疫情之后樓市逐漸復(fù)蘇，各路房企紛紛鉚足馬力，你追我趕地加快著拿地、開(kāi)工和銷售的步伐。
5月9日這天，江蘇無(wú)錫上演了一出“搶地大戰(zhàn)”。一共出讓五宗地塊，最終成交總金額達(dá)到82.79億元。其中，編號(hào)XDG-2020-10號(hào)地塊的爭(zhēng)奪最為焦灼，總共競(jìng)拍了170輪才最終落錘，溢價(jià)達(dá)到35.23%。
本場(chǎng)土拍中，最大的贏家是旭輝，同時(shí)其也是上述XDG-2020-10號(hào)地塊的競(jìng)得者。除此之外，旭輝當(dāng)天還以25.98億元的價(jià)格拿下了另一宗編號(hào)為XDG-2019-52號(hào)的地塊，溢價(jià)22.66%。至此，旭輝共斥資45.44億元補(bǔ)倉(cāng)無(wú)錫。
各地土拍逐漸恢復(fù)以來(lái)，旭輝頻頻出手。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，自3月以來(lái)，旭輝分別在南寧、杭州、青島等地落子，拿地總金額超過(guò)110億元。
在此其中，不難看出的是旭輝對(duì)于無(wú)錫這座城市的偏愛(ài)。一個(gè)月內(nèi)，旭輝已經(jīng)在無(wú)錫拿下三宗住宅地塊。
接連擴(kuò)儲(chǔ)之下，對(duì)于企業(yè)的資金實(shí)力是一種考驗(yàn)。一般來(lái)說(shuō)，想要在大肆補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)保證流動(dòng)性的安全，房企往往會(huì)選擇采用引入合作者的方式去拿地和開(kāi)發(fā)，旭輝當(dāng)年在規(guī)�？癖紩r(shí)也曾是這種合作模式里的個(gè)中老手。
不過(guò)，對(duì)于如今的旭輝而言，或許又會(huì)有不一樣的選擇。在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝掌門人林中曾表示，今年旭輝計(jì)劃進(jìn)一步提升權(quán)益占比�！敖窈蟮馁I地權(quán)益都會(huì)放在68%-70%。這樣未來(lái)三年銷售權(quán)益也將逐步提高，今年55%，明年60%，后年65%�！�
45億“重倉(cāng)”無(wú)錫
無(wú)錫在復(fù)工之后土地出讓并不多，而在上一次土拍現(xiàn)場(chǎng)中，也同樣出現(xiàn)了旭輝的身影。加上這次拿地，旭輝一個(gè)月內(nèi)在無(wú)錫的投資金額達(dá)到53.21億元。
9號(hào)這天，無(wú)錫共出讓5宗住宅地塊，總出讓面積為35.88萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)一番爭(zhēng)奪后，萬(wàn)科、正榮、康橋各得其一，剩余兩宗則被旭輝收入囊中。相比這三家，旭輝的拿地過(guò)程顯得屬實(shí)不易。
從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，旭輝所拿的兩宗地塊競(jìng)價(jià)均在百輪以上，溢價(jià)也都超過(guò)了20%。其中，在156輪舉牌之后，旭輝旗下的無(wú)錫和涇商務(wù)咨詢有限公司以25.98億元競(jìng)得位于經(jīng)開(kāi)區(qū)的XDG-2019-52號(hào)地塊，競(jìng)拍耗時(shí)四個(gè)半小時(shí)。
該地塊成交樓面價(jià)為1.73萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率22.66%。該地塊出讓面積為8.34萬(wàn)平方米，容積率1.8，建筑面積15.01萬(wàn)平方米。
據(jù)市場(chǎng)人士介紹稱，該地塊吸引了旭輝、恒大、金科、禹洲等幾家房企參與競(jìng)拍。在競(jìng)價(jià)到了140輪之后，現(xiàn)場(chǎng)僅剩下旭輝和禹洲兩家房企反復(fù)博弈。“感覺(jué)大家還是持謹(jǐn)慎態(tài)度的，雖然拍了很長(zhǎng)時(shí)間，但大家的加價(jià)幅度基本上都保持在最低數(shù)。”
在此之后，旭輝又以19.46億元再拿下位于濱湖區(qū)的XDG-2020-10號(hào)地塊。該地塊吸引了包括禹洲、新城、金融街、恒大、新力、中海等14家房企報(bào)名。經(jīng)過(guò)170輪的鏖戰(zhàn)后，旭輝最終勝出。
“無(wú)錫是旭輝布局的重點(diǎn)城市之一�！毙褫x方面向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹說(shuō)，在2019年里，旭輝在無(wú)錫實(shí)現(xiàn)了88億元的合約銷售額，占總合約銷售金額的4.4%。
該人士進(jìn)一步介紹說(shuō)，旭輝布局的眾多城市中，無(wú)錫去年在單城市合約銷售額中排在了第8位�！敖刂聊壳�，旭輝在無(wú)錫共有9個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)城市的市場(chǎng)容量較好，人均GDP也比較高。按照旭輝目前的布局情況看，未來(lái)我們?cè)跓o(wú)錫是有機(jī)會(huì)突破百億的�！�
