沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬(wàn)木春。
習(xí)近平總書記指出：“抗擊疫情有兩個(gè)陣地，一個(gè)是醫(yī)院救死扶傷陣地，一個(gè)是社區(qū)防控陣地�！�
商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園正是社區(qū)防控陣地的重要組成部分。自疫情發(fā)生以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？
為了能為更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供助力，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起“新商辦50人專題采訪行動(dòng)”，采訪、整理了來(lái)自50位商業(yè)地產(chǎn)總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時(shí)艱。
洗牌與分化
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱：面對(duì)突如其來(lái)的疫情，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)行業(yè)都會(huì)是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，進(jìn)一步加速商辦地產(chǎn)行業(yè)洗牌。疫情之下，對(duì)商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱；對(duì)聯(lián)合辦公是爭(zhēng)霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對(duì)長(zhǎng)租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。
中國(guó)宏泰發(fā)展董事局主席王建軍：突如其來(lái)的疫情造成了巨大的影響和損失，對(duì)所有行業(yè)來(lái)說這是一次大考，任何企業(yè)如果過不了這道坎就要被淘汰。其實(shí)偶然的背后都是必然。從商業(yè)的角度來(lái)說，每一次危機(jī)也蘊(yùn)含著契機(jī)，有內(nèi)在規(guī)律和節(jié)點(diǎn)。這次疫情之后，可以預(yù)計(jì)很多行業(yè)企業(yè)開始出現(xiàn)分化，加快優(yōu)勝劣汰，有的面臨生死攸關(guān)，也會(huì)有一些逆襲而上，讓2020年成為一個(gè)重要的分水嶺。
大悅城控股北京大區(qū)公司常務(wù)副總經(jīng)理、中糧廣場(chǎng)總經(jīng)理孫天立：影響主要體現(xiàn)在五個(gè)方面。第一、市場(chǎng)需求減少，受疫情影響一季度區(qū)域產(chǎn)業(yè)引入、客戶選址將會(huì)暫緩或延后，實(shí)際看房量減少；第二、承租能力減弱，部分行業(yè)中小微企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)收到?jīng)_擊導(dǎo)致租金支付和續(xù)租租金承載能力下降會(huì)有降租需求，樓宇將面臨保業(yè)績(jī)和保品牌的選擇；第三、需求行業(yè)可能發(fā)生變化，大型人員密集型行業(yè)、共享辦公等未來(lái)樓宇業(yè)主會(huì)慎重引進(jìn)，而國(guó)企、金融、科技、醫(yī)藥等企業(yè)由于穩(wěn)定性強(qiáng)，仍會(huì)是需求主力；第四、對(duì)于調(diào)整期樓宇來(lái)說，疫情會(huì)加速樓宇調(diào)整和產(chǎn)業(yè)疏解，樓宇運(yùn)營(yíng)方可以結(jié)合防控要求和合同履約情況進(jìn)一步篩選出未來(lái)長(zhǎng)期合作伙伴；第五、樓宇運(yùn)營(yíng)者大多數(shù)也屬于中小企業(yè)范疇，在防疫成本、貸款成本和企業(yè)稅收成本壓力下，面對(duì)入住企業(yè)減租需求也很難推出幫扶政策，急需政府相關(guān)部門在企業(yè)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)給予減稅降費(fèi)支持。
嘉豐達(dá)科技發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)汪浩：突然出現(xiàn)的新冠黑天鵝對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊直接體現(xiàn)在商業(yè)零售（閉店率高、人流量低）、公寓（返程延后、資金鏈承壓、租戶維權(quán)）、酒店（旅游消費(fèi)基本停滯，入住率斷崖式下跌）等。寫字樓、商務(wù)園、產(chǎn)業(yè)園等作為企業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)的物理空間承載主體，受到疫情影響相對(duì)緩和，主要表現(xiàn)為企業(yè)延遲復(fù)工可能引發(fā)的出租率的波動(dòng)以及租戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)移。此辦公類產(chǎn)品存在替代性、承接性，面對(duì)突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)事件的抗跌能力較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的韌性。
