A集團(tuán)集團(tuán)創(chuàng)立于1999年，以“讓天下沒(méi)有難做的生意”為使命，業(yè)務(wù)涵蓋核心電商、云計(jì)算、數(shù)字媒體娛樂(lè)、支付以及金融服務(wù)領(lǐng)域，形成了集消費(fèi)者、生產(chǎn)商、零售商、第三方服務(wù)商與戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴于一體的超級(jí)生態(tài)系統(tǒng)。
位于杭州濱江側(cè)隅的A集團(tuán)濱江園區(qū)作為A集團(tuán)第二總部，占地面積達(dá)13.6萬(wàn)m2，園區(qū)包括7棟辦公樓和1棟 4.6萬(wàn)m2的停車(chē)樓，于2009年投入使用。
A集團(tuán)濱江園區(qū)高度重視數(shù)字化轉(zhuǎn)型，希望深抓具體業(yè)務(wù)，以提高管理效率、提升服務(wù)水準(zhǔn)、更好的服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略。2018年，鑒于機(jī)電系統(tǒng)各設(shè)備已使用9年，進(jìn)入性能下降老化期，啟動(dòng)與博銳尚格的合作，對(duì)園區(qū)機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行全面，對(duì)園區(qū)機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備的優(yōu)化進(jìn)行規(guī)劃，建立了以整合戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的機(jī)電設(shè)備管理體系。
一、管理痛點(diǎn)：三方運(yùn)營(yíng)，著力局部職能
設(shè)備設(shè)施管理是人、流程、場(chǎng)地和科技的高度整合，以戰(zhàn)略性地支持與滿足主營(yíng)業(yè)務(wù)需求為管理核心。設(shè)備設(shè)施管理從理念誕生起就是一個(gè)綜合學(xué)科，如果沒(méi)有融資源整合、業(yè)務(wù)互補(bǔ)及戰(zhàn)略思維于一體的整合戰(zhàn)略，就談不到管理，只能算局部職能實(shí)現(xiàn)。
A集團(tuán)園區(qū)機(jī)電設(shè)備一直以來(lái)委托外包商管理，工作停留在基礎(chǔ)維護(hù)層面，方式相對(duì)粗放，缺乏性能改善與新技術(shù)投入，沒(méi)有運(yùn)行情況評(píng)估評(píng)測(cè)，整體預(yù)算規(guī)劃與機(jī)電系統(tǒng)全生命周期規(guī)劃無(wú)從談起。
博銳尚格站在第三方立場(chǎng)，客觀分析A集團(tuán)園區(qū)機(jī)電運(yùn)營(yíng)各參與方工作痛點(diǎn)：
預(yù)算發(fā)起方：第三方外包方實(shí)際運(yùn)維管理機(jī)電設(shè)備，對(duì)整體系統(tǒng)熟悉，但外包身份導(dǎo)致“為客戶著想”力度不夠，同時(shí)成本原因造成具體運(yùn)維人員專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)預(yù)算整體把控的動(dòng)力不足。
工程審批方：A集團(tuán)園區(qū)行政工程部門(mén)負(fù)責(zé)審批工程，相關(guān)人員專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)，但非實(shí)際機(jī)電系統(tǒng)運(yùn)維者，具體情況不能準(zhǔn)確把握。
額度審批方：A集團(tuán)園區(qū)行政與財(cái)務(wù)人員同步審批，能夠把控預(yù)算的延續(xù)性與健康性，但由于審批人員缺乏技術(shù)深入了解能力，合理性審核能力稍弱。
識(shí)別A集團(tuán)園區(qū)機(jī)電運(yùn)維各方關(guān)注點(diǎn)并確定項(xiàng)目范圍
二、業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)：四個(gè)模塊，形成通力合作
集合A集團(tuán)設(shè)備管理運(yùn)營(yíng)三方的需求，博銳尚格提出建立一個(gè)兼顧安全性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性與環(huán)保性的整合管理體系，分布設(shè)備評(píng)估、設(shè)備更換、整體預(yù)算與整改規(guī)劃四大模塊，以全面提升設(shè)備設(shè)施管理水平�；谶\(yùn)營(yíng)實(shí)際情況，實(shí)施階段以設(shè)備評(píng)估為抓手，以費(fèi)用預(yù)算為重點(diǎn)，快速推進(jìn)各項(xiàng)工作落地。
