2023年3月24日，北京—CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》。報告顯示，新增供應集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化，共同塑造了過去三年北京寫字樓市場前所未有的大變局。新增供應驅(qū)動需求增長，存量物業(yè)租戶迭代更新，企業(yè)入駐與搬遷熱情高漲，北京甲級寫字樓市場在過去三年間實現(xiàn)量與質(zhì)的飛躍。
該調(diào)查收集整理了138棟甲級寫字樓項目內(nèi)2753家（約520萬平方米辦公面積）入駐企業(yè)資料，并與2019年調(diào)研結(jié)果進行對比，以分析過去三年，租戶在甲級樓宇遷入、遷出、擴租、縮減等租賃活動的規(guī)模、背景原因及選址趨勢。
“創(chuàng)新”引領北京甲級寫字樓市場租戶結(jié)構(gòu)演變。報告顯示，金融（30%）、TMT（21.6%）、專業(yè)服務（11.6%）為北京甲級寫字樓市場前三大需求來源，與2019年一致，但占比持續(xù)提升。從細分行業(yè)看，保險、證券、基金等非銀行金融機構(gòu)穩(wěn)步擴的同時，金融科技在數(shù)字化升級背景下迅速崛起。在TMT領域中，互聯(lián)網(wǎng)+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業(yè)，軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)則成為該領域的后起之秀。此外，醫(yī)藥及生命科學為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)、以消費升級和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化升級為特征的制造業(yè)也出現(xiàn)不少大面積的新增需求。
從中外資租戶構(gòu)成方面來看，中資金融、TMT、專業(yè)服務等行業(yè)企業(yè)近年在京不斷擴張，且對辦公品質(zhì)要求不斷提升，逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱。區(qū)位選擇方面，中資租戶在金融街、東二環(huán)、奧體和各新興商務區(qū)占有絕對優(yōu)勢，選址時體現(xiàn)對新建樓宇的強偏好。相對而言，外資租戶權(quán)重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。同時，外資租戶留存率較高，體現(xiàn)其選址規(guī)劃性強、決策周期長且謹慎的特點。
從租戶規(guī)�？�，10,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量及總租賃面積占比較2019年均有所上升：甲級寫字樓租戶數(shù)量從46上升至79，總租賃面積占比從24%上升至30%，其中金融和TMT頭部中資企業(yè)是增長主力。2000-5000平方米的腰部租戶在所有面積段中增加的數(shù)量最多，受益于TMT和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的成長，占比在三年間從11%上升至15%，該面積段企業(yè)品質(zhì)要求高、選擇范圍廣、決策流程短，已成為市場的中堅力量。
從行業(yè)選址重點區(qū)域看，CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長性商務區(qū)。報告指出，CBD目前已成為除TMT以外各行業(yè)租賃面積最大的商務區(qū)，也是金融、專業(yè)服務、醫(yī)藥及生命科學等行業(yè)過去三年新增租賃面積最多的商務區(qū)。而麗澤作為北京甲級寫字樓市場供應存量第四大商務區(qū)，在城市總規(guī)所賦予的“金融+科技”的功能定位引領下，金融、 TMT、制造業(yè)、能源及公共事業(yè)等行業(yè)租戶的新增租賃面積均排名各商務區(qū)前列，也同時得到中資和外資租戶的青睞。
北京甲級寫字樓觀察一：搬遷 or續(xù)租？
租戶選擇搬遷還是繼續(xù)留在現(xiàn)有樓宇，既決定于自身經(jīng)營特點和行業(yè)環(huán)境，也受市場租賃環(huán)境影響。
報告顯示，銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫(yī)藥及生命科學等行業(yè)租戶規(guī)模實力和抗風險能力強，穩(wěn)定性高，在既有樓宇的留存率均超過60%。留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費品等行業(yè)，受市場和政策環(huán)境影響波動性較大。處于中間位置的大部分因市場選擇空間增加，有更強的升級搬遷意愿。
而在選擇新建樓宇還是既有樓宇上，金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業(yè)，主要吸引保險、證券和基金租戶擴張和升級，以及傳統(tǒng)金融機構(gòu)總部、后臺部門和金融科技類公司進駐。金融在既有樓宇則是遷出多于遷入，以中小型金融機構(gòu)的退出或者替換為主。TMT進駐新建和既有樓宇都很活躍，新建樓宇占其總租賃面積的比重達43%是所有行業(yè)最高。醫(yī)藥及生命科學、專業(yè)服務、能源及公共事業(yè)、制造業(yè)租戶對新建樓宇的偏好度相對較低。醫(yī)藥及生命科學租戶遷入既有樓宇的面積遠高于遷出。
北京甲級寫字樓觀察二：擴租 or減租？
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去三年既有樓宇內(nèi)留存租戶擴租或減租活動也較往年更為活躍。其中21%數(shù)量的租戶在樓內(nèi)擴租，去化了既有樓宇9%的租賃面積，同時有12%數(shù)量的租戶減租，騰退出5%的租賃面積。
分行業(yè)來看，金融在樓內(nèi)擴租的數(shù)量和面積遠高于其他行業(yè)，主要來自傳統(tǒng)金融機構(gòu)。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機構(gòu)業(yè)務調(diào)整所致，但減租面積較少。專業(yè)服務、制造業(yè)樓內(nèi)擴租的面積和租戶數(shù)量僅次于金融，而減租的面積和租戶數(shù)量則較少。醫(yī)藥及生命科學行業(yè)面積調(diào)整幅度也較小，由于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學在甲級寫字樓租賃的多為前端的市場、服務性部門，面積需求相對可控。TMT、能源及公共事業(yè)管理擴租和減租的租戶數(shù)量都較少，但通常涉及大型企業(yè)的經(jīng)營策略和業(yè)務方向調(diào)整，因此單個企業(yè)平均擴租和減租面積都比較大。
北京甲級寫字樓觀察三：區(qū)域升級 or區(qū)域降級？
區(qū)域升級是過去三年占比最大的搬遷流向類型，其次為同區(qū)搬遷，但同區(qū)搬遷相對區(qū)域降級和跨區(qū)平移的優(yōu)勢并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡。
從租戶來源地看，商務區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域是最大的租戶搬遷來源地，為整體甲級寫字樓市場貢獻24%的搬遷需求。CBD是租戶搬遷最大的來源商務區(qū)，但大部分遷至同區(qū)內(nèi)的其他樓宇。金融街是對跨區(qū)搬遷需求貢獻最大的商務區(qū)，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。CBD同時也是租戶搬遷的首選目的地，除了來自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選。
分行業(yè)看，金融和TMT的區(qū)域升級和降級活動均為所有行業(yè)中最活躍的，而TMT體現(xiàn)比金融更明顯的中心化（升級多于降級）。此外，制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學也體現(xiàn)較高的中心化程度，而專業(yè)服務和其他行業(yè)中的文體娛樂的中心化程度則較低。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天表示：“預計2023-2025年北京甲級寫字樓新增供應總量保持高位達131萬平方米，將對租戶需求起到開閘引流的作用。此外成熟商務區(qū)對存量物業(yè)也將通過租戶調(diào)整向市場釋放可觀的可租面積，市場有望持續(xù)多點開花的氣象。未來三年，高品質(zhì)需求將重塑辦公空間格局。隨著企業(yè)間對人才的競爭日趨激烈以及企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步落地，核心商務區(qū)及拓展區(qū)、交通配套成熟的新興商務區(qū)將成為越來越多企業(yè)辦公的優(yōu)先選項�！�
