9月22日，《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》（以下簡稱《藍(lán)皮書》）發(fā)布會在新華網(wǎng)媒體創(chuàng)意工場舉行，《藍(lán)皮書》對行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)模式、發(fā)展趨勢進(jìn)行研究，長租機構(gòu)通過提供專業(yè)化的運營管理服務(wù)，有效解決了以個人業(yè)主出租為主的住房租賃供應(yīng)模式中，長期存在的產(chǎn)品、服務(wù)、品質(zhì)錯配問題，尤其在年輕租房群體中更為明顯。
順應(yīng)潮流
年輕人想“租”的好一點
十多年前，中國住房租賃市場主要以C2C模式為主導(dǎo)，即房東和租客直接交易，這個交易是個“賣方市場”。受智能手機和移動互聯(lián)網(wǎng)新浪潮的帶動，北上廣深等一線大城市人才缺口極大，一大批有文化、有理想、有抱負(fù)的青年涌入，但那時的住房租賃市場并未能滿足他們的需求。
彼時的矛盾是，不愁出租的“房東”缺乏服務(wù)動力、拿“提成”的中介只關(guān)心交易撮合，導(dǎo)致重視“品質(zhì)、體驗”的消費者，面臨沒有合適房屋可租的尷尬。在這個大背景下，傳統(tǒng)租房市場存在“三大錯配”——產(chǎn)品錯配、服務(wù)錯配，品質(zhì)錯配。2011年自如誕生，這種長租機構(gòu)即C2B2C模式，初心就是解決年輕人想要租“好”一點的這個痛點。
有錢、有理想的年輕人，鐘愛品質(zhì)生活，選擇長租機構(gòu)正在成為一種“潮流”。人均收入的增長和長租市場高速擴張有著正向關(guān)系，不完全統(tǒng)計，十年間城市白領(lǐng)一族工資漲幅數(shù)倍，年輕人對“租”好一點的需求，是整個行業(yè)高速發(fā)展的基礎(chǔ)。
據(jù)梁占華透露，在城市租房方式偏好方面，長租機構(gòu)平臺已成為最受歡迎的租房模式：有超過50%的租客表示會選擇“長租機構(gòu)的房子”，以自如所代表的租賃和服務(wù)平臺，成為越來越多年輕人租房的第一選擇。
《藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，整體城市租客群體中，本科及以上學(xué)歷租客占比超過65%。而在長租機構(gòu)租客中，本科及以上學(xué)歷租客占比近8成。目標(biāo)群體是“高凈值”人群，他們很挑剔，為了讓租房這件事變?nèi)菀祝匀缒酥灵L租機構(gòu)行業(yè)從四方面進(jìn)行了“升級”。
“真房源”, 房源圖片、房源品質(zhì)與實際情況相符，保障租客最基本的知情權(quán); “全場景”,在合租（友家）、整租、業(yè)主直租等分散式居住產(chǎn)品基礎(chǔ)上，延伸出保潔、搬家、維修服務(wù)；“線上化”，科技賦能在APP，一鍵實現(xiàn)“找看簽、生活服務(wù)、退租”等全流程�！叭悄堋保瑥摹坝械淖 钡健白〉煤谩鄙�、自如獨立研發(fā)的"Z-Link智能家居系統(tǒng)"，將安防、廚衛(wèi)、家用電器等軟硬件設(shè)施納入統(tǒng)一智能網(wǎng)關(guān)，全屋智能住房體驗從電影走向了現(xiàn)實。
住建部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹也表示，“發(fā)展專業(yè)化機構(gòu)租賃可以提供標(biāo)準(zhǔn)化的租戶服務(wù)，會給租戶帶來非常放心的租住體驗，租戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提升。機構(gòu)租賃具有強大的平臺優(yōu)勢，可以滿足租房之外衍生的消費需求。”
三次變革
促進(jìn)供給側(cè)改革，行業(yè)分水嶺已現(xiàn)
長租機構(gòu)目前的成績，非一蹴而就。十年時間，長租機構(gòu)在“叫好”聲中發(fā)展，并在懷疑聲中躊躇前進(jìn)，行業(yè)發(fā)展至今經(jīng)歷了三次變革浪潮，早期“粗放”式的發(fā)展，逐漸讓步于“精耕”模式。
1、萌芽與探索期
2010-2014年，這個時期，包括自如、紅璞機構(gòu)化長租品牌入局，其主要特征和模式是：少部分自持物業(yè)，租借或一次性獲取房屋單元、整棟樓宇甚至區(qū)域物業(yè)的長期使用權(quán)，兼顧集中式和分散式運營方式，獲取租金溢價。
同時，自如也在發(fā)展整租業(yè)務(wù)，旗下現(xiàn)擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿及業(yè)主直租六大產(chǎn)品線，供給端的豐富，給予了年輕用戶更多的選擇權(quán)。
2、爆發(fā)與洗牌期
