在推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)過(guò)程中，農(nóng)村的一畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、一宗宅基地到底值多少錢(qián)？這個(gè)問(wèn)題的答案逐漸清晰。
為進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估，顯化農(nóng)村集體土地資源資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)建設(shè)，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司會(huì)同中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)組織專(zhuān)家起草的《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》（下稱(chēng)《技術(shù)指引》）于4月22日正式發(fā)布實(shí)施。
《技術(shù)指引》明確其適用范圍為位于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估，具體包括經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地、其他建設(shè)用地以及耕地，給出了集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、集體耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格等定義。
一般而言，對(duì)地塊進(jìn)行估價(jià)是土地進(jìn)入土地市場(chǎng)的前提之一，這在國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)中早已不再是問(wèn)題所在，地方國(guó)土部門(mén)在出讓國(guó)有建設(shè)用地時(shí)，會(huì)在估價(jià)的基礎(chǔ)上結(jié)合其他因素來(lái)確定該地塊的出讓底價(jià)。
自今年1月1日起，修訂后的《土地管理法》正式施行。這次修法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙，第63條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。
雖然農(nóng)地入市的法律障礙最終被解除，但各個(gè)地方的“農(nóng)地入市”工作全面推進(jìn)尚需更明晰的法律法規(guī)來(lái)指引，這其中如何對(duì)集體建設(shè)用地定價(jià)也是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
此次《技術(shù)指引》的出臺(tái)即為集體土地入市解決了一個(gè)上述定價(jià)難題。
以包括宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地為例，按照《技術(shù)指引》，可以運(yùn)用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等五種估價(jià)方法評(píng)估其使用權(quán)價(jià)格。
不過(guò)，估價(jià)并非最終的市場(chǎng)成交價(jià)格（或租賃價(jià)格），后者還要考慮供地政策以及市場(chǎng)狀況等多方因素。
集體建設(shè)用地到底值多少錢(qián)，此前也有一些案例可做參考。
官方數(shù)據(jù)顯示，2005年至今2018年底，全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地塊1萬(wàn)余宗，面積9萬(wàn)余畝，總價(jià)款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元。
簡(jiǎn)單計(jì)算，一畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格在30萬(wàn)元左右。這可能與外界預(yù)期有一定差距，但這30萬(wàn)元只是平均數(shù)據(jù)，具體到個(gè)案還要看地塊所處區(qū)位，以及后期規(guī)劃用途。
2019年9月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)成功出讓大興區(qū)一宗集體建設(shè)用地，競(jìng)得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，成交價(jià)格為151283萬(wàn)元。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米，約合930萬(wàn)/畝。
該地塊之所以能以此高價(jià)成交，與其規(guī)劃的用途有關(guān)，過(guò)往集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，一般不能用于住宅開(kāi)發(fā)，而上述地塊則將被用來(lái)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，可以對(duì)外以2.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)出售。
《技術(shù)指引》也提示，集體土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)特別關(guān)注各類(lèi)型集體土地市場(chǎng)的發(fā)育成熟度、相關(guān)配套政策完善度，以及市場(chǎng)交易主體的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)與偏好對(duì)集體土地價(jià)格的影響。
除了此次《技術(shù)指引》解決的價(jià)格評(píng)估問(wèn)題外，當(dāng)前各界對(duì)于全面推進(jìn)農(nóng)地入市仍有諸多期盼，比如，哪些集體建設(shè)用地可以入市，怎么入市，入市之后的土地增值收益如何分配等問(wèn)題。
這些技術(shù)性問(wèn)題的解決，有望在《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見(jiàn)》這類(lèi)文件中得到推進(jìn)。
4月9日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出，要全面推開(kāi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市。出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見(jiàn)。允許農(nóng)民集體妥善處理產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償關(guān)系后，依法收回農(nóng)民自愿退出的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地使用權(quán)，按照國(guó)土空間規(guī)劃確定的經(jīng)營(yíng)性用途入市。啟動(dòng)新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。
來(lái) 源： 第一財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
