Z地產(chǎn)集團(tuán)于1979年創(chuàng)立于香港，1992年在香港聯(lián)交所上市，擁有40余年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)遍布港澳及內(nèi)地70余個(gè)城市及英、美等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。
定位于成為卓越的國(guó)際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，Z地產(chǎn)堅(jiān)持“四好”原則，建立了住宅開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)與創(chuàng)意設(shè)計(jì)現(xiàn)代服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)群，其城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)群業(yè)態(tài)多元、產(chǎn)業(yè)多樣，涵蓋寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、地鐵上蓋、旅游度假等多個(gè)領(lǐng)域。
北京Z財(cái)富中心為Z商業(yè)自由辦公OFFICEZIP產(chǎn)品，作為北京金融街地區(qū)首座獨(dú)棟共享辦公項(xiàng)目，意圖顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知，引入人臉識(shí)別、遠(yuǎn)程會(huì)議、65寸觸摸屏、手機(jī)、電腦一鍵投屏、超級(jí)打印區(qū)等智能黑科技給出智能辦公新定義，以文人茶室、歐式會(huì)客廳、超級(jí)路演廳等多種空間，以及健身工坊、瑜伽室、文藝畫(huà)廊、降躁游戲室、花草研究室等休閑空間，為入住者提供全方位服務(wù)。
博銳尚格與北京Z財(cái)富中心展開(kāi)合作，其目標(biāo)是 “全方位提升共享辦公空間的環(huán)境健康管理標(biāo)準(zhǔn)”。最終此項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)了樹(shù)立“北京高端共享項(xiàng)目新標(biāo)桿”的目的，以極致體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)的價(jià)值升級(jí)：改造后租賃單價(jià)較原寫(xiě)字樓提升約45%。
博銳尚格執(zhí)行總裁竇強(qiáng)博士參加ZOFFICEZIP2019年度品牌發(fā)布會(huì)暨北京Z廣場(chǎng)亮相禮
一、需求回顧
從最初“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，到大量同質(zhì)化品牌的合并、退出，共享辦公業(yè)態(tài)經(jīng)歷了風(fēng)起云涌的發(fā)展歷程�！肮蚕磙k公”概念從新鮮到常態(tài)，行業(yè)獨(dú)角獸企業(yè)的入場(chǎng)謀局，再一次拉開(kāi)了行業(yè)梯隊(duì)。
回歸共享辦公的本質(zhì)“空間、社群、服務(wù)”，空間和服務(wù)是吸引目標(biāo)客戶、保證出租率的方法，以空間、服務(wù)差異化形成社群和品牌才是核心競(jìng)爭(zhēng)力。如何從眾多共享辦公產(chǎn)品中脫穎而出？Z地產(chǎn)認(rèn)為，信息化賦能是關(guān)鍵行動(dòng)，一定要依托智能化系統(tǒng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)社群與空間的高效連接，打造特有的社群和品牌。
二、設(shè)計(jì)思路
博銳尚格梳理北京Z財(cái)富中心的全面升級(jí)改造需求，提出在環(huán)境健康管理方面營(yíng)造極致體驗(yàn)，分別是讓環(huán)境品質(zhì)可量化、在客戶端實(shí)現(xiàn)環(huán)境品質(zhì)的可視化監(jiān)測(cè)，以及以高集成的空調(diào)及環(huán)境管理創(chuàng)造更舒適的辦公環(huán)境。
環(huán)境品質(zhì)可量化
樓宇品質(zhì)量化的基礎(chǔ)，是通過(guò)基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，形成可監(jiān)測(cè)管理的環(huán)境。博銳尚格為Z財(cái)富中心構(gòu)建了以用戶側(cè)平板/APP、云端控制臺(tái)以及環(huán)境&機(jī)電物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為核心的環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)。通過(guò)系統(tǒng)可以對(duì)樓體環(huán)境健康進(jìn)行全面監(jiān)測(cè)及管理。
客戶端環(huán)境品質(zhì)可視化監(jiān)測(cè)