2014-2019年，完成從0到1的自如，不僅解決了房源真實性難題，并進(jìn)一步將服務(wù)鏈條延伸。相比于“五花八門”的普通房源，自如友家和整租房源，均經(jīng)過定制設(shè)計，實行統(tǒng)一裝修、家居及家電配置，獲得了年輕人歡迎。隨著自如模式的成功，“模仿者”一時間如雨后春筍。
市場除了深耕品質(zhì)、服務(wù)的玩家，也有不少長租機構(gòu)依靠“融資-高價包租-快租擴張-再融資”的方式，快速的切入市場。長租市場的競爭，用戶體驗是非常關(guān)鍵的一環(huán)，擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力的如自如等機構(gòu)快速崛起，而另一些盲目擴張忽視體驗的一眾品牌迎來的卻是“倒閉”結(jié)局。
業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，行業(yè)洗牌是一個好事，不能滿足用戶需要的玩家退場，行業(yè)進(jìn)入了新的階段。
3、行業(yè)進(jìn)入精耕期
10年時間，長租機構(gòu)平臺經(jīng)歷了萌芽、爆發(fā)到洗牌，逐步呈現(xiàn)“核心頭部+精品長尾”的市場格局。也就說，為數(shù)不多的頭部長租機構(gòu)，憑借規(guī)模優(yōu)勢和運營優(yōu)勢，滿足大基數(shù)用戶的品質(zhì)生活需要，拿掉了市場中八成以上份額。而數(shù)量眾多的長尾玩家，則憑借“一個點”的優(yōu)勢切入市場，憑借個性化的服務(wù)在夾縫中生存。
《藍(lán)皮書》中的數(shù)據(jù)顯示，無論是房源規(guī)模，還是月活躍戶體量，自如都是其中的佼佼者，所憑借的正是對服務(wù)的深耕，也預(yù)示著行業(yè)競爭已進(jìn)入精耕期。
九年里，自如先后推出自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、自如豪宅等租住產(chǎn)品。搬家、保潔、家修等周邊服務(wù)產(chǎn)品的年服務(wù)單量已達(dá)到3000萬單，相關(guān)服務(wù)已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、天津、武漢9座城市。
自如友家是自如旗下的合租產(chǎn)品，在2011-2020年期間已從1.0進(jìn)化到6.0版本，不僅注重合作房源的智能化升級，還從家具、軟裝、配色設(shè)計上融入新的流行元素，使租住體驗更加有趣、智能、環(huán)保。
整租產(chǎn)品上，自如整租也迭代到4.0版本，在“更美、更科技、更環(huán)保”的核心理念上，大幅提升了全屋智能租住體驗。相較于常規(guī)整租產(chǎn)品，其最明顯的變化在于讓用戶從單向的居住空間，變成了空間與人的交流互動。
長租行業(yè)的爆發(fā)源于市場需求驅(qū)動，頭部長租機構(gòu)因規(guī)模及資源上的優(yōu)勢，會更受消費者所青睞。作為占據(jù)人一年三分之一時間的特殊場景，精耕服務(wù)是長租機構(gòu)“留客”的一個必然，大且好的長租機構(gòu)將領(lǐng)跑整個行業(yè)的發(fā)展。
新十年
用戶為導(dǎo)向，大且好更受歡迎
活躍在一線、新一線城市的年輕人，收入高、注重生活品質(zhì)、職場前景光明，“租”的好一點對他們而言非常重要。長租機構(gòu)十年來的快速發(fā)展，正是因為切中了這部分用戶的需求痛點。
因需而“生”，長租機構(gòu)的未來發(fā)展必然會圍繞用戶的真實需求為導(dǎo)向。十年的摸索，長租服務(wù)愈發(fā)完善，頭部的長租機構(gòu)如自如，已開始向城市居住服務(wù)平臺轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)�；�(yīng)會進(jìn)一步凸顯，大且好的優(yōu)勢成為標(biāo)簽。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰表示，機構(gòu)化是行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。他說：“隨著00后、95后進(jìn)入到租賃市場，多樣化將成為行業(yè)的供給形態(tài)。不管是從行業(yè)規(guī)模角度，還是政策支持來講，租賃行業(yè)面臨著從直租到機構(gòu)化的趨勢�！袄钗慕苓�表示，伴隨國家制度的保障和鼓勵政策，期待未來會有平臺化的公司，提高自身標(biāo)準(zhǔn)及消費者體驗，帶動整個行業(yè)水平提升。
房子占據(jù)人一生近三分之一甚至更久時間的“場景”，安全、便捷、品質(zhì)的服務(wù)魅力是無可言說的。毋庸置疑，在新的十年，積極轉(zhuǎn)型城市居住生活服務(wù)平臺，是未來長租機構(gòu)發(fā)展的一個必然趨勢。
