一、共享理念推動(dòng)聯(lián)合辦公興起
聯(lián)合辦公是一種低門檻而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式，又稱共享辦公，即不同公司的員工在一個(gè)空間內(nèi)進(jìn)行工作。在經(jīng)過特別設(shè)計(jì)和安排的辦公空間中共享工作環(huán)境，在工作過程中，員工可與其他團(tuán)隊(duì)分享信息、知識(shí)、技能、想法和拓寬社交圈子等等，這種概念在美國硅谷興起，特別適合小型的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。聯(lián)合辦公模式憑借其低門檻、形式新穎靈活的特點(diǎn)受到了眾多創(chuàng)業(yè)者的青睞。據(jù)資料顯示，2018年各類共享經(jīng)濟(jì)形式中，共享辦公增速位居第二位，達(dá)到87.27%。
2018年各類共享經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)增速
資料來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2014年李克強(qiáng)總理提出“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的理念之后，各行各業(yè)的小微企業(yè)如雨后春筍般快速發(fā)展。2019年全國新增市場主體數(shù)達(dá)2179萬戶，創(chuàng)歷史新高，2016年至2019年市場主體數(shù)量年均增長10.3%。隨著全國范圍內(nèi)的創(chuàng)業(yè)熱潮興起，對(duì)于辦公場所的需求也呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。這些創(chuàng)業(yè)者面臨高昂的辦公場地租賃成本，而聯(lián)合辦公則滿足了他們多樣化、個(gè)性化、低門檻的辦公場所需求，這種需求成為了我國聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁推動(dòng)力。
2015-2019年我國每年新增市場主體數(shù)
資料來源：國家工商總局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
相關(guān)報(bào)告：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》
二、傳統(tǒng)辦公與聯(lián)合辦公的區(qū)別
在前期開發(fā)方面，傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓前期項(xiàng)目開發(fā)成本較大，從選址立項(xiàng)到完工需要的時(shí)間較長。而聯(lián)合辦公則采用現(xiàn)有的建筑空置區(qū)域，成本與耗時(shí)較少。傳統(tǒng)寫字樓裝修風(fēng)格較為簡潔統(tǒng)一，而聯(lián)合辦公則傾向于個(gè)性化設(shè)計(jì)和半開放、開放式設(shè)計(jì)為主，采用了一些人性化智能化的設(shè)計(jì)理念，從而為人員的社交創(chuàng)造有利條件。
在運(yùn)營方面，傳統(tǒng)寫字樓以整租、長租為主，對(duì)租賃公司的穩(wěn)定性要求較高。因此傳統(tǒng)寫字樓的空置率較高。聯(lián)合辦公對(duì)于租賃公司的水平?jīng)]有硬性要求，租賃形式較為靈活，辦公住戶流動(dòng)性大。其客戶主要以小微創(chuàng)企業(yè)、初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、自由職業(yè)者、外資企業(yè)、大型公司的外包團(tuán)隊(duì)為主。從行業(yè)來看，目前入駐聯(lián)合辦公的主要以互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、金融、教育等新興行業(yè)為主，一些傳統(tǒng)企業(yè)也在受到聯(lián)合辦公思潮的影響。
2019聯(lián)合辦公租戶行業(yè)分布
資料來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
在盈利方式上，傳統(tǒng)商務(wù)寫字樓主要以租金和物業(yè)管理費(fèi)作為其盈利手段，一般按年收取。而聯(lián)合辦公收費(fèi)方式靈活，移動(dòng)工位按照工位收費(fèi)，小型辦公室按照辦公室面積收費(fèi)。除了租金與物業(yè)管理費(fèi)以外還有其他增值費(fèi)用。由于聯(lián)合辦公租金收取一般按“月”甚至是“天”來收費(fèi)，因此較為靈活，對(duì)于公司財(cái)務(wù)狀況基本沒有要求。
傳統(tǒng)寫字樓與聯(lián)合辦公比較
資料來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
三、競爭加劇，行業(yè)面臨整合
盡管聯(lián)合辦公因?yàn)槠渖缃惶匦远艿劫Y本的青睞，許多投資者紛紛加入這一行業(yè)中來，但是目前來看其實(shí)際表現(xiàn)并沒有創(chuàng)業(yè)者宣稱的那么優(yōu)秀。聯(lián)合辦公最根本的是以孵化項(xiàng)目為主，以孵化出優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目為重點(diǎn)。但其中投入時(shí)間成本和資金成本非常高，且成功概率低，如何變現(xiàn)始終是目前聯(lián)合辦公過不去的一道坎。由于大量資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，跑馬圈地式的發(fā)展反而給辦公場所帶來了新的空置率問題。企業(yè)在既沒有良好的盈利渠道，又沒有良好的債務(wù)融資渠道的情況下只能依靠股權(quán)融資，又回到了“誰能燒錢誰就能活得久一點(diǎn)”這個(gè)階段。
2018年聯(lián)合辦公企業(yè)重大融資事件
資料來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
隨著疫情的影響，商業(yè)地產(chǎn)受到較大沖擊，一些規(guī)模較小營收能力較差的聯(lián)合辦公企業(yè)退出市場，宏觀市場環(huán)境與之前已經(jīng)無法同日而語，僅僅依靠政策紅利與投資者青睞的企業(yè)無法長久生存下去。目前各大頭部企業(yè)的盈利狀況依然堪憂，優(yōu)客工場自2017年到2019年前9個(gè)月凈虧損分別是3.73億，4.45億、5.73億元。要想實(shí)現(xiàn)共享辦公整個(gè)平臺(tái)的長久運(yùn)營，平臺(tái)還應(yīng)提供一些相應(yīng)的配套服務(wù)，而不是僅靠租金上的優(yōu)惠來招攬租客。例如提供創(chuàng)業(yè)的技術(shù)支持與交流，因此未來很多共享辦公平臺(tái)可能會(huì)向一個(gè)孵化器方向發(fā)展。
四、未來聯(lián)合辦公行業(yè)的展望
目前聯(lián)合辦公主要還是集中在北京上海等四大一線城市，資料顯示北京上海兩地聯(lián)合辦公產(chǎn)業(yè)占比就占全國60%以上，而一些二三線發(fā)達(dá)城市依然是聯(lián)合辦公行業(yè)的處女地。在一線城市市場趨于飽和的背景下，往二三線城市下沉已經(jīng)成為搶占優(yōu)勢的關(guān)鍵，如優(yōu)客工場已經(jīng)計(jì)劃落地8家新社區(qū)布局成都、常州、寧波、青島等多地。
2019聯(lián)合辦公行業(yè)地域分布情況
資料來源：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
此外隨著新技術(shù)的運(yùn)用，聯(lián)合辦公未來不可避免走向智能化。采用人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)，提高辦公智能化水平，還可以通過智能化管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)租戶人員流動(dòng)的管理監(jiān)控，提升租戶體驗(yàn)。既能為租戶提供開放智能化的工作環(huán)境，又可以確保辦公地點(diǎn)的安全性。
隨著產(chǎn)業(yè)合作的日趨緊密，共享的邊界也可以進(jìn)一步擴(kuò)大。目前已經(jīng)有優(yōu)客工場等品牌運(yùn)營商與酒店、健身、電商、新零售、電商等行業(yè)進(jìn)行跨界合作。這樣的跨界互聯(lián)會(huì)為共享辦公運(yùn)營商帶來新的商業(yè)盈利模式，進(jìn)一步提高空間效能提高所帶來的溢價(jià)，有助于其更好的發(fā)展。
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