2023年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)一共迎來四個新項(xiàng)目交付共計體量38.5萬平方米，分別為兩個生命科學(xué)園區(qū)及兩個純辦公屬性物業(yè)，涉及大興，東升及北清路子市場，至此推升全年市場新增供應(yīng)至歷史第二高水平，錄得總體量96.2萬平方米，僅次于2020年。全年六成新項(xiàng)目均為辦公屬性空間且全部交付在泛中關(guān)村集群，進(jìn)一步加劇了區(qū)域同類產(chǎn)品之間的競爭，而集中在經(jīng)開區(qū)和大興子市場新交付的帶有研發(fā)或生產(chǎn)功能的特色產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，為產(chǎn)業(yè)客戶提供更多可選擇的空間，更容易受到中型規(guī)模企業(yè)的青睞，此類項(xiàng)目普遍預(yù)租表現(xiàn)相對樂觀。
得益于生命科學(xué)園區(qū)新項(xiàng)目的預(yù)租表現(xiàn)以及來自醫(yī)藥、TMT和金融類企業(yè)的新租需求，本季整體市場錄得凈吸納量12.2萬平方米，環(huán)比上漲49%，其中超過11萬平方米的吸納來自具備研發(fā)功能的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。在互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)大面積騰退來到尾聲，疊加業(yè)主下調(diào)租金刺激新租需求的大環(huán)境下，全年全市凈吸納量28.0萬平方米，同比上漲162%。TMT和醫(yī)藥蟬聯(lián)年度主力需求，以人工智能、軟件開發(fā)為主的TMT企業(yè)占比高達(dá)58%，醫(yī)藥及生命科學(xué)占比約21%，而能源及公共事業(yè)企業(yè)亦在年內(nèi)釋放需求排名第三。
分重點(diǎn)子市場，本季中關(guān)村軟件園凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，區(qū)域內(nèi)可供企業(yè)整合的空間增加，吸引了有實(shí)力的租戶落位擴(kuò)增搬遷需求；而緊鄰的上地子市場得益于臨近地鐵的便利性和租金下調(diào)的優(yōu)勢，連續(xù)第二個季度有明顯去化。隨著經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)落地的加速，信創(chuàng)和智能制造板塊季內(nèi)表現(xiàn)活躍，陸續(xù)遷入的頭部企業(yè)及其上下游助推租賃性園區(qū)面積的去化，尤其表現(xiàn)在獨(dú)棟或能滿足部分生產(chǎn)功能的項(xiàng)目中。全年來看，以經(jīng)開區(qū)、大興、北清路、順義為代表的有明確產(chǎn)業(yè)定位的子市場得益于產(chǎn)業(yè)集聚性以及頭部企業(yè)上下游輻射，需求表現(xiàn)穩(wěn)��；而辦公品類占比較重的子市場，在持續(xù)下調(diào)租金的刺激下，需求開始回暖。
本季全市商務(wù)園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.8%，全年降幅達(dá)到3.1%，至每月每平方米157.9元，其中泛中關(guān)村集群降幅領(lǐng)先。純辦公空間需求疲軟，以及近兩年純辦公和研發(fā)類新項(xiàng)目集中交付，給所在區(qū)域同類產(chǎn)品的租金都帶來不小的下行壓力，也為租戶企業(yè)的降本增效和提質(zhì)升級策略創(chuàng)造了機(jī)會。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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