第三方托管公司的違約，使得原本素不相識的房東和租客變成了矛盾的對立面，各自的權益都沒能得到保障，而“經(jīng)營不善”似乎總能成為資方試圖金蟬脫殼的合理說辭。
受害者親訴租房爆雷記
10月10日上午10點半左右，剛剛來到深圳小鷹房屋租賃有限公司(下稱“小鷹找房”)的園園就發(fā)現(xiàn)門口已被維權者圍得水泄不通。
昨天房東告訴她自己已經(jīng)兩個月沒收到房租，下周一再不解決就要收房。園園第一時間聯(lián)系了當初租房給她的房屋管家，卻被告知其已經(jīng)離職，而打電話到公司工作人員推說剛剛接手，要了解清楚情況后再給予回復。園園剛剛畢業(yè)一年，今年在疫情期間和朋友換租了龍華區(qū)一套loft小公寓，第一次來的時候就被公寓便利的交通條件和精致的裝修風格吸引了，在網(wǎng)上聯(lián)系的房屋管家告訴她們年付每月只需4200元，另外每月再交400元的物業(yè)費，就可以租到這套房。彼時周邊的兩室一廳要6000元/月左右，園園和朋友當場就交定金決定租下這套房�？偣步涣艘荒甑姆孔�，只住了5個月如今卻面臨被趕走的風險，她今天不得不急匆匆地趕來。
由于是網(wǎng)上簽約，園園這還是第一次來到小鷹找房的辦公場所，公司負責人并不在，現(xiàn)場只有維護秩序的保安和社區(qū)工作人員。辦公場所里擠滿了來維權的房東和租客，大多數(shù)房東都已經(jīng)兩個月沒有收到房租，前來討要說法并準備強制收房，而包括園園在內的租客則表示自己是年付的租金，合約未滿又憑什么不能繼續(xù)居住呢。
原來，小鷹找房的經(jīng)營模式是一直被反復提示風險的“高收低租”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)，有房東表示自己的房子租金市場價格大約為7500元/月，而小鷹找房按年向租戶收取租金則為5500元/月。目前，顯然是資金鏈斷了，出現(xiàn)了大量租金無法兌付的情況。
現(xiàn)場的社區(qū)工作人員表示，深圳市住建局、人力資源和社會保障局、公安局等有關部門已經(jīng)介入調查，并組織房東和租戶分別填寫相關信息。而小鷹找房方面，一位外聯(lián)部工作人員稱，房東和租戶協(xié)商好，可以一起到公司解約，公司拖欠房東和租客的錢將分6期返還，第一期將于12月30日退還，目前已有部分房東和租客簽署解約協(xié)議。
房東版：
租客版：
然而，包括園園在內的很多租戶認為，簽了解約書，錢沒要回來，只能拿到一個接近信用破產(chǎn)公司的“白條”，還要重新找房，完全不能接受。而房東們則想馬上解約及時止損盡快收回房子，這使得原本應該一致對外的雙方之間關系變得微妙起來，而大幅租金差的存在更是讓雙方之間的溝通變得愈發(fā)無效。
晚上6點左右，等待了一天的園園和其他維權者們終于等到了小鷹租賃的負責人(據(jù)其自稱)，這位費總表示公司現(xiàn)在的確經(jīng)營不善，但在積極解決問題，在政府相關部門的指導下將在2-3周給出全套解決方案。
一同出現(xiàn)的還有深圳市住建局的工作人員(未提供身份證明)，他表示，政府有關部門已經(jīng)成立了平臺，專項負責處理此事，并會對該公司提出的解決方案提出指導意見，希望房東和租客填寫統(tǒng)計信息并盡快選出代表參與解決方案的討論。
而現(xiàn)場提出的關于公司目前有多少房源未能按時支付租金、涉及資金金額、公司資金去向、公司與三彩家之間的關系等問題，該負責人均未予以明確回復。
“我當然愿意再等2-3周啊，只是不知道房東愿不愿意”，園園這樣表示。
而不少房東表示，每個月收的房租要用來支付房子的貸款金額，自己給小鷹找房和租戶時間，銀行卻不會給自己時間。還有房東表示，加上空置期，小鷹找房欠自己三個多月房租了，根據(jù)合同，延遲交支付租金滿15個工作日，房東是有權力解除合同的。
10月10日晚，已有租客在騰訊新聞上發(fā)布相關話題。
高風險瘋狂擴張背后或為支撐關聯(lián)公司核心業(yè)務？
9月23日，小鷹公寓的官方微信發(fā)布了一則聲明，表示公司仍在正常運營。而根據(jù)10月10日的現(xiàn)場統(tǒng)計信息，小鷹找房拖欠租金的業(yè)主已有300余名。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，深圳小鷹房屋租賃有限公司成立于2019年9月27日，公司現(xiàn)有一起房屋租賃合同糾紛。
另外，多名租客向證券時報記者表示，當初是在“三彩家”APP上簽約租房的，工作人員也稱小鷹找房背后母公司是三彩家，但現(xiàn)在已無法在該APP上查看房屋租賃合同，小鷹找房方面也未有官方說法回應其與三彩家有限公司之間的關系。而記者通過公開信息發(fā)現(xiàn)，小鷹找房與城城找房、三彩家之間或存在著千絲萬縷的聯(lián)系。
據(jù)悉，三彩家是一家生活服務行業(yè)全場景SaaS服務商，其公司官方介紹有六大管理系統(tǒng)：人力資源管理系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)、交易結算管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)分析管理系統(tǒng)、產(chǎn)品管理系統(tǒng)和供應鏈管理系統(tǒng)，主要應用于住房租賃行業(yè)、家政服務行業(yè)、社區(qū)商超行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)和家庭裝修行業(yè)等社區(qū)場景。三彩家近期在美股遞交了招股說明書，準備上市融資不超過3000萬美金。
