為深化“放管服”改革，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，北京市住建委今日發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房售許可辦理事項的通知》的征求意見稿，面向社會公開征求意見。征求意見稿擬明確，商品住房項目預(yù)售許可的截至日期調(diào)整為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期；一個施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分可以申請辦理兩次預(yù)售許可。
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次調(diào)整是在市住建委在堅持“房住不炒”定位，落實城市調(diào)控主體責(zé)任，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對商品住房辦理預(yù)售許可提出的優(yōu)化措施，開發(fā)項目預(yù)售許可申請“門檻”沒有降低，預(yù)售價格引導(dǎo)的力度沒有放松，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有改變。
下面就來給大家具體的解讀一下此次的調(diào)整。
1
此次調(diào)整主要有兩大變化，一是調(diào)整了預(yù)售許可證的截止期限。
目前，北京對于商品住房預(yù)售許可截止日期的界定，遵循的還是2007年的規(guī)定，為竣工日期之后4個月，但不能超過開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同約定的交房日期。
但實際上，近年來開發(fā)商受多種原因的影響，很多項目實際交付的日期要晚于竣工日期。
【京房字】拿到的一項調(diào)查統(tǒng)計顯示，目前北京商品住房竣工日期與交付日期相差時間平均在10個月左右，有的甚至長達兩到三年，最長的一個項目，兩者之間相差36個月。
也就是說，在交房前的很長一段時間里，這個項目的預(yù)售證都是過期的狀態(tài)，房子是無法銷售的。
可能有人會問，預(yù)售證過期了，但房子竣工了，那就直接申請現(xiàn)房銷售唄。
是這樣的，沒有辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，就無法辦理現(xiàn)房銷售的。
所以，從預(yù)售許可證截止，到可以辦理現(xiàn)房銷售，不少項目在這之間存在較長時間的“空窗期”，這期間如果開發(fā)企業(yè)違規(guī)改造房屋，就存在購房者合法權(quán)益被侵犯的風(fēng)險。
主管部門考慮更多的一個問題是，在這段“空窗期”里，其實對于開發(fā)商來說，該營銷還是在營銷、該蓄客依然在蓄客，但對于購房者來說，他們無法辦理網(wǎng)簽，就無法簽訂購房合同、無法辦理貸款，也就無法辦理正常的購房手續(xù)。而且之前和開發(fā)商之間的一些約定由于沒有網(wǎng)簽的法律依據(jù)，還可能會被開發(fā)商鉆空子，被侵權(quán)。
因此，此次征求意見稿擬規(guī)定，商品住房（含共有產(chǎn)權(quán)住房）預(yù)售許可截止日期調(diào)整為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，且應(yīng)與預(yù)售合同中約定的房屋交付日期一致。
也就是說，預(yù)售許可證的截止日期，不再根據(jù)竣工日期來定，而是和合同約定的房屋交付日期一致了。
這也符合商品住房銷售的實際情況。本來嘛，交房了購房者才能入住，房子才能成為現(xiàn)房。
如果在預(yù)售方案確定的房屋交付日期前，商品住房項目已辦理不動產(chǎn)首次登記的，預(yù)售許可截止日期為不動產(chǎn)首次登記日期。
如果某個項目超過了交付日期，還沒有辦理不動產(chǎn)首次登記的，卻需要延長預(yù)售許可期限的，開發(fā)企業(yè)可以提出申請，但必須要提交與全部已購房人簽訂的“延期交房”協(xié)議。
也就是說，只有全部購房人都同意了你開發(fā)商延期交房，才能申請辦理預(yù)售證延期。
大家都知道，延期交房在購房合同里是有約束條款的，如果延期交房，開發(fā)商是要按日付給購房者賠償金的。所以不到萬不得已，開發(fā)商也不會延期交房。
專家表示，此次北京將預(yù)售許可的截止日期調(diào)整至開發(fā)企業(yè)和購房人雙方約定的交房日期，一方面，讓商品住房項目的預(yù)售期限更加清晰明了，方便了購房人辦理網(wǎng)簽手續(xù)，保障了購房人的合法權(quán)益。另一方面，優(yōu)化了預(yù)售期限的有關(guān)規(guī)定，便于開發(fā)商組織銷售。
2
此次調(diào)整的另一個變化就是，新申請辦理預(yù)售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分，可以申請辦理兩次預(yù)售許可，但最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申請預(yù)售許可。
