2024年大宗物業(yè)交易額預(yù)計將小幅增長
2023年中國大宗物業(yè)投資總交易額2063億元 ，同比下降13%，創(chuàng)2017年以來新低，租賃需求復(fù)蘇不及預(yù)期、境外高利率環(huán)境以及地緣政治局勢為掣肘市場的主要因素。
展望2024年，國內(nèi)低利率環(huán)境延續(xù)、國內(nèi)險資及產(chǎn)業(yè)資本積極的投資情緒有望成為提振大宗交易市場表現(xiàn)的有利因素。CBRE世邦魏理仕的2024年投資者意向調(diào)查顯示，選擇“更積極投資”的受訪者比例為47%，相比2023年增加13個百分點；境內(nèi)機構(gòu)投資者凈投資意向（即選擇“更積極投資”的受訪者比例減去選擇“更積極出售”的受訪者比例）達50%，相比上一年提高10個百分點，呈現(xiàn)出最強的投資意愿。
但另一方面，CBRE的投資者調(diào)查也表明，2024年大宗物業(yè)市場依然面臨租賃市場去化壓力、買賣雙方對資產(chǎn)價格的預(yù)期差等挑戰(zhàn)，而跨境投資者對中國商業(yè)地產(chǎn)的投資將繼續(xù)保持謹慎。
順風(fēng)與逆風(fēng)交錯之下，CBRE預(yù)計2024年中國大宗物業(yè)交易額將呈現(xiàn)低個位數(shù)增長。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
資本化率趨近頂部區(qū)間
2024年影響商業(yè)地產(chǎn)定價的因素復(fù)雜交錯。一方面，國內(nèi)外利率有望雙降和投資者情緒的觸底回升將對市場釋放積極信號；但另一方面，租賃市場供過于求、開發(fā)商資產(chǎn)處置案例預(yù)計高發(fā)仍將對資本化率形成向上牽引。但總體來看，鑒于2025年后經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)租賃市場持續(xù)復(fù)蘇和全球利率周期下行的預(yù)期，CBRE傾向于認為本輪起于2019年的資本化率上行調(diào)整正在趨近頂部區(qū)間，而國內(nèi)各類型商業(yè)地產(chǎn)投資目前均享有明顯正杠桿。
分物業(yè)類型來看，基于投資者對租賃市場去化壓力的擔(dān)憂，一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓資本化率仍將走擴，但不同品質(zhì)物業(yè)之間資產(chǎn)化率明顯分化，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型資產(chǎn)資本化率相對平穩(wěn)。
隨著租賃基本面穩(wěn)步復(fù)蘇及公募REIT加速推進，2023年下半年以來零售物業(yè)交易活躍度顯著提升，CBRE預(yù)計一線城市優(yōu)質(zhì)購物中心資本化率有望于2024年保持穩(wěn)定。
2024年一線城市倉儲物流資本化率走勢預(yù)計將呈現(xiàn)城市分化的特征，考慮到京滬租賃市場供需壓力猶存，資本化率或?qū)⒗^續(xù)走擴，而廣深在低供給及跨境電商強勁需求的支撐下，資本化率有望出現(xiàn)回落。
自2023年起，CBRE將上海長租公寓資本化率納入監(jiān)測，2023年末大致處于4.75%-5.25%區(qū)間。受2023年起保障性租賃住房集中入市影響，預(yù)計2024年上海長租公寓資本化率短期仍有上升壓力。
一線城市主要資產(chǎn)類別資本化率
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
投資策略與建議
鑒于2024年的商業(yè)地產(chǎn)投資仍將面臨租賃市場復(fù)蘇進度、資產(chǎn)價格波動等不確定因素，CBRE建議投資策略上以結(jié)構(gòu)性投資為主，以處于周期拐點的物業(yè)類型的機會型和增值型投資為輔。
長租公寓
盡管2023年弱于預(yù)期的國內(nèi)經(jīng)濟和就業(yè)市場，以及政策性保租房的加快入市令投資者對市場化住宅租金的增長預(yù)期趨于謹慎，但目前尚低的機構(gòu)化公寓滲透率和住房消費趨勢的轉(zhuǎn)變意味著長租公寓是最值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性投資機會之一。
CBRE的測算顯示，國內(nèi)主要城市的機構(gòu)化長租公寓滲透率均低于10%。與此形成對比的是，58同城和安居客發(fā)布的《2023年畢業(yè)生租住報告》顯示，傾向于租賃長租公寓的畢業(yè)生占比達到22%，這一年輕群體無疑更能體現(xiàn)住房租賃消費的未來演變方向。