萎縮與下行
譽(yù)翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：商務(wù)樓宇市場(chǎng)從2018年開始逐年走低，是由全產(chǎn)業(yè)收縮的基本盤決定的，本來(lái)是個(gè)緩慢下降的過程，這個(gè)過程也會(huì)伴隨著新老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行交替。但突發(fā)的疫情，對(duì)市場(chǎng)起到了加速衰退的作用，而新的產(chǎn)業(yè)跟不上，這種企業(yè)端的變化也就導(dǎo)致辦公樓宇的新需求跟不上撤退的速度。以北京為例，盡管產(chǎn)業(yè)園承接了一部分傳統(tǒng)辦公樓的需求，但總體仍然是縮量?jī)r(jià)跌的。所以疫情之下，客戶市場(chǎng)必然是萎縮的，放在短期（3-6個(gè)月）會(huì)是現(xiàn)金流質(zhì)量差的企業(yè)開始退租裁員清算。反映在空置率和租金上，以北京為例，應(yīng)該空置率在16%的基礎(chǔ)上放量下跌到20%以上，價(jià)格也會(huì)繼續(xù)下調(diào)，但因?yàn)樽饧s的緣故不會(huì)劇烈下跌，最多下調(diào)10%。放在中期（1-2年）來(lái)看，如果呈現(xiàn)空置率快速提升的超跌現(xiàn)象，伴隨著疫情緩和，會(huì)慢慢回升，但價(jià)格不會(huì)反彈。
亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波：影響和沖擊可分為短、中、長(zhǎng)三種狀態(tài)，長(zhǎng)期影響在6個(gè)月以上。即使疫情徹底結(jié)束，工作和生活全部恢復(fù)，原來(lái)存量的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)30%乃至更高的閑置和空置。再加上疫情后遺癥形成的對(duì)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園在空間、環(huán)境、安全、環(huán)保和智能化的升級(jí)需求，會(huì)增加存量市場(chǎng)的追加投資或一定比例被淘汰。如果增量部分在這創(chuàng)新方面抓住機(jī)遇順勢(shì)而上，必將使未來(lái)的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈和嚴(yán)酷！清盤破產(chǎn)、斷士斷臂、優(yōu)勝劣汰、收購(gòu)兼并等現(xiàn)象和事件會(huì)層出不窮。
中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝：“覆巢之下，焉有完卵”，在本次新冠病毒疫情巨大的自然災(zāi)害面前，房地產(chǎn)行業(yè)深處其中自然難以幸免，但是，從房地產(chǎn)開發(fā)銷售、資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域的影響烈度又是差異非常大的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在以往每年有十幾萬(wàn)億的銷售額中本來(lái)比重極小，但是，卻同時(shí)受到產(chǎn)業(yè)客戶經(jīng)營(yíng)壓力傳導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、產(chǎn)業(yè)物業(yè)銷售限制政策有增無(wú)減等等多重環(huán)境壓力，預(yù)計(jì)2020年可能有大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目停工停產(chǎn)甚至爛尾，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因此而快速倒閉�，F(xiàn)在疫情尚未結(jié)束還都不好說，但生存比以往更加困難，這點(diǎn)是肯定的。
第一太平戴維斯高級(jí)董事溫書閱：本次疫情將在短期內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成巨大的沖擊，空置率上升和租金的下跌會(huì)成為最主要的表現(xiàn)。但對(duì)于不同類型的物業(yè)，其影響結(jié)果也有很大差別。對(duì)于已經(jīng)處于穩(wěn)定期的存量樓宇來(lái)說，在疫情期間，無(wú)論是業(yè)主還是租戶，續(xù)租將成為其最好的或者唯一的選擇，原本有搬遷需求的企業(yè)在此階段更傾向于續(xù)租，尤其是2020年上半年租約到期的租戶，從理論上不具備搬遷的可能性，盡快與原業(yè)主鎖定續(xù)約合同是其最好的選擇。對(duì)于穩(wěn)定期的存量樓宇業(yè)主來(lái)說，此次疫情反而會(huì)成為一個(gè)爭(zhēng)取未來(lái)兩年租約結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的重要契機(jī)。對(duì)于新建樓宇或者預(yù)租期樓宇來(lái)說，負(fù)面影響較大。樓宇的交付時(shí)間被迫延后，已經(jīng)簽約但還未開始裝修的租戶，或者裝修過程中的租戶都將面臨巨大的壓力，同時(shí)業(yè)主也將面臨巨大挑戰(zhàn)，包括是否對(duì)上述租戶提供優(yōu)惠或租金減免，疫情期間的推廣，空置面積的去化等等都將是值得深度思考的問題。
