市場(chǎng)分析
商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的物業(yè)形式，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括購物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、城市更新、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)載體，能夠?yàn)樗械囊詽M足人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸詈蛫蕵窞槟繕?biāo)，以及服務(wù)于人民群眾追求美好生活為目標(biāo)的商業(yè)活動(dòng)提供物理空間、提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，是任何一個(gè)服務(wù)型或消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)不可或缺的實(shí)體場(chǎng)景和服務(wù)載體。商業(yè)地產(chǎn)作為生活消費(fèi)空間、商務(wù)公共空間，是國(guó)內(nèi)消費(fèi)及服務(wù)升級(jí)的重要載體，對(duì)消費(fèi)振興和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要作用。
2024年，我國(guó)房地產(chǎn)銷量和價(jià)格繼續(xù)回落，居民對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)預(yù)期未見明顯改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段。商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)同樣處于調(diào)整周期，出現(xiàn)了許多行業(yè)性、結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性的變化。公募REITs、輕資產(chǎn)、TOD、大運(yùn)營(yíng)、大資管、大服務(wù)等繼續(xù)成為行業(yè)趨勢(shì)，在更長(zhǎng)的時(shí)間尺度里，改變著商業(yè)地產(chǎn)的方方面面。
另一方面，9月26日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大"白名單"項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2024年第三季度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)活力和有效需求依舊不足，重點(diǎn)都市圈和核心城市寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)租賃需求增量有限，在以價(jià)換量趨勢(shì)背景下，租賃價(jià)格繼續(xù)延續(xù)二季度趨勢(shì)下探筑底。除北京租金降幅有所收窄外，其他都市圈主要城市租金降幅均有所擴(kuò)大。一線城市的甲級(jí)寫字樓租金調(diào)整幅度相對(duì)較大，深圳、成都、杭州、南京、蘇州等城市租金下降的同時(shí)空置率環(huán)比提高，反映甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)需求相對(duì)不足。預(yù)計(jì)四季度全國(guó)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)租金將繼續(xù)保持下降趨勢(shì)。
為提振市場(chǎng)信心和激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，中央及時(shí)推出一攬子增量政策，房地產(chǎn)、消費(fèi)、資本活力等指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，隨著政策會(huì)逐漸傳導(dǎo)到寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)并影響企業(yè)租賃決策，寫字樓產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)有望逐漸恢復(fù)。
寫字樓市場(chǎng)
北京：世邦魏理仕報(bào)告顯示，第三季度北京市寫字樓租賃市場(chǎng)整體凈吸納量錄得12.5平方米，環(huán)比提升160%。主要由麗澤、石景山、通州等新興子市場(chǎng)貢獻(xiàn)。金融業(yè)（28%）、TMT（23%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（6%）、房地產(chǎn)建筑（6%）、消費(fèi)品制造業(yè)（6%）成為租賃市場(chǎng)主力軍，占據(jù)寫字樓租賃市場(chǎng)比例約70%。
第三季度整體寫字樓市場(chǎng)仍然處于以價(jià)換量的市場(chǎng)環(huán)境，各級(jí)市場(chǎng)的租金水平持續(xù)下行，全市租金水平降至265.8元/㎡/月；整體空置率下降0.7%至
上海：世邦魏理仕報(bào)告顯示，第三季度全市去化相對(duì)放緩，凈吸納量錄得7.1萬平方米，較上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同時(shí)，全市空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，至21.5%。
行業(yè)需求方面，金融行業(yè)的需求繼續(xù)占據(jù)領(lǐng)先地位，且占比有所提升，主要由保險(xiǎn)、基金行業(yè)的需求推動(dòng)；TMT需求穩(wěn)居第二位，主力細(xì)分需求為系統(tǒng)開發(fā)。 租金方面，市場(chǎng)租金延續(xù)下降趨勢(shì)�？傮w租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金環(huán)比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。
廣州：世邦魏理仕報(bào)告顯示，第三季度廣州辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比改善0.4個(gè)百分點(diǎn)，季末報(bào)17.9%。全市凈吸納量為4.3萬平方米，和第二季度的水平相當(dāng)。
行業(yè)表現(xiàn)方面，TMT連續(xù)第五個(gè)季度占據(jù)需求的首位，其子行業(yè)多面開花，商用軟件開發(fā)、智能汽車系統(tǒng)、平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)商以及線上游戲等都錄得成交，成交類型接近七成是升級(jí)搬遷。租金方面，租金繼續(xù)處于下行通道，全市租金面價(jià)環(huán)比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅較第二季度擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
