在距離監(jiān)管層出臺重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則一年多之后，澎湃新聞在各家上市房企2021年的半年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)公司在這一年間采取各種措施降負(fù)債，放緩擴(kuò)張速度，試圖使公司進(jìn)入或者穩(wěn)定在綠檔企業(yè)，保證公司的安全經(jīng)營。
所謂的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%�！安染�”數(shù)量越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
澎湃新聞根據(jù)30家上市房企2021年半年報(bào)披露的“三道紅線”情況做了數(shù)據(jù)整理，發(fā)現(xiàn)多家房企都正在努力讓自身進(jìn)入“綠檔”安全區(qū)。
部分龍頭房企“三道紅線”情況部分龍頭房企“三道紅線”情況
融資環(huán)境繼續(xù)收緊，多家房企持續(xù)降負(fù)債
在今年上市房企2021年中期業(yè)績會上，多家房企的管理層表示，面對“三道紅線”的政策壓力，要保證公司的現(xiàn)金流安全，降負(fù)債的同時也要考慮負(fù)債壓力下的融資成本，考慮被大量現(xiàn)金流占用的拿地成本，不再唯規(guī)模論等等。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌認(rèn)為，三道紅線的調(diào)控是非常必要的。“目前房地產(chǎn)作為國家安全的一個重要方面，會影響到金融和經(jīng)濟(jì)的安全。行業(yè)必須要調(diào)控，這是調(diào)控的必要性。三道紅線其實(shí)還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)，不是很難的�！�
孫宏斌稱，公司要在三年內(nèi)將融資成本從目前的8%左右降到5%以內(nèi)。另外，公司下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。
中南建設(shè)董事長陳錦石在業(yè)績會上表示，“2020年7月份開始 ‘三限兩控’，融資收緊，按揭吃緊，銷售市場疲軟。未來公司要理性適應(yīng)政策，適應(yīng)市場�！�
萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在業(yè)績會上表示，萬科把不突破紅線、長期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動性，都列為優(yōu)先級事項(xiàng)，這是穩(wěn)中求進(jìn)的基本前提。
金科股份稱，公司抓緊去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、降分銷、抓回款，堅(jiān)守利潤底線，并確定了“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營策略，“一穩(wěn)”指穩(wěn)健發(fā)展；“二降”指降負(fù)債，降庫存；“三提升”指提升核心競爭能力，提升資產(chǎn)運(yùn)營能力和綜合盈利能力。主動優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，積極搶抓銷售回款，充分重視現(xiàn)金安全。
從政策面來看，“三道紅線”的不能達(dá)標(biāo)就會直接影響企業(yè)的發(fā)展能力。
對于全部踩線的富力地產(chǎn)來說，努力達(dá)標(biāo)是目前擺在管理層面前一個急需解決的問題。
富力地產(chǎn)董事長助理李啟明在業(yè)績會上稱，公司三道紅線目標(biāo)可以在2022年完全達(dá)標(biāo)。李啟明在會議上表示，公司到2021年底就可以實(shí)現(xiàn)一條至兩條達(dá)標(biāo)，其中凈負(fù)債比率就會在2021年底達(dá)標(biāo)�！澳壳肮境宋锷恍┬碌娜谫Y渠道之外，也會專注公司本身的業(yè)務(wù)，比如賣樓，以產(chǎn)生現(xiàn)金流幫助公司減債，公司的大方向是以降總債務(wù)為主�！�
祥生控股集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官談銘恒在談及降“三條紅線”的措施時稱，公司采取多元化拿地的政策，拓展開發(fā)模式，加大合作開發(fā)力度；合理安排樓房的交付節(jié)奏；加強(qiáng)資本市場的融資力度，優(yōu)化融資渠道，通過和金融機(jī)構(gòu)簽訂長期融資安排，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；最后，采取開源節(jié)流，嚴(yán)格監(jiān)控運(yùn)營中的支出合理性，加大回款力度進(jìn)一步改善現(xiàn)金流。
世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸表示，公司把“三道紅線”當(dāng)成公司財(cái)務(wù)管理的標(biāo)尺，面對嚴(yán)峻的市場，公司也提前做了一些準(zhǔn)備。在投資上更加謹(jǐn)慎，要求區(qū)域正現(xiàn)金流才能投資，投資回報(bào)的測算也更嚴(yán)謹(jǐn)，通過持續(xù)推進(jìn)大型金融機(jī)構(gòu)總對總合作，保障了充足高質(zhì)的融資資源；另外，今年加大了銷售回款的考核力度，尤其對資金的管理集中管控加大了考核要求，尤其對可動用資金的統(tǒng)一調(diào)配達(dá)到了管理目標(biāo)。
面對“三道紅線”政策，房企更注重公司安全性
在貝殼研究院重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的A股與H股合計(jì)的85家房企中，32家房企“零踩線”，躋身綠檔，其中萬科、佳兆業(yè)、雅居樂新加入；31家房企一條踩線，位列黃檔；8家房企降負(fù)債情況仍未有較大改觀，三線均踩在紅檔之列。
“三道紅線”嚴(yán)控開發(fā)的有息負(fù)債規(guī)模，“兩道紅線”制約著銀行金融對樓市資金的融出，引導(dǎo)房企被迫降杠桿。這使得房企的融資能力將備受考驗(yàn)。與此同時，房企的投資經(jīng)營戰(zhàn)略也將發(fā)生質(zhì)的改變。
祝九勝在業(yè)績會上稱，“特別是公司規(guī)模超過5000億元以后，經(jīng)營安全的重要性變得更為突出�！弊＞艅僬J(rèn)為，整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過度追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。
未來一段時間內(nèi)，在融資收緊的大背景下，房企的擴(kuò)張速度及盈利規(guī)模將進(jìn)一步被壓縮，同時，房地產(chǎn)行業(yè)也會迎來洗牌和變化。
孫宏斌認(rèn)為，要給自己留出比較安全的邊界，政策可能會帶來一些行業(yè)的洗牌和變化�！叭绻�像過去一樣拿地，會吞掉我很多利潤，未來希望獨(dú)資的項(xiàng)目更多，我們現(xiàn)在需要安全。”對于如何定義“安全”，孫宏斌給出了自己的見解，即要符合國家政策的導(dǎo)向；要讓別人認(rèn)為你是安全的；自己是真的安全。
花樣年控股公司董事會主席潘軍更是直接表達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)變天了，過去唯規(guī)模論現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流�！斑^去很多企業(yè)也是根據(jù)金融機(jī)構(gòu)來決定自己的投資節(jié)奏，過去大家唯規(guī)模論，認(rèn)為規(guī)模越大越安全，現(xiàn)在看起來也不是，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和利潤。這也改變了過往行業(yè)一貫的看銷售速度的情況，現(xiàn)在有的銷售沒有現(xiàn)金流，對于企業(yè)來說壓力就比較大�！�
面對如今的地產(chǎn)行業(yè)，加強(qiáng)回款，手握更多的現(xiàn)金成為了開發(fā)商們的一項(xiàng)重要任務(wù)。
旭輝控股首席財(cái)務(wù)官楊欣在業(yè)績會上表示，“公司持續(xù)管理自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，保證財(cái)務(wù)的安全性，目前已完成下半年主要到期債務(wù)的再融資，以更厚的安全墊應(yīng)對行業(yè)的不確定性�！�
碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在業(yè)績會上表示，隨著融資環(huán)境的收緊，銀行也變得更為謹(jǐn)慎。在近兩年的計(jì)劃中，碧桂園也沒有想過要繼續(xù)擴(kuò)表，而是穩(wěn)定為主。
來源：澎湃新聞
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