可視化監(jiān)測(cè)的關(guān)鍵是數(shù)據(jù)的反饋、搜集與再整理過(guò)程，通過(guò)深入到具體用戶的基礎(chǔ)系統(tǒng)，以四個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)：
1、反饋需求
APP和平板是入駐客戶和管理人員操作云端控制系統(tǒng)的主要途徑。有權(quán)限的用戶可以通過(guò)APP或平板反饋對(duì)環(huán)境的需求。如剛從室外進(jìn)入辦公室的客戶感覺(jué)很熱，可使用APP或平板環(huán)境調(diào)節(jié)功能，反饋“熱死了”，系統(tǒng)會(huì)據(jù)此啟動(dòng)一系列的調(diào)整。
2、收集需求
系統(tǒng)能夠自動(dòng)識(shí)別用戶所在位置，讀取環(huán)境參數(shù)。系統(tǒng)收集到用戶對(duì)所在空間的環(huán)境需求，會(huì)提交給“智能分析系統(tǒng)”。
高集成的空調(diào)及環(huán)境管理
所謂“高度集成“并不是把所有問(wèn)題集中遞送給管理者解決，而是啟用計(jì)算機(jī)智能分析能力提供決策支持。在多個(gè)用戶同時(shí)對(duì)一個(gè)空間反饋不同需求的情況下，智能分析系統(tǒng)會(huì)整合所有需求，得出最佳調(diào)控方案并向控制系統(tǒng)發(fā)出指令。
系統(tǒng)內(nèi)的控制算法會(huì)學(xué)習(xí)每個(gè)房間里用戶對(duì)環(huán)境的反饋結(jié)果，根據(jù)特定反饋時(shí)刻的房間實(shí)測(cè)環(huán)境、用戶在平板或APP上反饋的內(nèi)容，綜合分析該房間的空調(diào)需求。因此運(yùn)行一段時(shí)間后，很可能每個(gè)房間的設(shè)定溫度、新風(fēng)等均會(huì)出現(xiàn)一定程度的差異，即使同一房間在早、中、晚不同時(shí)段，對(duì)環(huán)境的需求也會(huì)有差別，系統(tǒng)會(huì)實(shí)時(shí)基于傳感器實(shí)測(cè)環(huán)境參數(shù)綜合得出的最佳調(diào)控方案，向控制系統(tǒng)發(fā)出指令。
下圖為某多人辦公室在運(yùn)行一周后的調(diào)節(jié)情況，其中紅、藍(lán)色線條圈出的是房間需求溫度，柱狀圖表示用戶的反饋�？梢钥吹�，經(jīng)過(guò)一周的調(diào)節(jié)，房間會(huì)逐漸學(xué)習(xí)到穩(wěn)定的用戶偏好。
在后端，參與自動(dòng)調(diào)節(jié)的設(shè)備包括風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組及樓層電動(dòng)風(fēng)閥，各類設(shè)備收到控制指令，執(zhí)行單元進(jìn)行供冷調(diào)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)于環(huán)境的定制化需求，為客戶營(yíng)造更舒適的工作體驗(yàn)。
三、環(huán)境健康管理系統(tǒng)操作特點(diǎn)
環(huán)境健康管理系統(tǒng)具有操作便利、反饋精準(zhǔn)、底層控制體系云端自控的特點(diǎn)
操作便利
為方便操作應(yīng)用，環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)具有手動(dòng)控制、自動(dòng)控制兩種模式，可隨時(shí)進(jìn)行切換操作。
“手動(dòng)”模式下，僅界面上手動(dòng)修改“風(fēng)控”“水控”這兩列手動(dòng)設(shè)定的指令生效，時(shí)間表、自動(dòng)算法、平板按鈕、APP按鈕均失效。
“云端”模式下，時(shí)間表、自動(dòng)算法、房間內(nèi)平板按鈕、APP按鈕生效，其綜合計(jì)算結(jié)果的指令將顯示在“云風(fēng)”、“云水”兩列。界面手動(dòng)設(shè)定的指令不生效。
同樣，新風(fēng)機(jī)組、樓層內(nèi)電動(dòng)風(fēng)閥也設(shè)計(jì)有手自動(dòng)切換模式。
包含用戶APP/房間平板電腦、控制算法云服務(wù)與傳感器物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的云端控制系統(tǒng)最大限度的考慮了操作便利性。當(dāng)客戶覺(jué)得當(dāng)前環(huán)境不夠舒適時(shí)，打開(kāi)APP的“空調(diào)調(diào)節(jié)”選項(xiàng)，或前往房間內(nèi)安裝的平板，在界面上點(diǎn)擊操作就可以完成反饋。
反饋精準(zhǔn)
為共識(shí)環(huán)境問(wèn)題，這一部分設(shè)計(jì)了精準(zhǔn)的反饋選項(xiàng)，同時(shí)每項(xiàng)具體反饋均通過(guò)設(shè)備綁定，設(shè)計(jì)了具體的調(diào)整模型：
