5月20日，實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“實(shí)地集團(tuán)”）正式向港交所提交了IPO招股書，啟動上市之旅，農(nóng)銀國際為其獨(dú)家保薦人。數(shù)據(jù)顯示，近期房企赴港上市熱情不減，截至目前已有近20家房地產(chǎn)類公司在港交所排隊。有分析認(rèn)為，加上近期債市融資井噴，意味著房地產(chǎn)行業(yè)可能有新的動向，特別數(shù)字經(jīng)濟(jì)和健康居住的風(fēng)口下，實(shí)地地產(chǎn)能否以智慧社區(qū)為契機(jī)，迎來新的局面?zhèn)涫苁袌鲫P(guān)注。
房企融資活躍
內(nèi)地公司扎堆赴港IPO
今年以來，雖然“房住不炒”的政策調(diào)控基調(diào)不變，但全球相對寬松的貨幣政策環(huán)境，為房企提供了較好的上市融資契機(jī)。疫情之后，無論是IPO，還是債市，房企融資明顯加快。
5月20日，實(shí)地集團(tuán)正式向港交所提交了IPO招股書，啟動上市之旅。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.7萬億元，同比下降10.4%，但降幅比一季度收窄3.4個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款8730億元，僅僅下降2.5%。因此，一位房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，實(shí)地集團(tuán)啟動赴港IPO可謂恰逢其時。
而在實(shí)地集團(tuán)之前，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、金輝控股、領(lǐng)地控股等10余家。另外，還有近10家房企旗下物業(yè)公司分拆上市。
根據(jù)實(shí)地集團(tuán)官網(wǎng)，該公司2006年從廣州出發(fā)，致力于將科技與人文連接，目前已覆蓋全國六大最具成長力城市群。在實(shí)地集團(tuán)上市前，多項財務(wù)數(shù)據(jù)明顯改善。其中，業(yè)務(wù)布局上，實(shí)地集團(tuán)從成立之初僅在中山有一個建筑面積為30.3萬平方米的開發(fā)項目，截止今年一季度末，實(shí)地集團(tuán)的項目遍及全國，共持有37個處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項目，總建筑面積為1430萬平方米。
實(shí)地集團(tuán)近年來的經(jīng)營業(yè)績也獲得社會認(rèn)可，在中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單中，實(shí)地集團(tuán)排名第70位。在億翰智庫發(fā)布的2019中國房企綜合實(shí)力TOP 200中，排名第77位。
中型房企業(yè)績突出
實(shí)地凈利三年復(fù)合增長率103%
2019年147家A股上市房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入48116.8億元，同比增長19.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤5441.5億元，同比增長13.1%。整體上，凈利潤增速慢于營業(yè)收入增速。且大房企相對穩(wěn)定，凈利潤增速在11%左右。中型房企表現(xiàn)出色，業(yè)績增速接近30%。而實(shí)地集團(tuán)過去三年的凈利潤復(fù)合增長率更是達(dá)到103%。
數(shù)據(jù)顯示，從2017年度-2019年度，實(shí)地集團(tuán)的總收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元，年復(fù)合增長率為46.6%。其中，物業(yè)銷售的占比均達(dá)到93%以上，分別為36.23億元、61.59億元、81.56億元。同期實(shí)地集團(tuán)的稅前凈利潤分別為4.15億元、13.43億元及17.06億元，年復(fù)合增長率102.9%。
值得注意的是，近年來，房地產(chǎn)市場分化明顯，大型房企成為行業(yè)業(yè)績的主要貢獻(xiàn)者。小房企正遭遇項目、資金、人才等多方面難題。而中型房企業(yè)績增長較快。以A股上市房企為例，2019年營業(yè)收入和凈利潤同比增幅分別達(dá)到22.5%和27.8%，大幅好于大小型房企。
因此，東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師房誠琦表示，在房住不炒、因城施策的主線下，業(yè)績具有高成長的二線公司，契合都市圈發(fā)展邏輯，以及在產(chǎn)品功能上具有特殊優(yōu)勢的開發(fā)商，仍然會得到市場的歡迎。
三大“硬核”
能否助力實(shí)地集團(tuán)“長跑”？
招股書披露的業(yè)績高增長，而未來實(shí)地集團(tuán)依靠什么實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？特別是上市之后，如何能給投資者帶來穩(wěn)定的回報？從招股書披露的情況來看，區(qū)域布局、產(chǎn)品定位以及團(tuán)隊建設(shè)等方面有望成為助力實(shí)地集團(tuán)“長跑”的主要“硬核”。
硬核一：核心城市群具備增長潛力
今年2月底，實(shí)地集團(tuán)以4.8億元拿下佛山一宗商住地，這也是首次進(jìn)入與大本營廣州相鄰的佛山市。3月初，又以2.79億元摘得天津薊州新城住宅用地。實(shí)地集團(tuán)扎根廣州，聚焦大灣區(qū)，且已在有高增長潛力的長江三角洲地區(qū)、華中地區(qū)及中國西部地區(qū)的核心都市區(qū)域以及華北地區(qū)等城市均有戰(zhàn)略布局，成為實(shí)地集團(tuán)未來成長的主要硬核。
招股書顯示，截至2020年一季度末，實(shí)地集團(tuán)的項目均位于14個省份或直轄市以及25個城市。這些地區(qū)無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還是房地產(chǎn)市場，均具有較大的增長潛力。
