長租公寓涼了……嗎？
至暗時刻是個偽命題
長租公寓正處于九年之癢的時刻。
從2011年長租公寓開始萌芽到今天，行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了資本試探、瘋狂進(jìn)入、開發(fā)商高調(diào)入局、瘋狂擴(kuò)張爭奪租賃房源、品牌上市、集中爆雷等階段。
九年的時間，長租行業(yè)幾乎沒有脫離出話題中心，今年疫情下，行業(yè)的一舉一動更是備受關(guān)注。
在貝殼研究院根據(jù)公開信息統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，受疫情影響，上半年有16家中小長租企業(yè)直接倒閉，TOP10品牌長租公寓新開店數(shù)量共93家，新開店率僅為8.2%，而這個數(shù)字去年超過70%。
疫情下長租進(jìn)入無路可走狀態(tài)，人們紛紛在行業(yè)公屏上打出“至暗時刻”四個字。
實(shí)際上，疫情對每個行業(yè)都有很大影響。
比如餐飲業(yè)，僅僅是春節(jié)7天，餐飲業(yè)就已損失5000億元左右，包括西貝、海底撈在內(nèi)的許多重量級的連鎖餐企，都在喊救命。再看旅游業(yè)，疫情期間幾乎已經(jīng)全面停擺，據(jù)企查查專業(yè)版數(shù)據(jù)，僅僅是截止到3月25日，全國就已有11268家旅游類企業(yè)注銷、吊銷經(jīng)營。這種停擺更如同蝴蝶效應(yīng)，直接影響到航空業(yè)以及郵輪業(yè)。
比起餐飲或者旅游，長租公寓的抗風(fēng)險能力反而會強(qiáng)一些。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京租賃市場總體成交量環(huán)比上漲，全國租房成交量也創(chuàng)下17個月新高。
說到底，人們最大的顧慮，還是源自去年的爆雷。在那場爆雷潮中，長租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達(dá)53家；其中，因為資金鏈斷裂跑路的有45家，租戶與業(yè)主隨之受到了牽連，以至于都對長租公寓心有余悸。
但從商業(yè)本質(zhì)來說，每個行業(yè)都會有陣痛期，巴菲特說過，當(dāng)大潮退去，你才能知道誰在裸泳。往往在陣痛期崛起的都會成為優(yōu)秀的企業(yè)，美團(tuán)曾經(jīng)歷過千團(tuán)大戰(zhàn)，滴滴也曾是網(wǎng)約車大戰(zhàn)中激進(jìn)燒錢的一員。
長租經(jīng)過去年的爆雷洗禮，已形成了頭部企業(yè)集中的市場格局，這一次疫情如同催化劑，進(jìn)一步加速了品牌的優(yōu)勝劣汰，運(yùn)營或者資金鏈等有問題的品牌被淘汰，經(jīng)得住考核的品牌依然堅挺，以致于行業(yè)一邊是16家企業(yè)的破產(chǎn)，一邊卻是自如疫情期間6棟公寓100%滿租、其他公寓95%-98%良好出租率的鮮明對比。
當(dāng)然，活下來的企業(yè)，也并不好過。就像滴滴是出行平臺，自如是租房平臺，而平臺類企業(yè)在面對問題時都被承載著重大責(zé)任，或無限連帶責(zé)任，甚至在輿論蜂擁下經(jīng)常被誤解。前段時間一條視頻在網(wǎng)絡(luò)上引起熱評，在事件未核實(shí)的情況下被大家認(rèn)為是無良滴滴司機(jī)直播性侵女乘客，負(fù)面輿論瞬間把滴滴淹沒。后來警方通報真相后，才知道原來司機(jī)與乘客是一對夫妻，為了吸引眼球，牟取錢財利益，就制造了那場“滴滴司機(jī)”與“性侵女乘客”的直播誣陷。
滴滴自從此前的順風(fēng)車事件以后，在安全防范上已經(jīng)努力加強(qiáng)，可問題一出現(xiàn)，責(zé)任依舊是在平臺身上。平臺或許有責(zé)任，平臺或許也有點(diǎn)無辜。滴滴出現(xiàn)之前，出租車各類事件比比皆是，而長租公寓出現(xiàn)之前，普租各種隱患也存在不少�！白夥孔拥囊荒昀锒己煤镁S護(hù)著，每周打掃衛(wèi)生，退租的時候二房東各種理由不退押金，后來還拉黑了我�！敝跎嫌凶饪吞寡酝搜航痣y。
“多次偷拿我冰箱里的東西，廁所不沖馬桶，屢教不改，房東也不愿意管這種事情，雙方都不愿意違約搬走才動手打了起來。”因為沒有清退制度，合租遇到難言的租客，不是自己吃虧，就是鬧劇收場。
