房企對(duì)千億的執(zhí)念仍未消弭。
自從2010年行業(yè)誕生第一家千億房企，至2019年，房地產(chǎn)行業(yè)千億房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到34家。隨著這34家千億房企的規(guī)模之和已近8萬(wàn)億元，行業(yè)集中度提升趨勢(shì)愈加明顯。
雖然整體規(guī)模依然在走高，但2019年新增千億房企的數(shù)量相比2018年的增量已經(jīng)有所減少。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2018年新晉千億的房企共有13家，而2019年這一數(shù)字僅為5家，分別為奧園地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)和中國(guó)鐵建。
其中，受益于大灣區(qū)政策利好影響，今年的千億房企新秀中奧園地產(chǎn)和美的置業(yè)兩家均為粵系房企。而濱江集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)則是千億房企中較為罕見(jiàn)未進(jìn)行全國(guó)化布局、僅憑深耕某一區(qū)域便突破千億規(guī)模的房企。
除了新增數(shù)量上減少，房企2019年普遍的銷(xiāo)售增速也在明顯放緩。除了頭部房企銷(xiāo)售增速已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)，規(guī)模幾近天花板，即使是仍然在追趕規(guī)模的中型房企銷(xiāo)售增速也在同比下滑。
新增千億房企數(shù)量減少
明源研究院曾樂(lè)觀(guān)預(yù)測(cè)，未來(lái)，我國(guó)商品房每年的銷(xiāo)售規(guī)模可以達(dá)到30萬(wàn)億元，之后才保持穩(wěn)定。但即便如此，行業(yè)內(nèi)的千億房企數(shù)量也不會(huì)太多。從2010年至2019年，行業(yè)內(nèi)每年都在新增千億級(jí)房企，這一新增數(shù)量在2018年達(dá)到頂峰，為13家，而2019年這一數(shù)量減少至5家。
截至目前仍有多家房企未公布其2019年全年業(yè)績(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者綜合房企業(yè)績(jī)公告以及第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)測(cè)算，2019年房地產(chǎn)行業(yè)千億房企將達(dá)到34家。
其中，美的置業(yè)、中國(guó)奧園、濱江集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)以及中國(guó)鐵建均在近期宣布自己已完成千億銷(xiāo)售額，成為2019年千億新軍。
新增千億房企數(shù)量從13家降至5家，背后反映的也是2019年市場(chǎng)的變化。如新力地產(chǎn)和首開(kāi)股份，這兩家房企也在2019年制定了千億的銷(xiāo)售目標(biāo)，但最終以幾十億元甚至十幾億元的微小差距與千億“失之交臂”。目前這兩家企業(yè)還未官方公布其年度銷(xiāo)售額，但根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，兩家企業(yè)2019年完成銷(xiāo)售額分別為987.3億元和953.3億元。
在2019年整體市場(chǎng)遇冷的情況下，除了一些房企未能躋身千億陣營(yíng)，即使是已經(jīng)跨過(guò)千億門(mén)檻的房企們也面臨著無(wú)法完成年度目標(biāo)的窘境。根據(jù)中房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，在已公布2019年銷(xiāo)售目標(biāo)的50家房企中，已有37家房企完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，但也仍有不少房企未完成銷(xiāo)售目標(biāo)。這其中就包括了千億房企中的保利發(fā)展、綠地控股等。
行業(yè)規(guī)模增速趨緩
除了新增千億房企數(shù)量減少，房企2019年的銷(xiāo)售增速普遍放緩。
從34家千億房企普遍銷(xiāo)售增速來(lái)看，放緩趨勢(shì)也較為明顯。
碧桂園、萬(wàn)科、恒大三大龍頭房企中，除了碧桂園保持10%的銷(xiāo)售增速，萬(wàn)科和恒大2019年的銷(xiāo)售增速均在個(gè)位數(shù)。
其中，恒大2019年完成銷(xiāo)售額6010.6億元，銷(xiāo)售增速為9%，而2018年同期銷(xiāo)售增速為10%，恒大方面還表示，其預(yù)計(jì)2020年將銷(xiāo)售增速目標(biāo)定為8%，在2019年基礎(chǔ)上銷(xiāo)售增速進(jìn)一步降低。