“有點(diǎn)冷”、“太冷了”、“有點(diǎn)熱”、“太熱了”：關(guān)聯(lián)風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)速檔位設(shè)定、水閥設(shè)定；也關(guān)聯(lián)新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)溫度設(shè)定；
“太吵太吹”：關(guān)聯(lián)風(fēng)速檔位設(shè)定、新風(fēng)機(jī)組風(fēng)機(jī)頻率設(shè)定；
“太悶”：關(guān)聯(lián)新風(fēng)機(jī)組風(fēng)機(jī)頻率、樓層電動(dòng)風(fēng)閥開(kāi)度設(shè)定；
“關(guān)閉”：用戶提前離開(kāi)房間，可關(guān)閉空調(diào)。
實(shí)際空調(diào)調(diào)節(jié)=用戶當(dāng)前反饋+該房間當(dāng)前實(shí)測(cè)環(huán)境+該房間歷史反饋，是綜合影響的結(jié)果。
各反饋端口均考慮實(shí)際使用需求，采用人性化設(shè)計(jì)。以APP操作為例，頁(yè)面上方顯示當(dāng)前環(huán)境的各項(xiàng)監(jiān)測(cè)參數(shù)，均為實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，客戶可在下方操作區(qū)選擇當(dāng)前的感受；底部關(guān)閉按鈕，可在客戶提前下班或其他原因離開(kāi)房間時(shí)使用，系統(tǒng)會(huì)進(jìn)入節(jié)能模式，如需臨時(shí)重啟，隨時(shí)反饋冷、熱即可；夜間或周末如需使用空調(diào)，在界面操作即可開(kāi)啟，非工作時(shí)間默認(rèn)用戶啟動(dòng)3小時(shí)加班空調(diào)，如需延長(zhǎng)，再次操作界面即可。
作為云端控制系統(tǒng)的主體，云服務(wù)較為復(fù)雜，用戶無(wú)法直接操作，博銳尚格會(huì)提供全程運(yùn)維服務(wù)，保障控制算法隨時(shí)可用。
底層控制體系云端自控
參與云端自控的設(shè)備包括：風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、樓層電動(dòng)風(fēng)閥。所有設(shè)備總控制原理如下：
環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)包括APP用戶前端、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)過(guò)濾、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、AI算法、后臺(tái)控制、執(zhí)行單元等7個(gè)模塊。調(diào)試人員可以通過(guò)控制臺(tái)來(lái)對(duì)室內(nèi)環(huán)境的各種需求進(jìn)行初始設(shè)置，房間的每個(gè)使用者可以通過(guò)APP將自己對(duì)室內(nèi)環(huán)境的需求反饋給系統(tǒng)。數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)過(guò)濾是為系統(tǒng)控制提供有效的調(diào)節(jié)依據(jù)，每類設(shè)備調(diào)節(jié)均需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)采集的溫度、濕度、CO2濃度、甲醛濃度等數(shù)值進(jìn)行調(diào)節(jié)。后臺(tái)調(diào)用相應(yīng)的AI算法模塊基于存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)及APP用戶反饋信息給出控制命令、發(fā)送給執(zhí)行單元。
1、環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)基本框架（軟件算法部分）：
AI算法部分實(shí)現(xiàn)模塊化，將其拆分為服務(wù)定制修改、空間需求分析、設(shè)備控制指令等3個(gè)模塊。
服務(wù)定制修改模塊會(huì)根據(jù)服務(wù)定制初始設(shè)置和各房間用戶投訴情況做出實(shí)時(shí)全時(shí)間周期服務(wù)定制修改，來(lái)滿足用戶的短期和長(zhǎng)期的環(huán)境需求、并提高滿意度。
空間需求分析模塊是根據(jù)服務(wù)定制、實(shí)時(shí)環(huán)境數(shù)據(jù)和能源成本限制給出各空間的控制需求。
設(shè)備控制指令模塊是根據(jù)空間控制需求和空間設(shè)備關(guān)系給出各設(shè)備的真實(shí)控制指令。
2、后臺(tái)對(duì)APP前端和AI模塊調(diào)取流程：
3、云端后臺(tái)全邏輯流程示意圖（以溫度控制為例）：