長租公寓，因為平臺或制度完善，反而能大大降低租房中的各種隱患�！�2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》指出，新生代租客的租住需求已迎來新一輪升級，年輕、高學(xué)歷、薪資水平較高的新生代租客正在崛起，“長租”已經(jīng)成為城市青年習(xí)慣的生活方式。數(shù)據(jù)顯示，超過6成人已經(jīng)租房3年以上、超過56%的租客熱衷選擇大且好的長租機(jī)構(gòu)。
可出行、長租等都是民生行業(yè)，民生即面向形形色色的人。人性的缺點(diǎn)是沒辦法通過各類審核軟件篩除的，就像柳青說的，月濺星河，長路漫漫，只求上天賜予我們力量，讓我們火眼金睛，辨識一切害群之馬、妖魔鬼怪。
讓租房發(fā)生改變
長租公寓的出現(xiàn)，是順勢而生。
2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出“房住不炒”，長租迎來蓬勃發(fā)展期。
李先生是自如的業(yè)主，在他看來，長租公寓帶來的便利遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個人出租。
在接觸長租公寓之前，李先生一直在58同城這樣的平臺出租個人房源，由于自己要工作，每當(dāng)有人約看房的時候，他總是抽不出空，好不容易等兩天有空了，租客已經(jīng)租到了別的房子。對于已經(jīng)租出去的房子，他也最怕租客半夜因為停電而聯(lián)系自己，這種時間成本很讓人崩潰。
“房子有時候空出來的時間所產(chǎn)生的成本，要自己承擔(dān)，房子租出去產(chǎn)生的維修、售后時間成本，也需要自己承擔(dān)�！崩钕壬欢日J(rèn)為，當(dāng)房東比跟客戶簽約，還要繁瑣、有挑戰(zhàn)。
2017年9月，他在朋友的建議下將名下的幾套房子租給了自如后，從帶看到簽約，再到管理、售后等環(huán)節(jié)，似乎都沒有自己出鏡的戲份了。
從租期來說，在普租市場，一個業(yè)主每年平均要找1.5個租客，而每次租賃也都要產(chǎn)生1-2個月的空置期，這讓李先生這樣的業(yè)主的租賃成本有所增加。如果在長租品牌的安排下，業(yè)主與品牌簽長期契約后，既省去了業(yè)主的麻煩，也提高了房子的使用效率。
“現(xiàn)在租客有問題會聯(lián)系管家。”李先生說體驗到當(dāng)房東的愜意后，也對平臺多了一份理解，畢竟臟活累活是平臺承接了過去。
鮮女士是南京的一名業(yè)主，她也認(rèn)同長租公寓的省心，可去年她將房子租給樂伽公寓，沒想到遇上了爆雷潮，品牌公寓跑路給自己造成了很大的損失，至今也沒有解決的方法：“長租公寓安逸是安逸，就是爆雷讓人感到害怕，下次要選，要選大一點(diǎn)的平臺�！�
作為租客的徐女士感同身受，她已經(jīng)在自如住了三年半。
地方性的長租公寓品牌她較少考慮，有背書的，才讓她安心。
2015年10月張女士到了北京，最初是投奔住在皮村附近的同學(xué)，沒多久同學(xué)結(jié)束了北漂生活，她開始花式找房子，有時去微博找合租，偶爾去豆瓣看看。
那時候她的漂泊感很強(qiáng)，幾個月就得搬一次家，既因為實(shí)習(xí)期間地方變動，還因為居住環(huán)境劣質(zhì)、房東售后服務(wù)差，一年的時間換了4套房子。
就像最近熱播都市劇《三十而已》，王漫妮在上海待了8年一直都有強(qiáng)烈的漂泊感，從不認(rèn)為自己屬于那座城市，最重要的原因就是時常搬家，劇中最近的一次是因為房東單方面違約漲租幅度超20%不想租了。
2016年底，張女士工作穩(wěn)定后就住進(jìn)了自如的房子，一租就到了現(xiàn)在。
在她看來，能一直住下去有3個關(guān)鍵原因：首先隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，人們開始關(guān)注生活質(zhì)量，長租公寓裝修溫馨，且移動端看到是什么樣，看房的時候就是什么樣；其次公寓管家服務(wù)態(tài)度好，不會遇到黑中介、黑房東了，售后也很及時，提升了租房的幸福感；最后房子明碼標(biāo)價，信息透明，房源眾多，能滿足自己的多樣化需求，比如分散式、集中式，自如長租公寓都有。
這其實(shí)并不罕見，網(wǎng)約車行業(yè)的發(fā)展帶來了網(wǎng)約司機(jī)，長租行業(yè)的前進(jìn)也誕生了新職業(yè)公寓管家。
