隨著疫情防控形勢的好轉(zhuǎn)，北京樓市開始逐步復(fù)蘇，本應(yīng)在3月到來的“小陽春”姍姍來遲。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月前13天，北京二手房日均成交量相比4月日均增加42.4%，相比去年5月日均增加86%。
“北京的小陽春已經(jīng)到來了”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴財聯(lián)社記者，“但這個小陽春比較弱，后市能否持續(xù)還要看新盤供應(yīng)量的情況以及信貸政策會不會繼續(xù)寬松�！�
“現(xiàn)在的北京樓市是回歸正常狀態(tài)，后續(xù)如果沒有政策方面的大力支持，樓市應(yīng)該不會有大的變化。不過目前因為M2的急劇擴(kuò)張，肯定會是一些資本、資金想進(jìn)入樓市。”一家北京本地房企的高層向記者表示。
西城學(xué)區(qū)房熱潮仍在持續(xù)
北京二手房成交快速回暖，得益于北京西城區(qū)實行的“多校劃片”入學(xué)和“六年一學(xué)位”政策。
日前，西城區(qū)教委發(fā)布新規(guī)稱，自2020年7月31日后在該區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
作為北京最后一個落地多校劃片的區(qū)域，西城區(qū)宣布多校劃片后，部分家長急于趕在7月31日新政實施前購買學(xué)區(qū)房，而一些業(yè)主也急于出手，促成西城區(qū)二手房成交量大漲。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月前兩周，西城區(qū)二手房住宅成交量達(dá)到上千套，兩周的成交量與去年同期一個多月相近。而貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，“五一”期間西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增幅均超過100%，尤其是金融街(000402,股吧)和德勝片區(qū)。
多位受訪的專家認(rèn)為，西城區(qū)多校劃片使得不少家長為搶搭“末班車”加快入市，而學(xué)區(qū)房業(yè)主為避免房屋貶值，也在迅速掛牌出售。
“經(jīng)過兩個星期的井噴成交，現(xiàn)在西城區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房已基本售罄，總價不高的房源已經(jīng)一房難求。”張大偉表示。
“目前西城幾個熱點區(qū)域的一居兩居已經(jīng)基本買不到了，市場上低總價房源也基本賣完了。”一位熟悉北京學(xué)區(qū)房的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
中原地產(chǎn)方面表示，從預(yù)期來看，學(xué)區(qū)房成交熱度一直會持續(xù)到7月31日，西城區(qū)的二手房成交量有望每個月保持在2000套左右，5月-7月合計還將有5000套左右二手房成交。
“現(xiàn)在來看學(xué)區(qū)房的人依然比較多，每天的帶看量也比較大，不少業(yè)主為了盡快出手不惜降價，隨著政策落地時間的臨近，未來議價空間也會加大。”西城區(qū)一位房產(chǎn)中介人士顧問告訴記者。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受記者采訪時表示，西城區(qū)學(xué)區(qū)房的火熱，對于二手市場的拉動作用是“先揚(yáng)后抑”的過程。二手房的成交周期是2周到1個月時間，在交易的過程中，如果某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題或出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象，就可能導(dǎo)致簽約時間晚于7月31日，這會導(dǎo)致學(xué)區(qū)房失去了原本的購買價值。
“因此購房者買房時需保有時間周期，提前去看房和選房，現(xiàn)在體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)方面是上升的狀態(tài)，但臨近7月31號之前，會出現(xiàn)一個逐漸衰減的過程�！惫阏f。
房企以價換量回籠資金
“從北京樓市的現(xiàn)狀來看，從三月份開始，市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸上揚(yáng)的狀態(tài)，四、五月份的回暖則更為明顯，看房量、簽約量基本恢復(fù)到了疫情前的平均水平。”郭毅表示。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建住宅市場總成交套數(shù)為3118套，環(huán)比3月增加1216套，創(chuàng)今年新高；4月二手房住宅網(wǎng)簽13161套，套數(shù)環(huán)比上漲68%，較去年同期下降9%。
“新房市場基本上已經(jīng)超越了去年同期的成交水平，二手房的成交量也基本上回歸到單月萬套的市場陰晴線之上了。”一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。
貝殼研究員分析師許小樂指出，從后市來看，預(yù)計北京二手房5-6月成交量將保持中高水平，全市約1.5萬套左右，隨后會自然回落。
“數(shù)據(jù)面上的回暖，不代表整個市場所有的在售項目出現(xiàn)銷量反彈。目前新房整體庫存量比較大，而且近期計劃供應(yīng)以及未來潛在供應(yīng)貨量非常充裕，再疊加市場庫存，未來整體市場會出現(xiàn)成交分化的局面，雖有熱銷盤，但更多的還是一些成交艱難、去化緩慢的滯銷盤。”郭毅如是說。
近期北京新房市場供應(yīng)有所加大，據(jù)北京市住建委公開信息，今年前4月北京發(fā)放的預(yù)售證數(shù)量共25個。有專家表示，北京庫存積壓依然嚴(yán)重，潛在供應(yīng)量較大，五、六月份會迎來項目入市的井噴期。
“新房的庫存壓力疊加目前二手房市場的掛牌房源量持續(xù)上升，對于未來的房價走勢會形成明顯的抑制作用，并會持續(xù)存在�！鄙鲜鲅芯繖C(jī)構(gòu)分析師表示。
張大偉也指出，未來北京房價不會有太大上行的可能性，但輕微波動難免。
多位接受財聯(lián)社記者采訪的人士認(rèn)為，目前推動北京新房成交量回升的主要因素是以價換量，一方面是商品住宅預(yù)售價格管控，迫使開發(fā)商以價換量，另一方面是一些開發(fā)商在拿地時的地價成本可控，在市場壓力下主動以價換量。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京新房市場總成交面積34.84萬平方米，成交均價49756元/平方米，環(huán)比3月下降1799元/平方米。
“以價換量在今年來看應(yīng)該會比較普遍，從開發(fā)商的角度上來講，也在主動降低價格或者說以市場能接受的價格入市，這樣的現(xiàn)象，不管是在限競房還是在純商品房當(dāng)中都普遍存在�！币患已芯繖C(jī)構(gòu)的高層告訴記者。
許小樂表示，償債高峰疊加疫情影響，適當(dāng)?shù)囊詢r換量、促回款有助于房企度過難關(guān)，預(yù)計今年成交價格不會大幅上漲，這也與“三穩(wěn)”的調(diào)控政策相一致。
來 源： 財聯(lián)社
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