兼顧安全性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性與環(huán)保性的機(jī)電設(shè)備管理體系
確定方案思路后，博銳尚格與園區(qū)管理方、外包商深入合作，細(xì)致分析問(wèn)題，探索并突破了多項(xiàng)行業(yè)難點(diǎn)。以建立設(shè)備管理數(shù)據(jù)庫(kù)為例，該工作關(guān)鍵是需要編制大量機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備及部件數(shù)據(jù)，清晰使用壽命、報(bào)廢條件等信息，目前該類(lèi)型信息國(guó)家、行業(yè)均未形成規(guī)范約定，博銳尚格利用A集團(tuán)維保供應(yīng)商資源，協(xié)調(diào)A集團(tuán)濱江園區(qū)各維保單位，整合各家設(shè)備廠標(biāo)，制定并共識(shí)形成了統(tǒng)一的機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備及部件使用壽命、報(bào)廢條件標(biāo)準(zhǔn)。
三方通力協(xié)作以建立可應(yīng)用落地體系，這一實(shí)踐過(guò)程大大提升了行業(yè)機(jī)電管理落地應(yīng)用水平，給園區(qū)設(shè)備管理尋找了一條很好的發(fā)展之路。
三、設(shè)備評(píng)估：以終為始，兼顧差異的閉環(huán)模型
博銳尚格深入分析A集團(tuán)園區(qū)管理需求，提出機(jī)電設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)該從實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景出發(fā)，以最終用戶的使用滿意度為衡量，應(yīng)當(dāng)充分考慮相同設(shè)備、部門(mén)不同場(chǎng)景的差異性以及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需求，形成一個(gè)閉環(huán)體系。這一體系由多維度的設(shè)備評(píng)估評(píng)分模型，以及兼顧歷史與未來(lái)的費(fèi)用依據(jù)模型構(gòu)成。
多維度機(jī)電設(shè)備評(píng)估模型
博銳尚格分析實(shí)際場(chǎng)景應(yīng)用條件，制定了機(jī)電設(shè)備評(píng)估規(guī)則，包括針對(duì)不同設(shè)備設(shè)計(jì)目視檢查、功能測(cè)試、性能檢測(cè)等多種評(píng)估模式，同時(shí)結(jié)合各評(píng)估項(xiàng)在實(shí)際場(chǎng)景應(yīng)用中的重要度，劃定評(píng)估項(xiàng)權(quán)重。
運(yùn)維人員可以根據(jù)評(píng)估模式要求展開(kāi)具體評(píng)估，判斷設(shè)備老化程度并參考設(shè)備使用功能、性能指標(biāo)等基本參數(shù)，結(jié)合評(píng)估標(biāo)尺、設(shè)備與部件更換與升級(jí)依據(jù)、相同設(shè)備/部件不同場(chǎng)景的差異性依據(jù)等，形成評(píng)估結(jié)果，指導(dǎo)后續(xù)的設(shè)備與部件整改。
1、評(píng)分標(biāo)尺：
2、設(shè)備更換與升級(jí)依據(jù)：
3、部件更換依據(jù)：
4、相同設(shè)備/部件不同場(chǎng)景差異性依據(jù)：
同種設(shè)備因使用場(chǎng)景不同，重要性和需求各異，據(jù)此制定了不同的評(píng)估內(nèi)容和使用年限要求。
常規(guī)用電和IDC機(jī)房用電的評(píng)估內(nèi)容與使用年限對(duì)比
歷史與未來(lái)雙尺度的費(fèi)用依據(jù)模型
設(shè)備設(shè)施改造費(fèi)用一直是物業(yè)運(yùn)維組織項(xiàng)目審核的重點(diǎn)，亦是評(píng)估難點(diǎn)，實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中往往存在預(yù)算形同虛設(shè)、預(yù)算外支出居高不下、費(fèi)用合理性無(wú)法評(píng)估等種種問(wèn)題。
博銳尚格提出以歷史為參考、以未來(lái)為重點(diǎn)的信用費(fèi)用規(guī)劃原則。具體實(shí)施上，結(jié)合實(shí)際費(fèi)用支出情況，結(jié)合業(yè)界習(xí)慣清晰A集團(tuán)機(jī)電設(shè)備管理費(fèi)用類(lèi)別；充分利用資源，分析A集團(tuán)園區(qū)相關(guān)工作前三年實(shí)際費(fèi)用，建立外包商信用體系，形成整改費(fèi)用依據(jù)；前探五年對(duì)未來(lái)預(yù)算費(fèi)用進(jìn)行規(guī)劃，形成費(fèi)用預(yù)算參考項(xiàng)。