對于預(yù)售許可證申請的范圍，就是一個預(yù)售許可證可以銷售多少套房源，這一塊兒解讀一下，按照2010年國辦轉(zhuǎn)發(fā)住建部文件規(guī)定，商品住房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。
也就是說，國家的規(guī)定是一個預(yù)售證最低是對應(yīng)一個樓棟的房源，比如1號樓的數(shù)十套房源。而北京此前的規(guī)定，是一個施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅只能辦理一次預(yù)售許可，也就是一個預(yù)售證對應(yīng)好幾棟樓、甚至十幾棟樓的房源。可以說是全國最嚴(yán)。
大家都知道，近兩年北京樓市平穩(wěn)，各樓盤的去化率較低，如果動輒一次性推出上千套乃至數(shù)千套房源，市場也消化不了。
即便此次調(diào)整后，北京也只是可以多辦一次預(yù)售證，仍然要比國家規(guī)定的更嚴(yán)格。
這樣的改變有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏，也有利于企業(yè)緩解資金壓力盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
可能有些人要問了，那這還是放松了，開發(fā)商可以多辦一次預(yù)售證了呀。
關(guān)于這一點，關(guān)鍵要看的是多辦這一次預(yù)售證有什么用？有什么影響？
兩次辦理預(yù)售許可，大家最擔(dān)心的是開發(fā)商趁機捂盤惜售、分批漲價。
這一點政府部門早就考慮到了，不會給開發(fā)商留這個機會的。
此次北京在征求意見稿中明確規(guī)定，開發(fā)商在首次辦理預(yù)售許可時，就要一次性申報施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)全部可售住房、倉儲、車位的銷售價格。
也就是說，雖然兩次辦預(yù)售許可，但第一次辦的時候，就要申報全部房源的售價。第二批后開盤的房源，執(zhí)行的也是同樣的價格。
開發(fā)企業(yè)想捂盤惜售、分批漲價，門兒都沒有!
3
此外，此次北京還擬規(guī)定，施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)地上住宅已辦理兩次預(yù)售許可的，可售的倉儲、車位等部分可以再辦理一次預(yù)售許可。
車位也是大家非常關(guān)心的，這一塊兒再解讀一下。
目前，各個區(qū)對于商品住房項目的地下倉儲、車位的銷售要求并不一致，有的是要求只能辦理現(xiàn)房銷售，有的是要求與住宅同步辦理預(yù)售。
但如果倉儲、車位等是等到入住后再現(xiàn)房銷售的話，是滯后于購房者購買住房的（住房是預(yù)售的，倉儲、車位是交房入住之后再買），這就容易給開發(fā)商產(chǎn)生漲價的預(yù)期，或是出現(xiàn)是否與住宅同步交付的糾紛。
如果倉儲、車位是和住宅部分同步辦理預(yù)售的話，因為車位后期可能還會有調(diào)整，比如車位劃線時，受層高、設(shè)施等影響進行調(diào)整，又容易造成購買者與開發(fā)商之間的糾紛。
因此，此次北京市擬統(tǒng)一規(guī)定，地下的倉儲、車位等可以單獨辦理一次預(yù)售證，這就杜絕了這些問題的產(chǎn)生，更好的維護購房者的權(quán)益。
同時，為了防止開發(fā)商的漲價預(yù)期，倉儲、車位的銷售價格也是要隨著住宅部分一次性申報的。
4
最后，來分析一下大家最關(guān)心的問題，就是此次調(diào)整是否意味著北京樓市調(diào)控放松？或者變相救市？
看一個城市的房地產(chǎn)調(diào)控是否放松，最重要的是看對于需求端的調(diào)控。也就是大家所熟知的限購、限貸、首付等政策，這也是調(diào)控最有力度的手段，比如史上最嚴(yán)的“317”新政，執(zhí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高首付比例，遏制了投資和投機性需求。
而從“317”到現(xiàn)在，包括這次的調(diào)整中，北京都沒有放松過對于需求端的調(diào)控，可以說是一點兒都沒有變化。
北京此次則是對于預(yù)售許可證方面的優(yōu)化，而且和國內(nèi)其他城市放寬預(yù)售證的申請標(biāo)準(zhǔn)不同，一些城市放寬了申請預(yù)售證所必須的工程進度的標(biāo)準(zhǔn)，提前了開發(fā)商可以銷售房屋的節(jié)點。而北京對于開發(fā)商辦理預(yù)售證的條件、工程進度要求、資金監(jiān)管等政策都沒有變化，優(yōu)化的則是預(yù)售證執(zhí)行層面的一些具體規(guī)定，目的還是維護購房者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而且還預(yù)留了防止開發(fā)商捂盤惜售、借機漲價的規(guī)定。無論是預(yù)售證截止日期的變化，還是可以多辦一次預(yù)售證，都沒有留出“松綁”的可能。
因此可以明確，北京此次的政策優(yōu)化和放松房地產(chǎn)調(diào)控“半毛錢”關(guān)系都沒有。更多的是優(yōu)化預(yù)售許可手續(xù)，維護購房人合法權(quán)益。
想借此炒作“北京調(diào)控放松”、“北京變相松綁”的，可以洗洗睡了。
來源：京房字