深圳：世邦魏理仕報(bào)告顯示，第三季度深圳全市共錄得4個(gè)甲級(jí)寫字樓新入市項(xiàng)目，分別位于前海、福保及龍華三個(gè)區(qū)，新增入市面積約29萬㎡。受新增供應(yīng)影響，深圳寫字樓市場(chǎng)空置率為22.2%，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢、持續(xù)新增供應(yīng)和業(yè)主以價(jià)換量等因素影響，第三季度深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金延續(xù)下行趨勢(shì)，平均租金下行至168.4元/月/㎡，環(huán)比下降1.2%，降幅環(huán)比有所加大。
北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018 Q1-2024 Q3
數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)2021-2028F
數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)
北京：據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京全市范圍內(nèi)的644個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，總體量5400萬平方米。2024年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)新增供應(yīng)3.9萬㎡，均來自亦莊經(jīng)開區(qū)的生物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)貢獻(xiàn)。
從租金情況看，北京商務(wù)園區(qū)租金報(bào)價(jià)150.8元/月/㎡，環(huán)比下降1.1%，本季度租金跌幅環(huán)比小幅收窄。受TMT行業(yè)繼續(xù)整合騰退調(diào)整影響，全市商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)季度內(nèi)凈吸納量錄得-6.3萬方，創(chuàng)歷史新低。
上海：上海共有53個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園、臨港新片區(qū)生命藍(lán)灣、西岸智慧谷、汽車新能港、北斗西虹橋基地等，總面積200平方公里，可供產(chǎn)業(yè)用地40平方公里，可供物業(yè)2900萬方。
根據(jù)2024年上海市政府辦公廳正式印發(fā)的《上海市特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案(2024-2026年)》明確了到2026年，上海的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)將達(dá)到60個(gè)左右，這些園區(qū)將集聚高新技術(shù)企業(yè)和專精特新中小企業(yè)約5500家，國(guó)家級(jí)和市級(jí)創(chuàng)新研發(fā)機(jī)構(gòu)達(dá)360家以上，并培育形成5家千億級(jí)、20家百億級(jí)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破萬億元。
廣州：廣州產(chǎn)業(yè)園物業(yè)市場(chǎng)整體規(guī)模較大，物業(yè)分布較為分散。其中，天河、越秀、海珠等區(qū)域產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目多以寫字樓物業(yè)為主導(dǎo)，租金水平相對(duì)較高，租金范圍在人民幣每平方米每月65至120元之間。
黃埔、南沙、白云、花都、番禺、荔灣等區(qū)域產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中研發(fā)辦公、輕生產(chǎn)廠房等物業(yè)比例相對(duì)更高，租金水平亦隨之落在較前述三區(qū)更低的區(qū)間，租金范圍為人民幣每平方米每月40至85元；其它區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模則相對(duì)有限，租金范圍為人民幣每平方米每月20至60元。
深圳：據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳產(chǎn)業(yè)園存量產(chǎn)品總體量約為8605萬㎡。
產(chǎn)業(yè)園類型包括占地面積大、容積率低、主要滿足勞動(dòng)密集型制造業(yè)生產(chǎn)需求的1.0版本；滿足以電子信息為代表的新興產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、試驗(yàn)、辦公等需求的2.0版本；各項(xiàng)配套設(shè)施更加完善的產(chǎn)業(yè)園2.5版本；以及具備較高硬件標(biāo)準(zhǔn)，具備測(cè)試、研發(fā)、實(shí)驗(yàn)甚至中試生產(chǎn)等功能，同時(shí)提供了高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理與生活配套的3.0版本。
北京產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)量、凈吸納量及空置率（2018-2025）
數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)估(2019-2026F)
數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
綜合而言，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展，先后經(jīng)歷了重模仿的粗放開發(fā)期、重規(guī)模的高速發(fā)展期和重質(zhì)效的運(yùn)營(yíng)管理期三個(gè)階段。2021年以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)告別"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的模式弊端，重歸穩(wěn)健增長(zhǎng)，注重運(yùn)營(yíng)管理價(jià)值，開始進(jìn)入以"大運(yùn)營(yíng)、大資管、大服務(wù)"為標(biāo)志的運(yùn)營(yíng)管理時(shí)代。
未來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商服務(wù)商需要在開發(fā)模式、營(yíng)銷招商、運(yùn)營(yíng)模式和收入結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)四個(gè)"轉(zhuǎn)變"，從原來的開發(fā)企業(yè)向資管企業(yè)演進(jìn)，并立足于"大運(yùn)營(yíng)、大資管、大服務(wù)"這三大核心能力，在廣度與深度上強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加快構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)處于調(diào)整周期。同時(shí)，也應(yīng)該看到，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。
