近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。對于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進(jìn)行多方面探討。
作為改革的先行者，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾于2018年9月21日下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，《通知》指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。
盡管彼時(shí)廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示通知僅征求意見，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究，但市場對于商品房預(yù)售制度的討論再次熱烈。一個(gè)月后，廣東中山合計(jì)推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件。在同一時(shí)間，深圳首例現(xiàn)房項(xiàng)目上市。
自2018年以來，商品房市場出現(xiàn)一些新問題，比如開發(fā)商過分強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，導(dǎo)致一些質(zhì)量及安全事故；又有住建部等9部委對30個(gè)城市樓市秩序整頓中發(fā)現(xiàn)，無證施工、無證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在。而且，近年來樓市炒風(fēng)越來越盛，加杠桿買房的范圍擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市存在的上述諸多積弊，與商品房預(yù)售制度有關(guān)。預(yù)售制度下，在建房屋預(yù)先賣給購房人，開發(fā)商提前收回資金和利潤，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉(zhuǎn)”的前提。
根據(jù)海通證券對部分城市的抽樣研究，一線、二線和三線城市的預(yù)售條件（項(xiàng)目出地面層數(shù)占比）均值分別為81%、78%和56%，即層級越低的城市，預(yù)售條件越寬松，甚至有的三四線城市，項(xiàng)目出地面（正負(fù)零）就可以賣了，這就給了開發(fā)商加杠桿的天然便利，迅速收回資金并投入下一個(gè)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目5個(gè)月實(shí)現(xiàn)再周轉(zhuǎn)。蘿卜快了不洗泥，高周轉(zhuǎn)埋下房屋質(zhì)量和安全的禍根。而且，預(yù)售下的“高周轉(zhuǎn)”策略，在某種程度讓房地產(chǎn)開發(fā)異化為資本運(yùn)作。
同時(shí)，實(shí)踐中預(yù)售審批靈活，預(yù)售規(guī)定較為籠統(tǒng)。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于新房預(yù)售準(zhǔn)入的“三項(xiàng)條件”中最硬的那一條，即“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，很多項(xiàng)目僅土地出讓金就達(dá)到了25%。于是，為了追求周轉(zhuǎn)速度，拿地即蓋售樓處，無證施工、無證銷售現(xiàn)象很多。另外，僅僅基于樣板房參考的預(yù)售，客觀上縱容開發(fā)商虛假宣傳和營銷，創(chuàng)造出投資炒作的空間，導(dǎo)致市場炒風(fēng)盛行、房價(jià)上漲，增加爛尾和延期交付概率。
而且，借助預(yù)售加杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻下降，社會資金紛紛涌入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)入虛”。行業(yè)集中度低，也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發(fā)展。同時(shí)，預(yù)售審批彈性大，“審批-進(jìn)度監(jiān)管-銷售”閉環(huán)基本由一個(gè)行政部門監(jiān)管，也滋生囤地炒地、捂盤惜售、權(quán)力腐敗等問題。因此，近期各界對商品房預(yù)售多有詬病，管理層探討取消預(yù)售在情理之中。不過，基于投入-產(chǎn)出期限錯(cuò)配、資金密集，作為最大宗的商品，借助預(yù)售銷售房屋是國際慣例，比如英美、日本和我國的香港和臺灣。
比如在英美，購買期房時(shí)，購房者通常在交房前只需支付10-20%房價(jià)作為定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管，交房時(shí)定金和大部分房款才交付給開發(fā)商；在日本，期房銷售僅需支付10%的首付，其余資金在交房時(shí)，由購房者通過按揭交給開發(fā)商；香港、臺灣地區(qū)和新加坡與我國大陸地區(qū)類似，除了首付款以外，開發(fā)商通過工程進(jìn)度獲得房款，只是工程款支付進(jìn)度松緊不同。