知乎管理上有個問題是：在長租公寓做公寓管家是什么體驗？有個叫Pearce的網(wǎng)友說：實(shí)際感受是，雖然收入略高于酒店基層崗位，但不同于酒店，需要將8小時之外的時間也貢獻(xiàn)給這份工作。尤其是駐店管家，可能會在半夜接到租客的電話需要解決問題。
雖然辛苦，但從業(yè)者多為年輕人，熱情高。比如泊寓大多數(shù)成員是90后，是萬科旗下最年輕的團(tuán)隊；上海自如80%以上的工作人員平均年齡僅有24歲。
當(dāng)然，作為業(yè)主、租客之間的連接橋梁，長租公寓品牌運(yùn)營商們即使受到了爭議，也都在疫情下為租客提供了安全保障。
自如前后發(fā)布六次“共抗疫情，平安自如”公告，出臺為武漢全部租客減免租金服務(wù)費(fèi)、為全國租客減免半月服務(wù)費(fèi)、安置近萬名租客、推出0押金簽約、提供續(xù)約退租便利、保潔消毒升級等措施，并為此投入近4億元；地方性長租公寓品牌，如成都的像素公寓、和嘉公寓，將優(yōu)惠政策覆蓋至全數(shù)因交通管控導(dǎo)致返程受阻及延期復(fù)工的租客……
租房成為長期主義
長租爆雷潮、疫情下的止步……長租行業(yè)現(xiàn)階段的艱難，是讓租住生活能變得更好。
從大環(huán)境來說，現(xiàn)在是新租房時代，長租行業(yè)成為了長期主義，是當(dāng)下租賃市場不可或缺的一部分。
馬云曾勸年輕人不要買房，未來“房價如蔥”，要學(xué)著租房生活。要是現(xiàn)在就為買房背上了貸款，過幾年萬一遇上失業(yè)或是公司倒閉等意外狀況，貸款要怎么還呢？
做地產(chǎn)生意的王石自然不同意馬云的觀點(diǎn)，他認(rèn)為未來的房價不會很便宜，只會做適當(dāng)調(diào)整。但王石也勸年輕人即使有錢也不應(yīng)該著急買房子，對于還有理想未實(shí)現(xiàn)、事業(yè)還沒定型的年輕人來說，40歲之前都是租房為好。
兩位大佬說的都是當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)，房價日益上漲的大趨勢下，年輕人住房慢慢變成了世界性的問題。比如英國，25歲-29歲的年輕人擁有房子的比例，從1996年的55%下降到了2015年的30%，30-40歲年齡段的擁房率從68%下降到46%。
在我國，艾媒咨詢《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為堅持報告》數(shù)據(jù)顯示，2019年有43%的白領(lǐng)能夠接受一輩子租房。
也就是說，租房正在變成年輕白領(lǐng)們，長期的一種生活方式。
孤獨(dú)經(jīng)濟(jì)崛起也促進(jìn)了租賃市場的發(fā)展，挖財曾聯(lián)手百度外賣發(fā)布《空巢青年生活報告》顯示，空巢青年群體人均在房租上每月的花費(fèi)是普通青年的1.5倍。
這充分說明，當(dāng)下空巢青年們租房已經(jīng)不是為了生存，更多是為了生活，愿意花錢住進(jìn)更好品質(zhì)的房子。
另一方面，行業(yè)現(xiàn)在的艱難正在讓長租變得更規(guī)范、更可持續(xù)。
在互聯(lián)網(wǎng)場地，網(wǎng)約車、共享單車的“燒錢戰(zhàn)爭”教會了行業(yè)要杜絕以補(bǔ)貼為手段的營銷方式，同時要學(xué)會深耕細(xì)分市場、注重升級服務(wù)。燒錢補(bǔ)貼后引發(fā)的行業(yè)亂象，也導(dǎo)致政府部門的重拳出擊，從制度上規(guī)范行業(yè)。
而長租爆雷后，多地政府都展開了專項檢查，集中整治、規(guī)范住房租賃市場經(jīng)營秩序，嚴(yán)查租金貸合同套嵌、高收低租、侵害群眾利益等問題，還有些地方探索建立了住房租賃租金托管制度，保障業(yè)主、租客的權(quán)益，讓長租公寓企業(yè)租金收入更加透明、規(guī)范。這當(dāng)中，自然需要品牌們的共同前進(jìn)，共同維護(hù)行業(yè)的口碑，在自身成長的同時，給租戶、業(yè)主一個健康的市場。
未來的租賃關(guān)系和服務(wù)依然有很大的改進(jìn)與想象空間。從租客端來看，德國的平均租賃周期為11年，日本為5.2年，英國為2.5年。長期且穩(wěn)定的租賃周期讓租客能有很高的安全感和幸福感，當(dāng)然，這對于業(yè)主端來說也是有利的，能擁有一段靠譜的租賃關(guān)系。
作為消費(fèi)者的我們，在享受長租公寓帶來好處的同時，也應(yīng)當(dāng)給身處探索期的長租公寓多一些時間，多一點(diǎn)理解。
