(qū)的政策將對全市的現(xiàn)有服務(wù)業(yè)進(jìn)行一次全面的再升級，但后續(xù)細(xì)則落實(shí)和招商落地工作仍然需要各個(gè)區(qū)八仙過海各顯神通，而自貿(mào)區(qū)所規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的區(qū)域，將會成為此次服務(wù)業(yè)改革和對外開放的橋頭堡，必將成為此次新政最為受益的區(qū)域。從行政區(qū)位和寫字樓市場地理位置來看，朝陽區(qū)一直是服務(wù)業(yè)的大區(qū)，其覆蓋了北京甲級寫字樓子市場中的5個(gè)，其中CBD早就成為了北京對外開放的名片；海淀區(qū)則是北京的創(chuàng)新中心，包含了高科技企業(yè)聚集的中關(guān)村寫字樓市場以及獨(dú)角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。北京這次從幕后走到改革最前沿，不僅僅是北京自身發(fā)展的需要，也是中國經(jīng)濟(jì)打造高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)外“雙循環(huán)”的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的重要嘗試。我們期望北京要以“長風(fēng)破浪會有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄�！钡男判�，推動(dòng)兩區(qū)建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展，形成更高層次的改革開發(fā)新格局。
來源：高力國際