英美日等國家金融市場發(fā)達(dá)，不管是開發(fā)商，還是購房者，都可以通過多渠道融資，比如多層次的資本市場、地產(chǎn)基金、REITs等證券化。即便如此，預(yù)售制度還是很重要，而且老百姓購房僅需要10-20%的首付。本質(zhì)上，“預(yù)售+按揭”就是順應(yīng)商品房大宗消費(fèi)、高門檻和高成本的特性，通過縮短住房供應(yīng)周期、增加供應(yīng)規(guī)模、降低財(cái)務(wù)成本、降低房價(jià)，開發(fā)商和購房者實(shí)現(xiàn)雙贏。
相比發(fā)達(dá)國家，從歸口管理的住建部到各級地方行業(yè)主管機(jī)構(gòu)，我國對于商品房預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定。一是預(yù)售獲批有“三個(gè)條件”，即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、 投入資金達(dá)到總投資的25%；二是預(yù)售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有預(yù)售資金監(jiān)管制度，即首付款、按揭貸款嚴(yán)格按照工程形象進(jìn)度支付。此外，我國還有嚴(yán)格的竣工交付驗(yàn)收程序。從監(jiān)管上看，我國預(yù)售門檻比英美日要高，因此根源不在預(yù)售本身，而在于監(jiān)管執(zhí)行上。
首先，基于低層、高層、中高層不同形象進(jìn)度要求的預(yù)售審批是否嚴(yán)格；其次，項(xiàng)目資本金是否實(shí)繳到位、是否屬于自有資金；再次，“先證后售”（即先審批規(guī)劃許可，后審批預(yù)售）的程序是否嚴(yán)格遵守；最后，預(yù)售資金（首付款及按揭貸款）是否嚴(yán)格按照工程進(jìn)度撥付。對出現(xiàn)的延期交付、質(zhì)量問題，完全可以像臺灣地區(qū)、新加坡一樣，留部分預(yù)售資金到交付后再撥給開發(fā)商來解決；對于政府承擔(dān)預(yù)售審批的行政風(fēng)險(xiǎn)，可通過購買評估機(jī)構(gòu)等獨(dú)立第三方提供的預(yù)售達(dá)標(biāo)報(bào)告服務(wù)來解決。
從目前我國開發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價(jià)格高企，以及房價(jià)高企、供求矛盾大等現(xiàn)狀來看，短期內(nèi)取消預(yù)售的可能性比較小。但是，基于完善政府“放管服”服務(wù)和行政審批改革，完善預(yù)售制度的可能性比較大。比如，提高預(yù)售門檻，一律封頂預(yù)售；比如上面提到的加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，截留部分資金確保房屋質(zhì)量和公建；再如，熱點(diǎn)城市區(qū)域啟動(dòng)現(xiàn)售試點(diǎn)，一二線重點(diǎn)城市或廣東、浙江等熱點(diǎn)省份，存量房屋規(guī)模大，新增供地實(shí)施現(xiàn)售不影響短期供求關(guān)系。
首先，如果啟動(dòng)現(xiàn)售，由于項(xiàng)目的回款周期拉長，期間費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、人工費(fèi)用等）會明顯增加，開發(fā)商的利潤率會下降。為了保障利潤率，開發(fā)商或許會選擇提高房價(jià)或加快工程進(jìn)度來解決。事實(shí)上，所謂的“高周轉(zhuǎn)”，應(yīng)該是借助于提高運(yùn)營效率、壓縮報(bào)批報(bào)建、實(shí)施戰(zhàn)略采購、設(shè)計(jì)和部件標(biāo)準(zhǔn)化、住宅產(chǎn)業(yè)化，應(yīng)用先進(jìn)的管控模式、技術(shù)手段、模塊標(biāo)準(zhǔn)化等，加快工程進(jìn)度，而不是盲目壓縮工期；其次，現(xiàn)售導(dǎo)致開發(fā)商周轉(zhuǎn)速度下降，在目前全國期房占新房總供應(yīng)80%以上的情況下，新房供應(yīng)在短期內(nèi)減少，但中期內(nèi)會趨于平衡；再次，預(yù)售取消后，短期內(nèi)房企快速拿地、開工的意愿會下降，這會導(dǎo)致土地市場一定降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資會下降，但中期內(nèi)會趨于平衡；最后，取消預(yù)售會導(dǎo)致行業(yè)上下游降溫，地方土地財(cái)政、固定資產(chǎn)投資都會受到一定沖擊。不過，中期內(nèi)會趨于平衡和穩(wěn)定。
�。ㄗ髡呦祻V東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：澎湃新聞
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