下半年以來，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)逐步向好，信心不斷恢復(fù)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)特點(diǎn)：一是通過運(yùn)營(yíng)管理策略回歸產(chǎn)品和服務(wù)，回歸一二線城市核心區(qū)域；二是通過輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿保持規(guī)模增長(zhǎng)，優(yōu)化利潤(rùn)結(jié)構(gòu)；三是通過資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理不斷完善多業(yè)態(tài)布局，尋找業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)。
從短期看，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端和需求端信心正在恢復(fù)，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)正在從一二線城市開始成為現(xiàn)實(shí)。
從長(zhǎng)期看，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展仍是商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重要的驅(qū)動(dòng)力。
報(bào)告背景
2022年以來，隨著越來越多曾經(jīng)快速擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，行業(yè)發(fā)展模式面臨全方位重構(gòu)，對(duì)于房企的衡量標(biāo)準(zhǔn)也在重新定義--以增長(zhǎng)論英雄的時(shí)代走到盡頭，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資和消費(fèi)的下降、客戶降本增效的需要以及城市和客戶需求的多樣化，決定了企業(yè)的產(chǎn)品能力、運(yùn)營(yíng)能力、營(yíng)銷能力、創(chuàng)新能力、品牌能力和ESG服務(wù)能力的綜合能力，才是新周期下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
為揭示商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌的價(jià)值體系，提高行業(yè)投資科學(xué)決策水平，幫助寫字樓產(chǎn)業(yè)園企業(yè)打造品牌核心價(jià)值，促進(jìn)品牌建設(shè)與管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際化交流，推動(dòng)創(chuàng)新與人才等品牌要素基礎(chǔ)構(gòu)架的完善，全面加快民族品牌高質(zhì)量發(fā)展，在相關(guān)政府部門以及國(guó)際五大行、清華大學(xué)等權(quán)威行業(yè)組織、知名院校、顧問公司、品牌投資機(jī)構(gòu)和權(quán)威媒體的支持參與下，房訊指數(shù)CORC聯(lián)合商業(yè)辦公建筑綜標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱：標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)）自2018年起按年度開展"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力調(diào)查"，并在"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇年會(huì)"上發(fā)布年度《中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》。
《2024中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》是房訊指數(shù)CORC、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（COSS）在過去六年積累的基礎(chǔ)上再一次跨越。標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)依托全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)及第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)，采用國(guó)際先進(jìn)的品牌評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系與數(shù)據(jù)整合工具，廣泛采樣各品牌商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)報(bào)、官網(wǎng)、行業(yè)第三方權(quán)威調(diào)查、OTA及主流媒體反饋等，并進(jìn)行了多層次社會(huì)數(shù)據(jù)調(diào)研與專家評(píng)估，歷時(shí)三個(gè)月匯集成行業(yè)品牌價(jià)值報(bào)告。
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力調(diào)查，圍繞中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌發(fā)展歷程，從"產(chǎn)品影響力、運(yùn)營(yíng)影響力、營(yíng)銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等指標(biāo)，選擇符合標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)、項(xiàng)目等進(jìn)行持續(xù)性跟蹤調(diào)查，旨在樹立標(biāo)桿、分享經(jīng)驗(yàn)、共同發(fā)展，為推動(dòng)寫字樓產(chǎn)業(yè)園高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局、實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往，發(fā)揮寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌的作用和力量。