經(jīng)過(guò)一段時(shí)間應(yīng)用，形成了有效的機(jī)電設(shè)備預(yù)算體系，執(zhí)行實(shí)測(cè)顯示預(yù)算準(zhǔn)確性有效提升，各項(xiàng)費(fèi)用曲線走勢(shì)基本符合預(yù)期規(guī)律，費(fèi)用合理性得到驗(yàn)證，管理效率大幅提升。
集歷史支出與業(yè)界慣例形成費(fèi)用分類(lèi)
零星維修費(fèi)用：物業(yè)工程包干耗材、工程易耗品/耗材/備品和小范圍維修所產(chǎn)生的費(fèi)用；
維保費(fèi)用：特種設(shè)備或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的設(shè)備與系統(tǒng)，因采用專(zhuān)業(yè)外包維保而產(chǎn)生的費(fèi)用；
增加項(xiàng)費(fèi)用：由于需求增加，新增設(shè)備與系統(tǒng)產(chǎn)生的費(fèi)用；
更新項(xiàng)費(fèi)用：因設(shè)備老化、新技術(shù)產(chǎn)品出現(xiàn)，相應(yīng)的系統(tǒng)/設(shè)備/部件更換或升級(jí)費(fèi)用；
周期性費(fèi)用：設(shè)備與系統(tǒng)中修、大修等周期性的費(fèi)用。
整改費(fèi)用依據(jù)
整改費(fèi)用方面，博銳尚格充分利用A集團(tuán)系成熟的合作資源體系，建立了以供應(yīng)商評(píng)價(jià)系統(tǒng)為基礎(chǔ)的詢(xún)價(jià)費(fèi)用依據(jù)原則，詢(xún)價(jià)來(lái)源優(yōu)先度Ⅰ類(lèi)>Ⅱ類(lèi)>Ⅲ類(lèi)>Ⅳ類(lèi)。這一原則的應(yīng)用極大的激發(fā)了供應(yīng)商的積極性，讓管理得以落地。
同時(shí)為保障每一項(xiàng)整改都能服務(wù)于長(zhǎng)期利益，能夠長(zhǎng)效滿足園區(qū)使用需求，規(guī)定了設(shè)備質(zhì)量可靠性原則，新加或更換的設(shè)備均要求優(yōu)先選用一線或中高檔品牌。
四、應(yīng)用價(jià)值
A集團(tuán)濱江園區(qū)機(jī)電管理系統(tǒng)應(yīng)用以來(lái)效果良好，后續(xù)在南通中南城等多個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)一步進(jìn)行了深化應(yīng)用。綜合而言，基于整合戰(zhàn)略的機(jī)電設(shè)備管理體現(xiàn)了三方面價(jià)值：
機(jī)電設(shè)備日常維護(hù)有效落實(shí)：連續(xù)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)備完好率得到提升，設(shè)備事故率大幅降低，維修投入持續(xù)減少，設(shè)備性能得以充分發(fā)揮。
機(jī)電設(shè)備人員管理得以加強(qiáng)：外包商的運(yùn)營(yíng)責(zé)任心進(jìn)一步加強(qiáng)，機(jī)電維修人員自覺(jué)地參與到設(shè)備管理之中，解決了過(guò)去“不戳不動(dòng)”的情況。
機(jī)電設(shè)備管理制度體系形成：因良好的機(jī)制落地體系已經(jīng)形成，新的管理制度不斷落地，管理者精力得以釋放。
博銳尚格：作為建筑運(yùn)維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專(zhuān)業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運(yùn)維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動(dòng)化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級(jí)解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營(yíng)保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。秉承“與客戶過(guò)日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個(gè)建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