決定每個(gè)空間每一時(shí)刻的目標(biāo)區(qū)間后，系統(tǒng)將根據(jù)訓(xùn)練得到的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)給出當(dāng)前時(shí)刻的控制動(dòng)作。同時(shí)對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行定期線上或線下更新。
與常規(guī)控制不同的是，系統(tǒng)會(huì)學(xué)習(xí)每個(gè)空間獨(dú)立的調(diào)節(jié)特性，形成獨(dú)特的調(diào)節(jié)策略，而不是簡(jiǎn)單的反饋控制或PID控制等。
例如，不同大小的房間，熱物理特性不同。對(duì)于同樣的當(dāng)前環(huán)境溫度、調(diào)節(jié)目標(biāo)，小房間升溫快，因此設(shè)定檔位可能低一些；大房間熱慣性大，升溫慢，因此設(shè)定檔位可能較高。系統(tǒng)在調(diào)節(jié)一段時(shí)間后會(huì)逐漸學(xué)習(xí)這些特性。
三、應(yīng)用價(jià)值
博銳尚格提供工作環(huán)境翻裝、軟/硬件系統(tǒng)改造、工作場(chǎng)景氛圍營(yíng)造及運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系提升等四個(gè)方向的升級(jí)工作。項(xiàng)目竣工后，物業(yè)分別于2019年11月、2020年1月進(jìn)行滿意度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)客戶環(huán)境滿意度有了明顯的提升，環(huán)境不達(dá)標(biāo)率明顯下降，同時(shí)日均投訴數(shù)量從10降低到了1以下。
客戶端對(duì)智能辦公環(huán)境系統(tǒng)的信賴也不斷加強(qiáng)，“1 個(gè)電子平板連接一棟建筑的神經(jīng)系統(tǒng)，通過(guò)這個(gè)界面實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)空間內(nèi)溫度、濕度、CO2、PM2.5及甲醛指數(shù)，還可以根據(jù)我們的喜好同步實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)。這是我們?cè)诳臻g里真實(shí)看到的畫(huà)面，智能化正在改變著人們的日常辦公習(xí)慣，而且前所未有。”北京Z財(cái)富中心運(yùn)營(yíng)管理者發(fā)出如是感慨，并在系統(tǒng)內(nèi)部大力推廣應(yīng)用。
繼北京Z財(cái)富中心之后，成都Z國(guó)際中心、蘇州Z財(cái)富中心已經(jīng)完成環(huán)境管理系統(tǒng)配置——越來(lái)依托環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)給客戶帶來(lái)的極致的環(huán)境體驗(yàn)，博銳尚格正在幫助越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)為用戶提供“感知人文關(guān)懷“的通途，并以此實(shí)現(xiàn)了增強(qiáng)自身品牌價(jià)值、打造良性口碑的目的。
鎖定智能建筑運(yùn)維行業(yè)，博銳尚格以涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動(dòng)化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級(jí)解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營(yíng)保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。秉承“與客戶過(guò)日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格立志用數(shù)字智能服務(wù)每個(gè)建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
博銳尚格：作為建筑運(yùn)維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運(yùn)維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動(dòng)化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級(jí)解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營(yíng)保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。秉承“與客戶過(guò)日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個(gè)建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