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)期。以往低水平重復(fù)、同質(zhì)化發(fā)展已是一個(gè)軟肋。品牌建設(shè)無疑將應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要引擎。以品牌建設(shè)驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、特色發(fā)展、差異發(fā)展、價(jià)值化發(fā)展，將極大推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告"迄今已經(jīng)走過六年的歷程，"以數(shù)據(jù)定義品牌影響、以價(jià)值引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)"為核心理念已經(jīng)使其成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）權(quán)威發(fā)布平臺(tái)。
2024年，"干"字當(dāng)頭，標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)仍滿懷信心勇毅前行，以"致敬行業(yè)創(chuàng)新者"為宗旨，在業(yè)界同仁共同參與和支持下，向行業(yè)進(jìn)一步揭示2024中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力的全新格局。
評(píng)估流程
研究目的：打造寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌管理，重新定義中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價(jià)值。讓寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌成為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展和創(chuàng)造高品質(zhì)生活的有力支持，形成一批質(zhì)量卓越、優(yōu)勢(shì)明顯，擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)品牌。
品牌定位：評(píng)估寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價(jià)值，傳播行業(yè)正能量�？陀^量化寫字樓產(chǎn)業(yè)園的品牌價(jià)值，判斷企業(yè)品牌的行業(yè)地位，為企業(yè)定位品牌、規(guī)劃品牌、管理品牌提供科學(xué)依據(jù)。
品牌認(rèn)知：樹立寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌榜樣，全新的研究視角、權(quán)威的評(píng)測(cè)體系、多維度立體化為行業(yè)樹立榜樣。推動(dòng)社會(huì)和消費(fèi)者全面認(rèn)知品牌價(jià)值。建立企業(yè)品牌良好的社會(huì)形象，建立企業(yè)產(chǎn)品與消費(fèi)者之間的品牌契約關(guān)系。幫助企業(yè)提升消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度。
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，委員會(huì)、房訊指數(shù)組建包括知名院校與咨詢顧問公司的權(quán)威學(xué)者、市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)資深經(jīng)理人和分析師等行業(yè)精英的專業(yè)"品牌價(jià)值評(píng)估中心"，進(jìn)行品牌評(píng)估模型與方法的構(gòu)建；確定評(píng)估品牌價(jià)值方法，同時(shí)參考國(guó)際上的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而確定最終科學(xué)的數(shù)據(jù)模型；
建立市場(chǎng)模型，明確品牌定位體系，從而確定不同品牌市場(chǎng)位置，建立理論上各品牌的品牌價(jià)值率指數(shù)體系；
根據(jù)數(shù)據(jù)模型、市場(chǎng)品牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比與各項(xiàng)折算參數(shù),初步試算出合理的品牌價(jià)值，根據(jù)試算品牌價(jià)值，組織專家進(jìn)行審核與修訂，并進(jìn)行聯(lián)合測(cè)評(píng)。
評(píng)估方法
標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)、房訊指數(shù)在品牌評(píng)判指標(biāo)上，充分借鑒國(guó)外著名品牌價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)Brand Finance的研究模型，并結(jié)合中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，基于"Royalty Relief"等無形資產(chǎn)評(píng)估的理論方法，參考《ISO 20671品牌評(píng)價(jià)、原則與基礎(chǔ)》、《GB/T 291 86品牌價(jià)值要素評(píng)價(jià)》、《GB/T 29187品牌價(jià)值評(píng)價(jià)要求》等國(guó)際與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，建立了一套實(shí)操性較強(qiáng)的研究體系，客觀全面地評(píng)價(jià)寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的品牌價(jià)值強(qiáng)度。此外，評(píng)估充分結(jié)合對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)品牌的調(diào)查數(shù)據(jù)，構(gòu)建了中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價(jià)值強(qiáng)度指數(shù)模型。經(jīng)過品牌篩選、品牌資料申報(bào)、品牌大數(shù)據(jù)收集、網(wǎng)絡(luò)公開調(diào)研、行業(yè)專家評(píng)審等環(huán)節(jié)，綜合各方面因素，最終匯集成榜單，以數(shù)字解析商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值，以品牌價(jià)值強(qiáng)度指數(shù)引導(dǎo)市場(chǎng)選擇。
品牌強(qiáng)度等級(jí)評(píng)估
品牌強(qiáng)度