CBRE建議投資者重點關(guān)注租賃人口規(guī)模顯著領(lǐng)先的一線城市，以及杭州、成都、西安、武漢等人口流入活躍、機構(gòu)化公寓滲透率較低的二線城市。寫字樓、酒店改造以及pre-reit型收購仍是主流的投資者策略。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指，58同城，安居客，世邦魏理仕研究部，2024年2月
先進制造廠房
作為制造業(yè)升級的重要空間載體，高標廠房的租戶集中于新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)等戰(zhàn)略新興行業(yè)，基于上下游集聚及設(shè)備投入的租戶粘性較高，租約結(jié)構(gòu)較為分散。從投資的角度看，高標廠房的運營管理較物流園區(qū)略為復(fù)雜，但兼具現(xiàn)金流的“穩(wěn)定性”及“成長性”。
以底層資產(chǎn)為高標廠房的兩只公募REITs為例，其90%以上的租戶主要分布于精密機械、汽車裝備、高新材料、信息產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥等先進制造和高科技產(chǎn)業(yè)，2021以來出租率始終維持在90%以上，最近半年的租金收入總體保持穩(wěn)定。
目前資本市場相對較高的市凈率估值體現(xiàn)出投資者對高標廠房所具備的穩(wěn)定現(xiàn)金流和租賃市場樂觀預(yù)期的積極反饋。過去1-2年，高標廠房逐步獲得普洛斯、中金資本、東久新宜、高麓等越來越多機構(gòu)投資人的青睞，先進制造業(yè)聚集的長三角和大灣區(qū)一二線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)是優(yōu)先關(guān)注的目標。
注釋*：不包含擴募及數(shù)據(jù)缺失
數(shù)據(jù)來源：招募說明書，公告，中證評估，世邦魏理仕研究部，2024年2月
寫字樓和研發(fā)辦公
鑒于2023年租賃需求復(fù)蘇不及預(yù)期和充裕的未來新增供應(yīng)，CBRE建議現(xiàn)階段寫字樓和商務(wù)園區(qū)投資仍以核心資產(chǎn)長期稀缺性所推動的結(jié)構(gòu)性機會為主。
目前五年期LPR已經(jīng)降至3.95%，一線城市核心區(qū)寫字樓投資普遍具備正杠桿。而如本報告寫字樓篇指出，一線城市核心商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率仍位于10%左右；2024-2026年期間，一線城市新增甲級和超甲級寫字樓供應(yīng)中僅6%位于核心商務(wù)區(qū)，供需關(guān)系總體健康。最近北京朝陽CBD區(qū)域凱德星貿(mào)項目的交易體現(xiàn)了這一結(jié)構(gòu)性的投資策略。
與寫字樓略有不同的是，研發(fā)設(shè)施的稀缺性更多來自于高科技產(chǎn)業(yè)集聚所形成的護城河。CBRE建議投資者持續(xù)關(guān)注京滬成熟商務(wù)園區(qū)內(nèi)的核心物業(yè)，尤其是因環(huán)評管理、人才和產(chǎn)業(yè)集聚度、空間載體和設(shè)備要求行業(yè)特征明顯而具備高專業(yè)度、高租戶粘性和稀缺性的生命科學(xué)地產(chǎn)。
盡管過去兩年全球生物醫(yī)藥行業(yè)遭遇周期下行，但領(lǐng)先藥企對研發(fā)的持續(xù)投入令京滬生命科學(xué)地產(chǎn)的租賃表現(xiàn)明顯優(yōu)于同板塊的其他研發(fā)設(shè)施。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
倉儲物流
去年四季度以來泰康購入ESR物流資產(chǎn)包、東久新宜購買上海奉賢冷庫等大宗交易，以及普洛斯數(shù)支基金的成功募集表明物流資產(chǎn)仍被結(jié)構(gòu)性看好。CBRE的研究分析發(fā)現(xiàn)，目前中國高標倉規(guī)模約1.2億平方米，不足美國的三分之一。
考慮到除華南區(qū)域外，2024年大部分市場仍面臨較高的去化壓力，CBRE建議現(xiàn)階段投資者仍以一線都市圈內(nèi)的綠地開發(fā)和核心類資產(chǎn)為優(yōu)先標的，同時密切關(guān)注今年下半年至2025年期間市場供需平衡重塑后的周期性向上的機會。
零售物業(yè)
受益于租賃市場持續(xù)回暖的確定性預(yù)期，2024年零售物業(yè)投資將迎來周期性機遇，尤其是基于運營能力的α收益有望在未來兩年快速提升投資回報。
CBRE建議投資者優(yōu)選可租面積稀缺且品牌擴店意愿強勁的一二線城市核心商圈零售物業(yè)，以及PRE-REIT相關(guān)投資機會。自身運營能力尚有欠缺的機構(gòu)投資者應(yīng)考慮與領(lǐng)先的購物中心運營商開展合作。
來 源：CBRE世邦魏理仕場
編 輯：liuy
