兩年前白女士將一套位于北京昌平區(qū)的兩居室托管給長(zhǎng)租公寓平臺(tái)“自如”出租，并簽了3年托管協(xié)議，當(dāng)時(shí)協(xié)議房租為6700元/月。從今年3月開始，自如多次給她打電話以“疫情影響，造成公司收益下降”為由，要求她降低房租至5800元/月；否則就強(qiáng)制解約，并且索要裝修損失費(fèi)1萬(wàn)多元。同時(shí)，在其他長(zhǎng)租公寓平臺(tái)接到類似“要求”的還有程先生。受疫情影響，北京房屋租賃市場(chǎng)交易趨冷，近期，不少業(yè)主收到長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的降價(jià)要求，幅度在數(shù)百元到上千元不等（7月13日《工人日?qǐng)?bào)》）。
自如等托管服務(wù)是房東（主）和中介之間簽訂至少數(shù)年以上出租合同的租賃模式，通常以房東讓渡數(shù)月房租、控制房租漲幅等方式，來(lái)充抵中介裝修、采購(gòu)家具等開銷。因此，自如價(jià)格通常要低于市場(chǎng)價(jià)，中介通過(guò)賺取差價(jià)盈利。介紹自如模式，是想說(shuō)，這是一個(gè)雙方合意的合同行為，而解決其中的糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議條款和相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行，店大欺客，抑或無(wú)理蠻纏，都行不通。
2020年2月10日全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉表示：“當(dāng)前我國(guó)發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外�！边@給適用不可抗力條款處理疫情期間合同糾紛提供了權(quán)威解讀。
那么，如何證明具體某一份合同、某一類合同不能履行確因受到疫情影響呢？需要證據(jù)。根據(jù)民事舉證責(zé)任分配的一般原則“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”，中介應(yīng)當(dāng)拿出“白女士”“程先生”所托管房屋出租受到疫情影響的具體證據(jù)來(lái)協(xié)商降價(jià)的事兒，僅僅靠打電話、發(fā)微信“要求”，當(dāng)然讓人難以接受。
如果此前租戶確因疫情不租，中
介因高價(jià)位租金難覓新租戶，那么降低房租出租，來(lái)減少中介損失，避免直接以“不可抗力”為由解除合同，實(shí)際上也是在減少房東損失；如果中介以強(qiáng)勢(shì)立場(chǎng)，為減少部分受疫情影響的托管房租金損失，強(qiáng)行要求降低實(shí)際上未受到影響的其他托管房租金，或者純粹是借機(jī)壓價(jià)，那在誠(chéng)實(shí)守信履約、合法經(jīng)營(yíng)方面，都難立住腳。
作為合同解除的法定情形之一，不可抗力適用的條件是“致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”（合同法第94條），其背后的意蘊(yùn)是，出現(xiàn)不可抗力后不意味著合同只能解除，從雙贏角度，積極溝通讓合同繼續(xù)得到履行，是更好的選擇。
因此合同法第118條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。具體到自如事件，基于誠(chéng)實(shí)信用原則，中介在出現(xiàn)不可抗力違約事由時(shí)，應(yīng)及時(shí)將不可抗力事由通知房東并提交相關(guān)證明，如中介未及時(shí)通知房東，造成房東損失的，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
疫情影響了方方面面，這是合同任何一方都不愿意看到的。解決合同繼續(xù)履行的具體障礙，應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則，積極協(xié)商。租賃行業(yè)如此，其他行業(yè)，亦可效仿。
來(lái) 源：檢察日?qǐng)?bào)
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