品牌強(qiáng)度是一個(gè)品牌相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在一系列無形指標(biāo)上的整體表現(xiàn)。為了確定一個(gè)品牌的強(qiáng)度，調(diào)查評(píng)估組將系統(tǒng)考察品牌的營(yíng)銷投資、股東權(quán)益以及這些對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的影響。在報(bào)告中,每個(gè)品牌都被賦予一個(gè)品牌強(qiáng)度指數(shù)，滿分為100分,這也將決定品牌價(jià)值的計(jì)算。根據(jù)評(píng)分,每個(gè)品牌都被賦予相應(yīng)的品牌強(qiáng)度等級(jí),從最低的D到最高AAA+，分析品牌強(qiáng)度指數(shù)相關(guān)子項(xiàng)有助于幫助管理者了解一個(gè)品牌未來成功的潛力及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距。
評(píng)估依據(jù)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)特點(diǎn)，建立"寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌強(qiáng)度評(píng)估指標(biāo)體系"。品牌強(qiáng)度指數(shù)反映的是寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌將其預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)收益過程中抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。品牌強(qiáng)度指數(shù)越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)；反之亦然。品牌強(qiáng)度指數(shù)由品牌強(qiáng)度指標(biāo)決定，是各品牌強(qiáng)度指標(biāo)得分的總和。評(píng)估從"產(chǎn)品影響力、運(yùn)營(yíng)影響力、營(yíng)銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6個(gè)方面評(píng)估品牌強(qiáng)度指數(shù)，從而全面客觀地評(píng)估寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價(jià)值。
《2024中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力百強(qiáng)榜》評(píng)價(jià)指標(biāo)與強(qiáng)度指數(shù)
報(bào)告概述
中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力調(diào)查，圍繞中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌發(fā)展歷程，從"產(chǎn)品影響力、運(yùn)營(yíng)影響力、營(yíng)銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等指標(biāo)，選擇符合標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)、項(xiàng)目等進(jìn)行持續(xù)性跟蹤調(diào)查，旨在樹立標(biāo)桿、分享經(jīng)驗(yàn)、共同發(fā)展，為推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局、實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)的作用和力量。
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展，先后經(jīng)歷了重模仿的粗放開發(fā)期、重規(guī)模的高速發(fā)展期和重質(zhì)效的運(yùn)營(yíng)管理期三個(gè)階段。2021年以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)告別"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的模式弊端，重歸穩(wěn)健增長(zhǎng)，注重運(yùn)營(yíng)管理價(jià)值，開始進(jìn)入以"大運(yùn)營(yíng)、大資管、大服務(wù)"為標(biāo)志的運(yùn)營(yíng)管理時(shí)代。
未來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商服務(wù)商需要在開發(fā)模式、營(yíng)銷招商、運(yùn)營(yíng)模式和收入結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)四個(gè)"轉(zhuǎn)變"，從原來的開發(fā)企業(yè)向資管企業(yè)演進(jìn)，并立足于"大運(yùn)營(yíng)、大資管、大服務(wù)"這三大核心能力，在廣度與深度上強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加快構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式。
在運(yùn)營(yíng)管理時(shí)代，品牌建設(shè)無疑將應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要引擎。以品牌建設(shè)驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特色發(fā)展、差異發(fā)展、價(jià)值化發(fā)展，將極大推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
《中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》已發(fā)布六年，其科學(xué)的評(píng)估體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估流程、客觀的評(píng)估結(jié)果已被越拉越多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)認(rèn)可，其對(duì)引導(dǎo)最終用戶投資選址正向選擇、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商和運(yùn)營(yíng)商企業(yè)品牌提升、推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展起到了重要作用。本年度榜單在以往基礎(chǔ)上擴(kuò)大調(diào)研范圍，吸納更多類型優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌，重點(diǎn)測(cè)評(píng)其在寫字樓、產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域品牌影響力，進(jìn)行科學(xué)量化評(píng)估。
通過六年積累與總結(jié)，《2024中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力報(bào)告》在完善數(shù)據(jù)模型、價(jià)值評(píng)估維度體系與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，不斷加大數(shù)據(jù)采集的廣度與深度，不斷提升數(shù)據(jù)渠道的準(zhǔn)確性與可靠性，同時(shí)邀請(qǐng)更多權(quán)威機(jī)構(gòu)、行業(yè)專家與精英參與到品牌影響力的調(diào)查與評(píng)估工作中。
