2020年，新冠疫情的突如其來(lái)，給內(nèi)生動(dòng)能不足、增速正處于降檔期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎頭一擊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，初步核算，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比下降6.8%，增速較2019年四季度回落12.8個(gè)百分點(diǎn)。
作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的壓艙石和穩(wěn)定劑，房地產(chǎn)行業(yè)遭受重挫。4月17日統(tǒng)計(jì)局公布的1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，商品房銷售面積、商品房銷售金額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)較2月有了穩(wěn)步回升，不過(guò)一季度累計(jì)增速仍保持負(fù)值，多數(shù)指標(biāo)3月表現(xiàn)均不及去年同期。
值得關(guān)注的是，1-3月開發(fā)投資額累計(jì)增速下降7.7%，跌幅高于GDP增速，這是自2016年以來(lái)，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)增速顯著低于整體經(jīng)濟(jì)增速，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力巨大。
目前，全球新冠疫情仍沒(méi)有明顯緩解的跡象，疫情走向和帶來(lái)的影響已無(wú)法預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)依然將面臨下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)二季度各項(xiàng)指標(biāo)不容樂(lè)觀。
01
一季度銷售面積、金額同比降25%左右
隨著2月下旬各地陸續(xù)復(fù)工，3月整體樓市也開始逐步回暖，但是整體不及去年同期。
具體銷售情況來(lái)看，3月商品房銷售面積為13503萬(wàn)平方米，商品房銷售額為12162億元，較2020年1-2月總量分別增長(zhǎng)了59%和48%，不過(guò)同比仍維持下降趨勢(shì)。銷售面積和銷售金額兩項(xiàng)指標(biāo)降幅均在14%左右，這意味著行業(yè)復(fù)蘇動(dòng)力明顯不足，市場(chǎng)依舊冷淡。
1-3月累計(jì)成交數(shù)據(jù)也透露出行業(yè)復(fù)蘇壓力巨大的現(xiàn)狀。其中，銷售面積和銷售金額累計(jì)同比增速仍是負(fù)值。具體來(lái)看，一季度商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%。商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%。
02
開發(fā)投資額增速不及GDP增速
一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，仍為負(fù)值，降幅比1-2月份收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來(lái)看，中部開發(fā)投資額降幅最為顯著，1-3月開發(fā)投資額為3917億元，同比下降了18.7%；其余地區(qū)降幅基本都在15%以內(nèi)。
需要指出的是，有一項(xiàng)數(shù)據(jù)較為蹊蹺。雖然開發(fā)投資額累計(jì)增速持續(xù)下滑，但是3月單月開發(fā)投資額仍達(dá)到了11848億元，環(huán)比上升17.13%，同比微增1.15%。蹊蹺在于，房屋新開工面積是降的，土地購(gòu)置面積也是降的，房屋施工面積同樣也是下降，各項(xiàng)指標(biāo)全部下降的情況下，那么為什么3月總開發(fā)投資額還會(huì)漲？
一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的壓艙石和穩(wěn)定劑，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用不言而喻。
4月17日國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)上，公布了2020年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比下降6.8%，但這一增速略高于房地產(chǎn)投資開發(fā)額累計(jì)增速。這是自2016年末以來(lái)，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)增速顯著低于整體經(jīng)濟(jì)增速，結(jié)合去年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP巨大的拉動(dòng)作用，由此可見(jiàn)，目前行業(yè)下行壓力巨大。
03
新開工、土地購(gòu)置面積降幅均在2-3成
新開工方面值得業(yè)內(nèi)關(guān)注，1-3月房屋新開工面積28203萬(wàn)平方米，下降27.2%，降幅收窄17.7個(gè)百分點(diǎn)。
隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，房企開工積極性增強(qiáng)，但是3月單月新開工面積有所回升，但仍不及去年同期。疫情常態(tài)化下，各地防疫管控尚未徹底放開，受此影響3月房屋新開工17833萬(wàn)平方米，同比仍跌10.45%。
究其原因，一方面房企資金鏈依舊相對(duì)緊張，從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元，同比仍降14.5%。另一方面，新開工通常滯后于土地成交兩個(gè)季度左右，2019年土地購(gòu)置面積創(chuàng)十年來(lái)新低，這也“拖累”2020年的新開工指標(biāo)，房企不得不面臨“無(wú)地施工”的尷尬境況。
而從土地購(gòu)置面積累計(jì)增速來(lái)看，雖然降幅有收窄趨勢(shì)，但是1-3月仍為負(fù)值：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1969萬(wàn)平方米，同比下降22.6%，降幅比1—2月份收窄6.7個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，在中央和地方積極的供地政策推動(dòng)下，土地市場(chǎng)交易開始逐漸恢復(fù)，不過(guò)整體回調(diào)幅度不及預(yù)期。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)336城土地成交建筑面積僅為10995萬(wàn)平方米，環(huán)比上升了9%，但同比降幅也接近三成，仍處于歷史低位，后期增長(zhǎng)動(dòng)力略有不足。
隨著全球疫情的逐步控制，二季度房屋新開工面積仍將成為開發(fā)投資額重要發(fā)力點(diǎn)，樓市正�；蠓科髮⒓涌旒哟箜�(xiàng)目新開工進(jìn)度，后續(xù)房屋新開工面積有望穩(wěn)健回升。
1-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)增速
04
70城房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定，同比漲幅回落
全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格同比保持穩(wěn)定，僅一線城市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅微擴(kuò)。3月，一二三線新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別回落0.15個(gè)百分點(diǎn)、0.43個(gè)百分點(diǎn)、0.64個(gè)百分點(diǎn)，整體同比增速回落0.52個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格僅一線城市同比漲幅微擴(kuò)0.22百分點(diǎn)，其余二三線及整體房?jī)r(jià)同比漲幅均回落。
值得注意的是，3月疫情期間積壓的購(gòu)房需求逐步釋放，各級(jí)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微漲。
具體而言，70個(gè)大中城市整體新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，其中一二三線環(huán)比漲幅分別擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)、0.15個(gè)百分點(diǎn)、0.08個(gè)百分點(diǎn)。但一線、三線及整體房?jī)r(jià)漲幅較1月均有不同幅度回落。相應(yīng)的，二手住宅銷售價(jià)格整體環(huán)漲0.05%，其中一線城市環(huán)比漲幅最高，擴(kuò)大了0.38個(gè)百分點(diǎn)。
由于各大城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，3月較2月樓市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)向好，但仍不及2019年同期，1-3月各項(xiàng)數(shù)據(jù)保持降勢(shì)，但整體表現(xiàn)符合預(yù)期。全球疫情的不確定，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)還將延續(xù)。
基于上述數(shù)據(jù)，我預(yù)判地產(chǎn)下行壓力依舊巨大，銷售、投資、新開工、土地購(gòu)置面積累計(jì)增速等指標(biāo)在二季度難言樂(lè)觀。至于具體降幅有多大，主要取決于全球疫情的能否得到有效控制。悲觀預(yù)期下，全年銷售面積或?qū)⑾陆?5%，銷售金額或?qū)⑾陆?0%。
值得關(guān)注的是，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已然不及宏觀GDP增速，是2016年末以來(lái)的首次，聯(lián)系到中央“房住不炒”主基調(diào)和近期多地調(diào)控松綁“一日游”，是否意味著地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的拐點(diǎn)？這也應(yīng)當(dāng)引起地產(chǎn)同仁們的高度關(guān)注。
1-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)增速
1-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)增速
文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
