隨著疫情之下資本市場對物業(yè)管理行業(yè)的價值進行二次挖掘，“蚊型”物業(yè)公司似乎迎來了翻身的機會。然而，受限于自身業(yè)務(wù)發(fā)展及規(guī)模擴張，“蚊型”物業(yè)公司的命運似乎難以改寫。
遞交上市申請的宋都服務(wù)也面臨上述困境。作為“蚊型”物業(yè)公司中的一員，宋都服務(wù)深諳于此，希望通過跨界長租公寓獲得長足發(fā)展。
在管面積有限盈利能力下滑
今年1月初，宋都服務(wù)向港交所遞交了上市申請，這家“蚊型”物業(yè)公司隨之向外界揭開了其面紗。
截至2019年9月30日，宋都服務(wù)在管面積395.1萬平方米，而其2017年-2018年在管面積分別為316.5萬平方米、381.7萬平方米。通過計算可知，2019年前9個月宋都服務(wù)在管面積較2018年全年僅增長3.51%。作為對比，2018年前9個月在管面積較2017年全年增長11.09%。
從已上市的部分物業(yè)公司來看，宋都服務(wù)在管面積僅高于興業(yè)物聯(lián)，整體規(guī)模相對較小。
營收方面亦是如此。截至2019年9月30日，宋都服務(wù)營收為1.37億元，2018年同期營收為0.88億元，2018年全年宋都服務(wù)營收為1.33億元。在2017-2019年9月30日，宋都服務(wù)的毛利率分別為29.75%、28.26%、28.52%，凈利率分別為16.63%、15.71%、14.14%。不難發(fā)現(xiàn)，宋都服務(wù)的盈利能力面臨不小的挑戰(zhàn)。
2019年興業(yè)物聯(lián)的毛利率高達42.72%，凈利率也高達19.10%。據(jù)此計算，雖然宋都服務(wù)的營收及在管面積略微領(lǐng)先于興業(yè)物聯(lián)，但盈利表現(xiàn)卻要遜色不少。考慮到其營收及在管面積不甚理想，且盈利能力不斷下滑，若宋都服務(wù)上市后，其在資本市場的表現(xiàn)值得關(guān)注。
偏安一隅影響力較弱跨界布局仍待驗證
作為一家“蚊型”物業(yè)公司，宋都服務(wù)注定只能深耕某一地區(qū)甚至某一城市，全國化布局反而會帶來更大的經(jīng)營風(fēng)險。作為一家成立已有25年的物業(yè)公司，在2017年之前，宋都服務(wù)的在管項目高度聚焦于杭州。2017年宋都服務(wù)杭州在管面積占比達91.4%，營收占比高達82%。
由于區(qū)域布局過于集中，宋都服務(wù)的全國影響力較弱。加之，杭州市場的競爭頗為激烈，宋都服務(wù)的表現(xiàn)亦很難超越綠城服務(wù)等公司。
來源：宋都服務(wù)招股說明書
在2017年-2019年9月30日，宋都服務(wù)在杭州市的在管面積占比分別為91.4%、76.5%、71.0%，營收占比分別為82.0%、74.1%、69.6%。根據(jù)宋都服務(wù)招股說明書，其正逐步加大力度將服務(wù)范圍擴展到長三角地區(qū)的其他城市。
數(shù)據(jù)顯示，同期，宋都服務(wù)在長三角地區(qū)(不含浙江省)的在管面積占比分別為8.6%、16.1%、20.2%，呈上揚趨勢；但其營收占比卻逐步下降，分別為18.0%、17.2%、15.8%。顯然，地域擴張有助于提升宋都服務(wù)的影響力，但其對營收的貢獻仍需提升。
與其他物業(yè)公司有所不同，受限于自身規(guī)模，宋都服務(wù)玩起了業(yè)務(wù)跨界。在2017年-2019年9月30日，宋都服務(wù)物業(yè)服務(wù)營收占比持續(xù)下降，分別為71.2%、53.5%、49.9%。同期，非業(yè)主增值服務(wù)占比提升較快，這與母公司的支持息息相關(guān)。非業(yè)主增值服務(wù)之外，其他業(yè)務(wù)營收占比快速增加，分別為0.9%、4.3%、11.0%。
據(jù)宋都服務(wù)招股說明書可知，其他業(yè)務(wù)主要包括酒店業(yè)務(wù)及長租公寓業(yè)務(wù)。
酒店業(yè)務(wù)方面，宋都服務(wù)主要通過營運附屬公
司宋都嘉和運營杭州西湖河坊街亞朵酒店；長租公寓業(yè)務(wù)方面，其亦通過營運附屬公司宋都嘉和在杭州開展長租公寓業(yè)務(wù)。
根據(jù)宋都服務(wù)的規(guī)劃，其還將進一步擴大自身的長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模。宋都服務(wù)稱，鑒于長租公寓市場的增長潛力，計劃進一步擴大此業(yè)務(wù)。宋都服務(wù)擬尋求機會投資一站式長租公寓，提供各類服務(wù)及設(shè)施，包括但不限于定期清潔服務(wù)、公共娛樂及工作空間、公共廚房及餐飲場所以及健身設(shè)施、洗衣機及計算機等共享設(shè)施。其亦考慮與第三方賣方及供貨商合作提供配套服務(wù)，如入住及遷出服務(wù)、零售服務(wù)及購買服務(wù)，還計劃與合作伙伴為租賃公寓用餐場所提供產(chǎn)品。
然而，長租公寓亦不斷暴雷。2020年初“長租公寓第一股”青客公寓被爆出拖欠房東租金導(dǎo)致百余名租客被趕，其后“長租公寓第二股”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO被調(diào)查，蛋殼公寓股價暴跌熔斷。同時，新冠肺炎疫情的影響短期內(nèi)也難以消除，給長租公寓市場蒙上陰影。
對于宋都服務(wù)而言，其需要考慮自身是否具備專業(yè)的長租公寓運營能力，現(xiàn)有市場能否支撐此業(yè)務(wù)發(fā)展做大。同時，公司的資金是否能夠支撐其業(yè)務(wù)擴張。若這些問題不解決，宋都服務(wù)的跨界則難言順利。
來源：中國網(wǎng)
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