經(jīng)過品牌影響力評(píng)估中心評(píng)估團(tuán)隊(duì)的共同努力，我們?cè)谡{(diào)研超過200個(gè)在中國(guó)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）品牌后，最終選擇符合評(píng)估條件的100個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌納入到調(diào)查與評(píng)估的目標(biāo)樣本中，涵蓋行業(yè)最具代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)集團(tuán)，從而客觀并全面地反映中國(guó)境內(nèi)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園品牌影響力表現(xiàn)。
縱觀2024年寫字樓調(diào)查評(píng)估結(jié)果，以華潤(rùn)萬象生活、中海為首的央企國(guó)企商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依然獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，牢牢地處于品牌影響力榜單的前列。而在品牌影響力年度表現(xiàn)方面，華潤(rùn)萬象生活首次占據(jù)榜首位置，中海和平安不動(dòng)產(chǎn)分列二、三位，第四到第十位則分別是凱德置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、嘉里建設(shè)、中國(guó)金茂、保利發(fā)展、中國(guó)國(guó)貿(mào)。
縱觀2024年產(chǎn)業(yè)園調(diào)查評(píng)估結(jié)果，，以中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、張江高科、招商蛇口為首的央企國(guó)企產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依然獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，牢牢地處于品牌影響力榜單的前列。而在品牌影響力年度表現(xiàn)方面，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)首次占據(jù)榜首位置，張江高科和招商蛇口分列二、三位，第四到第十位則分別是上海臨港、聯(lián)東集團(tuán)、中電光谷、電子城高科、東湖高新、普洛斯、京東產(chǎn)發(fā)。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整和深刻變革，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)進(jìn)一步深化。同時(shí)，頭部商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）企業(yè)一方面謹(jǐn)慎擴(kuò)張規(guī)模提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面不斷深化運(yùn)營(yíng)服務(wù)，在提高運(yùn)營(yíng)能力和管理模式上提質(zhì)增效，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)整體高質(zhì)量發(fā)展。
通過對(duì)眾多品牌影響力維度的分析，我們認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大勢(shì)沒有變，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，以及居民對(duì)美好生活需求的持續(xù)提升，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有廣闊發(fā)展前景；商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價(jià)值。
短期來看，隨著國(guó)家調(diào)整優(yōu)化政策措施陸續(xù)落地見效、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)恢復(fù)向好和企業(yè)信心提振，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)有望在2025年筑底回升，形成市場(chǎng)新的平衡點(diǎn)，迎來新一輪增長(zhǎng)周期。
2024年度中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力TOP100
關(guān)于商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（COSS）
《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》是我國(guó)首個(gè)商業(yè)辦公領(lǐng)域綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、北京建筑設(shè)計(jì)研究院、清華大學(xué)、仲量聯(lián)行等單位聯(lián)合研制，以規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理三個(gè)篇章作為核心，加上前言、總則、術(shù)語、一般規(guī)定、總體目標(biāo)以及認(rèn)證體系，共27章，約26萬字；涵蓋了商業(yè)辦公樓的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、資產(chǎn)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈的操作實(shí)務(wù)，做到的科學(xué)技術(shù)與商務(wù)運(yùn)營(yíng)并重。
《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)負(fù)責(zé)全面宣貫、實(shí)施和評(píng)級(jí)認(rèn)證工作。
商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)根據(jù)《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》和《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)管理辦法》，從2023年7月開始在全國(guó)范圍內(nèi)正式啟動(dòng)商業(yè)辦公建筑評(píng)級(jí)認(rèn)證服務(wù)工作。