以廣州為例， 2014年到2019年住宅地產(chǎn)市場投資復(fù)合年增長率為16%。根據(jù)國家統(tǒng)計局廣州調(diào)查隊數(shù)據(jù)，2019年廣州城市常住居民人均可支配收入6.51萬元，同比增長8.5%，高于同期GDP增速1.7個百分點(diǎn)。2020年一季度，廣州城市居民人均可支配收入同比增長2.9%，跑贏GDP近10個百分點(diǎn)，其中，居民的居住消費(fèi)支出同比增長4.6%。在八大支出中增速最高。在經(jīng)濟(jì)急速增長及消費(fèi)者購買力上升，為樓價上升提供強(qiáng)勁支持，廣州商品住宅平均售價由2014年的1.47萬元上升至2019年的2.40萬元，復(fù)合年增長率為10.3%。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，實(shí)地集團(tuán)廣州土地儲備115萬平方米，占總土儲比例為11.4%，有3個項目。2019年實(shí)地集團(tuán)廣州銷售物業(yè)收益為40.72億元，占比49.93%。
因此，有分析認(rèn)為，得益于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長及粵港澳大灣區(qū)的國家戰(zhàn)略，實(shí)地集團(tuán)以廣州為大本營，未來存在較大的增長空間。記者對比發(fā)現(xiàn)，最近一兩年，包括萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利等行業(yè)巨頭紛紛加大在粵港澳大灣區(qū)等核心城市群的布局。
硬核二：疫情后智慧社區(qū)獲青睞
2020年年初突如其來的新型冠狀病毒疫情，給國家經(jīng)濟(jì)社會帶來較大的影響，一季度GDP同比下降6.8%，為1992年以來最低。也讓房地產(chǎn)市場遭遇到前所未有的挑戰(zhàn)，一季度開發(fā)投資下降7.7%。商品房銷售面積和銷售額分別下降了26.3%和24.7%。但有專業(yè)人士認(rèn)為，經(jīng)過本次疫情經(jīng)歷，市場對住宅功能有更高的要求。
“在疫情結(jié)束后，健康會受到更大的關(guān)注，人們的生活方式、工作方式也必然發(fā)生若干帶有永久性的變化。如何敏銳發(fā)現(xiàn)、更深入理解客戶需求的變化，是培養(yǎng)未來競爭力的一個重要起點(diǎn)。”萬科董事局主席郁亮在2019年年報中直言。“未來一段時期，數(shù)字經(jīng)濟(jì)將成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，各行業(yè)各領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型步伐將大大加快�！眹野l(fā)改委高技術(shù)司司長伍浩日前表示。
而實(shí)地集團(tuán)主打的正是“智慧社區(qū)”戰(zhàn)略。該公司成立14年來，將科技以人居業(yè)態(tài)為依托運(yùn)用于生活中的方方面面，成為一家為用戶提供貫穿全生命周期智慧人居解決方案的綜合性企業(yè)。2019年，實(shí)地集團(tuán)率先在重慶落地國內(nèi)首個全場景智慧社區(qū)，從室內(nèi)家居到戶外社區(qū)，通過智能家居設(shè)備、智能機(jī)器人、通勤物流系統(tǒng)、配套商業(yè)服務(wù)之間的協(xié)同調(diào)度與數(shù)據(jù)互聯(lián)，并布局了從社區(qū)零售到家庭健康管理，從社區(qū)安防到通勤物流的智能化配套。
在招股書中，實(shí)地集團(tuán)也表示，該公司的一大優(yōu)勢就是“堅持開發(fā)眾多具優(yōu)質(zhì)設(shè)計的智慧住宅，加上基于智能人居云技術(shù)的一站式智能人居生態(tài)系統(tǒng)并配備先進(jìn)智能設(shè)施�！睋�(jù)悉，實(shí)地集團(tuán)通過整合先進(jìn)技術(shù)、智能家具及電子產(chǎn)品，讓智能人居生態(tài)系統(tǒng)可有效覆蓋整個小區(qū)。
硬核三：明星團(tuán)隊帶領(lǐng)企業(yè)入快車道
在克而瑞發(fā)布的《2020年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》中，實(shí)地集團(tuán)以69.3億元的全口徑銷售金額排在第58位，較去年同期排名大幅躍升70位，是上升勢頭最為迅猛的企業(yè)之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，近年來，實(shí)地集團(tuán)除了區(qū)域布局和產(chǎn)品質(zhì)量上下了大功夫，在團(tuán)隊建設(shè)方面更是濃墨重彩，共同令實(shí)地集團(tuán)進(jìn)入快車道。
而從去年開始，實(shí)地集團(tuán)對高層人事進(jìn)行了較大調(diào)整。根據(jù)招股書顯示，4月24日，曾創(chuàng)造了“一天一個億”的碧桂園前高管劉森峰已被委任為執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，負(fù)責(zé)實(shí)地集團(tuán)的整體物業(yè)發(fā)展及日常管理。去年10月劉森峰加盟實(shí)地集團(tuán)擔(dān)任總裁。
與此同時，多名前泰禾高管也加入實(shí)地集團(tuán)，如前泰禾CFO李斌出任實(shí)地集團(tuán)首席財務(wù)官，主要負(fù)責(zé)融資、資金、財務(wù)、稅務(wù)等工作；前泰禾總裁助理李朝陽則出任實(shí)地集團(tuán)總裁，主要負(fù)責(zé)公司的采購及招標(biāo)事宜；前泰禾北京分公司副總經(jīng)理燕百勇則擔(dān)任實(shí)地集團(tuán)助理總裁，負(fù)責(zé)工程管理等工作。
依托粵港澳大灣區(qū)等核心城市群布局，迎合疫情對人們住房需求的改變，以及擁有眾多明星管理人助陣，實(shí)地集團(tuán)能否憑此一躍進(jìn)入資本市場，并在長跑路上堅持下來？讓我們拭目以待。
來源：經(jīng)濟(jì)日報
編 輯：chenhong