對(duì)于旭輝的這次“重倉(cāng)”，有坊間猜測(cè)其或許會(huì)考慮資金、溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)等因素，而選擇引入合作者一起開(kāi)發(fā)。
對(duì)此，旭輝并未透露具體開(kāi)發(fā)方式，但其表示，本次拿地的價(jià)格并沒(méi)有處在高位�！氨敬潍@取土地的價(jià)格，無(wú)論對(duì)比同批次出讓地塊、同板塊項(xiàng)目亦或新房市場(chǎng)價(jià)格，均處于合理水平�！�
該人士進(jìn)一步指出，本次獲取的地塊均位于無(wú)錫這座城市的價(jià)值高地，再加上項(xiàng)目未來(lái)的定位是改善類產(chǎn)品，所以利潤(rùn)空間還是頗為可觀的。
旭輝拿地變遷史
事實(shí)上，坊間會(huì)有如此猜測(cè)并不難理解。在旭輝這幾年的發(fā)展過(guò)程中，“合作”的模式無(wú)疑幫了旭輝不少。
從時(shí)間線上看，旭輝拿地權(quán)益占比下降較為明顯是在2015年、2016年前后。
據(jù)披露，2015年旭輝新增25個(gè)項(xiàng)目里，只有5個(gè)項(xiàng)目是持有100%權(quán)益的，其余大多為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，旭輝每個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比基本在40%上下。同樣的，旭輝2016年新增36個(gè)項(xiàng)目里，持有全部權(quán)益的項(xiàng)目不到三成。
對(duì)此，林中曾毫不諱言地表示：“權(quán)益只是一種策略，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的時(shí)候，我們希望權(quán)益低一點(diǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小的時(shí)候，我們希望權(quán)益大一點(diǎn)�！憋@然，在旭輝的眼里，權(quán)益的高低只是企業(yè)基于市場(chǎng)判斷所做出的選擇，并無(wú)褒貶之分。
能夠看到，旭輝已經(jīng)享受到了這種拿地模式帶來(lái)的“規(guī)模福利”。
2017年，旭輝達(dá)成千億成就，在這一年里，旭輝的權(quán)益比從三年前的77%左右降到了52.9%。與此同時(shí)，旭輝從千億跨越到兩千億也只花了兩年時(shí)間。
然而，合作開(kāi)發(fā)之下利弊共存。旭輝雖然迅速跨過(guò)千億，但對(duì)其業(yè)績(jī)“含金量”的質(zhì)疑聲也隨之出現(xiàn)。此外，合作模式一定程度上也影響到了旭輝的利潤(rùn)增長(zhǎng)。在過(guò)去五年時(shí)間里，其核心凈利潤(rùn)率分別為12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6%。
或許是規(guī)模已經(jīng)足以讓其在房企角逐中保有一份優(yōu)勢(shì)，又或許是看到了合作模式所帶來(lái)的利潤(rùn)難題，旭輝在跨過(guò)千億的第二年便透露出了要提升權(quán)益占比的意圖。
2018年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝首次提到希望進(jìn)一步提升權(quán)益占比，并表示短期計(jì)劃是新增項(xiàng)目的權(quán)益占比在60%左右。
在此之后，旭輝拿地的畫(huà)風(fēng)漸漸出現(xiàn)變化。2018年10月至2019年2月，旭輝的拿地權(quán)益占比增加到了70%以上。
不過(guò)，盡管拿地策略已經(jīng)“轉(zhuǎn)向”，但旭輝2019年的權(quán)益銷售占比提升幅度卻并不大。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要時(shí)間，旭輝近年來(lái)拿地權(quán)益比例的提升或許要在一年后才能反映到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上。
據(jù)了解，旭輝2020年1-4月份共新獲取了16個(gè)項(xiàng)目，拿地權(quán)益占比約達(dá)9成。從區(qū)域上看，旭輝前四月所獲取地塊主要集中在長(zhǎng)三角和中西部，其中一二線按權(quán)益金額占比86%。
旭輝拿地策略變化背后折射的是市場(chǎng)變遷。隨著行業(yè)不斷洗牌，當(dāng)初被熱捧的“唯規(guī)模論”漸漸離場(chǎng)，眾人的增速也逐步放緩下來(lái)。而旭輝“轉(zhuǎn)向”的背后，或許也意味著其在未來(lái)將更多關(guān)注于利潤(rùn)表現(xiàn)而非規(guī)模，從而謀求資本市場(chǎng)的更多支持。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