《中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報(bào)告》圍繞中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌價(jià)值發(fā)展歷程，選取在中國(guó)內(nèi)地從事寫字樓產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)，以每年9月30日為統(tǒng)計(jì)時(shí)間點(diǎn)，在不斷完善品牌強(qiáng)度指數(shù)數(shù)據(jù)模型、價(jià)值評(píng)估維度體系與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，涵蓋"產(chǎn)品影響力、運(yùn)營(yíng)影響力、營(yíng)銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6大指標(biāo)，全面客觀評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力與品牌影響，通過加權(quán)累加構(gòu)成相關(guān)指數(shù)，每年12月由商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（COSS）正式發(fā)布，評(píng)選出年度寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力TOP100等相關(guān)榜單。
《報(bào)告》重點(diǎn)介紹了2024年中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商品牌影響力發(fā)展情況和特點(diǎn)，深入闡述了在隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整和深刻變革，寫字樓產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)進(jìn)一步深化。2024年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展告別"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的模式弊端，重歸穩(wěn)健增長(zhǎng)，注重運(yùn)營(yíng)管理價(jià)值，開始進(jìn)入以"大運(yùn)營(yíng)、大資管、大服務(wù)"為標(biāo)志的運(yùn)營(yíng)管理時(shí)代。重點(diǎn)分析了寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商在"產(chǎn)品影響力、運(yùn)營(yíng)影響力、營(yíng)銷影響力、創(chuàng)新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6大指標(biāo)的年度表現(xiàn)，系統(tǒng)總結(jié)了2024年中國(guó)境內(nèi)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園最具代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，并提出了2025年中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商服務(wù)商將在開發(fā)模式、營(yíng)銷招商、運(yùn)營(yíng)模式和收入結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)四個(gè)"轉(zhuǎn)變"，從原來的開發(fā)企業(yè)向資管企業(yè)演進(jìn)，并立足于"大運(yùn)營(yíng)、大資管、大服務(wù)"這三大核心能力，在廣度與深度上強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加快構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式。
關(guān)于金廈獎(jiǎng)（GOLDEN BUILDING AWARD）
金廈獎(jiǎng)GOLDEN BUILDING AWARD源于2004年，由房訊網(wǎng)（FUNXUN.COM）發(fā)起，以"致敬行業(yè)創(chuàng)新者"為核心理念，每年舉辦一次。旨在通過對(duì)每年的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行回顧、總結(jié)和展望，評(píng)選業(yè)內(nèi)最有品牌影響力的項(xiàng)目、企業(yè)和人物的方式來推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。評(píng)選體系按照項(xiàng)目、企業(yè)和人物共分三個(gè)單元，分別根據(jù)客戶網(wǎng)民網(wǎng)上投票、業(yè)內(nèi)人士問卷投票、專家學(xué)者閉門評(píng)審三項(xiàng)綜合指標(biāo)的得分對(duì)參選項(xiàng)目、企業(yè)和人物進(jìn)行加權(quán)比較，分類推選出寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市更新、購物中心、建材部品、地產(chǎn)服務(wù)類別以及其他獎(jiǎng)項(xiàng)，他們將成為未來一年中引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展潮流的核心力量。
從2019年開始，金廈獎(jiǎng)GOLDEN BUILDING AWARD引入《商業(yè)辦公建筑綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)級(jí)認(rèn)證體系，并由商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布。
聲明
1、此項(xiàng)榜單僅將國(guó)內(nèi)創(chuàng)建3年時(shí)間以上，自有寫字樓、產(chǎn)業(yè)園3個(gè)項(xiàng)目以上及布局3座城市以上，或具有100000平方米以上的商業(yè)辦公品牌納入品牌影響力榜調(diào)研目錄。
2、由于相關(guān)采樣數(shù)據(jù)本身、渠道及專家評(píng)估等主客觀原因，可能會(huì)帶來最終結(jié)果一定程度的不完美不完整，委員會(huì)承諾將進(jìn)一步提高調(diào)查、評(píng)估體系與標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性。
3、統(tǒng)計(jì)時(shí)間截點(diǎn)：以2024年9月30日為測(cè)算時(shí)間截點(diǎn)；
4、本排行榜允許轉(zhuǎn)載，敬請(qǐng)注明出處。
5、索取品牌影響力報(bào)告，請(qǐng)與委員會(huì)聯(lián)系。
商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)、房訊指數(shù)CORC
COMMERCIAL OFFICE site selection
T:+86(10)87768550
E:info@funxun.com
來 源： 房訊網(wǎng)