根據(jù)天眼查企業(yè)結構圖信息，三彩家與城城找房背后曾有過相同的股東或實投人，而三彩家的招股說明書中也寫明城城找房曾是三彩家的關聯(lián)方。
三彩家與小鷹找房的股權關聯(lián)未能直接體現(xiàn)出來。目前僅發(fā)現(xiàn)其母公司陜西小鷹投資管理有限公司與三彩家和城城找房的登記機關都為西安市工商行政管理局經(jīng)開分局。
但值得注意的是，城城找房與小鷹找房目前所使有的SaaS系統(tǒng)均采購自三彩家。
根據(jù)招股說明書，三彩家凈利潤在2019年實現(xiàn)
轉正，達到645.77萬美元，較上一年度暴增532%。而其截至3月31日的2020年與2019年財務數(shù)據(jù)顯示，2019年轉讓了90%租約之后收入并沒有下降，而且利潤出現(xiàn)大增。招股說明書中解釋的原因是，公司把重點從租賃市場轉向了轉向物業(yè)網(wǎng)站服務和鎖具銷售(或可以理解為其SaaS業(yè)務以及智能鎖銷售業(yè)務)。其中，城城找房是其最大客戶，收入占比達62.2%。
同時，招股說明書中提到其物業(yè)網(wǎng)絡服務和鎖具銷售分別于2019年下半年和2020年初推出，這兩個業(yè)務線在截至2019年3月31日的前六個月內沒有收入。
小鷹找房于2019年9月成立，此后以“高收低租+長收短付”的模式迅速進行擴張，其每套房源均采購了三彩家的核心業(yè)務-SaaS與智能鎖。如此推論，小鷹找房的規(guī)模維持增長，也將推動三彩家業(yè)績的持續(xù)性增長。
租房生意何時能摒棄金融游戲玩法回歸租賃服務本質？
今年年初蛋殼、青客雙雙爆雷，近段時間全國各地長租公寓又是雷聲不斷。
8月27日，上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路，上萬人因“爆雷”面臨無家可歸。
9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會發(fā)出風險警示，提醒廣大住房租賃當事人在租賃活動中謹慎選擇、注意甄別，并公示了已被相關管理部門和行業(yè)協(xié)會重點關注及約談的企業(yè)名單，其中廣州小鷹租房、城城找房廣州分公司、三彩家廣州分公司均在列。
9月初，深圳市寓意物業(yè)管理有限公司涉嫌存在“高收低租、長收短付”運作模式經(jīng)營導致“爆雷”，現(xiàn)已卷款跑路。
就“托管公司跑路，租客和房東怎么辦”，記者采訪了多位法律界人士，被告知這一問題目前理論界和實務界爭議較大，各地的執(zhí)行標準也有所不同。
在理論上有兩種觀點，第一種觀點是責任由房東承擔。持此觀點的法理在于根據(jù)《民法》總則第162條關于代理的定義，房東和托管公司簽訂的托管合同，包含了委托代理權限。托管公司再和租客簽訂的租賃合同，其實是在行使委托代理權，該合同對房東也有約束力，租客合法取得房屋占有權。即使托管公司沒有履行其與房東之間的合同義務，租客依然享受房屋占有使用權。
第二種觀點是責任由租客承擔。此觀點基于的法律關系認為，房東和托管公司是事實租賃關系而非委托關系，托管公司與租客也是租賃關系。三者間的法律關系為：房東為出租人，托管公司是承租人，租客是次承租人。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的法律：由于托管公司拖欠房租不能，房東是有權解除協(xié)議收回房租的。
而現(xiàn)實中，托管公司跑路，造成了房東和租客利益都受損，起訴托管公司即使勝訴，但對方早已是空殼公司根本沒有任何償還能力，追償損失可能是一個較為漫長的過程。而從之前的案例來看，基本上是租客和房東協(xié)商各自承擔一部分損失。
針對此次深圳小鷹找房發(fā)生的租金無法兌付事件，證券時報記者采訪了深圳市住建局相關負責人，對方表示，長租公寓本身就存在結構性問題，政府部門目前正在積極有序地推動該事件的解決，希望受害者能夠理性維權。
第三方租房平臺的出現(xiàn)，原本占據(jù)了國家強調租售并舉的天時、規(guī)模化房屋改造的地利、以及租房接受度越來越高的人和，緣何短短四五年時間，行業(yè)就迅速滑落、頻頻爆雷？
究其原因，該行業(yè)原本應是一個重投入、長周期的產(chǎn)業(yè)，而目前大部分企業(yè)卻玩起了金融游戲，或是推出租金貸，或是采用“高收低租”的經(jīng)營模式，以期最快拿到現(xiàn)金流、爭奪市場占有率。然而，這種商業(yè)模式天然存在缺陷和巨大風險，已經(jīng)在市場規(guī)律下被證偽。
今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，對住房租賃企業(yè)的資質、行為、監(jiān)督機制及法律責任進行明確規(guī)范，該條例是我國住房租賃領域首部條例性規(guī)范性文件，旨在規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃當事人合法權益，構建穩(wěn)定的住房租賃關系，促進住房租賃市場健康發(fā)展。杭州等地目前也開始試行“風險防控金”等監(jiān)管新政。
有業(yè)內人士表示，住房租賃行業(yè)即將面對最強監(jiān)管，同時也將迎來發(fā)展機遇�！氨O(jiān)管有望終結行業(yè)中的種種亂象，這就給正常經(jīng)營的企業(yè)創(chuàng)造了更好的環(huán)境�！�
來 源： 證券時報
編 輯：liuy
