近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對(duì)中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進(jìn)行多方面探討。
我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。
商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價(jià)款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來將預(yù)售的商品房賣與買受人的一種交易形式。
商品房預(yù)售是目前我國市場普遍認(rèn)可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實(shí)施對(duì)于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。
北京盈科（杭州）律師事務(wù)所黨總支書記/股權(quán)高級(jí)合伙人陳少軍提到，以開發(fā)商預(yù)售資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)問題為例，根據(jù)我國《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定，我國的商品房預(yù)售制度已經(jīng)基本建立。開發(fā)商想要預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房預(yù)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。因此購房者應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之前仔細(xì)審查開發(fā)商的預(yù)售資質(zhì)，從而避免相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。其他還有關(guān)于“定金”和“訂金”的風(fēng)險(xiǎn)問題、一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)問題等等，在商品房預(yù)售制度中，購房者用一筆巨大的資金來購買尚未建成的商品房，而且現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)的購房者采取貸款的形式支付購房資金，全部的不確定性風(fēng)險(xiǎn)往往將購房者置于不利地位。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近十年我國以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。
從最近兩年的數(shù)據(jù)看，由商品房預(yù)售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量只增未減。
按照北京盈科（上海）律師事務(wù)所的數(shù)據(jù)，2019年度全國涉訴案件達(dá)82662件（根據(jù)檢索標(biāo)準(zhǔn)“案由：商品房預(yù)售合同糾紛”、“結(jié)案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2018年度增長6316件，漲幅高達(dá)8%。
從地區(qū)分布來看，廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量位于全國前列，為2019年全國各省市同類糾紛數(shù)量排名前五位，占同類糾紛總量的52.84%。商品房預(yù)售合同糾紛案件地域分布
商品房預(yù)售合同糾紛案件地域分布
陳少軍指出，從以上數(shù)據(jù)可得，2019年我國的商品房預(yù)售合同糾紛集中在南部及中部地區(qū)。這和這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度加快，區(qū)域內(nèi)商品房市場供不應(yīng)求、開發(fā)商大量涌入及購房者高漲的購房熱情息息相關(guān)。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌提到，商品房預(yù)售制度有其有利的一面，但也存在一些問題。弊端之一，即一旦預(yù)售，很多開發(fā)商在拿到房款后如果怠于行使職責(zé)的話，對(duì)于交房時(shí)間及房屋質(zhì)量就沒那么重視了。也有一些案件顯示開發(fā)商早已違約，但開發(fā)商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結(jié)算，而是僅約定萬分之幾。也有很多預(yù)售房屋開發(fā)商的開發(fā)貸款尚未還完，但小業(yè)主已經(jīng)去辦理了銀行的個(gè)人抵押，如果開發(fā)商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發(fā)貸款時(shí)，小業(yè)主拿到房子以及獲得產(chǎn)證都會(huì)發(fā)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，預(yù)售制度在過往的20年內(nèi)，對(duì)中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用。在預(yù)售和其他行業(yè)基礎(chǔ)制度的共同支撐下，促成了房地產(chǎn)行業(yè)階段性的快速、穩(wěn)步、積極發(fā)展，對(duì)于這一點(diǎn)我們是需要肯定的。不能否認(rèn)的是，預(yù)售制度本身確實(shí)存在爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售制度的施行，對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力和企業(yè)信譽(yù)，以及銀行機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管力度等提出了較高的要求。由于是預(yù)售，在房子本身沒有建造完工的狀態(tài)下，拿到預(yù)售證的項(xiàng)目就能進(jìn)行銷售，如開發(fā)商因資金鏈等問題造成爛尾，對(duì)購房者不能如期進(jìn)行交付，后期可能面臨維權(quán)等社會(huì)問題，這是需要相關(guān)部門予以重視。
張波表示，預(yù)售制度下購房者認(rèn)購的房產(chǎn)，不是所見既所得，在交付中因裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量等問題讓購房者不滿的開發(fā)商和項(xiàng)目，也不在少數(shù)。預(yù)售的期房，購房者沒辦法在買房的一刻就對(duì)房產(chǎn)有清晰的了解和認(rèn)識(shí)，這對(duì)于購房人的合法權(quán)益保障來說其實(shí)是一個(gè)不確定的因子。
可以看到的是，針對(duì)預(yù)售制度可能帶來的消極影響，有些地區(qū)已試點(diǎn)取消預(yù)售，目前海南等地開始推行現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，推行現(xiàn)房銷售制度將是一大趨勢，這對(duì)于樓市的穩(wěn)定、健康發(fā)展將起到促進(jìn)作用。另外，隨著相關(guān)制度和法規(guī)的逐步完善和升級(jí)，房地產(chǎn)交付的標(biāo)準(zhǔn)也將進(jìn)一步優(yōu)化，精裝修交付在未來或?qū)⒁矔?huì)成為一個(gè)趨勢。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
