“中秋國慶”雙節(jié)已經(jīng)過去近一周，營銷“喜報”不斷刷屏，但關(guān)于鄭州樓市未來似乎蒙上了一層陰影。
清冷貫穿于市場中之中。
上半年受疫情影響，鄭州多數(shù)房企銷售情況并不理想，加之金融監(jiān)管“三條紅線”等新規(guī)落定，來自方方面面的壓力一重高過一重。
重壓之下，“金九銀十”的8天長假被鄭州房企視為近年來最為重要的“黃金周”，每家房企都推出多重優(yōu)惠策略搶收市場；節(jié)后，也有不少房企放出“喜報”慶祝營收，但真實情況并不理想。
“假期期間，到訪量比平常上漲4-6倍，但成交情況并不理想。定房客戶基本都是之前的，沖著優(yōu)惠才定的房。”在鄭州中原區(qū)上班的置業(yè)顧問小趙告訴近期走訪市場的中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，客戶從看房到購房周期基本在3個月以上。
為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”營銷，包括降價促銷。
二手房市場亦是如此，據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州走訪了解，二手房價格已壓縮至3年來最低，目前存量消化周期仍在1年以上，處于歷史高位。
“中秋國慶”雙節(jié)已經(jīng)過去近一周，營銷“喜報”不斷刷屏，但關(guān)于鄭州樓市未來似乎蒙上了一層陰影。
降價搶收
據(jù)不完全統(tǒng)計，剛剛過去的2020年9月份，鄭州市新建商品房成交19080套，比8月份下降15.4%；二手房成交7654套，比上月的7701套也略有下降。
位于鄭州經(jīng)開區(qū)濱河國際新城的某售樓部也是類似情況。“10月我們項目推出了多重優(yōu)惠，買一套110平方米房子算下來能比之前省8萬元左右，來看房的客戶確實比之前多了，每天都忙得腳不沾地�！痹擁椖恐脴I(yè)顧問張成國表示，“成交情況確實有所上升，但并沒有達(dá)到預(yù)期，不少客戶處于觀望狀態(tài)。
這樣的情形基本上是長假期間購房者集中畫像。
為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”營銷。
“南龍湖在售項目達(dá)到30個以上，大小開發(fā)商都有，零首付、首付分期比比皆是�！币晃荒淆埡䥇^(qū)域的分銷經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，區(qū)域均價目前基本已經(jīng)跌至7000元/—9000元/平方米。
中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州發(fā)現(xiàn)，本土房企浩創(chuàng)集團(tuán)旗下多個南龍湖項目采用了零首付、首付分期等方式售房。在致電位于鄭新快速路的浩創(chuàng)某項目時得知，可以“零首付”購房，項目置業(yè)顧問表示，“具體細(xì)節(jié)可以來售樓部詳聊，電話里說不清楚。”
“這種違規(guī)銷售導(dǎo)致買房完全沒有門檻，風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給客戶和銀行。凡是敢做‘零首付’的開發(fā)商都極度缺錢，因為這種做法對品牌傷害很大，開發(fā)商為保證利潤率，難免會減配房屋質(zhì)量�！痹摲咒N經(jīng)理透露。
實際上，在鄭州樓市大火的2016年、2017年，位于南四環(huán)外的南龍湖區(qū)域出盡了風(fēng)頭，樓盤均價一度飆到11000元/平方米，當(dāng)時市場人士甚至認(rèn)為南龍湖將漲至13000元/平方米以上。
如今的南龍湖，房價已經(jīng)普遍不足10000元/平方米，主要承接城市剛需客戶，購房門檻很低，價格戰(zhàn)激烈。
除了“零首付”，降價也成為吸引市場客流的主要方式。
雖然9月的“不帶頭降價”閉門會議話音未落，但從市場給出的反映來看，依然是降者居多。