目前已公布年度業(yè)績(jī)的房企中，銷(xiāo)售增速最快的為中梁控股，2019年銷(xiāo)售額為1525億元，同比增長(zhǎng)50.25%，其次為世茂房地產(chǎn)，銷(xiāo)售額2600.7億元，同比增長(zhǎng)48%，其余房企的銷(xiāo)售增速均在40%以下，相比2017年和2018年，銷(xiāo)售增速已經(jīng)明顯降低。
除此以外，房企內(nèi)部的增速也出現(xiàn)了一定分化。中指院的一份研究報(bào)告中將百?gòu)?qiáng)房企分為四個(gè)陣營(yíng)，即3000億元以上、1000億~3000億元、500億~1000億元、300億~500億元，對(duì)應(yīng)的增長(zhǎng)率分別為12.7%、27.5%、30.8%和16.3%。顯然，頭部房企由于規(guī)模已經(jīng)達(dá)到一定程度，增長(zhǎng)速度是四個(gè)陣營(yíng)中最慢的，而中型房企依然表現(xiàn)出對(duì)規(guī)模更強(qiáng)烈的渴望，小型房企受制于土地和資金等條件，話(huà)語(yǔ)權(quán)越來(lái)越小，銷(xiāo)售增速表現(xiàn)基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。
千億路徑的另類(lèi)樣本
從2019年崛起的5家千億新秀來(lái)看，呈現(xiàn)出一些區(qū)域性特點(diǎn)，有的是深耕某一區(qū)域的房企，有的是受益于區(qū)域政策利好的房企。
在這5家房企中，美的置業(yè)和中國(guó)奧園均為粵系房企，由此可見(jiàn)，房企的快速發(fā)展與政策導(dǎo)向息息相關(guān)。
2019年2月，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺(tái)，隨著政策紅利釋放，房企也紛紛布局粵港澳大灣區(qū)，從而帶動(dòng)灣區(qū)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。目前30強(qiáng)房企中基本都已在大灣區(qū)布局。而諸如美的置業(yè)、中國(guó)奧園這種發(fā)家于大灣區(qū)的企業(yè)，依賴(lài)其大本營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在灣區(qū)土地儲(chǔ)備較多，因此在這一輪崛起中便成為千億新秀。
此外，此次新晉千億的房企中，濱江集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)均為區(qū)域深耕型房企，與其他千億房企全國(guó)化布局不同，這兩家企業(yè)的布局基本只限于一個(gè)或兩個(gè)省份，比如濱江集團(tuán)主要布局長(zhǎng)三角區(qū)域，尤其是在杭州市場(chǎng)保持了銷(xiāo)售領(lǐng)先的地位，而建業(yè)地產(chǎn)則是深耕河南。
“深耕區(qū)域市場(chǎng)有利于集中資源和聚焦區(qū)域，可以把區(qū)域市場(chǎng)做深做透，但是區(qū)域過(guò)于集中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。另外，過(guò)于集中某一區(qū)域來(lái)做大的話(huà)，勢(shì)必需要覆蓋更多層級(jí)的市場(chǎng)，企業(yè)的邊際利潤(rùn)率則難以維持�！敝袊�(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向記者表示：“作為上市公司，公司的發(fā)展需要不斷推動(dòng)盈利能力的提升，只能是要么做大規(guī)模，要么提升利潤(rùn)率。如果不繼續(xù)做大的話(huà)，而又面臨外部競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)部成本剛性，盈利規(guī)模很難繼續(xù)做大，這和資本市場(chǎng)的期望和要求就沖突了�！�
而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，每一家企業(yè)發(fā)展情況不同，選擇的路徑就不同。例如濱江集團(tuán)，其董事長(zhǎng)戚金興就直言，濱江的規(guī)模保持在千億就足夠，同時(shí)也認(rèn)為，濱江的布局重點(diǎn)仍然是在長(zhǎng)三角，后續(xù)會(huì)重點(diǎn)布局大灣區(qū)，這兩大區(qū)域?qū)τ跒I江未來(lái)的發(fā)展已經(jīng)足夠。
雖然這兩家企業(yè)為房企千億路徑提供了另類(lèi)樣本，但企業(yè)規(guī)模做大之后走全國(guó)化道路只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