風(fēng)險(xiǎn)與壓力
當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬：對(duì)于房企而言，本次疫情預(yù)計(jì)在各個(gè)端口都會(huì)受到影響。在需求端，購(gòu)房需求主動(dòng)或被動(dòng)釋放動(dòng)力減弱，在疫情嚴(yán)重地區(qū)更為明顯；在開發(fā)端，開復(fù)工推遲和勞務(wù)人員的缺乏十分凸顯；在營(yíng)銷端，線下售樓處關(guān)閉、營(yíng)銷受限、回款受阻。入伙端，項(xiàng)目工期延誤或?qū)⑼七t交房時(shí)間，影響業(yè)主滿意度。物業(yè)服務(wù)端，客戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提出了更高的要求，也是新的考驗(yàn)。所以在短期行業(yè)下行的趨勢(shì)下，房企保證資金的絕對(duì)安全，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的絕對(duì)可控是第一位的。
中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理周濟(jì)：從開發(fā)層面看，首先一個(gè)方面是，今年計(jì)劃的開工、銷售都會(huì)大大向后延期，特別是銷售，在疫情退去后的一段時(shí)間，市場(chǎng)營(yíng)銷都會(huì)承受嚴(yán)峻的考驗(yàn)和壓力，因?yàn)橘?gòu)買人群的購(gòu)買心理的撫平和恢復(fù)需要的不僅僅是時(shí)間。另一個(gè)方面的影響就更為深遠(yuǎn)了。在痛定思痛后，從城市規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃、商業(yè)及寫字樓平面規(guī)劃及動(dòng)線布局、城市及社區(qū)公共衛(wèi)生定位設(shè)計(jì)、住宅防疫設(shè)計(jì)和設(shè)備、精裝修防疫、中央空調(diào)系統(tǒng)等產(chǎn)品的防護(hù)重構(gòu)等等，對(duì)房地產(chǎn)各業(yè)態(tài)產(chǎn)品進(jìn)行重新的立體的、系統(tǒng)性的審視，在局部上不失為一場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品革命。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)秘書長(zhǎng)夏子清：疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)的沖擊主要有以下三個(gè)方面：首先，因?yàn)槭芤咔橛绊懀瑘@區(qū)空置率和空置周期雙向上升；同時(shí)還面臨違約率增加，租金主動(dòng)或被動(dòng)下跌的問題，企業(yè)造成營(yíng)業(yè)額損失，但園區(qū)防疫管理和服務(wù)壓力有增無(wú)減，導(dǎo)致整個(gè)園區(qū)收益降低，甚至出現(xiàn)虧損、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。其次，面對(duì)諸如員工工資、銀行貸款利息等硬性支出，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力大。第三，因疫情影響，導(dǎo)致在施或計(jì)劃實(shí)施工程被迫中斷或延期；而且即使復(fù)工也需要面對(duì)工人隔離、建筑材料采購(gòu)困難、物流緩慢等問題，進(jìn)而增加企業(yè)成本。
金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：商辦市場(chǎng)的市場(chǎng)格局、客戶結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生本質(zhì)上的變化，階段性的問題暫時(shí)替代了一直存在的競(jìng)爭(zhēng)及供需形成的結(jié)果導(dǎo)向，舉個(gè)例子，顯然周邊大體量的產(chǎn)品入市對(duì)運(yùn)營(yíng)初期的項(xiàng)目影響會(huì)更大，影響周期也會(huì)更長(zhǎng)。分城市、分區(qū)域的表現(xiàn)各不相同，已經(jīng)定型的城市核心的商務(wù)市場(chǎng)形態(tài)依然穩(wěn)定并持續(xù)發(fā)展，積極方面一是產(chǎn)業(yè)的聚集效力會(huì)放大，符合發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力提升，二是城市及項(xiàng)目核心的競(jìng)爭(zhēng)力受生活配套、醫(yī)療配套等因素影響凸顯；三是辦公環(huán)境和企業(yè)人文會(huì)成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有利體現(xiàn)。受到極大影響的包括配套商業(yè)、踏空未來(lái)行業(yè)導(dǎo)向的初創(chuàng)企業(yè)，面臨巨大的經(jīng)營(yíng)甚至生存壓力。
決心與信心