節(jié)前，位于北龍湖“地王窩”的碧源榮府項目對外釋放信息，核心區(qū)低密洋房，全款最低26800元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)層28800元/平方米，刷新了該區(qū)域近5年銷售最低價格紀(jì)錄。
鄭州二七區(qū)南三環(huán)某商業(yè)公寓，之前售價10000元/平方米左右，國慶期間價格“腰斬”，直接降到5800元/平方米起。
無獨有偶，高新區(qū)萬達(dá)廣場旁邊某樓盤，借高新萬達(dá)開業(yè)人氣火爆，直接推出12500元/平方米房源；管南片區(qū)南四環(huán)附近某大盤，在13000元/平方米基礎(chǔ)上也推出10900元/平方米精裝房源；南港某住宅性質(zhì)樓盤直接以“抄底”價5XXX元/㎡公開銷售，把航空港區(qū)價位拉到5字頭；位于金水北區(qū)的和昌優(yōu)地，近期3號樓精裝改毛坯，18500元/平方米價格回落到15500元/平方米，直接降價3000元/平方米。
隨著上市房企年底財務(wù)考核期來臨，降價仍將繼續(xù)，但無奈鄭州庫存量過大。按照行業(yè)商品房庫存消化周期計算，超過12月即為不健康狀態(tài)。
貝殼研究院市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，大鄭州范圍內(nèi)12個區(qū)域中僅有高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中牟三地住宅庫存進(jìn)入健康周期。
此外，南龍湖所在的新鄭片區(qū)，住宅庫存量最高，達(dá)到274萬平方米，主城區(qū)中原區(qū)也達(dá)到175萬平方米，按照過去12個月的銷售去化平均速度，這兩個區(qū)域的庫存出清周期分別高達(dá)26個月、16.2個月。
二手房降價25萬無人問津
鄭州市民小彭給中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州講了他的購房故事。
2016年，小彭家里賣了兩套房，均位于鄭州西郊某家屬院，第一套于當(dāng)年6月出售，兩天漲了10萬元，簽約前中介幫忙臨時加價到5萬元，依然有人搶。最終房子還是被加價的人買走了。
同一個小區(qū)其他房子也是如此，坐地起價、違約、繼續(xù)漲價，依然不愁賣�！案杏X市場都瘋狂了，每個人都跟中了彩票一樣買房，只要看中了房子，就一個字，‘買’�！�
今年7月，小彭又掛出去一套北區(qū)109平方米三房，報價145萬元，略低于市場價。但3個月過去了，除了3家中介打過電話核實房源信息，再沒有一個人問過。
小彭的境遇并不是個例。
2017年4月，劉女士在南龍湖金立方小區(qū)買了一套62平方米二手房，作為投資用，房東報價52萬元，當(dāng)時南龍湖新房均價在10000元/平方米左右。
“買房時地鐵城郊線已經(jīng)開通，且還有另一個客戶等著簽約，他想出50萬元，這個房價我和家人都覺得撿漏了，所以就沒還價，結(jié)果現(xiàn)在砸手里了。”劉女士說，這個房子目前在出租，租金每月900元，“每次租期結(jié)束后，至少空租倆月以上�！�
中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州了解到，該小區(qū)目前同等戶型二手房成交總價在38萬-43萬元。
今年6月底，老楊準(zhǔn)備將自住的二里崗地鐵口附近88平方米兩房出售，換一套離兒子近點的房子，剛開始報價160萬元，無人問津；8月中旬報價改為145萬元，降價15萬元，無人問；9月中旬，再次降價至135萬元，終于有了兩次帶看，但意向都不強烈。3個月降價25萬元，至今還沒賣出去。
“這種情況現(xiàn)在太常見了�！辨溂夷抽T店工作人員阿華告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州。
阿華從事二手房買賣已有5年時間。他表示，從2018年夏季開始，市場就開始走下坡路，今年尤甚�！艾F(xiàn)在我們這個店周邊的兩個小區(qū)今年下半年每一套出售房源，成交價至少比賣家掛出的起始價格低10萬元，最高一套降了22萬元�！�
二手房量漲價跌已成定局
“同事們都出去外拓了，現(xiàn)在主要做新房業(yè)務(wù)，如果你在網(wǎng)上有看中的二手房，我可以帶你去看�！睂τ趤碓L的客戶，鄭汴路上一家二手房門店工作人員表示，“二手房現(xiàn)在的確難賣，主要問題是買方和賣方都在觀望，只要賣方能讓價，買房的其實也有。”
據(jù)他介紹，他們店里“銷冠”僅10月之后就成交3套�！岸际莾r格讓步之后買方立刻決定簽約�！�
位于農(nóng)業(yè)南路附近的一家21世紀(jì)不動產(chǎn)店長也表示，“店面周邊小區(qū)去年9月份二手房成交價在21000元/平方米左右，今年掛牌均價19500元/平方米，成交價格還要再低一些�！�
成交價格低、周期長，二手房市場的現(xiàn)狀從數(shù)據(jù)上也可見一斑。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年9月鄭州二手房均價為14532元/平方米，房價同比去年每平方米下降343元，已經(jīng)連降24個月。
其中較上個月房價來看，惠濟(jì)區(qū)跌幅最大，環(huán)比下降0.16%；經(jīng)開區(qū)以及金水區(qū)位居第二、第三位，環(huán)比下降0.12%和0.1%；高新區(qū)、鄭東新區(qū)以及中原區(qū)二手房價較上期有些許上調(diào)。
同時，鄭州目前二手房供應(yīng)量相當(dāng)龐大，掛牌總量為101827套；9月份，鄭州二手房去化總量為7654套，8月為7701套，目前存量消化周期仍在1年以上，處于歷史高位。
其中金水區(qū)仍為二手房供應(yīng)大戶，以
27308套二手房掛牌量穩(wěn)居各城區(qū)榜首；其次為中原區(qū)及二七區(qū)，二手房掛牌量分別為12549套、12467套。
另一方面，鄭州二手房市場呈現(xiàn)明顯量漲價跌狀況。
在價格方面，二手房降價空間已壓縮至3年來最低。
“從與新房價格對比來看，鄭州二手房價格基本上掉至2017年以來最低值�！编崠|新區(qū)某二手房中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“目前降價銷售的賣家已經(jīng)成為大多數(shù)，市面上二手房價格與其周邊新房相比基本不存在倒掛情況。”
上述鄭東新區(qū)某二手房中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人分析稱：“二手房市場就是樓市走向的‘晴雨表’。房價暴漲時，購房者恐慌情緒重，二手房成交快；當(dāng)前新房市場都在降價促銷，在選擇房源時，購房者就會理性比較，這就導(dǎo)致了二手房降價、成交慢的現(xiàn)象。雖然價格在降，但成交價基本都在合理范圍，沒有出現(xiàn)過于夸張的‘跳樓價格’。”
一位來自券商研究機構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為二手房市場冷卻有三方面原因：一是市場整體導(dǎo)向影響，導(dǎo)致觀望情緒加重；二是稅費政策，尤其是不滿五年差額稅，導(dǎo)致購買二手房成本增加；三是限購原因，很多家庭不再具備購買資格。
“從目前用戶選擇戶型和價格段的情況來看，房子本身實用價值越來越被看重，住房需求逐漸回歸居住屬性，有利于推動房地產(chǎn)市場更趨理性�！敝袊虡I(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長宋向清認(rèn)為，在限購政策沒有放松、整個房地產(chǎn)市場趨冷的大背景下，鄭州二手房市場的冷卻并不顯得突兀。
在他看來，鄭州作為中原城市群龍頭城市又是省會城市，旺盛需求一直存在，房價會保持健康穩(wěn)定態(tài)勢，二手房也不會有太大波動；對購房者而言，因為配套成熟和明顯位置優(yōu)勢，品牌房企二手房社區(qū)也不失為一個好的選擇。
來 源： 中國房地產(chǎn)報
編 輯：liuy