中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：疫情直接導(dǎo)致人員流動(dòng)性降低，從而影響購(gòu)物中心、酒店等業(yè)態(tài)的客流，造成商戶、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者或持有人的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重沖擊。寫字樓同樣受疫情影響，新租客戶無(wú)法到訪實(shí)地看房或因裝修節(jié)點(diǎn)延遲無(wú)法鎖定起租日，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)短暫困難，造成資產(chǎn)收益的不確定性增強(qiáng)，將對(duì)本年資產(chǎn)收益產(chǎn)生一定影響。但從長(zhǎng)期來(lái)看，需求仍然存在，隨著防疫工作的深入開展，全社會(huì)各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商辦資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)必將恢復(fù)至常態(tài)。
國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司董事總經(jīng)理魏凱：疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是階段性、暫時(shí)性的，相信我們一定能很快戰(zhàn)勝困難，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。我相信疫情不會(huì)影響這些企業(yè)在中國(guó)投資經(jīng)營(yíng)的決心和信心。截至目前為止，國(guó)貿(mào)尚未出現(xiàn)因疫情造成寫字樓租戶退租的現(xiàn)象。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海：針對(duì)北京的甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)來(lái)看，我們的基本判斷是疫情對(duì)于整體市場(chǎng)并沒有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。市場(chǎng)需求短期受到抑制，隨著疫情逐步結(jié)束會(huì)恢復(fù)到正常水平。危和機(jī)從來(lái)都是同時(shí)存在的，線下商業(yè)活動(dòng)被疫情冷凍的同時(shí)，線上商業(yè)活動(dòng)卻更加活躍。有意思的是，此次疫情向整個(gè)行業(yè)進(jìn)行了一次行業(yè)數(shù)字化的"路演"，這次被迫的"數(shù)字化大練兵"涉及寫字樓市場(chǎng)很多方面，例如遠(yuǎn)程辦公，疫情防控，房源展示，線上帶看等。相信此次疫情會(huì)讓整個(gè)行業(yè)看到數(shù)字化和線上化能力的重要性，此次疫情將對(duì)于整個(gè)行業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)，甚至是公司組織架構(gòu)等方面都產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平：總體而言，寫字樓面臨的是疫情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合效應(yīng)的影響。疫情對(duì)寫字樓的影響相對(duì)于購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)有明顯的滯后效應(yīng)。餐飲業(yè)、旅游業(yè)、零售業(yè)等服務(wù)業(yè)先受影響，之后可能傳導(dǎo)到某些生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。影響的程度更多取決于本次疫情時(shí)間的長(zhǎng)短。經(jīng)濟(jì)有自己運(yùn)行的規(guī)律，傳導(dǎo)需要時(shí)間。疫情影響到寫字樓需求端，以2003年非典及2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，滯后的規(guī)律是通常是6個(gè)月左右的時(shí)間。如果說中美貿(mào)易戰(zhàn)是長(zhǎng)期影響的話，希望疫情的影響是短期波動(dòng)的，但疫情導(dǎo)致中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力對(duì)于部分寫字樓需求造成的負(fù)面影響可能會(huì)持續(xù)。本次疫情之下，相比中小企業(yè)而言，大型企業(yè)壓力相對(duì)可控。從寫字樓面積需求行業(yè)角度看，TMT行業(yè)、醫(yī)藥行業(yè)這些可能受益的行業(yè)，未來(lái)進(jìn)而穩(wěn)定或增加面積需求。傳統(tǒng)寫字樓的韌性行業(yè)如金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)相對(duì)而言抗壓能力較強(qiáng)，預(yù)計(jì)需求會(huì)保持穩(wěn)定。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
